Articolo 818 Codice Civile

Con riguardo al regolamento condominiale c.d. contrattuale, contestuale alla nascita del condominio e accettato col consenso individuale dei singoli condomini, si osserva come esso possa contenere, oltre alle norme relative all'amministrazione e alla gestione delle parti comuni, anche l'indicazione stessa delle parti comuni e perfino la previsione dell'uso esclusivo di una parte dell'edificio definita comune a favore di una frazione di proprietà esclusiva, dando luogo ad un vincolo di natura pertinenziale, siccome posto in essere dall'originario unico proprietario dell'edificio, legittimato all'instaurazione e al successivo trasferimento del rapporto stesso ai sensi degli artt. 817, secondo comma, e 818 c.c.(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 30630 del 28 novembre 2024)

Gli accessori pertinenziali di un bene immobile devono ritenersi compresi nel suo trasferimento, anche nel caso di mancata indicazione nell'atto di compravendita, essendo necessaria un'espressa volontà contraria per escluderli, senza che possa in tal senso interpretarsi il riconoscimento, in capo all'acquirente, di una servitù di passaggio sulla comproprietà del bene accessorio (nella specie un cortile), potendo essa giustificarsi nell'intenzione di assicurare un vantaggio per la proprietà esclusiva dell'acquirente, eccedente i limiti di comproprietà ex art. 1102 c.c., posto a carico della comunione residua.(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 12866 del 22 aprile 2022)

Il vincolo pertinenziale tra la cosa accessoria e la cosa principale cessa quando viene oggettivamente meno la destinazione funzionale tra i due beni e quando l'avente diritto, con atto volontario, dispone separatamente della pertinenza, senza che, in tal caso, sia necessaria un'espressa e formale dichiarazione della volontà della nuova e diversa destinazione della cosa.–L'accertamento del rapporto pertinenziale tra due immobili - che comporta un giudizio di fatto demandato al giudice di merito, insindacabile in sede di legittimità, se sorretto da congrua e corretta motivazione - presuppone l'esistenza, oltre che di un unico proprietario, di un elemento oggettivo, consistente nella oggettiva destinazione del bene accessorio ad un rapporto funzionale con quello principale e di un elemento soggettivo, consistente nell'effettiva volontà, espressa o tacita, di destinazione della "res" al servizio o all'ornamento del bene principale, da parte di chi abbia la disponibilità giuridica ed il potere di disporre di entrambi i beni. Ne consegue che siffatto vincolo non può essere costituito dal conduttore.(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 20911 del 21 luglio 2021)

Nel contesto dell'assegnazione, a uno degli ex coniugi, dell'immobile già destinato a casa coniugale, una volta ritenuta accertata la natura pertinenziale di ulteriori beni, è onere di chi contesta tale natura dimostrare la cessazione del vincolo pertinenziale onde evitare l'operare dell'automatismo previsto dal comma 1° dell'art. 818 c.c., secondo cui la pertinenza resta soggetta agli effetti degli atti e dei rapporti giuridici che riguardano la cosa principale.(Cassazione civile, Sez. VI-1, ordinanza n. 510 del 14 gennaio 2020)

Il contratto di locazione immobiliare, se non diversamente convenuto, include anche le pertinenze, con la conseguenza che la specifica esclusione del rapporto pertinenziale tra due porzioni immobiliari ad opera dell'originario proprietario di entrambe non consente di affermare la sussistenza del relativo vincolo, pur ove possa apparire ragionevole l'utilità della cosa accessoria rispetto a quella principale.(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 2976 del 31 gennaio 2019)

La costituzione del rapporto pertinenziale presuppone che il proprietario della cosa principale abbia anche la piena disponibilità della pertinenza; in difetto, la destinazione di una cosa al servizio di un'altra può avere luogo solo in forza di un rapporto obbligatorio convenzionalmente stabilito tra il proprietario della cosa principale e quello della cosa accessoria.(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 27636 del 30 ottobre 2018)

