Articolo 1582 Codice Civile
(R.D. 16 marzo 1942, n. 262)
Divieto d'innovazione
Dispositivo
Il locatore non può compiere sulla cosa innovazioni che diminuiscano il godimento da parte del conduttore [1575] n. 2] (1) (2).
Note
(1) Dalla norma si desume che sono invece ammesse le modifiche che non diminuiscono tale godimento.
(2) Il conduttore ha, potenzialmente, un ampio ventaglio di rimedi per il caso in cui il locatore violi il divieto: la risoluzione del contratto (1453 c.c.), che verrà chiesta se la diminuzione è tale da far venir meno, per lui, ogni utilità del bene; l'esecuzione specifica (2933 c.c.), se la diminuzione di valore non compromette totalmente il bene; l'azione di reintegra (1168 c.c.) se la violazione ha addirittura privato il conduttore del possesso del bene.
Massime giurisprudenziali (3)
1Cass. civ. n. 3343/2001
Allorché le parti del contratto di locazione, nell'ambito dei propri poteri di autonomia contrattuale, abbiano convenzionalmente stabilito, per quanto attiene all'uso della cosa locata, il, divieto di ogni forma di innovazione, consentita solo con il consenso (scritto o orale) del locatore, ove il locatore si sia avvalso, ai sensi dell'art. 1456 c.c., della clausola risolutiva espressa, il giudice - chiamato ad accertare l'avvenuta risoluzione del contratto per l'inadempimento convenzionalmente sanzionato - non è tenuto ad effettuare alcuna indagine sulla gravità dell'inadempimento stesso, giacché avendo le parti preventivamente valutato che l'innovazione o la modifica dell'immobile locato comporta alterazione dell'equilibrio giuridico - economico del contratto, non vi è più spazio per il giudice per un diverso apprezzamento.(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 3343 del 7 marzo 2001)
2Cass. civ. n. 7001/1993
Qualora l'installazione del servizio di riscaldamento in un edificio in condominio risulti, in relazione alle caratteristiche ed alla stipulazione logistica dell'immobile, non gravosa né voluttaria, tale innovazione, se approvata nei modi prescritti, è vincolante per tutti i condomini, con la conseguenza che, nell'ipotesi di un locale dato in locazione, come il proprietario-locatore è tenuto a sostenerepro quotale spese di impianto, parimenti il conduttore non può sottrarsi (trattandosi di innovazione lecitaexart. 1582 c.c.) al pagamento delle spese di esercizio fin dal momento dell'attuazione del servizio stesso, ancorché questo sia stato introdotto nel corso della locazione, essendo l'aumento degli oneri accessori conseguente all'applicazione dell'art. 9, L. 27 luglio 1978, n. 392, senza alterazione del rapporto sinallagmatico, posto che a fronte di una maggiore spesa per il conduttore vi è un obiettivo miglioramento delle condizioni di utilizzabilità del bene.(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 7001 del 24 giugno 1993)
3Cass. civ. n. 772/1973
Rientra nel divieto di cui all'art. 1582 c.c., l'innovazione nella cosa locata che, per la sua pericolosità, sia suscettibile di arrecare un pregiudizio al conduttore, in quanto si risolva in una diminuzione del godimento della cosa stessa.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 772 del 20 marzo 1973)