Articolo 1596 Codice Civile

In tema di locazioni ad uso abitativo, il contratto si intende prorogato di un biennio - ex art. 2, comma 5, della l. n. 431 del 1998 - alla scadenza del triennio legale, sempre che il locatore non abbia comunicato la sua intenzione adibitoria ed impeditiva del rinnovo con atto motivato scritto e preavviso semestrale, solo se il conduttore abbia anteriormente manifestato la volontà di rimanere nell'immobile, proponendo la stipulazione di un rinnovo rifiutato dalla controparte, oppure, se sia stata quest'ultima a formulare una richiesta in tal senso, respinta dal primo. Ne consegue che, in mancanza di una siffatta trattativa, la locazione deve considerarsi cessata senza disdetta, trovando applicazione il combinato disposto degli artt. 1596, comma 1, 1597, commi 1 e 2, e 1574, nn. 1 e 2, c.c.(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 16279 del 4 agosto 2016)

Il fatto volontario che preclude al locatore la possibilità di far valere la propria necessità abitativa come motivo di recesso è costituito soltanto dal comportamento maliziosamente preordinato a creare uno stato di necessità. Pertanto, al di fuori di tale ipotesi, il locatore può agire liberamente, ogni qual volta si presentino particolari esigenze di carattere economico o personale che appaiano, in base ad un'equa valutazione, meritevoli di protezione secondo la comune esperienza e nel normale svolgimento dei rapporti familiari, umani e giuridici. Il relativo accertamento va compiuto prescindendo dalla valutazione comparativa con le esigenze del conduttore e senza poter pretendere giustificazioni di ordine economico e sociale che limiterebbero la libertà di scelta di ogni cittadino. (Rigetta, App. Napoli, 10/07/2008).(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 26526 del 17 dicembre 2009)

La disdetta di un contratto di locazione (nella specie, relativo ad immobile adibito ad uso diverso da quello di abitazione), è un atto recettizio, che produce i propri effetti (consistenti nell'impedire il rinnovo del contratto, e non già nello sciogliere il contratto in corso) solo dal momento in cui perviene al destinatario, salva una diversa pattuizione delle parti. È, pertanto, tardiva la disdetta spedita prima del termine contrattualmente previsto per l'esercizio della relativa facoltà, ma pervenuta al destinatario successivamente a tale data.(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 8006 del 2 aprile 2009)

La disdetta del contratto di locazione, vigendo al di fuori del caso di forma scritta convenzionale di cui all'art. 1352 c.c. il principio della libertà di forma, può essere contenuta anche in un atto processuale che presupponga la volontà del locatore di non rinnovare il contratto alla scadenza o che, comunque, esprima anche tale volontà, quale l'intimazione di licenza o sfratto per finita locazione o la citazione in giudizio; né rileva che non sia stata seguita sin dall'inizio la procedura di diniego di rinnovo di cui all'art. 30 della legge n. 392 del 1978, prevista dall'art. 3 della legge n. 431 del 1998, e che l'atto processuale si riferisca ad una scadenza già verificatasi, applicandosi, altresì, il principio secondo cui la disdetta e l'intimazione, in esso contenute, inidonee, per inosservanza del termine, a produrre la cessazione della locazione per la scadenza indicata, hanno l'efficacia di produrla per la scadenza successiva.(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 14486 del 30 maggio 2008)

La disdetta del contratto di locazione costituisce atto negoziale unilaterale recettizio concretantesi in una manifestazione di volontà che può essere comunicata sia per iscritto che verbalmente, purché inequivocabilmente idonea a manifestare (alla controparte) la volontà di non rinnovare il contratto alla scadenza; essa può quindi essere contenuta anche in un atto processuale (quale l'atto di intimazione di licenza per finita locazione) che tale volontà presupponga; in tal caso il mandato alle liti conferito al difensore va riferito non solo alla rappresentanza processuale, ma anche alla rappresentanza negoziale dell'istante, la cui sottoscrizione non è pertanto necessaria perché l'atto consegua altresì l'effetto di una disdetta; ne consegue che gli effetti della disdetta sul piano sostanziale permangono anche ove fosse dichiarata l'estinzione del processo.(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 9666 del 3 ottobre 1997)