Il rapporto tra cosa principale e pertinenza non attiene ad una connessione materiale o strutturale, come nell'incorporazione, ma si configura come rapporto di strumentalità e complementarietà funzionale, sicché il vincolo pertinenziale può sussistere anche tra opere dotate di autonomia strutturale.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 2804 del 2 febbraio 2017)

La costituzione del vincolo pertinenziale richiede la presenza di due particolari requisiti del bene servente, rispettivamente di natura soggettiva ed oggettiva: il primo consiste nella titolarità omogena della res principale e della pertinenza, le quali devono entrambe appartenere ad un unico proprietario, legittimato a disporre anche separatamente dei due beni; il secondo, invece, riguarda la circostanza che la cosa pertinenziale risulti, per le sue caratteristiche funzionali e strutturali, destinata in modo durevole al servizio o ad ornamento del bene principale.(Cassazione civile, Sez. VI-2, ordinanza n. 8277 del 27 aprile 2016)

Al fine di configurare il vincolo pertinenziale fra beni immobili distinti ed autonomi, occorre un requisito soggettivo, ovvero l'atto di destinazione della res adibita a servizio od ornamento di quella principale da parte del proprietario della cosa principale che sia proprietario od abbia la disponibilità giuridica anche di quella accessoria, salvo che il proprietario di quest'ultima non si sia obbligato a tale destinazione. Altresì, è necessario un requisito oggettivo, consistente nella durevole funzione della res complementare al servizio od ornamento di quella principale. Orbene, l'accertamento in ordine alla sussistenza dei predetti requisiti implica un giudizio di fatto che, come tale, è incensurabile in sede di legittimità se espresso con motivazione adeguata ed immune da vizi logici.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 13295 del 26 giugno 2015)

La mancata indicazione espressa, nel pignoramento e nella nota di trascrizione, dei dati identificativi catastali propri, esclusivi ed univoci, di una pertinenza, a fronte dell'espressa indicazione di quelli, diversi e distinti, di altri beni, integra, in difetto di ulteriori ed altrettanto univoci elementi in senso contrario (ricavabili, ad esempio, da idonee menzioni nel quadro relativo alla descrizione dell'oggetto o nel quadro "D" della nota meccanizzata), una diversa risultanza dell'atto di pignoramento e della sua nota di trascrizione, idonea a rendere inoperante la presunzione dell'art. 2912 cod. civ.(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 11272 del 21 maggio 2014)

La cessazione del vincolo pertinenziale non può avvenire per un atto di volontà del proprietario che abbia già trasferito la cosa principale, sicché l'alienazione a terzi della cosa accessoria (nella specie, vano corridoio) non è opponibile all'anteriore acquirente della cosa principale (nella specie, unità immobiliare servita dal corridoio).(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 18651 del 5 agosto 2013)

Il vincolo di destinazione posto dall'art. 18 della legge 6 agosto 1967, n. 765, e dall'art. 26 della legge 28 febbraio 1985, n. 47, comporta l'obbligo non già di trasferire la proprietà dell'area destinata a parcheggio insieme alla costruzione, ma quello di non eliminare il vincolo esistente, sicché esso crea in capo all'acquirente dell'appartamento un diritto reale d'uso sull'area e non già un diritto al trasferimento della proprietà.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 15509 del 14 luglio 2011)

