Articolo 1538 Codice Civile

In una vendita immobiliare a corpo, ai fini dell'applicazione dell'art. 1538 c.c., è irrilevante che il venditore non abbia trasferito il possesso sull'intero immobile, se è provato che il diritto di proprietà è stato effettivamente trasferito sull'immobile avente le dimensioni dichiarate nell'atto di compravendita. La diminuzione del prezzo prevista dall'art. 1538 c.c. si applica solo quando la misura reale sia inferiore di un ventesimo rispetto a quella indicata.(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 32955 del 17 dicembre 2024)

La distinzione tra vendita a corpo e vendita a misura non è sempre decisiva nella risoluzione delle controversie relative all'estensione del bene immobile rispetto al prezzo pattuito. È compito del giudice di merito valutare se la variazione del prezzo in funzione della misura reale del bene al termine degli interventi possa essere considerata onere aggiuntivo, tenendo conto del comportamento delle parti e delle pattuizioni contrattuali (artt. 1538, comma 2 e 1537 c.c.).(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 20387 del 23 luglio 2024)

Nel caso di compravendita a corpo indicando nell'ambito dell'atto la misura del bene compravenduto, si applica il rimedio di cui all'art. 1538 comma 1 c.c., in presenza di una divergenza quantitativa della misura del bene maggiore di un ventesimo rispetto a quella indicata nel contratto. Tuttavia, le parti possono escludere l'applicabilità della norma mediante specifica clausola negoziale.(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 15426 del 3 giugno 2024)

In tema di vendita immobiliare "a corpo", l'art. 1538, comma 1, c.c. risponde alla necessità di ripristinare l'equilibrio delle prestazioni quale in concreto fissato dalle parti e, tuttavia, pregiudicato dalla sperequazione emersa dopo la stipula. Pertanto, la revisione del prezzo non deve seguire il criterio del valore di mercato (che si sovrapporrebbe all'equilibrio contrattuale raggiunto dai contraenti), né il criterio proporzionale "secco" (che cancellerebbe la volontà delle parti di vendere "a corpo", anziché "a misura"), dovendosi applicare, invece, un criterio proporzionale "corretto", che prescinda dall'esatta misurazione del bene, entro l'ambito per il quale è esclusa la revisione ex art. 1538 c.c..–Qualora le parti concludano un contratto di compravendita "a corpo" indicando, nell'ambito di esso, la misura del bene compravenduto, si applica il rimedio di cui all'art. 1538, comma 1, c.c., in presenza di una divergenza quantitativa della misura del bene maggiore di un ventesimo di quella indicata nel contratto. Resta salva la facoltà delle parti di escludere l'efficacia della norma dianzi richiamata, mediante specifica clausola negoziale, pur in presenza dei requisiti previsti per la sua applicabilità. (Nella specie, la S.C. ha ritenuto errata la valutazione operata dai giudici di merito, secondo cui la stipulazione del contratto definitivo, conseguente al compromesso di vendita di un bene immobile, avrebbe implicato di per sé rinuncia ad avvalersi del rimedio specifico di cui all'art. 1538, comma 1, c.c., dato che le parti avevano concluso il contratto definitivo di compravendita "a corpo" nonostante la riscontrata difformità della cosa venduta in misura superiore al ventesimo rispetto a quanto pattuito).(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 29363 del 10 ottobre 2022)

Nel caso di vendita di un immobile a corpo, anziché a misura, l'irrilevanza dell'estensione del fondo vale soltanto in relazione alla determinazione del prezzo, secondo il diverso regime di cui agli artt. 1537 e 1538 c.c., ma non alla identificazione del bene effettivamente venduto. Ne consegue in tal caso che, qualora le parti, nel contratto di compravendita, abbiano identificato la porzione di immobile che ne formava oggetto facendo specifico riferimento ai dati catastali e al tipo di frazionamento, il giudice deve tener conto necessariamente di tali elementi, che, per espressa volontà delle parti, perdono l'ordinaria natura di elemento probatorio di carattere sussidiario per assurgere ad elemento fondamentale per l'interpretazione dell'effettivo intento negoziale delle parti.(Cassazione civile, Sez. VI-2, ordinanza n. 27834 del 22 settembre 2022)

