Articolo 1481 Codice Civile

Non è giustificato il recesso dal contratto preliminare di compravendita sulla base del solo pericolo di evizione parziale, per il quale esiste il rimedio disciplinato dall'art. 1481 c.c. (sospensione del pagamento del prezzo), ma devono essere verificati i presupposti di operatività di tale rimedio anche in relazione ai criteri dettati dagli artt. 1453-1455 c.c. quanto ad esistenza, gravità e proporzionalità in relazione all'inadempimento ascritto alla controparte.(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 21254 del 25 luglio 2025)

In tema di preliminare di vendita, la provenienza del bene da donazione, anche se non comporta per sé stessa un pericolo concreto e attuale di perdita del bene, tale da abilitare il promissario ad avvalersi del rimedio dell'art. 1481 c.c., è comunque circostanza influente sulla sicurezza, la stabilità e le potenzialità dell'acquisto programmato con il preliminare. In quanto tale essa non può essere taciuta dal promittente venditore, pena la possibilità che il promissario acquirente, ignaro della provenienza, rifiuti la stipula del contratto definitivo, avvalendosi del rimedio generale previsto dell'art. 1460 c.c., se ne ricorrono gli estremi.–In tema di preliminare di vendita il promissario acquirente, al quale sia stata taciuta la provenienza del bene da donazione, è abilitato a rifiutare la stipula del contratto definitivo, ai sensi dell'art. 1481 c.c., solo dopo la morte del donante, quando diviene attuale il diritto del legittimario; la valutazione della concretezza di tale rischio non può, inoltre, prescindere da una indagine sulla consistenza del patrimonio ereditario in relazione al numero e qualità dei legittimari, al numero e all'ordine cronologico delle donazioni, alla consistenza del patrimonio del donatario e alle garanzie da questo prestate e alla circostanza che il legittimario abbia in qualche modo fatto capire che intende agire in riduzione contro la specifica donazione costituente il titolo di provenienza e sia nelle condizioni giuridiche per farlo.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 32694 del 12 dicembre 2019)

In tema di preliminare di compravendita, il promissario acquirente può, in applicazione analogica dell'art. 1481 c.c., rifiutarsi di addivenire alla stipula del definitivo, qualora sussista un pericolo concreto ed attuale di evizione del bene promesso, anche se tale pericolo non sia stato determinato da colpa del promittente venditore, essendo l'estremo della colpevolezza necessario unicamente per la responsabilità da inadempimento.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 31314 del 29 novembre 2019)

Qualora, anziché recedere dal contratto, la parte non inadempiente si avvalga dei rimedi ordinari della richiesta di adempimento ovvero di risoluzione del negozio, la restituzione della caparra è ricollegabile agli effetti restitutori propri della risoluzione negoziale, come conseguenza del venire meno della causa della corresponsione, giacché, in tale ipotesi, essa perde la suindicata funzione di limitazione forfettaria e predeterminata della pretesa risarcitoria all'importo convenzionalmente stabilito in contratto e la parte che allega di avere subito il danno, oltre che alla restituzione di quanto prestato in relazione al contratto od in esecuzione del medesimo, ha diritto anche al risarcimento dell'integrale danno subito, se e nei limiti in cui riesce a provarne l'esistenza e l'ammontare in base alla disciplina generale degli artt. 1453 ss. c.c.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 8571 del 27 marzo 2019)

In tema di preliminare di vendita, il pericolo di evizione del bene a fronte del quale, ai sensi dell'art. 1481 c.c., il promittente acquirente ha la facoltà di rifiutarsi di concludere il contratto definitivo, deve essere concreto ed attuale, sicché non ricorre, di per sé, nell'ipotesi di fallimento del dante causa del promissario venditore, per l'eventualità, solo astratta, che venga proposta un'azione revocatoria.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 3390 del 22 febbraio 2016)

La responsabilità per evizione del venditore è l'effetto dell'esercizio di "diritti" del terzo, senza altra qualificazione, che possano essere fatti valere sulla cosa venduta e va rapportata, quindi, a qualsiasi diritto anche di carattere personale, come il diritto di riscatto agrario. Ne consegue che il promissario acquirente ha la facoltà di sospendere il pagamento del prezzo, ai sensi dell'art. 1481 c.c., ove sussista, in suo danno, pericolo di rivendica da parte del titolare della prelazione agraria violata.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 24131 del 24 ottobre 2013)

In tema di pericolo di rivendica, la sospensione del pagamento del prezzo, quale eccezionale mezzo di autotutela consentito dall'art. 1481 c.c., esclude la "mora debendi" e, dunque, il pagamento degli interessi moratori sul prezzo, ma non elimina - nell'ipotesi di vendita di bene fruttifero già consegnato al compratore - il dovere di pagare gli interessi compensativi di cui all'art. 1499 c.c., i quali hanno la funzione di rimediare ad uno squilibrio economico, che si determina anche nel periodo in cui si è manifestato il pericolo di evizione.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 4426 del 21 febbraio 2013)

La facoltà del compratore di sospendere il pagamento del prezzo, a norma dell'art. 1481 c.c., costituendo applicazione alla compravendita del principio generale "inadimplenti non est adimplendum", di cui all'art. 1460 c.c., postula che l'esercizio dell'autotutela sia conforme a buona fede, dovendo connotarsi il pericolo di perdere la proprietà per serietà e concretezza e risultare attuale, e non già soltanto ipotizzabile in futuro o meramente presuntivo, senza che abbia rilievo distinguere, al riguardo, tra contratto di vendita, con immediato effetto traslativo, e contratto preliminare, atteso che la garanzia è prevista dall'art. 1481 c.c. in considerazione e per effetto del mero fatto obiettivo della perdita del diritto acquistato dal compratore, tale da comportare l'alterazione del sinallagma contrattuale. Ne consegue che detta garanzia opera indipendentemente dalla colpa del venditore e dalla stessa conoscenza da parte del compratore della possibile causa della futura evizione, sussistendo la necessità di porvi rimedio con il ripristino della situazione economica del compratore quale era prima dell'acquisto.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 8002 del 21 maggio 2012)

