Articolo 1669 Codice Civile

Il direttore dei lavori, ai sensi degli artt. 1669, 1176 co. 2 e 2055 c.c., ha l'obbligo di alta sorveglianza sull'esecuzione delle opere di costruzione, che implica un controllo periodico e qualificato su tutte le fasi essenziali dell'attività costruttiva, inclusa la verifica di elementi strutturali rilevanti quali impermeabilizzazioni, pendenze e drenaggi. La mancata vigilanza su tali aspetti costituisce colpa, con conseguente responsabilità solidale con l'appaltatore per i gravi difetti dell'opera.(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 27995 del 21 ottobre 2025)

Il termine di decadenza per la denuncia dei vizi previsto dall'art. 1669 cod. civ. decorre solo dal giorno in cui il committente consegua un apprezzabile grado di conoscenza oggettiva della gravità dei difetti e della loro derivazione causale dall'imperfetta esecuzione dell'opera, non essendo sufficienti manifestazioni di scarsa rilevanza e semplici sospetti; l'accertamento del momento nel quale detta conoscenza è stata acquisita è riservato al giudice di merito ed è insindacabile in sede di legittimità se non entro i limiti del vizio di motivazione.(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 26852 del 6 ottobre 2025)

La responsabilità del costruttore per i gravi difetti dell'opera prevista dall'art. 1669 c.c. costituisce una speciale forma di obbligazione. Non è richiesto al committente provare il nesso causale tra i vizi e l'opera del costruttore; tale responsabilità è presunta, salvo dimostrazione contraria da parte del costruttore mediante prove specifiche.(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 24393 del 2 settembre 2025)

La legittimazione dell'amministratore di condominio a promuovere l'azione di cui all'art. 1669 c.c. è limitata alle pretese che investono la tutela indifferenziata dell'edificio nella sua unitarietà, quindi in relazione ai pregiudizi che investono le parti comuni dell'immobile, ancorché interessanti di riflesso anche quelle costituenti proprietà esclusiva di condomini.(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 19121 del 11 luglio 2025)

Qualora la rovina o il difetto di bene immobile sia imputabile a più appaltatori, la responsabilità di questi, nei confronti del committente o degli aventi causa del committente, a norma dell'art 1669 c.c., è regolata dal principio della solidarietà, sancito dall'art 2055 c.c., con la conseguenza che i predetti danneggiati possono pretendere l'intera prestazione risarcitoria da uno solo dei coobbligati, indipendentemente dalla misura del suo apporto causale (rilevante solo nei rapporti interni fra debitori solidali), ed ancorché, per decorso dei termini di decadenza e prescrizione fissati dal citato art. 1669 c.c., sia loro precluso di rivolgersi nei confronti degli altri coobbligati.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 18765 del 9 luglio 2025)

La disciplina prevista dall'art. 1669 c.c., relativa alla rovina e difetti di cose immobili, ha natura extracontrattuale e può essere fatta valere dal committente nei confronti di chiunque abbia contribuito alla realizzazione dell'opera, inclusi progettista e direttore dei lavori. Tuttavia, tale responsabilità si configura come responsabilità professionale, regolata dalle norme del contratto d'opera professionale e non dal codice civile in materia di appalto.(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 18405 del 7 luglio 2025)

Affinché possa esservi accettazione idonea a elidere la garanzia per vizi e difetti di cui agli artt. 1490 e 1495 c.c. e la garanzia ex art.1669 c.c., l'accettazione deve intervenire di norma a opera terminata, al momento della consegna dell'immobile, in relazione a vizi già percepibili in tale momento e/o già manifestatisi, mentre resta ferma la possibilità, per i vizi e le difformità costruttive emersi successivamente, di far ricorso alle garanzie previste, rispettivamente, per la vendita immobiliare o l'appalto.–Costituiscono vizi e difetti dell'immobile compravenduto, edificato dal venditore-costruttore, così come difetto di costruzione rilevante ex art.1669 c.c. (che deve incidere sulla funzionalità e sul normale godimento dell'immobile) non solo quelli ascrivibili all'esecuzione non a regola d'arte dei lavori di edificazione, ma anche quelli dovuti all'imperfetta o erronea progettazione delle opere; la mera conoscenza del progetto da parte dell'acquirente non può essere equiparata alla conoscenza anche dei vizi e difetti che deriveranno all'immobile dalla sua messa in opera, pur se il progetto presenti aspetti innovativi, in quanto deve essere comunque garantita la funzionalità del bene e la sua idoneità all'uso normale al quale è destinato.(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 17028 del 25 giugno 2025)

La chiamata in manleva ex art. 106 c.p.c., ultima parte, costituisce un'azione autonoma di responsabilità contrattuale, distinta dalla responsabilità extracontrattuale ex art. 1669 c.c. e, pertanto, non soggetta ai termini di decadenza e prescrizione previsti per la denuncia dei vizi dell'opera da parte del committente.(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 7176 del 18 marzo 2025)

I gravi difetti di cui all'art. 1669 cod. civ. includono quelle alterazioni che riducono in modo apprezzabile il godimento del bene, compromettendone la durabilità e la funzionalità. Ciò comprende anche i difetti non totalmente impeditivi dell'uso dell'immobile, come infiltrazioni e umidità, se tali da influire negativamente sulla funzionalità e il godimento dell'immobile nel tempo.(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 3011 del 6 febbraio 2025)

In tema di appalto, ai fini della valutazione della fondatezza dell'eccezione di prescrizione ex art. 1669, comma 2, c.c, il giudice è tenuto non solo a considerare il decorso formale del termine annuale dalla data della denuncia, ma anche ad accertare, con apprezzamento sostanziale e di fatto, il momento nel quale il committente ha conseguito la conoscenza obbiettiva della gravità dei difetti e della loro derivazione eziologica dall'imperfetta esecuzione dell'opera.(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 1909 del 27 gennaio 2025)

Le torri su cui sono installati gli aerogeneratori (rotori e navicelle), unitamente alle relative opere di fondazione, rappresentano opere annoverabili nel genere delle "costruzioni", sulla scorta dei caratteri della stabilità, solidità e consistenza volumetrica, nonché della immobilizzazione al suolo ex art. 812 c.c., non costituendo navicella, rotore e pale elementi a sé stanti, bensì componenti dell'unico impianto eolico infisso stabilmente al suolo, con conseguente applicabilità dell'art. 1669 c.c. all'appalto per la loro installazione.(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 1252 del 18 gennaio 2025)

A fronte dell'eccezione di prescrizione ex art. 1669, co. 2 cod. civ., il giudice è tenuto a verificare il decorso dell'annualità dalla data della denuncia, valutando altresì ed in concreto il momento in cui il committente ha acquisito consapevolezza obiettiva della gravità dei vizi e della loro riconducibilità causale all'esecuzione imperfetta dell'opera.(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 1009 del 15 gennaio 2025)

In relazione all'art. 1669 c.c., l'onere della prova impone al costruttore di dimostrare che i gravi difetti dell'edificio siano ascrivibili a caso fortuito o all'opera di terzi. Tale onere è attenuato rispetto alla responsabilità ex art. 2043 c.c., ove il danneggiato deve provare tutti gli elementi richiesti dalla norma, compresa la colpa del costruttore.(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 367 del 8 gennaio 2025)

In tema di responsabilità dell'appaltatore, gli artt. 1667, 1668 e 1669 c.c. integrano i principi generali in materia di inadempimento delle obbligazioni, senza escluderne l'applicazione, cosicché, ove l'opera sia realizzata in violazione delle prescrizioni pattuite o delle regole tecniche, il committente, convenuto per il pagamento del prezzo, può opporre le difformità e i vizi dell'opera, per paralizzare la pretesa avversaria, stante il principio inadimplenti non est adimplendum, richiamato nell'ultimo comma dell'art. 1667 c.c., anche quando non abbia proposto, in via riconvenzionale, la domanda di garanzia o questa sia prescritta.(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 33034 del 18 dicembre 2024)

L'amministratore di condominio è legittimato ad agire, ai sensi dell'art. 1669 cod. civ., per il risarcimento dei danni derivanti da gravi difetti di costruzione che, sebbene riguardino le parti comuni dell'edificio, incidano anche sulle unità immobiliari in proprietà esclusiva, colpendo, dunque, l'edificio nella sua unitarietà complessiva.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 31228 del 5 dicembre 2024)

In materia di vendita di immobili "ristrutturati" e difformità, il venditore che abbia alienato un immobile sottoposto a ristrutturazioni edilizie risponde dei gravi difetti imputabili all'opera svolta, ai sensi dell'art. 1669 c.c., purché la denuncia sia tempestiva. Le anomalie che non integrano l'ipotesi di "aliud pro alio" possono configurare vizi o difetti dell'immobile rilevabili ai fini della garanzia edilizia e soggetti al relativo regime decadenziale e prescrizionale.(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 31126 del 4 dicembre 2024)

La responsabilità extracontrattuale ex art. 1669 c.c. si applica non solo a carico del costruttore, ma anche di coloro che hanno collaborato alla realizzazione dell'opera, come il progettista e il direttore dei lavori, purché la rovina o i difetti si ricolleghino a fatti a loro imputabili, sicché la loro chiamata in causa da parte dell'appaltatore convenuto in giudizio, esperita non solo a fini di garanzia, ma anche per rispondere della pretesa dell'attore, comporta che la domanda originaria, pur senza espressa istanza, si estenda automaticamente nei loro riguardi, trattandosi di individuare il responsabile nell'ambito di un rapporto oggettivamente unico.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 29251 del 13 novembre 2024)

Ai fini della decorrenza del termine annuale di decadenza previsto dall'art. 1669 c.c., è necessario che il committente abbia una sicura conoscenza non solo dei difetti e dei vizi dell'opera, ma anche della loro gravità e del collegamento causale con l'attività progettuale e costruttiva espletata. La conoscenza delle sole manifestazioni dannose non è sufficiente a far decorrere il termine, che può essere postergato all'esito degli accertamenti tecnici necessari per comprendere la natura e la causa dei difetti.(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 19713 del 17 luglio 2024)

Sono esclusi dalla garanzia per vizi della cosa venduta quei difetti che erano visibili al momento della conclusione del contratto definitivo. Inoltre, la garanzia non opera in assenza di prova della tempestiva denuncia dei vizi (artt. 1495, 1667 e 1669 c.c.).(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 19275 del 12 luglio 2024)