La differenza tra vendita a corpo ed a misura attiene unicamente all'influenza dell'estensione del bene sul prezzo pattuito, mentre non produce effetti in ordine all'individuazione della cosa compravenduta, per la quale l'indicazione dei confini ha una funzione essenziale ove sia precisa e riscontrabile sul terreno; l'accertamento circa la ricorrenza dell'una ovvero dell'altra tipologia di vendita - rilevante allorché sia controversa tra le parti la prevalenza del criterio di riferimento costituito dalla indicazione di determinate particelle catastali ovvero di quello costituito dalla misura complessiva della superficie del fondo venduto - appartiene al giudice di merito ed è, pertanto, incensurabile in cassazione per violazione di norme di diritto. (Fattispecie relativa ad un avviso d'asta in cui il bene era indicato, oltre che avuto riguardo alle particelle catastali di riferimento, anche con l'estensione in mq, risultata tuttavia diversa da quella derivante dalla somma delle superfici delle particelle medesime).(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 14592 del 26 maggio 2021)

Il criterio fondamentale di distinzione tra vendita a misura e vendita a corpo sta in ciò, che nella prima la determinazione dei confini della cosa venduta è effettuata attraverso la misurazione, mentre la seconda è caratterizzata dalla determinazione e delimitazione del bene in modo che esso resti identificato indipendentemente dalla misura. Il relativo apprezzamento, implicando valutazione della volontà contrattuale, è incensurabile in sede di legittimità se congruamente motivato.(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 34025 del 19 dicembre 2019)

L'art. 1538 c.c. si applica non solo alla vendita, ma anche al preliminare di vendita a corpo di un terreno, sicché, ove la misura reale del bene risulti superiore di oltre un ventesimo rispetto a quella indicata nel contratto, il promissario acquirente ha la facoltà di recedere da esso, in alternativa all'obbligo di corrispondere un supplemento di prezzo rispetto a quello pattuito, mentre, nell'ipotesi in cui la superficie del bene si riveli inferiore di oltre un ventesimo rispetto a quella concordata, trovano applicazione i generali strumenti di tutela e, tra essi, la risoluzione del contratto per inadempimento.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 23404 del 17 novembre 2016)

La compravendita che, a fronte del pagamento di un prezzo complessivo, abbia ad oggetto il trasferimento di una pluralità di beni immobili, ancorché eterogenei tra loro, integra un contratto unico, sicché, ove essa sia avvenuta a corpo e non a misura, ai fini dell'applicabilità dell'art. 1538 c.c. occorre tener conto di tutti i beni oggetto della stessa, e, nell'ipotesi di cespiti eterogenei, del valore proporzionale che ciascuno di questi ha assunto nell'ambito del corrispettivo unitario.(Cassazione civile, Sez. VI-2, sentenza n. 21342 del 24 ottobre 2016)

In tema di vendita immobiliare "a corpo", l'art. 1538, primo comma, c.c. risponde alla necessità di ripristinare l'equilibrio delle prestazioni quale in concreto fissato dalle parti e, tuttavia, pregiudicato dalla sperequazione emersa dopo la stipula. Pertanto, la revisione del prezzo non deve seguire il criterio del valore di mercato (che si sovrapporrebbe all'equilibrio contrattuale raggiunto dai contraenti), né il criterio proporzionale "secco" (che cancellerebbe la volontà delle parti di vendere "a corpo", anziché "a misura"), dovendosi applicare, invece, un criterio proporzionale "corretto", che prescinda dall'esatta misurazione del bene, entro l'ambito per il quale è esclusa la revisione ex art. 1538 c.c..(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 19890 del 29 agosto 2013)

In tema di compravendita di immobili, la pattuizione di una vendita a corpo, con la conseguente fruibilità dei rimedi speciali di cui all'art. 1538 c.c., non esclude l'esperibilità della generale azione di risoluzione contrattuale, né di quella di risarcimento per colpa o dolo del contraente inadempiente, di cui all'art. 1218 c.c. (Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza di merito che, in relazione alla vendita di un appartamento con prezzo determinato a corpo, aveva pronunciato la risoluzione contrattuale per colpa del venditore, in quanto la superficie dell'immobile indicata nel contratto era considerevolmente superiore a quella reale).(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 25250 del 3 dicembre 2007)