In tema di spazi destinati a parcheggi privati, in complessi condominiali di nuova costruzione, il susseguirsi d'interventi legislativi incidenti sulla limitazione dell'autonomia privata in ordine alle dimensioni minime di tali spazi e al regime di circolazione, ha determinato l'esistenza di tre diverse tipologie di parcheggio, assoggettate a regimi giuridici differenziati tra di loro : a) i parcheggi soggetti ad un vincolo pubblicistico di destinazione, produttivo di un diritto reale d'uso in favore dei condomini e di un vincolo pertinenzialeex legeche non ne esclude l'alienabilità separatamente dall'unità immobiliare, disciplinati dall'art. 18 della legge n. 765 del 1967 (art. 41sexiesdella legge n. 1150 del 1942); b) i parcheggi soggetti al vincolo pubblicistico d'inscindibilità con l'unità immobiliare, introdotti dall'art. 2 della L. n. 122 del 1989, assoggettati ad un regime di circolazione controllata e di utilizzazione vincolata e, conseguentemente non trasferibili autonomamente; c) i parcheggi non, rientranti nelle due specie sopra illustrate, perchè realizzati in eccedenza rispetto agli spazi minimi inderogabilmente richiesti dalla disciplina normativa pubblicistica, ad utilizzazione e a circolazione libera; d) i parcheggi disciplinati dall'art. 12, nono comma, della L. n. 246 del 2005 di definitiva liberalizzazione del regime di circolazione e trasferimento delle aree destinate a parcheggio ma con esclusivo riferimento al futuro, ovvero alle costruzioni non ancora realizzate e a quelle per le quali non sia ancora intervenuta la stipulazione delle vendite delle singole unità immobiliari, al momento della sua entrata in vigore.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 21003 del 1 agosto 2008)

In tema di spazi per parcheggi negli edifici, ai sensi dell'articolo 41sexiesdella legge 17 agosto 1942 n. 1150, introdotto dall'articolo 18 della legge 6 agosto 1967 n. 765, della mancata destinazione a parcheggio dell'area indicata nella licenza edilizia risponde il costruttore/venditore nei confronti dell'acquirente della singola unità abitativa, anche se il detto costruttore/venditore, a seguito della vendita di tutte le unità abitative, non ha conservato più alcun diritto sull'area vincolata, non rilevando quest'ultima circostanza sull'accertamento dell'inadempimento contrattuale nè sulla sua eventuale condanna al risarcimento del danno per equivalente. Infatti, una volta indicata dal costruttore, al fine di ottenere il rilascio della licenza edilizia, l'area destinata a parcheggio, a seguito dell'atto di concessionead aedificandumrimane assoggettata al vincolo di destinazione, che non può essere modificato consensualmente dalle parti in sede di vendita delle singole unità abitative. (Nella fattispecie, relativa all'azione che nei confronti dell'impresa costruttrice/venditrice avevano intrapreso gli acquirenti di un appartamento, causa la destinazione a cortile condominiale dell'area di parcheggio, la corte di merito l'aveva ritenuta non legittimata passiva - essendolo il condominio - per non poter eseguire i lavori di adeguamento, avendo alienato quell'area ai vari proprietari delle unità abitative in comunione; poichè ciò non rilevava al fine dell'individuazione del soggetto responsabile dell'illecito contrattuale, la S.C. ha cassato con rinvio la sentenza da quelli impugnata).(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 22496 del 26 ottobre 2007)

Nella locazione di immobili urbani con destinazione abitativa ai sensi della legge 392 del 1978, dalla situazione fattuale contrassegnata dall'ubicazione dell'appartamento nel medesimo edificio dell'autorimessa o del posto macchina, dall'appartenenza di entrambi allo stesso proprietario e dalla loro locazione al medesimo conduttore con destinazione alle esigenze delle persone che alloggiano nell'appartamento, deriva una presunzione semplice di rapporto pertinenziale, valevole ad estendere all'autorimessa o al posto macchina le disposizioni della legge sull'equo canone ed a rendere applicabile il metodo di calcolo di cui all'art. 13 della legge 27 luglio 1978, n. 392, per cui non è idonea di per sé ad escludere il vincolo pertinenziale la circostanza che l'autorimessa venga locata quando l'appartamento è già dotato di altro posto macchina.(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 638 del 15 gennaio 2007)

In tema di pertinenze, gli atti e i rapporti giuridici aventi ad oggetto la cosa principale non estendono i propri effetti alla pertinenza ove tanto sia espressamente enunciato nell'atto avente ad oggetto la cosa principale, ovvero risulti da chiari ed univoci elementi contenuti nello stesso atto, il cui apprezzamento è riservato al giudice di merito ed insindacabile in sede di legittimità se correttamente motivato.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 26946 del 15 dicembre 2006)