La garanzia prevista dall'art. 1669 c.c. per i gravi difetti costruttivi si applica solo quando il difetto compromette significativamente la fruibilità dell'immobile. Difetti minori, come la presenza limitata di muffa e condensa, non configurano l'ipotesi di grave difetto costruttivo richiesto dalla norma.(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 19251 del 12 luglio 2024)

La responsabilità per gravi difetti di cui all'art. 1669 c.c. è di natura extracontrattuale ed è sancita al fine di garantire la stabilità e la solidità degli edifici e di tutelare soprattutto l'incolumità personale dei cittadini e quindi di interessi generali inderogabili che trascendono i confini e i limiti dei rapporti negoziali tra le parti, con la conseguenza che detta responsabilità non può essere rinunciata o limitata con pattuizioni particolari dei contraenti. Il fatto che la rinuncia sia pattuita una volta che l'immobile sia già costruito non incide sul carattere preventivo della rinuncia, ove questa sia comunque posta in essere prima del manifestarsi dei presupposti di applicabilità della responsabilità di cui all'art. 1669 c.c.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 18720 del 9 luglio 2024)

È responsabile ex art. 1669 c.c. il venditore che ha mantenuto il potere di impartire direttive o sorvegliare l'attività di costruzione da parte di terzi, anche ove si sia avvalso di soggetti qualificati (appaltatori, progettisti, direttori dei lavori), gravando a suo carico, per l'esonero da responsabilità, la prova di non aver avuto alcun potere di direttiva o controllo sull'appaltatore, anche all'esito di una concatenazione di appalti, al fine di superare la presunzione di addebitabilità dell'evento dannoso ad una propria condotta colposa, anche eventualmente omissiva.(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 17955 del 28 giugno 2024)

Nel contratto di appalto, il termine per la denuncia dei vizi ai sensi dell'art. 1669 cod. civ. non inizia a decorrere finché il committente non abbia conoscenza sicura dei difetti dell'opera quanto alla gravità degli stessi e alla riferibilità all'attività dell'appaltatore; tale determinazione costituisce oggetto di valutazione riservata al giudice del merito ed è insindacabile in sede di legittimità se sorretta da motivazione esente da vizi logici e giuridici.(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 15525 del 4 giugno 2024)

Ai fini della proponibilità dell'azione risarcitoria ex art. 1669 c.c. in caso di rovina o gravi difetti di cose immobili destinate a durare nel tempo, il termine decennale previsto da tale norma attiene al verificarsi delle condizioni di fatto che manifestano con evidenza il pericolo di rovina o i gravi difetti dell'opera.(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 11906 del 3 maggio 2024)

In tema di condominio, l'art. 1130, n. 4, c.c., che attribuisce all'amministratore il potere di compiere atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio, deve interpretarsi estensivamente nel senso che, oltre agli atti conservativi necessari ad evitare pregiudizi a questa o a quella parte comune, l'amministratore ha il potere-dovere di compiere analoghi atti per la salvaguardia dei diritti concernenti l'edificio condominiale unitariamente considerato; pertanto, rientra nel novero degli atti conservativi di cui all'art. 1130 n. 4, c.c. l'azione di cui all'art. 1669 c.c. intesa a rimuovere i gravi difetti dì costruzione, nel caso in cui questi riguardino l'intero edificio condominiale e i singoli appartamenti, vertendosi in una ipotesi di causa comune di danno che abilita alternativamente l'amministratore del condominio e i singoli condomini ad agire per il risarcimento, senza che possa farsi distinzione tra parti comuni e singoli appartamenti o parte di essi soltanto.(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 10380 del 17 aprile 2024)

In tema di appalto privato, la condotta negligente del subappaltatore non può ingenerare una sua responsabilità - di natura extracontrattuale - ai sensi dell'art. 1669 c.c., presupponendo l'operatività di tale norma il rapporto diretto tra committente ed appaltatore, solo legittimato passivo, quale unico garante della stabilità e sicurezza dell'edificio, rispetto all'azione in tal senso proposta dal primo, fatta salva l'azione di responsabilità aquiliana generale ex art. 2043 c.c.(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 8647 del 2 aprile 2024)

I gravi difetti che, a norma dell'art. 1669 c.c., legittimano il committente all'azione di responsabilità extracontrattuale possono consistere in una qualsiasi alterazione, conseguente ad una insoddisfacente realizzazione dell'opera, che incidono negativamente e in modo considerevole sul godimento di essa.–La qualificazione del vizio come grave ai fini della responsabilità ex art. 1669 c.c. costituisce un apprezzamento di fatto riservato al giudice di merito e incensurabile in sede di legittimità se adeguatamente motivato.(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 5648 del 4 marzo 2024)

In materia di appalto, ove il committente agisca nei confronti dell'appaltatore, ai sensi dell'art. 1669 c.c., per il risarcimento dei danni conseguenti a gravi difetti di costruzione di un immobile, non può operare tra le parti la clausola di esonero di responsabilità eventualmente pattuita, trattandosi di responsabilità extracontrattuale.–In materia di appalto, la clausola contrattuale di esonero dalla responsabilità dell'appaltatore per gli eventuali vizi dell'opera realizzanda è valida nei limiti in cui riguardi vizi o difformità dipendenti da colpa lieve e non sia riferita alla garanzia di cui all'art. 1669 c.c.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 3659 del 9 febbraio 2024)

L'esigenza alla base della previsione della disciplina speciale ex art. 1669 c.c è quella di introdurre una più incisiva tutela; pertanto è coerente con tale ratio l'applicabilità dell'art. 2043 c.c nel caso in cui non sussistano le condizioni previste dalla prima norma.(Cassazione civile, Sez. III, ordinanza n. 3639 del 8 febbraio 2024)

Poiché la responsabilità ex art. 1669 c.c. è speciale rispetto a quella prevista dalla norma generale di cui all'art. 2043 c.c., l'applicazione di quest'ultima può essere invocata soltanto ove non ricorrano i presupposti oggettivi e soggettivi della prima e non già al fine di superare i limiti temporali entro cui l'ordinamento positivo appresta la tutela specifica, ovvero senza poter "aggirare" il peculiare regime di prescrizione e decadenza che connota l'azione speciale.(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 31301 del 10 novembre 2023)

In caso di rovina o di gravi difetti di cose immobili destinate a durare nel tempo l'art. 1669 c.c. prevede una responsabilità decennale dell'appaltatore, ancorando però la relativa azione del committente a precisi termini di decadenza e prescrizione. Non potendosi onerare il danneggiato di proporre senza la dovuta prudenza azioni generiche a carattere esplorativo o comunque suscettibili di rivelarsi infondate, la conoscenza completa, idonea a determinare il decorso del doppio termine di cui all'art. 1669 c.c., dovrà ritenersi conseguita, in assenza di convincenti elementi contrari anteriori da dedursi e provarsi dall'appaltatore, solo all'atto dell'acquisizione di idonei accertamenti tecnici.(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 28958 del 18 ottobre 2023)

La previsione dell'art. 1669 c.c. concreta un'ipotesi di responsabilità extracontrattuale con carattere di specialità rispetto al disposto dell'art. 2043 c.c., fermo restando che - trattandosi di una norma non di favore, diretta a limitare la responsabilità del costruttore, bensì finalizzata ad assicurare una più efficace tutela del committente, dei suoi aventi causa e dei terzi in generale - ove non ricorrano in concreto le condizioni per la sua applicazione (come nel caso di danno manifestatosi e prodottosi oltre il decennio dal compimento dell'opera), può farsi luogo all'applicazione dell'art. 2043 c.c., senza che, tuttavia, operi il regime speciale di presunzione della responsabilità del costruttore contemplato dall'art. 1669 c.c., atteso che spetta a chi agisce in giudizio l'onere di provare tutti gli elementi richiesti dall'art. 2043 c.c., compresa la colpa del costruttore.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 27385 del 26 settembre 2023)

L'art. 1669 c.c., benché collocato fra le norme disciplinanti il contratto di appalto, è diretto alla tutela dell'esigenza (avente carattere generale) della conservazione e funzionalità degli edifici e di altri immobili destinati, per loro natura, a lunga durata, sicché l'azione di responsabilità ha natura extracontrattuale e, trascendendo il rapporto negoziale (appalto o vendita) in base al quale l'immobile è pervenuto nella sfera di un soggetto diverso dal costruttore, può essere esercitata nei confronti di quest'ultimo, quando abbia veste di venditore, anche da parte degli acquirenti, i quali soli possono fruire del più favorevole termine di un anno; per contro, il convenuto venditore-costruttore che intenda agire contro colui al quale aveva affidato in appalto la costruzione di una parte dell'immobile, è in ogni caso tenuto all'osservanza del termine di decadenza di due mesi previsto dall'art. 1670 c.c., dal momento che l'appaltatore di una parte dell'opera, pur non potendo qualificarsi subappaltatore in senso tecnico (in difetto di autorizzazione del committente a fare eseguire l'opera da altro soggetto), è considerato tale, ai fini dell'azione di regresso, quando l'azione di responsabilità extracontrattuale ex art. 1669 c.c. venga esercitata dall'acquirente del bene.(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 23470 del 1 agosto 2023)

Il danno alle condutture esterne, ove non incida negativamente ed in modo considerevole sul godimento dell'immobile, non costituisce difetto costruttivo ai sensi dell'art. 1669 c.c.(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 18061 del 23 giugno 2023)

Ai fini della proponibilità dell'azione risarcitoria prevista dall'art. 1669 c.c. in caso di rovina o di gravi difetti di cose immobili destinate a durare nel tempo, il termine di dieci anni dal compimento dell'opera previsto da tale norma attiene alle condizioni di fatto che danno luogo a responsabilità del costruttore e non anche all'esercizio della suddetta azione la quale può essere iniziata anche dopo la scadenza del suddetto termine, purché entro un anno dalla denunzia dei vizi. Quest'ultima, a sua volta, deve farsi nel termine di un anno dalla scoperta dei vizi, la quale si intende verificata quando il committente consegua un apprezzabile grado di conoscenza obiettiva della gravità dei difetti e della loro derivazione causale dall'imperfetta esecuzione dell'opera (nella specie attraverso una relazione di consulenza tecnica), non essendo sufficiente, di regola, per il decorso del termine suddetto, la constatazione di segni esteriori di danno o di pericolo, salvo che si tratti di manifestazioni indubbie come cadute o rovine estese.(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 13707 del 18 maggio 2023)

