Articolo 1622 Codice Civile
(R.D. 16 marzo 1942, n. 262)
Perdite determinate da riparazioni
Dispositivo
Se l'esecuzione delle riparazioni (1) che sono a carico del locatore [1621] determina per l'affittuario una perdita superiore al quinto del reddito annuale, o, nel caso di affitto non superiore a un anno, al quinto del reddito complessivo, l'affittuario può domandare una riduzione del fitto in ragione della diminuzione del reddito oppure, secondo le circostanze, lo scioglimento del contratto [1584] (2).
Note
(1) Le riparazioni in questione sono quelle sopravvenute nel corso del contratto ed idonee ad alterarne il sinallagma; se si tratta di riparazioni ordinarie si deve fare riferimento all'art. 1575 del c.c..
(2) Lo scioglimento del contratto è possibile nelle ipotesi più gravi. Si noti che la norma non prevede a favore dell'affittuario un potere di sospendere il pagamento in via di autotutela; tuttavia, sul locatore incombe l'obbligo di procedere alle riparazioni straordinarie necessarie e pertanto, se egli non vi provvede, l'affittuario potrebbe interrompere il versamento dell'affitto ai sensi dell'art. 1460 c.c..
Massime giurisprudenziali (1)
1Cass. civ. n. 2612/1971
L'art. 1622 c.c. stabilisce che nel caso in cui l'esecuzione delle opere di riparazione che sono a carico del locatore, e cioè quelle straordinarie, comporti per l'affittuario una perdita superiore al quinto del reddito annuale, l'affittuario può, a sua scelta domandare una riduzione del fitto in ragione della diminuzione del reddito, oppure, secondo le circostanze, lo scioglimento del contratto. Reductio ad aequitatem e rischio sono elementi i quali presuppongono necessariamente un mutamento della situazione di equilibrio esistente al momento della conclusione del contratto, e l'art. 1622 c.c. richiede che le opere straordinarie eseguite dal locatore, in costanza del rapporto, non siano state conosciute dall'affittuario al momento della conclusione del contratto, o quanto meno, non siano apparse come necessariamente eseguibili prima del termine del rapporto. Infatti l'esecuzione di opere per mettere la cosa in condizioni di funzionare normalmente e di produrre è fuori della previsione dell'art. 1622 c.c. e si pone in un momento anteriore, in quanto rientra nell'obbligo del locatore di consegnare la cosa in stato di servire all'uso e alla produzione a cui è destinata, obbligo previsto dall'art. 1617 c.c.(Cassazione civile, Sez. I, sentenza n. 2612 del 20 settembre 1971)