In tema di vendita immobiliare a corpo, l'individuazione del bene alienato va compiuta in base alla complessiva ed oggettiva descrizione fattane dai contraenti, ivi compresa la misura del fondo che — essendo, ai sensi dell'art. 1538 c.c., irrilevante esclusivamente in riferimento alla determinazione del prezzo — costituisce un elemento idoneo a concorrere, con gli elementi topografico — catastali e con i confini menzionati dalle parti, nella identificazione dell'immobile; pertanto, pur se la misura e le risultanze catastali non possono avere valore prevalente rispetto ai confini, con cui le parti abbiano inteso ulteriormente specificare il bene venduto, deve costituire oggetto di un rigoroso accertamento l'identificazione dei confini, quando sulla base di questi si riscontri una concreta divergenza dell'estensione del fondo rispetto alla misura e ai dati catastali, ai quali le stesse parti hanno fatto riferimento. Ne consegue che in tal caso occorre verificare, sul piano storico, lo stato dei luoghi esistenti e conosciuti dalle parti al momento della stipula dell'atto, giacché, mentre costituisce un valido criterio di indagine la presunzione di conformità di tale stato a quello anteriore, non altrettanto può dirsi della presunzione di una conformità del medesimo a quello successivo, dovendosi in quest'ultima ipotesi accertare quando si sia verificata la divergenza fra i confini risultanti dalle mappe catastali e quelli successivamente individuati.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 22038 del 22 novembre 2004)

Ai sensi dell'art. 1538 c.c. nella vendita a corpo — a differenza di quella a misura disciplinata dall'art. 1537 c.c. — il prezzo pattuito è determinato con riguardo all'immobile nella sua entità globale indipendentemente dalle effettive dimensioni, salvo che la sua misura reale sia inferiore o superiore di un ventesimo a quella indicata in contratto, sicché l'estensione del fondo, ancorché sia stata dalle parti indicata in contratto, assume rilevanza soltanto ai fini della identificazione del bene effettivamente venduto, che va compiuta attraverso l'interpretazione secondo i canoni legali della volontà negoziale.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 19600 del 29 settembre 2004)

L'art. 1538 c.c., nel disporre che nelle vendite di immobili a corpo deve tenersi conto della superficie soltanto ai fini dell'eventuale diminuzione o integrazione del prezzo, non vincola il giudice a precisi canoni di interpretazione ed a prestabilite regole di giudizio quando si tratti di accertare, ad altri fini, l'effettiva estensione di fondi confinanti.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 12573 del 22 settembre 2000)

Nella vendita «a corpo»exart. 1538 c.c. l'irrilevanza della estensione del fondo vale soltanto in relazione alla determinazione del prezzoexart. 1537 c.c. (ma nei limiti dello stesso art. 1538, comma primo, c.c.), non ai fini della identificazione del bene.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 7720 del 7 giugno 2000)

Costituisce vendita a corpo e non a misura quella in cui il prezzo pattuito non abbia alcuna stretta relazione con l'estensione dell'immobile, ancorché essa sia stata indicata tra le parti nel contratto soltanto ai fini di una migliore identificazione dell'immobile.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 3985 del 18 aprile 1998)

L'indicazione dei confini dell'immobile compravenduto e del comune nel cui territorio questo si trova, benché richiesta per la trascrizione (art. 2826 c.c. richiamato dall'art. 2659 dello stesso codice), assume nella compravendita, solo la funzione di elemento (o mezzo) di identificazione del bene e deve perciò considerarsi non essenziale (anche se, comunque, opportuna) quando tale bene sia in altro modo con certezza indicato e non vi sia conseguentemente alcuna incertezza sull'oggetto del contratto.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 7647 del 3 settembre 1994)

Mentre nella vendita a misura, in cui il prezzo è determinato in base alle effettive dimensioni dell'immobile, il compratore ha diritto ad una riduzione di esso se la misura effettiva risulti inferiore a quella indicata nel contratto, nella vendita a corpo, in cui il prezzo è stabilito in relazione all'entità globale del bene indipendentemente dalle sue dimensioni reali, non si procede a diminuzione, salvo che la misura reale sia inferiore di un ventesimo rispetto a quella precisata nel contratto. In entrambe le ipotesi, è presa in considerazione sempre e soltanto la misura concreta e reale del bene, cioè quella dell'estensione dei terreni e della superficie o cubatura dei fabbricati e non la misura della edificabilità, che è una qualità del suolo esulante dall'ambito del criterio quantitativo della misura cui si riferiscono le due menzionate norme, senza alcuna possibilità di una loro applicazione estensiva ed analogica.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 12791 del 27 dicembre 1993)