In tema di appalto di opere pubbliche, le disposizioni speciali dettate con riferimento alle ipotesi di inadempimento del contratto di appalto (così come agli artt. 1662, 1667, 1668, 1669 c.c. o all'art. 133 del d.lgs. n. 163 del 2006) integrano, senza peraltro sostituirli, i principi generali dettati dal legislatore in tema di mancato adempimento e di risoluzione del contratto di cui agli artt. 1453 ss. c.c. Da ciò consegue - con particolare riferimento alla citata disposizione dell'art. 133 del d.lgs. n. 163 del 2006 - che tale speciale rimedio risolutorio sia bensì esperibile a prescindere dalla non scarsa importanza dell'inadempimento e pur quando quest'ultima condizione non ricorra, ma che tornino ad applicarsi, per converso, le disposizioni generali di cui agli artt. 1453 e 1455 c.c. ove l'appaltatore non possa invocare i più favorevoli presupposti della norma speciale.(Cassazione civile, Sez. I, ordinanza n. 10968 del 26 aprile 2023)

In tema di inadempimento del contratto d'appalto, laddove l'opera risulti ultimata, il committente, convenuto per il pagamento, può opporre all'appaltatore le difformità ed i vizi dell'opera, in virtù del principio "inadimpleti non est adimplendum" al quale si ricollega la più specifica disposizione dettata dal secondo periodo dell'ultimo comma dell'art. 1667 c.c., analoga a quella di portata generale di cui all'art. 1460 c.c. in materia di contratti a prestazioni corrispettive, anche quando la domanda di garanzia sarebbe prescritta ed, indipendentemente, dalla contestuale proposizione, in via riconvenzionale, di detta domanda, che può anche mancare, senza pregiudizio alcuno per la proponibilità dell'eccezione in esame.(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 7041 del 9 marzo 2023)

In tema di appalto, le serre fisse essendo dei manufatti destinati in modo durevole a supporto di attività agricole e commerciali costituiscono, ex art. 812 c.c., costruzioni incorporate al suolo non a scopo transitorio, con la conseguenza che il committente di tali opere è legittimato a proporre l'azione risarcitoria prevista dall'art. 1669 c.c.(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 520 del 11 gennaio 2023)

In tema di appalto, la denuncia dei vizi cui all'art. 1669 c.c. non ha natura processuale e pertanto può essere effettuata anche mediante un atto stragiudiziale. Ciò comporta che l'atto interruttivo della prescrizione ad essa relativo si perfeziona in forza dell'avvenuta conoscenza da parte del destinatario, senza che al riguardo possa trovare applicazione il principio di scissione degli effetti della notifica. (Nella specie, la S.C. nel rigettare il ricorso, ha ritenuto prescritta l'azione per essere spirato il termine annuale di cui all'art. 1669 c.c. all'atto della ricezione del ricorso, non rilevando all'uopo che il procedimento notificatorio fosse iniziato entro l'anno).(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 34648 del 24 novembre 2022)

Il semplice riconoscimento dei vizi e delle difformità dell'opera da parte dell'appaltatore implica la superfluità della tempestiva denuncia da parte del committente, ma da esso non deriva automaticamente, in mancanza di un impegno in tal senso, l'assunzione in capo all'appaltatore dell'obbligo di emendare l'opera, che, ove configurabile, è una nuova e distinta obbligazione soggetta al termine di prescrizione decennale; ne consegue che il predetto riconoscimento non impedisce il decorso dei termini brevi della prescrizione previsti in tema di appalto.–In tema di appalto, per la piena e completa conoscenza dei vizi e delle loro cause non è necessario che, ai fini della denuncia, sia previamente espletato un accertamento peritale, qualora i vizi medesimi, anche in assenza o prima di esso, presentino caratteri tali da poter essere individuati nella loro esistenza ed eziologia. La valutazione della sussistenza di tali profili compete al giudice di merito ed è insindacabile in sede di legittimità, ove adeguatamente motivata.(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 19343 del 16 giugno 2022)

Nell'appalto, sia pubblico che privato, rientra tra gli obblighi dell'appaltatore, senza necessità di una specifica pattuizione, il controllo della validità tecnica del progetto fornito dal committente, anche in relazione alle caratteristiche del suolo su cui l'opera deve sorgere, posto che dalla corretta progettazione, oltre che dall'esecuzione dell'opera, dipende il risultato promesso, sicché la scoperta in corso d'opera di peculiarità geologiche del terreno tali da impedire l'esecuzione dei lavori, non può essere invocata dall'appaltatore per esimersi dall'obbligo di accertare le caratteristiche idrogeologiche del terreno sul quale l'opera deve essere realizzata e per pretendere una dilazione o un'indennizzo, essendo egli tenuto a sopportare i maggiori oneri derivanti dalla ulteriore durata dei lavori, restando la sua responsabilità esclusa solo se le condizioni geologiche non siano accertabili con l'ausilio di strumenti, conoscenze e procedure normali.(Cassazione civile, Sez. I, ordinanza n. 5144 del 26 febbraio 2022)

Qualora i vizi di costruzione di un edificio in condominio riguardino soltanto alcuni appartamenti e non anche le parti comuni, l'azione di risarcimento dei danni nei confronti del venditore-costruttore, ex artt. 1669 e 2058 c.c., ha natura personale e può essere esercitata da qualsiasi titolare del bene oggetto della garanzia, senza necessità che al giudizio partecipino gli altri comproprietari. Tale azione va proposta, peraltro, esclusivamente dai proprietari delle unità danneggiate, non sussistendo un'ipotesi di litisconsorzio necessario nei confronti degli altri condòmini, ancorché possa insorgere, in sede di esecuzione ed in modo riflesso, un'interferenza tra il diritto al risarcimento del danno in forma specifica riconosciuto in sentenza ed i diritti degli altri condòmini, dovendo i danneggiati procurarsi il consenso di questi ultimi per procedere, nella proprietà comune, ai lavori necessari ad eliminare i difetti, giacché tale condizionamento dell'eseguibilità della pronuncia costituisce soltanto un limite intrinseco della stessa, che non cessa comunque di costituire un risultato giuridicamente apprezzabile. (Cassa con rinvio, CORTE D'APPELLO TRIESTE, 26/01/2017).(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 6192 del 5 marzo 2021)

L'azione di responsabilità per rovina e difetti di cose immobili, prevista dall'art. 1669 c.c., può essere esercitata, non solo, dal committente contro l'appaltatore, ma anche dall'acquirente contro il venditore che abbia costruito l'immobile sotto la propria responsabilità, allorché lo stesso venditore abbia assunto una posizione di diretta responsabilità nella costruzione dell'opera nei confronti dei terzi e degli stessi acquirenti e sempre che si tratti di difetti gravi che pregiudichino il grave godimento o la funzionalità dell'immobile.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 20877 del 30 settembre 2020)

In tema di appalto, gli edifici e le altre cose immobili "destinate per la loro natura a lunga durata" menzionate dall'art. 1669 c.c. sono suscettibili di identificazione attraverso il riferimento all'art. 812 c.c., che rimandando a immobili e costruzioni incorporate al suolo non a scopo transitorio, senz'altro ricomprende nel proprio perimetro anche i bacini idrici.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 18289 del 3 settembre 2020)

In tema di appalto, l'appaltatore si trova, rispetto ai materiali acquistati presso terzi e messi in opera in esecuzione del contratto, in una posizione analoga a quella dell'acquirente successivo nell'ipotesi della cd. "vendita a catena", potendosi, conseguentemente, configurare, in suo favore, due distinte fattispecie di azioni risarcitorie: quella contrattuale relativa ai danni propriamente connessi all'inadempimento in ragione del vincolo negoziale, deducibili con l'azione contrattuale ex art. 1494, comma 2, c.c. relativa alla compravendita (corrispondente, per l'appalto, a quella ex art. 1668 c.c.), e quella extracontrattuale per essere tenuto indenne di quanto versato al committente ex art. 1669 c.c. in ragione dei danni sofferti per i vizi dei materiali posti in opera.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 9374 del 21 maggio 2020)

La speciale disposizione di cui all'art. 1669 c.c. integra - senza escluderne l'applicazione - la disciplina generale in materia di inadempimento delle obbligazioni con la conseguenza che, in caso di opera non ultimata, restando l'appaltatore inadempiente all'obbligazione contrattuale assunta, si applicano le norme generali in tema di risoluzione per inadempimento ex artt. 1453 e ss. c.c., mentre la speciale garanzia prevista dagli artt. 1667 e 1668 c.c. trova applicazione nella diversa ipotesi in cui l'opera sia stata portata a termine.(Cassazione civile, Sez. I, ordinanza n. 4511 del 14 febbraio 2019)

In tema d'appalto, la domanda di riduzione del prezzo in presenza di difetti dell'opera può essere proposta, in luogo di quella originaria di risoluzione per inadempimento, sia nel giudizio di primo grado sia in quello d'appello, giacché, essendo fondata sulla medesima "causa petendi" e caratterizzata da un "petitum" più limitato, non costituisce domanda nuova. Infatti, all'appalto non può essere esteso il principio, dettato per la vendita dall'art. 1492, comma 2, c.c., dell'irrevocabilità della scelta, operata mediante domanda giudiziale, tra risoluzione del contratto e riduzione del prezzo; inoltre, nel caso di inadempimento dell'appaltatore, il divieto di cui all'art. 1453, comma 2, c.c. impedisce al committente, che abbia proposto domanda di risoluzione, di mutare tale domanda in quella di adempimento, ma non anche di chiedere la riduzione del prezzo.(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 2037 del 24 gennaio 2019)

L'appaltatore è tenuto a denunciare tempestivamente al subappaltatore i vizi o le difformità dell'opera a lui contestati dal committente e, prima della formale denuncia di quest'ultimo, non ha interesse ad agire in regresso nei confronti del subappaltatore, atteso che il committente potrebbe accettare l'opera nonostante i vizi palesi, non denunciare mai i vizi occulti oppure denunciarli tardivamente. La denuncia effettuata dal committente direttamente al subappaltatore non è idonea a raggiungere il medesimo scopo di quella effettuata dall'appaltatore ai sensi dell'art. 1670 c.c., dovendo tale comunicazione provenire dall'appaltatore o da suo incaricato e non già "aliunde" come, ad esempio, dal committente-appaltante principale, poiché i rapporti di appalto e di subappalto sono autonomi e la detta comunicazione ha natura comunicativa o partecipativa la quale impone, in base agli artt. 1669 e 1670 c.c., che non solo il destinatario, ma anche la fonte della dichiarazione si identifichino con i soggetti sulle cui sfere giuridiche gli effetti legali, impeditivi della decadenza, sono destinati a prodursi.(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 24717 del 8 ottobre 2018)