La disdetta del contratto di locazione, la quale può esser validamente effettuata anche da un mandatario in base ad incarico conferito verbalmente, ancorché intimata ad uno solo degli eredi del conduttore defunto è idonea a costituire in mora tutti gli altri eredi nella riconsegna dell'immobile alla scadenza del contratto.(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 4605 del 23 maggio 1997)

Nei casi in cui proviene dalfalsus procurator, la disdetta del contratto di locazione, quale atto unilaterale di natura negoziale, può essere ratificata dal soggetto interessato, ai sensi dell'art. 1399 c.c., applicabile, in virtù del rinvio contenuto nell'art. 1324 c.c., anche agli atti unilaterali, con effetto retroattivo nei confronti del conduttore, il quale non è terzo estraneo al rapporto e non può, quindi, avvalersi della disposizione del secondo comma dell'art. 1399 c.c., che, facendo salvi i diritti dei terzi, si riferisce solo ai soggetti estranei al rapporto tra rappresentante rappresentato e controparte.(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 6075 del 30 maggio 1995)

La disdetta costituisce un atto negoziale, unilaterale e recettizio, concretantesi in una manifestazione di volontà diretta ad impedire la prosecuzione o la rinnovazione tacita del rapporto locativo, la quale, al di fuori di forma scritta convenzionale (art. 1352 c.c.), può indifferentemente essere comunicata per iscritto o verbalmente. Dal principio di libertà di forma consegue che, qualora si controverta se la disdetta risulti validamente comunicata ed, in particolare, che non vi sia la certezza che essa provenga dal locatore per difetto di sottoscrizione, l'indagine da compiere deve essere diretta ad accertare con ogni mezzo se, sul piano della prova, la manifestazione negoziale, quale che sia il mezzo adoperato, abbia raggiunto lo scopo di far conoscere al conduttore l'intenzione inequivocabile del locatore di porre fine al contratto, senza che possa incidere la disciplina della scrittura privataexart. 2702 c.c. e la mancanza del requisito della sottoscrizione.(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 9916 del 23 novembre 1994)

La disdetta ha la funzione di impedire la prosecuzione del contratto di locazione, non di determinare la cessazione del rapporto prima della scadenza, sicché essa, quando sia stata intimata per un termine di scadenza anteriore, vale per il termine successivo, non ostando alla sua efficacia la relativa incidenza del maggiore intervallo temporale.(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 2076 del 4 maggio 1989)

La circostanza che il locatore, nella comunicazione di disdetta del contratto e nella successiva intimazione di licenza o sfratto per finita locazione, abbia indicato una data di cessazione del rapporto erronea, per essersi il rapporto stesso rinnovato per un ulteriore periodo, non osta all'accoglimento della domanda di rilascio, ove tale periodo sia venuto a scadere in corso di causa, in quanto l'indicato errore non vale ad escludere l'inequivoca volontà del locatore medesimo d'impedire una successiva rinnovazione tacita del contratto e riottenere la disponibilità dell'immobile.(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 5541 del 23 ottobre 1979)

In applicazione del principio della conservazione del negozio giuridico, desumibile dalla norma dell'art. 1367 c.c., il quale impone di evitare che un negozio sia privato di ogni effetto quando sussistano gli elementi essenziali necessari affinché possa produrne taluno, la disdetta intimata, che non sia idonea, per inosservanza del termine fissato dagli usi, a produrre la cessazione della locazione per la scadenza voluta dal locatore, ha l'efficacia di produrre la cessazione della locazione per altra scadenza successiva, essendo tale risultato conforme alla volontà della parte e costituendo solamente unminusrispetto a quello da essa perseguito.(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 1601 del 19 marzo 1979)

Le modalità della disdetta del contratto di locazione, che siano indicate nel contratto medesimo (nella specie, cartolina o biglietto postale raccomandato con ricevuta di ritorno), non possono integrare una forma convenzionalead substantiam, e, pertanto, non ostano a che l'atto possa giungere all'indirizzo del destinatario con mezzi equipollenti (nella specie, plico postale chiuso), ai sensi ed agli effetti di cui all'art. 1335 c.c. La disdetta, che il locatore comunica al conduttore per la cessazione del rapporto di locazione, costituisce atto unilaterale recettizio, il quale, ai sensi dell'art. 1335 c.c., deve presumersi conosciuto nel momento in cui giunge all'indirizzo del destinatario, se questi non provi di essere stato, senza colpa, nell'impossibilità di averne notizia.(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 4083 del 9 settembre 1978)