Anche nella vendita immobiliare a corpo, la menzione nel contratto della misura dell'immobile, costituisce, nella previsione dell'art. 1538 c.c., un elemento cui la norma stessa, ricorrendo determinati presupposti di carattere oggettivo (scarto superiore al ventesimo fra la misura reale e quella indicata nel contratto) attribuisce rilevanza ai fini della possibilità di chiedere una rettificazione del prezzo, salvo che le parti manifestino la volontà di derogare alla stessa norma avente carattere dispositivo, e perciò che dall'interpretazione del contratto risulti che le parti medesime abbiano considerato irrilevante l'effettiva estensione dell'immobile, quale che essa sia.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 7594 del 9 luglio 1991)

Nel caso di vendita di un immobile a corpo, anziché a misura, l'irrilevanza dell'estensione del fondo vale soltanto in relazione alla determinazione del prezzo, secondo il diverso regime di cui agli artt. 1537 e 1538 c.c., ma non alla identificazione del bene effettivamente venduto. Pertanto, se nel contratto risultino insieme indicate una certa particella catastale senza limitazioni ed una superficie inferiore alla reale estensione di essa, il fatto che si tratti di vendita a corpo non può indurre il giudice del merito ad identificaresic et simpliciteril bene venduto con l'estensione corrispondente alla intera particella, dovendosi, invece, stabilire, con i consueti criteri ermeneutici, se questa sia stata soltanto richiamata come dato catastale entro cui dover intendere ricompresa la minor superficie pattuita, o sia stata indicata come oggetto stesso della vendita, ossia per tutta la sua estensione.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 3042 del 30 marzo 1987)

L'art. 1538 c.c. — che, per le vendite a corpo, prevede il rimedio della diminuzione o del supplemento di prezzo in ipotesi di difformità tra la misura reale dell'immobile e quella indicata in contratto (purché la prima sia inferiore o superiore di un ventesimo rispetto alla seconda), salva per il compratore, che dovrebbe pagare detto supplemento, la facoltà di recedere dal contratto — si applica alle vendite a corpo validamente stipulate ed a quelle inficiate da mero errore, mentre non opera quando la stipulazione a corpo sia stata determinata da dolo del venditore, ossia quando l'errore sull'esatta estensione del fondo sia conseguenza del raggiro posto in essere dal venditore e sia la ragione che ha determinato il compratore ad acquistare l'immobile a corpo e non a misura, nel qual caso quest'ultimo ben può invocare l'annullamento del contratto ai sensi dell'art. 1427 c.c.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 2575 del 12 aprile 1983)

Nell'ipotesi di vendita «a corpo» si può far luogo alla revisione del prezzo, ai sensi dell'art. 1538 c.c., solo quando la considerazione dell'estensione dell'immobile così come enunciata in contratto abbia concorso a determinare il regolamento d'interessi relativamente all'ammontare del prezzo stesso, mentre se i contraenti hanno indicato la misura come ulteriore elemento concorrente ai fini della descrizione e dell'identificazione dell'immobile (o, anche, per un diverso fine), nessuna conseguenza può derivare dall'errore su tale indicazione. In questa ipotesi, infatti, poiché l'ammontare del prezzo non risulta collegato all'estensione dell'immobile, l'indicazione di questa, esatta o erronea che sia, assume il valore di una circostanza accidentale, non produttiva degli effetti considerati dall'art. 1538 c.c.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 827 del 29 gennaio 1983)

Nella vendita di cose immobili, vendita a corpo e vendita a misura non differiscono nel senso che solo nella prima — e non nella seconda — è possibile per il compratore avere la proprietà di un'estensione maggiore di quella indicata nel contratto, ma in altre conseguenze relative all'obbligo o meno di corrispondere un supplemento e alla possibilità di recedere dal contratto (artt. 1537, 1538 e 1539 c.c.). Tali conseguenze sono fatte discendere dal legislatore dalla presumibile volontà negoziale manifestata dai contraenti nello scegliere l'uno o l'altro tipo di vendita.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 884 del 10 marzo 1975)