I gravi difetti che, ai sensi dell'art. 1669 c.c., fanno sorgere la responsabilità dell'appaltatore nei confronti dei committente e dei suoi aventi causa consistono in quelle alterazioni che, in modo apprezzabile, riducono il godimento del bene nella sua globalità, pregiudicandone la normale utilizzazione, in relazione alla sua funzione economica e pratica e secondo la sua intrinseca natura. A tal fine, rilevano pure vizi non totalmente impeditivi dell'uso dell'immobile, come quelli relativi all'efficienza dell'impianto idrico o alla presenza di infiltrazioni e umidità, ancorché incidenti soltanto su parti comuni dell'edificio e non sulle singole proprietà dei condomini.(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 24230 del 4 ottobre 2018)

In tema di contratto di appalto, il vincolo di responsabilità solidale fra l'appaltatore e il progettista e direttore dei lavori, i cui rispettivi inadempimenti abbiano concorso in modo efficiente a produrre il danno risentito dal committente, trova fondamento nel principio di cui all'art. 2055 c.c., il quale, anche se dettato in tema di responsabilità extracontrattuale, si estende all'ipotesi in cui taluno degli autori del danno debba rispondere a titolo di responsabilità contrattuale.(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 29218 del 6 dicembre 2017)

La responsabilità regolata dall'art. 1669 c.c. ha natura non contrattuale, derivando da un fatto idoneo a produrre obbligazioni in conformità dell'ordinamento giuridico, ex art. 1173 c.c. ed è, pertanto, esclusivamente a tale disciplina - e non alle norme generali dettate in tema di risoluzione del contratto per inadempimento, ex artt. 1453 ss. c.c. - che occorre fare riferimento in caso di rovina e difetti di immobili, anche laddove l'opera appaltata non sia stata ultimata.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 28233 del 27 novembre 2017)

In tema di responsabilità per rovina e difetti di cose immobili ex art. 1669 c.c., ove il materiale esecutore delle opere non sia legato direttamente da contratto di appalto con il venditore ma indirettamente attraverso una catena di uno o più subappalti (o contratti di altra tipologia) trova applicazione il principio per cui il danneggiato acquirente può agire sia contro l'appaltatore(e gli altri appaltatori) sia contro il venditore, quando l’opera sia a quest'ultimo riferibile - sulla base di un accertamento di fatto relativo all’esistenza di un suo potere direttivo e di controllo sull’appaltatore che non può essere escluso negli appalti a cascata.(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 27250 del 16 novembre 2017)

La circostanza che il venditore sia anche il costruttore del bene compravenduto non vale ad attribuirgli le veste di appaltatore nei confronti dell'acquirente con la conseguenza che quest'ultimo non acquista la qualità di committente nei confronti del primo. L'acquirente non può pertanto esercitare l'azione per ottenere l'adempimento del contratto d'appalto e l'eliminazione dei difetti dell'opera a norma degli artt. 1667 e 1668 c.c., spettando tale azione, di natura contrattuale, esclusivamente al committente nel contratto d'appalto, diversamente da quella prevista dall'art. 1669 c.c. di natura extracontrattuale operante non solo a carico dell'appaltatore ed a favore del committente, ma anche a carico del costruttore ed a favore dell'acquirente.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 26574 del 9 novembre 2017)

Il venditore che, sotto la propria direzione e controllo, abbia fatto eseguire sull'immobile successivamente alienato opere di ristrutturazione edilizia ovvero interventi manutentivi o modificativi di lunga durata, che rovinino o presentino gravi difetti, ne risponde nei confronti dell'acquirente ai sensi dell'art. 1669 c.c..(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 18891 del 28 luglio 2017)

In tema di contratto d’appalto, l’art. 1669 c.c. è applicabile, ricorrendone tutte le altre condizioni, anche alle opere di ristrutturazione edilizia e, in genere, agli interventi manutentivi o modificativi di lunga durata su immobili preesistenti che (rovinino o) presentino (evidente pericolo di rovina o) gravi difetti incidenti sul godimento e sulla normale utilizzazione del bene, secondo la destinazione propria di quest’ultimo.–In tema di contratto d’appalto, sono gravi difetti dell’opera, rilevanti ai fini dell’art. 1669 c.c., anche quelli che riguardino elementi secondari ed accessori (come impermeabilizzazioni, rivestimenti, infissi, etc.), purché tali da comprometterne la funzionalità globale e la normale utilizzazione del bene, secondo la destinazione propria di quest’ultimo.(Cassazione civile,Sez. Unite, sentenza n. 7756 del 27 marzo 2017)

L'ambito della responsabilità, posta dall'art. 1669 c.c. a carico dell'appaltatore per rovina o difetti della costruzione, in mancanza di limitazioni legali, deve ritenersi coincidere con quello generale della responsabilità extracontrattuale e, come tale, include tutte le spese necessarie per eliminare, definitivamente e radicalmente, i difetti medesimi, anche mediante la realizzazione di opere diverse e più onerose di quelle originariamente progettate nel capitolato d'appalto, purché utili a che l'opera possa fornire la normale utilità propria della sua destinazione.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 4319 del 4 marzo 2016)

In tema di appalto, può rispondere ai sensi dell'art. 1669 c.c. anche l'autore di opere su preesistente edificio, allorché queste incidano sugli elementi essenziali dell'immobile o su elementi secondari rilevanti per la funzionalità globale.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 22553 del 4 novembre 2015)

La responsabilità dell'appaltatore ex art. 1669 c.c. trova applicazione esclusivamente quando siano riscontrabili vizi riguardanti la costruzione dell'edificio o di una parte di esso, ma non anche in caso di modificazioni o riparazioni apportate ad un immobile preesistente, anche se destinate per loro natura a lunga durata.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 10658 del 22 maggio 2015)

In tema di responsabilità dell'appaltatore per rovina e difetti di cose immobili ai sensi dell'art. 1669 cod. civ., poiché la disciplina concernente la decadenza e la prescrizione per l'esercizio dell'azione ha lo scopo di non onerare il danneggiato della proposizione di domande generiche a carattere esplorativo, è necessario che la denuncia, per far decorrere il successivo termine prescrizionale, riveli una conoscenza sufficientemente completa del vizio e della responsabilità per lo stesso.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 3040 del 16 febbraio 2015)

In tema di appalto, l'assenza, nelle costruzioni, dei livelli prestabiliti di sicurezza garantiti dal rispetto di prescrizioni tecniche uniformi incide sulla sostanza e la stabilità degli edifici o delle altre cose immobili destinate per la loro natura a lunga durata, sicché va annoverata tra i gravi difetti dell'opera, dei quali l'appaltatore è responsabile nei confronti del committente, ai sensi dell'art. 1669 cod. civ.(Cassazione civile, Sez. I, sentenza n. 22036 del 17 ottobre 2014)

Il termine di un anno per la denuncia del pericolo di rovina o di gravi difetti nella costruzione di un immobile, previsto dall'art. 1669 cod. civ. a pena di decadenza dall'azione di responsabilità contro l'appaltatore, decorre dal giorno in cui il committente consegua una sicura conoscenza dei difetti e delle loro cause, e se, da un lato, tale termine può essere postergato all'esito degli accertamenti tecnici che si rendano necessari per comprendere la gravità dei vizi e stabilire il corretto collegamento causale, dall'altro, esso decorre immediatamente quando si tratti di un problema di immediata percezione sia nella sua reale entità che nelle sue possibili origini.(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 9966 del 8 maggio 2014)

La previsione dell'art. 1669 cod. civ. concreta un'ipotesi di responsabilità extracontrattuale, con carattere di specialità rispetto al disposto dell'art. 2043 cod. civ., fermo restando che - trattandosi di una norma non di favore, diretta a limitare la responsabilità del costruttore, bensì finalizzata ad assicurare una più efficace tutela del committente, dei suoi aventi causa e dei terzi in generale - ove non ricorrano in concreto le condizioni per la sua applicazione (come nel caso di danno manifestatosi e prodottosi oltre il decennio dal compimento dell'opera) può farsi luogo all'applicazione dell'art. 2043 cod. civ., senza che, tuttavia, operi il regime speciale di presunzione della responsabilità del costruttore contemplato dall'art. 1669 cod. civ., atteso che spetta a chi agisce in giudizio l'onere di provare tutti gli elementi richiesti dall'art. 2043 cod. civ., compresa la colpa del costruttore.(Cassazione civile,Sez. Unite, sentenza n. 2284 del 3 febbraio 2014)

In tema di appalto, la somma liquidata a carico del costruttore a titolo di risarcimento del danno ex art. 1669 c.c. costituisce un debito di valore, che, non essendo soggetto al principio nominalistico, deve essere rivalutato in considerazione del diminuito potere di acquisto della moneta intervenuto fino al momento della decisione.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 25015 del 6 novembre 2013)

In tema di appalto, l'operatività della garanzia di cui all'art. 1669 c.c. si estende anche ai gravi difetti della costruzione che non riguardino il bene principale (come gli appartamenti costruiti), bensì i viali di accesso pedonali al condominio, dovendo essa ricomprendere ogni deficienza o alterazione che vada ad intaccare in modo significativo sia la funzionalità che la normale utilizzazione dell'opera, senza che abbia rilievo in senso contrario l'esiguità della spesa occorrente per il relativo ripristino.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 20644 del 9 settembre 2013)

L'ipotesi di responsabilità regolata dall'art. 1669 c.c. in tema di rovina e difetti di immobili ha natura extracontrattuale e conseguentemente nella stessa possono incorrere, a titolo di concorso con l'appaltatore che abbia costruito un fabbricato minato da gravi difetti di costruzione, tutti quei soggetti che, prestando a vario titolo la loro opera nella realizzazione dell'opera, abbiano contribuito, per colpa professionale (segnatamente il progettista e/o il direttore dei lavori), alla determinazione dell'evento dannoso, costituito dall'insorgenza dei vizi in questione.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 17874 del 23 luglio 2013)