In tema di giudizio volto all'accertamento della proprietà di un bene immobile per intervenuta usucapione, la circostanza che esso sia destinato a pertinenza rispetto ad un altro bene di proprietà dell'istante non fa venire meno la necessità di procedere all'accertamento richiesto, non potendo tale destinazione essere considerata, di per sé, alla stregua di un modo di acquisto della proprietà.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 3069 del 13 febbraio 2006)

In tema di disciplina legale delle aree destinate a parcheggio, i parcheggi realizzati in eccedenza rispetto allo spazio minimo richiesto dall'art. 18 della legge 6 agosto 1967, n. 765 non sono soggetti a vincolo pertinenziale a favore delle unità immobiliari del fabbricato. Ne consegue che l'originario proprietario-costruttore del fabbricato può legittimamente riservarsi, o cedere a terzi, la proprietà di tali parcheggi, nel rispetto del vincolo di destinazione nascente da atto d'obbligo.(Cassazione civile,Sez. Unite, sentenza n. 12793 del 15 giugno 2005)

Gli accessori pertinenziali di un bene immobile devono ritenersi compresi nel suo trasferimento, anche nel caso di mancata indicazione nell'atto di compravendita, essendo necessaria un'espressa volontà contraria per escluderli (nella fattispecie si lamentava la mancata menzione, nell'atto di ratifica della promessa di vendita del rappresentante senza poteri, della cantinola e del box dell'unità immobiliare oggetto del preliminare di vendita).(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 634 del 17 gennaio 2003)

La proprietà delle aree interne o circostanti ai fabbricati di nuova costruzione su cui grava il vincolo pubblicistico di destinazione a parcheggio, può essere acquistata per usucapione, non comportandone tale vincolo indisponibilità, inalienabilità e incommerciabilità.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 8262 del 7 giugno 2002)

La disciplina legale delle aree destinate a parcheggio, interne o circostanti ai fabbricati di nuova costruzione, impone un vincolo di destinazione, di natura pubblicistica, per il quale gli spazi in questione sono riservati all'uso diretto delle persone che stabilmente occupano le singole unità immobiliari delle quali si compone il fabbricato o che ad esse abitualmente accedono; non impone, per contro, all'originario proprietario dell'intero immobile la cessione in proprietà delle dette aree in uno alla cessione a tale titolo di ciascuna unità, in quanto le finalità perseguite dal legislatore, d'interesse collettivo e non individuale dei singoli acquirenti di porzioni del fabbricato o del complesso di essi, sono egualmente conseguite, purché il vincolo di destinazione venga rispettato con il riconoscere e garantire a costoro uno specifico diritto reale d'uso delle aree stesse (un metro quadro ogni venti metri cubi della costruzioneexart, 41sexies, legge n. 1150 del 1941, come introdotto dall'art. 18, legge n. 765 del 1967, ed il doppioexart. 2, legge n. 122 del 1989); mentre le aree eccedenti detta misura rimangono nella libera disponibilità del costruttore-venditore.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 13857 del 9 novembre 2001)

Il vincolo gravanteiure publicosu di un palazzo di interesse storico riguarda il complesso unitario dell'immobile, comprensivo anche degli affreschi che ne adornano gli appartamenti cui è da attribuire la qualificazione giuridica di pertinenze dell'immobile alla stregua dell'art. 817 c.c. Peraltro, in virtù di detto vincolo, giuridicamente inseparabili dall'immobile stesso per effetto di atti di autonomia privata, la quale, pertanto, non può esercitarsi, in tale ipotesi, liberamente secondo la previsione dell'art. 818, primo comma, ultima parte, (Recte: comma secondo, N.d.r.) c.c., che consente di disporre separatamente dei beni pertinenziali. Ne consegue la nullità della vendita separata degli affreschi rispetto a quella dell'immobile, senza che assuma alcuna rilevanza in contrario la circostanza della materiale separazione degli affreschi stessi dall'immobile (dovuta, nella specie, ad esigenze di restauro) al tempo dell'alienazione di questo. Ne consegue, altresì, la inapplicabilità, in tale ipotesi, delle regole dell'accessione e della incorporazione, e, quindi, la esclusione della configurabilità di un diritto dell'alienante al pagamento in suo favore, a seguito della ricollocazione degli affreschi nel sito originario, del valore degli stessi o del maggior valore conseguito dall'immobile alienato.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 3610 del 12 marzo 2001)