A norma dell'art. 1481 c.c. - disposizione applicabile per analogia anche al contratto preliminare di compravendita - il compratore può sospendere il pagamento del prezzo quando ha ragione di temere che la cosa o una parte di essa possano essere rivendicate da terzi. Ne consegue che, quando, in relazione al bene promesso in vendita, sussista il pericolo attuale e concreto di evizione, è concessa al promittente acquirente la facoltà di rifiutarsi di concludere il contratto definitivo fino a quando non venga eliminato tale pericolo. (Nella specie, il pericolo attuale e concreto di evizione è stato ravvisato nella trascrizione di un atto di citazione con il quale si richiedeva, da parte di un terzo, il trasferimento del bene oggetto del preliminare).(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 24340 del 18 novembre 2011)

Il fallimento del dante causa del promissario venditore di un immobile, con l'astratta possibilità di conseguente revocatoria fallimentare, non giustifica, di per sé, l'esercizio, da parte del promissario acquirente, della facoltà di sospendere, ai sensi dell'art. 1481 c.c., l'esecuzione della propria prestazione, trattandosi di facoltà che, sebbene concessa anche in presenza di pretese del terzo sull'oggetto del contratto, presuppone non il mero timore delle medesime, bensì che risulti concretamente la volontà del terzo di promuovere azioni volte ad ottenere il riconoscimento dei suoi asseriti diritti sul bene e che la detta sospensione non sia contraria a buona fede, ricorrendo tale condizione allorché il pericolo di azioni siffatte si connoti per serietà e concretezza, sì da escludere la presenza di un pretesto dell'obbligato per rifiutare l'adempimento dovuto.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 5979 del 22 giugno 1994)

Il diritto previsto dall'art. 1481 c.c., per cui il compratore può sospendere il pagamento del prezzo o pretendere idonea garanzia quando abbia ragione di temere che la cosa possa essere rivendicata da terzi, presuppone che il pericolo di evizione sia effettivo e cioè non meramente presuntivo o putativo, onde esso non può risolversi in un mero timore soggettivo che l'evizione possa verificarsi, ma, anche quando si abbia conoscenza che la cosa appartenga ad altri, occorre che emerga da elementi oggettivi o comunque da indizi concreti che il vero proprietario abbia intenzione di rivendicare, in modo non apparentemente infondato, la cosa. Ne consegue che il semplice fatto che un bene immobile provenga da donazione e possa essere teoricamente oggetto di una futura azione di riduzione per lesione di legittima, esclude di per sé che esista un pericolo effettivo di rivendica e che il compratore possa sospendere il pagamento o pretendere la prestazione di una garanzia.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 2541 del 17 marzo 1994)

La facoltà del compratore di sospendere il pagamento del prezzo, a norma dell'art. 1481 c.c., costituendo un'applicazione all'ipotesi della compravendita del principio generaleinadimplenti non est adimplendumdi cui all'art. 1460 c.c., postula non la sola esistenza del diritto reale di godimento in favore di terzi ma anche che la sospensione del pagamento non sia contraria alla buona fede e di conseguenza il compratore non può avvalersi di tale facoltà, per la carenza di tale estremo, quando l'inadempienza contestata al venditore non sia grave.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 3806 del 11 aprile 1991)

Il promissario acquirente di un fondo, in relazione alla pendenza di un procedimento di affrancazione che l'affittuario del fondo medesimo abbia promosso secondo la disciplina delle leggi 22 luglio 1966, n. 607 e 18 dicembre 1970, n. 1138, non può giustificare la sospensione del pagamento del prezzo, od il ritardo nella stipulazione del definitivo, sotto il profilo del pericolo di rivendica di cui all'art. 1481 c.c., il quale ricorre quando il terzo metta in discussione il diritto dominicale del promittente venditore, e non anche quindi nella diversa ipotesi in cui tenda a conseguire il trasferimento a proprio favore del diritto stesso, ma può solo invocare la garanzia del promittente per l'esistenza sul bene di diritti di godimento di terzi, ai sensi ed agli effetti dell'art. 1489 c.c., sempreché sussista il presupposto per l'applicabilità di tale ultima norma, costituito dal fatto che di quella situazione non sia stato reso edotto in sede di stipulazione del preliminare.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 2463 del 13 aprile 1985)

Nel caso in cui la cosa venduta sia stata sottoposta a provvedimento cautelare e provvisorio, quale il sequestro conservativo, non ricorrono gli estremi dell'evizione, ma soltanto il pericolo di evizione. In tal caso, pertanto, il compratore può sospendere il pagamento del prezzo a norma dell'art. 1481 c.c., salva la facoltà di agire in via di normale risoluzione, ove ne ricorrano gli estremi.(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 2985 del 6 luglio 1977)

Il principio, in base al quale è sufficiente che le condizioni dell'Azione sussistano al momento della decisione, comporta che la domanda di risoluzione della vendita, per inadempimento del compratore all'Obbligo di pagare il prezzo, va accolta anche nel caso in cui risulti che quel mancato pagamento, alla data della proposizione della domanda, era giustificato da un fondato pericolo di rivendica (art. 1481 c.c.), qualora, nonostante il venire meno in corso di causa di tale pericolo, il compratore sia rimasto inadempiente.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 1717 del 9 maggio 1977)