L'azione di responsabilità per rovina e difetti di cose immobili, prevista dall'art. 1669 c.c., può essere esercitata anche dall'acquirente nei confronti del venditore che risulti fornito della competenza tecnica per dare direttamente, o tramite il proprio direttore dei lavori, indicazioni specifiche all'appaltatore esecutore dell'opera, gravando sul medesimo venditore l'onere di provare di non aver avuto alcun potere di direttiva o di controllo sull'impresa appaltatrice, così da superare la presunzione di addebitabilità dell'evento dannoso ad una propria condotta colposa, anche eventualmente omissiva.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 9370 del 17 aprile 2013)

In tema di appalto, i gravi difetti di costruzione che danno luogo alla garanzia prevista dall'art. 1669 c.c. non si identificano necessariamente con vizi influenti sulla staticità dell'edificio, ma possono consistere in qualsiasi alterazione che, pur riguardando soltanto una parte condominiale, incida sulla struttura e funzionalità globale dell'edificio, menomandone il godimento in misura apprezzabile, come nell'ipotesi di infiltrazione d'acqua e umidità nelle murature del vano scala, causata dalla non corretta tecnica di montaggio dei pannelli di copertura.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 84 del 3 gennaio 2013)

Ai fini della responsabilità dell'appaltatore per rovina e difetti di cose immobili destinate a lunga durata, l'art. 1669 c.c., oltre a richiedere che i vizi si palesino entro un decennio dal compimento dell'opera, stabilisce, al primo comma, un termine annuale di decadenza, relativo alla denunzia dei vizi, che decorre dalla scoperta della gravità dei difetti e della loro imputabilità alla prestazione dell'appaltatore, e pone, al secondo comma, un termine annuale di prescrizione, che si lega unicamente, sotto il profilo cronologico, alla denunzia dei difetti, la quale, pertanto, è atto condizionante la decorrenza del termine prescrizionale.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 18078 del 19 ottobre 2012)

In tema di contratto di appalto, il vincolo di responsabilità solidale fra l'appaltatore ed il progettista e direttore dei lavori, i cui rispettivi inadempimenti abbiano concorso in modo efficiente a produrre il danno risentito dal committente, trova fondamento nel principio di cui all'art. 2055 c.c., il quale, anche se dettato in tema di responsabilità extracontrattuale, si estende all'ipotesi in cui taluno degli autori del danno debba rispondere a titolo di responsabilità contrattuale. (Nella specie, in applicazione dell'enunciato principio, la S.C. ha confermato la sentenza di merito, che aveva riconosciuto la responsabilità solidale del progettista e direttore dei lavori e dell'appaltatore per i difetti della costruzione dipendenti dal cedimento delle fondazioni dovuto alle caratteristiche geologiche del suolo, rientrando nei compiti di entrambi l'indagine sulla natura e consistenza del terreno edificatorio).(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 14650 del 27 agosto 2012)

Quando l'opera appaltata presenta gravi difetti dipendenti da errata progettazione il progettista è responsabile, con l'appaltatore, verso il committente, ai sensi dell'art. 1669 c.c., a nulla rilevando in contrario la natura e la diversità dei contratti cui si ricollega la responsabilità, rendendosi sia l'appaltatore che il progettista, con le rispettive azioni od omissioni — costituenti autonomi e distinti illeciti o violazioni di norme giuridiche diverse, concorrenti in modo efficiente a produrre uno degli eventi dannosi tipici indicati nel medesimo art. 1669 c.c. —, entrambi autori dell'unico illecito extracontrattuale, e perciò rispondendo, a detto titolo, del danno cagionato. Trattandosi di responsabilità extracontrattuale, specificamente regolata anche in ordine alla decadenza ed alla prescrizione, non spiega alcun rilievo la disciplina dettata dagli artt. 2226, 2330 c.c. e si rivela ininfluente la natura dell'obbligazione — se di risultato o di mezzi — che il professionista assume verso il cliente committente dell'opera data in appalto.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 8016 del 21 maggio 2012)

Il "difetto di costruzione" che, a norma dell'art. 1669 c.c., legittima il committente all'azione di responsabilità extracontrattuale nei confronti dell'appaltatore, come del progettista, può consistere in una qualsiasi alterazione, conseguente ad un'insoddisfacente realizzazione dell'opera, che, pur non riguardando parti essenziali della stessa (e perciò non determinandone la "rovina" o il "pericolo di rovina"), bensì quegli elementi accessori o secondari che ne consentono l'impiego duraturo cui è destinata, incida negativamente e in modo considerevole sul godimento dell'immobile medesimo. (Nella specie, la S.C. ha cassato la sentenza di merito, che aveva escluso l'applicabilità dell'art. 1669 c.c. in relazione alla progettazione, fornitura e posa in opera di un impianto di ascensore per esterni da installare in un albergo, avendo desunto che l'impianto non incidesse sull'efficienza dell'attività alberghiera, così attribuendo una funzione secondaria all'uso dello stesso impianto per i disabili, nonché al suo richiamo panoramico per i clienti dell'albergo).(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 20307 del 4 ottobre 2011)

I gravi difetti che, ai sensi dell'art. 1669 c.c., fanno sorgere la responsabilità dell'appaltatore nei confronti del committente e dei suoi aventi causa consistono in quelle alterazioni che, in modo apprezzabile, riducono il godimento del bene nella sua globalità, pregiudicandone la normale utilizzazione, in relazione alla sua funzione economica e pratica e secondo la sua intrinseca natura. (Applicando tale principio, la S.C. ha confermato la sentenza di merito con la quale era stata negata la tutela ex art. 1669.c.c. con riferimento a vizi consistenti - tra l'altro - in un difettoso montaggio della caldaia ed in una errata pendenza dei balconi, sul presupposto che il committente non aveva nemmeno allegato se il primo vizio incidesse sul funzionamento della caldaia ed il secondo determinasse ristagni di acqua).–La responsabilità dell'appaltatore per gravi difetti dell'opera, ai sensi dell'art. 1669 c.c., non può ritenersi esclusa per il solo fatto che detti difetti siano derivati da cause sopravvenute al completamento dei lavori, là dove le anzidette cause sopravvenute non fossero del tutto imprevedibili al momento dell'esecuzione dei lavori. (Applicando tale principio, la S.C. ha cassato per difetto di motivazione la sentenza con la quale il giudice di merito aveva escluso la responsabilità dell'appaltatore per infiltrazioni d'acqua, dovute all'innalzamento di una falda acquifera sottostante l'edificio da lui realizzato, senza darsi carico di verificare se esse si sarebbero potute prevedere e, quindi, prevenire con adeguate opere di impermeabilizzazione).(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 19868 del 15 settembre 2009)

Nell'appalto per la costruzione di edificio in base a progetto fornito dal committente, la responsabilità dell'appaltatore per gravi difetti, ai sensi dell'articolo 1669 cod. civ., sussiste anche quando l'ingerenza e le istruzioni del committente ne limitino autonomia e discrezionalità, tranne il caso in cui queste abbiano una continuità ed un'analiticità tali da elidere, nell'esecutore, ogni facoltà di vaglio, in modo che il rapporto di appalto si trasformi,ipso facto, in un rapporto di lavoro subordinato e l'appaltatore innudus ministerdel committente.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 28605 del 2 dicembre 2008)

In materia di appalto, ove il committente agisca nei confronti dell'appaltatore, ai sensi dell'art. 1669 c.c., per il risarcimento dei danni conseguenti a gravi difetti di costruzione di un immobile, non può operare tra le parti la clausola di esonero di responsabilità eventualmente pattuita, trattandosi di responsabilità extracontrattuale.(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 26609 del 6 novembre 2008)

Le violazioni delle prescrizioni dettate, in base alla legge n. 64 del 1974 (ed attualmente dal D.P.R. n. 380 del 2001), per la progettazione e l'esecuzione delle costruzioni soggette ad azione sismica integrano i gravi difetti, di cui l'appaltatore è responsabile nei confronti del committente ai sensi dell'art. 1669 c.c., incidendo esse sulla sostanza e stabilità degli edifici o delle altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata, non potendo essere sovrapposte alle prescrizioni normative anzidette, in quanto recanti delle presunzioni assolute, una diversa individuazione degli stati limite delle strutture e diversi modelli di calcolo delle azioni sismiche e dei loro effetti.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 14812 del 4 giugno 2008)

In tema di garanzia per gravi difetti dell'opera ai sensi dell'art. 1669 c.c., il termine per la relativa denunzia non inizia a decorrere finché il committente non abbia conoscenza sicura dei difetti e tale consapevolezza non può ritenersi raggiunta sino a quando non si sia manifestata la gravità dei difetti medesimi e non si sia acquisita, in ragione degli effettuati accertamenti tecnici, la piena comprensione del fenomeno e la chiara individuazione ed imputazione delle sue cause, nonpotendosi onerare il danneggiato della proposizione di azioni generiche a carattere esplorativo.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 1463 del 23 gennaio 2008)

La responsabilità dell'appaltatoreexart. 1669 c.c. trova applicazione esclusivamente quando siano riscontrabili vizi riguardanti la costruzione dell'edificio stesso o di una parte di esso, ma non anche in caso di modificazioni o riparazioni apportate ad un edificio preesistente o ad altre preesistenti cose immobili, anche se destinate per loro natura a lunga durata. (Nella specie, la S.C. ha riformato la sentenza di merito che aveva ritenuto configurabile tale ipotesi di responsabilità in riferimento all'opera di mero rifacimento della impermeabilizzazione e pavimentazione del terrazzo condominiale di un edificio preesistente).(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 24143 del 20 novembre 2007)

Ai fini dell'applicazione del regime di responsabilità previsto dall'art. 1669 c.c. riveste la qualità di costruttore-venditore la cooperativa edilizia che ha assegnato ai soci prenotatari unità immobiliari di un complesso condominiale, realizzandosi in tal caso un trasferimento della proprietà a titolo oneroso nonostante l'equivalenza del corrispettivo al prezzo della costruzione e l'assenza di profitto della cooperativa.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 16202 del 23 luglio 2007)

L'appaltatore incaricato della realizzazione di un rilevato ferroviario, il quale, attenendosi alle previsioni del progetto fornitogli dal committente, realizzi l'opera senza creare situazioni di pericolo per l'incolumità delle maestranze e per quella pubblica, è esente da responsabilità anche quando non possa escludersi nel lungo termine la possibilità di deformazioni dell'opera stessa a causa del lento movimento franoso connesso alla natura argillosa del terreno. In questo caso, infatti, resta nell'area esclusiva di governo del committente la scelta degli interventi funzionali al conseguimento delle finalità dell'opera ed all'impiego delle risorse finanziarie, in relazione alla previsione di interventi successivi nel tempo, diretti alla conservazione al potenziamento ed alla eventuale sostituzione dell'opera stessa.(Cassazione civile, Sez. I, sentenza n. 13764 del 12 giugno 2007)

Ai fini della costruzione di opere edilizie l'indagine sulla natura e consistenza del suolo edificatorio rientra, in mancanza di diversa previsione contrattuale, tra i compiti dell'appaltatore, trattandosi di indagine implicante attività conoscitiva da svolgersi con l'uso di particolari mezzi tecnici che al medesimo, quale soggetto obbligato a mantenere il comportamento diligente dovuto per la realizzazione dell'opera commessagli con conseguente obbligo di adottare tutte le misure e le cautele necessarie ed idonee per l'esecuzione della prestazione secondo il modello di precisione e di abilità tecnica nel caso concreto idoneo a soddisfare l'interesse creditorio, spetta assolvere mettendo a disposizione la propria organizzazione, atteso che lo specifico settore di competenza in cui rientra l'attività esercitata richiede la specifica conoscenza ed applicazione delle cognizioni tecniche che sono tipiche dell'attività necessaria per l'esecuzione dell'opera, sicché è onere del medesimo predispone un'organizzazione della propria impresa che assicuri la presenza di tali competenze per poter adempiere l'obbligazione di eseguire l'opera immune da vizi e difformità. Ed atteso che l'esecuzione a regola d'arte di una costruzione dipende dall'adeguatezza del progetto alle caratteristiche geologiche del terreno su cui devono essere poste le relative fondazioni, e la validità di un progetto di una costruzione edilizia è condizionata dalla sua rispondenza alle caratteristiche geologiche del suolo su cui essa deve sorgere, il controllo da parte dell'appaltatore va esteso anche in ordine alla natura e consistenza del suolo edificatorio. Ne consegue che per i difetti della costruzione derivanti da vizi ed inidoneità del suolo anche quando gli stessi sono ascrivibili alla imperfetta od erronea progettazione fornitagli dal committente l'appaltatore risponde (in tal caso prospettandosi l'ipotesi della responsabilità solidale con il progettista, a sua volta responsabile nei confronti del committente per inadempimento del contratto d'opera professionale ex art. 2235 c.c.) nei limiti generali in tema di responsabilità contrattuale della colpa lieve, presupponente il difetto dell'ordinaria diligenza, potendo andare esente da responsabilità solamente laddove nel caso concreto le condizioni geologiche non risultino accertabili con l'ausilio di strumenti, conoscenze e procedure normali avuto riguardo alla specifica natura e alle peculiarità dell'attività esercitata.–Trattandosi di opere edilizie da eseguirsi su strutture o basamenti preesistenti o preparati dal committente o da terzi, l'appaltatore viola il dovere di diligenza stabilito dall'art. 1176 c.c. se non verifica, nei limiti delle comuni regole dell'arte, l'idoneità delle anzidette strutture a reggere l'ulteriore opera commessagli, e ad assicurare la buona riuscita della medesima, ovvero se, accertata l'inidoneità di tali strutture, procede egualmente all'esecuzione dell'opera. Anche l'ipotesi della imprevedibilità di difficoltà di esecuzione dell'opera manifestatesi in corso d'opera derivanti da cause geologiche, idriche e simili, specificamente presa in considerazione in tema di appalto dall'art. 1664, 2° co., c.c. e legittimante se del caso il diritto ad un equo compenso in ragione della maggiore onerosità della prestazione, deve essere valutata sulla base della diligenza media in relazione al tipo di attività esercitata. E laddove l'appaltatore svolga anche i compiti di ingegnere progettista e di direttore dei lavori, l'obbligo di diligenza è ancora più rigoroso, essendo egli tenuto, in presenza di situazioni rivelatrici di possibili fattori di rischio, ad eseguire gli opportuni interventi per accertarne la causa ed apprestare i necessari accorgimenti tecnici volti a garantire la realizzazione dell'opera senza difetti costruttivi. La maggiore specificazione del contenuto dell'obbligazione non esclude infatti la rilevanza della diligenza come criterio determinativo della prestazione per quanto attiene agli aspetti dell'adempimento, sicché gli specifici criteri posti da particolari norme di settore (es. il riferimento ai c.d. «coefficienti di sicurezza» previsti dalla L. 5 novembre 1971, n. 1086 ed il relativo regolamento di attuazione D.M. 16 giugno 1976) non solo non valgono a ridurre o limitare la responsabilità dell'appaltatore ma sono per converso da intendersi nel senso che la relativa inosservanza viene a ridondare in termini di colpa grave dell'appaltatore.(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 12995 del 31 maggio 2006)

In tema di responsabilità dell'appaltatore per gravi difetti dell'opera, sono ammissibili, rispetto al medesimo evento, sia l'azione prevista dall'art. 1669 c.c., che l'azione contemplata dall'art. 2043 c.c., norma generale sulla responsabilità per fatto illecito. L'azione ex art. 1669 c.c. si pone in rapporto di specialità rispetto alla seconda, risultando questa esperibile quando in concreto la prima non lo sia, perciò anche nel caso di danno manifestatosi e prodottosi oltre il decennio dal compimento dell'opera. Pertanto, poiché nell'ipotesi di esperimento dell'azione ex art. 2043 c.c. non opera il regime probatorio speciale di presunzione della responsabilità del costruttore, in tale caso, spetta a colui che agisce provare tutti gli elementi richiesti dalla norma generale, e, in particolare, anche la colpa del costruttore.(Cassazione civile, Sez. I, sentenza n. 8520 del 12 aprile 2006)

In tema di responsabilità del costruttore, nell'ipotesi in cui l'immobile presenti gravi difetti di costruzione che, incidendo profondamente sugli elementi essenziali, influiscano sulla solidità e la durata dello stesso, la norma di cui all'art. 1669 c.c., sebbene dettata in materia di appalto, configura una responsabilità extracontrattuale che, essendo sancita per ragioni e finalità di interesse generale, è estensibile al venditore che sia stato anche costruttore del bene venduto.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 7634 del 31 marzo 2006)

L'ipotesi di responsabilità regolata dall'art. 1669 c.c. in tema di rovina e difetti di immobili ha natura extracontrattuale e, conseguentemente, trova un ambito di applicazione più ampio di quello risultante dal tenore letterale della disposizione che fa riferimento soltanto all'appaltatore nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, perché operante anche a carico del progettista, del direttore dei lavori e dello stesso committente che abbia provveduto alla costruzione dell'immobile con propria gestione diretta, ovvero sorvegliando personalmente l'esecuzione dell'opera, sì da rendere l'appaltatore un mero esecutore dei suoi ordini. Il suo presupposto risiede quindi, in ogni caso, nella partecipazione alla costruzione dell'immobile in posizione di «autonomia decisionale ». (Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza di merito, in cui era stata correttamente ravvisata una responsabilità del committente ex art. 1669 c.c. in quanto riferita ai lavori di completamento dell'immobile, previsti nel contratto preliminare come a carico della parte promittente venditrice, e da questa direttamente supervisionati, benché materialmente eseguiti da un'impresa terza ).(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 3406 del 16 febbraio 2006)

Il termine di un anno per la denuncia del pericolo di rovina o di gravi difetti nella costruzione di un immobile, previsto dall'art. 1669 c.c. a pena di decadenza dall'azione di responsabilità contro l'appaltatore, decorre dal giorno in cui il committente consegua un apprezzabile grado di conoscenza oggettiva della gravità dei difetti e della loro derivazione causale dall'imperfetta esecuzione dell'opera, non essendo sufficienti, viceversa, manifestazioni di scarsa rilevanza e semplici sospetti; il relativo accertamento, involgendo un apprezzamento di fatto, è riservato al giudice di merito ed è insindacabile in sede di legittimità, se sorretto da motivazione congrua ed esente da vizi logici o da errori di diritto. (Nella specie, è stato ritenuta correttamente motivata la decisione di merito che aveva fatto risalire la scoperta dei difetti dell'opera alla data del deposito della relazione del consulente nominato in sede di accertamento tecnico preventivo).–In tema di responsabilità del venditore-costruttore per gravi difetti dell'opera, l'art. 1669 c.c., mirando a finalità di ordine pubblico, è applicabile non solo nei casi in cui il venditore abbia personalmente, cioè con propria gestione di uomini e mezzi, provveduto alla costruzione, ma anche nelle ipotesi in cui, pur avendo utilizzato l'opera di soggetti professionalmente qualificati, come l'appaltatore, il progettista, il direttore dei lavori, abbia mantenuto il potere di impartire direttive o di sorveglianza sullo svolgimento dell'altrui attività, sicché anche in tali casi la costruzione dell'opera è a lui riferibile; pertanto, il venditore può essere chiamato a rispondere dei gravi difetti dell'opera non soltanto quando i lavori siano eseguiti in economia, ma anche, nell'ipotesi in cui la realizzazione dell'opera è affidata a un terzo al quale non sia stata lasciata completa autonomia tecnica e decisionale. Ne consegue che il giudice di merito, nel verificare la responsabilità del venditore ex art. 1669 c.c., non può limitarsi ad accertare se l'opera sia stata direttamente compiuta dal medesimo, essendo necessario stabilire anche quando nell'esecuzione siano intervenuti altri soggetti se la costruzione sia ugualmente a lui riferibile, per avere egli mantenuto il potere di direttiva o di controllo sull'operato dei predetti. (Nella specie, è stata ritenuta la responsabilità ex art. 1669 c.c. del venditore, in quanto l'esecuzione dell'opera da parte dell'appaltatore era avvenuta sotto il controllo tecnico affidato dallo stesso venditore a persona di sua fiducia).(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 567 del 13 gennaio 2005)

In tema di rovina e difetti di cose immobili destinate per loro natura a durare nel tempo, l'art. 1669 c.c. prescrive, oltre al termine decennale attinente al rapporto sostanziale di responsabilità dell'appaltatore (ricollegabile anche alla posizione del venditore — costruttore), due ulteriori termini: uno di decadenza, per la denuncia del pericolo di rovina o dei gravi difetti, di un anno dalla «scoperta» dei vizi o difetti, e l'altro di prescrizione, per l'esercizio dell'azione di responsabilità, di un anno dalla denuncia. I detti termini sono interdipendenti, nel senso che, ove uno soltanto di essi non sia rispettato, la responsabilità dell'appaltatore nei confronti del committente (o dei suoi aventi causa) non può essere fatta valere.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 14561 del 30 luglio 2004)

Configurano gravi difetti dell'edificio a norma dell'art. 1669 c.c. anche le carenze costruttive dell'opera — da intendere anche come singola unità abitativa che pregiudicano o menomano in modo grave il normale godimento e/o la funzionalità e/o l'abitabilità della medesima, come allorché la realizzazione è avvenuta con materiali inidonei e/o non a regola d'arte ed anche se incidenti su elementi secondari ed accessori dell'opera (quali impermeabilizzazione, rivestimenti, infissi, pavimentazione, impianti, etc.), purché tali da compromettere la sua funzionalità e l'abitabilità ed eliminabili solo con lavori di manutenzione, ancorché ordinaria, e cioè mediante opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici o che mediante opere che integrano o mantengono in efficienza gli impianti tecnologici installati. (Principio affermato dalla Suprema Corte in una fattispecie in cui gli acquirenti avevano agito per responsabilità extracontrattuale nei confronti del costruttore perché le mattonelle del pavimento dei singoli appartamenti si erano scollate e rotte in misura percentuale notevole rispetto alla superficie rivestita).(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 8140 del 28 aprile 2004)

In tema di appalto ed in ipotesi di responsabilitàexart. 1669 c.c. per rovina o difetti dell'opera, la natura extracontrattuale di tale responsabilità trova applicazione anche a carico di coloro che abbiano collaborato nella costruzione, sia nella fase di progettazione o dei calcoli relativi alla statica dell'edificio, che in quella di direzione dell'esecuzione dell'opera, qualora detta rovina o detti difetti siano ricollegabili a fatto loro imputabile. Ne consegue che la chiamata in causa del progettista e/o direttore dei lavori da parte dell'appaltatore, convenuto in giudizio per rispondere, ai sensi dell'art. 1669 c.c., dell'esistenza di gravi difetti dell'opera, e la successiva chiamata in causa di chi ha effettuato i calcoli relativi alla struttura e statica dell'immobile da parte del progettista e/o direttore dei lavori, effettuata non solo a fini di garanzia ma anche per rispondere della pretesa dell'attore, comporta, in virtù di quest'ultimo aspetto, che la domanda originaria, anche in mancanza di espressa istanza, si intende automaticamente estesa al terzo, trattandosi di individuare il responsabile nel quadro di un rapporto oggettivamente unico.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 8811 del 30 maggio 2003)

L'ipotesi di responsabilità regolata dall'art. 1669 c.c. in tema di rovina e difetti di immobili ha natura extracontrattuale e, conseguentemente, un ambito di applicazione più ampio di quello risultante dal tenore letterale della disposizione — che fa riferimento soltanto all'appaltatore nei confronti del committente e dei suoi aventi causa —, perché operante anche a carico del progettista, del direttore dei lavori e dello stesso committente che abbia provveduto alla costruzione dell'immobile con propria gestione diretta, ovvero sorvegliando personalmente l'esecuzione dell'opera, sì da rendere l'appaltatore un mero esecutore dei suoi ordini. Il suo presupposto risiede quindi, e in ogni caso, nella partecipazione alla costruzione dell'immobile in posizione di «autonomia decisionale», in difetto della quale lo stesso appaltatore sfugge a tale forma di responsabilità (nella specie, la S.C. ha escluso che potesse assumere la responsabilità sancita dall'art. 1669 c.c. il fornitore dei materiali utilizzati, non implicando tale prestazione, che si esaurisce nella consegna dei prodotti richiesti, alcuna partecipazione, nemmeno indiretta alla costruzione dell'immobile).(Cassazione civile, Sez. I, sentenza n. 13158 del 10 settembre 2002)

La responsabilità dell'appaltatore ai sensi dell'art. 1669 c.c. è riconducibile alla violazione di primarie regole (di rilievo pubblico) dettate per assicurare la sicurezza dell'attività costruttiva, sì da potersi configurare una sua attrazione nell'ambito della responsabilità extracontrattuale. Nondimeno, dal crollo o dalla rovina di un edificio deriva, a carico di chi quell'edificio abbia costruito, una presunzionejuris tantumdi responsabilità, che può essere vinta dall'appaltatore attraverso la prova dell'ascrivibilità del fatto al fortuito o all'opera di terzi. (Nella specie, in base all'enunciato principio la Suprema Corte ha cassato la sentenza che aveva escluso la responsabilità dell'impresa appaltatrice per il crollo di una controsoffittatura avvenuto in un ospedale, sul presupposto che, essendo emerse varie concause nella dinamica produttiva del crollo, delle quali una sola era ascrivibile all'appaltatore, il committente aveva omesso di colmare la residua incertezza probatoria).(Cassazione civile, Sez. I, sentenza n. 15488 del 6 dicembre 2000)

Nel giudizio contro il costruttore di un immobile per il risarcimento dei danni conseguenti ad un grave difetto di costruzione, ai sensi dell'art. 1669 c.c., l'eccezione del costruttore che, senza contestare il difetto denunciato, si limita a negare il suo obbligo di esecuzione delle opere che avrebbero potuto evitarlo, si risolve nel riconoscimento del difetto quando risulti in concreto che quelle pere sarebbero state necessarie per l'esecuzione della costruzione a regola d'arte, e, conseguentemente, assolve il committente (o i suoi aventi causa) dall'onere della denuncia del vizio o del difetto nel termine di decadenza previsto dall'art. 1669 c.c., dovendosi estendere alla responsabilità dell'appaltatore costruttore dell'immobile la regola del capoverso dell'art. 1667 c.c., per il quale, ai fini della garanzia dei vizi dell'opera eseguita dall'appaltatore, la denuncia dei vizi, da parte del committente, nel termine di sessanta giorni dalla scoperta, indicato dalla medesima norma, non è necessaria se l'appaltatore riconosce le difformità o i vizi dell'opera.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 11672 del 5 settembre 2000)

In tema di responsabilità dell'appaltatore per rovina e difetti di cose immobili, al termine decadenziale previsto dall'art. 1669 c.c. in relazione alla denuncia, la quale si pone come necessario presupposto per poter agire per il risarcimento del danno, non è applicabile il principio della estensione agli altri condebitori, prevista dall'art. 1310, primo comma, c.c., dell'effetto di un atto interruttivo del decorso del termine di prescrizione compiuto nei confronti di uno di essi, avuto riguardo alla ontologica differenza tra i due istituti della decadenza e della prescrizione, che vieta, a norma dell'art. 12 delle disposizioni sulla legge in generale, l'applicazione alla decadenza, in via di interpretazione estensiva, di una norma che disciplina la prescrizione.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 8288 del 19 giugno 2000)

In tema, di appalto, poiché, la denuncia dei gravi difetti o del pericolo di rovina dell'opera costituisce, ai sensi dell'art. 1669 c.c., una condizione dell'azione di responsabilità esercitabile nei confronti dell'appaltatore o del costruttore-venditore, quando il convenuto eccepisca la decadenza dall'azione per intempestività della denuncia, costituisce onere dell'attore fornire la prova di avere operato la denuncia entro l'anno dalla scoperta.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 8187 del 16 giugno 2000)

Dal fatto dannoso cagionato dall'appaltatore ex art. 1669 c.c. scaturisce un debito di valore, da liquidarsi con riguardo al potere di acquisto della moneta al momento della decisione, anche qualora esso venga rapportato all'importo delle spese occorse per riparazioni effettuate dal committente che ha subito il pregiudizio.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 6682 del 23 maggio 2000)

Deve essere cassata la sentenza di merito che affermi la responsabilità dell'appaltatore ai sensi dell'articolo 1669 c.c. limitandosi a osservare che dall'elaborato peritale è risultata l'esistenza tra l'altro di percolamenti e stillicidi che pregiudicano la vivibilità dello stabile e quindi tutti quelli riscontrati devono essere senz'altro qualificati come «gravi difetti». In realtà, è onere del giudice prendere in considerazione singolarmente e analiticamente tutti i vizi indicati dal consulente tecnico d'ufficio e verificare, per ognuno, se siano tali da menomare, sensibilmente, la «vivibilità dello stabile», o se invece ne consentano l'ordinaria fruizione, applicando, in questo ultimo caso, l'articolo 1667 c.c., anche ai fini della soluzione delle questioni di prescrizione e di legittimazione attiva sollevate dall'appaltatore.–In tema di appalto per la realizzazione di edifici o altri immobili destinati per loro natura a lunga durata, il termine annuale previsto dall'art. 1669, secondo comma, per l'esercizio del diritto del committente ad essere risarcito dei correlativi danni, decorrente dalla denunzia di rovina o di pericolo di rovina, o di gravi difetti dell'immobile, è, per espressa definizione normativa, un termine prescrizionale. Ne consegue che, a norma dell'art. 2943 c.c., il relativo decorso viene interrotto non solo dalla proposizione della domanda giudiziale, ma, altresì, da qualsiasi atto stragiudiziale (nella specie, una lettera) che valga a costituire in mora il debitore. Ciò in quanto detto termine si riferisce non già alla sola azione di responsabilità nei confronti dell'appaltatore, ma al diritto di credito del committente, affiancato, come tutti i diritti, dalla facoltà, per il suo titolare, di farlo valere in giudizio, la quale costituisce un modo di esplicazione dello stesso, e non incide sulla sua disciplina sostanziale, ivi compresa la regolamentazione della prescrizione e delle relative cause di interruzione.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 1955 del 22 febbraio 2000)

L'esito positivo del collaudo di un'opera non esclude la responsabilità dell'appaltatore ai sensi dell'art. 1669 c.c. — norma di garanzia dell'opera nel tempo, mentre il collaudo costituisce prova di tenuta in un unico contesto — e pertanto egli è tenuto a rispondere in caso di gravi difetti nell'esecuzione. Qualora poi essi dipendano altresì da errori del progettista, anche costui è responsabile, in concorso e in solido con l'appaltatore, ai sensi del medesimo art. 1669 c.c., per i danni derivatine, con la conseguenza che il rapporto processuale tra i predetti condebitori è scindibile e che la notifica della sentenza, da parte del danneggiato, nei confronti dell'uno, non determina la decorrenza del termine breve per impugnare nei confronti dell'altro.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 1290 del 5 febbraio 2000)

La responsabilità per gravi difetti di cui all'art. 1669 c.c. è di natura extracontrattuale, essendo sancita al fine di garantire la stabilità e solidità degli edifici e delle altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata, a tutela dell' incolumità personale dei cittadini, e, quindi, di interessi generali inderogabili, che trascendono i confini ed i limiti dei rapporti negoziali tra le parti. Ne consegue che detta responsabilità non può essere rinunciata o limitata da particolari pattuizioni dei contraenti e, pertanto, eventuali esigenze di economicità nella costruzione dell'opera, riconducibili alla volontà del committente, non escludono il dovere del progettista e direttore dei lavori di procedere alla sua realizzazione a regola d'arte.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 81 del 7 gennaio 2000)

In tema di appalto, l'onere della denuncia del vizio dell'edificio appaltato sorge, a norma dell'art. 1669 c.c., non già per effetto della semplice manifestazione e percezione del difetto costruttivo, ma per effetto della riconducibilità del difetto alla fattispecie legale, e cioè per effetto della rilevanza del difetto stesso come segnale di rovina, di evidente pericolo di rovina o di gravi vizi dell'opera e, ancora, dell'accertamento della sua dipendenza da insufficienza dell'attività di progettazione o di esecuzione del suo autore e della imputabilità a costui di tale insufficienza di attività. Non rileva, pertanto, che (come nella specie), taluni vizi siano espressamente denunciati solo con la domanda giudiziale, ed accertati, conseguentemente, nel corso del processo, dacché, qualora i relativi estremi possano con certezza emergere soltanto da una consulenza tecnica, è dal momento del deposito di quest'ultima che decorre il termine annuale per la denunzia.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 14218 del 17 dicembre 1999)

La presunzione semplice di responsabilità del costruttore posta dall'art. 1669 c.c. per il pericolo di rovina dell'opera o per altro grave difetto costruttivo che si manifesta nel corso di dieci anni, può essere vinta, non già con la prova dell'essere stata usata tutta la diligenza possibile nell'esecuzione dell'opera, bensì mediante la specifica dimostrazione della mancanza di una sua responsabilità conclamata da fatti positivi precisi e concordanti.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 3756 del 15 aprile 1999)

La previsione dell'art. 1669 c.c. concreta un'ipotesi di responsabilità extracontrattuale, con carattere di specialità rispetto al disposto dell'art. 2043 c.c. Peraltro, l'esistenza di questa ipotesi speciale di responsabilità non fa venir meno l'applicabilità della norma generale di cui all'art. 2043 c.c., almeno nei casi in cui non ricorrano le condizioni previste dall'articolo 1669 c.c. (nel caso di specie la S.C. ha cassato la sentenza di merito con la quale si era ritenuto che la società attrice, non essendo legittimata ad esperire l'azioneexart. 1669 c.c., non poteva del pari avvalersi dell'azioneexart. 2043 c.c.).(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 3338 del 7 aprile 1999)

In tema di appalto, la norma di cui all'art. 1669 c.c. ha, nonostante la relativasedes materiae,natura indiscutibilmente extracontrattuale (essendo diretta a tutelare l'interesse, di carattere generale, alla conservazione ed alla funzionalità degli edifici e degli altri immobili destinati, per loro natura, ad una lunga durata), e trascende il rapporto negoziale (di appalto, di opera, di vendita) in base al quale il bene sia pervenuto, dal costruttore, nella sfera di dominio di un soggetto che, dalla rovina, dall'evidente pericolo di rovina o dai gravi difetti dell'opera, abbia subito un pregiudizio. Ne consegue che, pur non configurandosi a carico del costruttore un'ipotesi di responsabilità obiettiva, né una presunzione assoluta di colpa, grava pur sempre sul medesimo una presunzioneiuris tantumdi responsabilità, che può essere vinta non già attraverso la generica prova di aver usato, nell'esecuzione dell'opera, tutta la diligenza possibile, ma con la positiva e specifica dimostrazione della mancanza di responsabilità attraverso l'allegazione di fatti positivi, precisi e concordanti, ed a prescindere dalle questioni sorteinter partescirca la eventuale nullità del sottostante rapporto negoziale.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 12106 del 28 novembre 1998)

In tema di responsabilità dell'appaltatore per rovina e difetti di cose immobili ai sensi dell'art. 1669 c.c., l'identificazione degli elementi conoscitivi necessari e sufficienti perché possa individuarsi la scoperta del vizio ai fini del computo del termine decadenziale della denunzia e poi, da essa, del termine annuale di prescrizione del diritto del committente al risarcimento, deve effettuarsi sia con riguardo alla gravità dei difetti dell'edificio che con riguardo al collegamento causale dei dissesti all'attività progettuale e costruttiva espletata, sicché, in ipotesi di dissesti, estesi relativi ad opere costruttive complesse, non potendosi onerare il danneggiato della proposizione di azioni generiche a carattere esplorativo, la conoscenza, completa idonea a provocare la decorrenza del doppio termine (decadenziale e prescrizionale) dovrà ritenersi acquisita, in assenza di anteriori esaustivi elementi, solo all'atto dell'acquisizione delle disposte relazioni peritali.(Cassazione civile, Sez. I, sentenza n. 11613 del 18 novembre 1998)

A differenza dell'azione per la difformità e vizi dell'opera di cui all'art. 1667 c.c., l'azione per gravi difetti, disciplinata dall'art. 1669 c.c., prescinde dalla consegna dell'opera e dal collaudo, mentre il termine annuale per evitare la decadenza decorre non dalla manifestazione esteriore del pericolo di rovina, bensì dalla completa conoscenza di essa e del collegamento causale con l'esecuzione della costruzione e, se dipende da vizi dei materiali impiegati, non perciò l'appaltatore è esonerato da responsabilità, salvo che sia stato mero esecutore del committente.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 8689 del 2 settembre 1998)

Il venditore di unità immobiliari che ne curi direttamente la costruzione, ancorché i lavori siano appaltati ad un terzo, risponde dei gravi difetti (art. 1669 c.c.) — quali devono ritenersi quelli da cui derivi una ridotta utilizzazione di esse, come nel caso di umidità, dipendente da difetto di adeguata coibentazione termica — nei confronti degli acquirenti, indipendentemente dall'identificazione del contratto con essi intercorso, a titolo di responsabilità extracontrattuale, essendo la relativa disciplina di ordine pubblico, ovvero nei confronti dell'amministratore del condominio — legittimato ad agire perché tale azione configura un atto conservativo e perciò rientra nei suoi poteri — se tali difetti sono riscontrati sulle parti comuni.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 3146 del 25 marzo 1998)

Ai fini del sorgere della responsabilità dell'appaltatore in base alla norma di cui all'art. 1669 c.c., applicabile anche nei confronti del costruttore-venditore, i gravi danni alla struttura dell'edificio possono consistere in lesioni alle strutture, imperfezioni, difformità, idonee a diminuire sensibilmente il valore economico dell'edificio nel suo complesso, e delle singole unità immobiliari, senza che necessariamente debba sussistere anche il pericolo di un crollo immediato dell'edificio stesso.–In materia di responsabilità decennale per rovina e difetti di cose immobili di cui all'art. 1669 c.c., la conoscenza del difetto e delle sue specifiche cause, oltreché della sua gravità, consegue alla semplice constatazione dell'aspetto delle cose solo quando si tratti di manifestazioni indubbie (come cadute, rovine estese, e simili). Per lo più, invece, quando si tratti di opere di una certa entità, deriva dall'espletamento di indagini tecniche suggerite dall'ovvia prudenza di non iniziare azioni infondate, con la conseguenza, in questa seconda ipotesi, che il termine di decadenza della prima parte della norma, condizionante il decorso del successivo termine di prescrizione previsto dal secondo comma dello stesso articolo, incomincia a decorrere solo dall'acquisizione della relazione del tecnico.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 2977 del 20 marzo 1998)

I gravi difetti della costruzione in presenza dei quali sussiste la responsabilità dell'appaltatore o costruttore-venditore,exart. 1669 c.c. e per cui la valutazione può aversi riguardo al pericolo concreto di un loro progressivo aggravamento, sono configurabili (a differenza della rovina parziale o pericolo di rovina dell'edificio) anche in riferimento ad una parte limitata dell'edificio, purché incidano in maniera rilevante sulla funzionalità della parte stessa, comportando come ulteriore conseguenza un'apprezzabile menomazione dell'edificio, purché incidano in maniera rilevante sulla funzionalità della parte stessa, comportando come ulteriore conseguenza un'apprezzabile menomazione dell'edificio o di una sua frazione, indipendentemente dall'entità della somma di denaro occorrente per la loro eliminazione.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 1203 del 6 febbraio 1998)

L'art. 1669 c.c., riferendosi genericamente alla responsabilità dell'appaltatore per il caso di rovina o pericolo di rovina di edifici o di altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata, senza precisare la forma con la quale il danno deve essere risarcito e senza, perciò, limitare la responsabilità dell'appaltatore alla particolare forma di tutela della reintegra per equivalente, si ricollega al principio generale che, nei limiti stabiliti dall'art. 2058 c.c., prevede l'alternativa possibilità del risarcimento in forma specifica o per equivalente pecuniario e non esclude, quindi, l'ammissibilità della domanda di condanna dell'appaltatore alla eliminazione diretta dei vizi della costruzione.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 10624 del 29 novembre 1996)

La responsabilità dell'appaltatoreexart. 1669 c.c. dà luogo ad un debito di valore che va liquidato avuto riguardo al potere di acquisto della moneta alla data della decisione. Né l'obbligazione risarcitoria perde la sua natura di debito di valore per il fatto che il danneggiato abbia a proprie spese provveduto ad eliminare o ridurre le conseguenze del fatto dannoso.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 13 del 4 gennaio 1993)