La definizione quali pertinenze,exartt. 817, 818, 819 c.c., contenuta nell'art. 26, n. 5 della legge 28 febbraio 1985 n. 47, con riguardo agli spazi per parcheggi che ai sensi dell'art. 18 legge 6 agosto 1967 n. 765 - aggiuntivo dell'art. 41sexiesalla legge 17 agosto 1942 n. 1150 - debbono essere riservati nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse, non incide sul potere negoziale delle parti di disporre di dette aree separatamente dalla costruzione, e di sottoporle ad un regime diverso da quello delle pertinenze, purché sia rispettato il vincolo, pubblicistico e di natura reale, di destinazione a parcheggio.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 341 del 11 gennaio 2001)

In tema di pertinenze, è ben possibile limitare contrattualmente la destinazione e l'uso di un bene, assegnato in modo durevole a servizio o ornamento di un'altra cosa, purché rimanga salva la funzione e la natura pertinenziale del bene. (Nella specie è stata confermata la sentenza di merito che, in applicazione del divieto di modifica di destinazione imposto dal regolamento condominiale contrattuale, aveva dichiarato il condomino obbligato al rispetto della destinazione originaria a deposito del solaio, pur se pertinenza dell'appartamento di sua esclusiva proprietà, adibito ad abitazione).(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 9234 del 12 luglio 2000)

L'entrata in vigore della legge 24 marzo 1989 n. 122 che ha vietato l'alienazione delle aree destinate a parcheggio ai sensi dell'art. 18 della legge 6 agosto 1967 n. 765 separatamente dall'unità immobiliare di cui costituiscono pertinenza non ha inciso sulla previgente disciplina, dato che l'obbligo di riservare appositi spazi di parcheggi nelle aree di pertinenza era già previsto dalla citata disposizione della legge n. 765/67 nonché dalla legge 28 febbraio 1985 n. 47.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 6086 del 12 maggio 2000)

L'acquisto a titolo originario di un bene collegato funzionalmente ad un altro - nella specie cantina di un appartamento - può esser riconosciuto per effetto dell'art. 818 c.c., ancorché non menzionato nel titolo di acquisto invalido, per il principio secondo il quale gli atti ed i rapporti giuridici delle pertinenze seguono il regime giuridico della cosa principale, se non diversamente disposto.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 2531 del 19 marzo 1999)

Giacché — giusta la previsione di cui all'art. 818 c.c. — gli atti ed i rapporti giuridici che hanno per oggetto la cosa principale coinvolgono — se non diversamente disposto — anche le pertinenze, la requisizione di un alloggio si estende, in assenza di diversa, espressa previsione eventualmente contenuta nel provvedimento, anche al suo eventuale garage, stante il carattere pertinenziale di quest'ultimo che sottolinea lo stretto rapporto funzionale sussistente fra esso e l'appartamento.(Cassazione civile, Sez. I, sentenza n. 5823 del 11 giugno 1998)

Poiché per l'attuazione della costituzione del diritto reale di uso per parcheggio dei condomini di un edificio - artt. 18, L. 6 agosto 1967, n. 765 e 2, comma 2, L. 24 marzo 1989, n. 122 - è necessario identificare la superficie da assoggettare all'uso normativamente previsto, secondo le misure («non inferiore ad un metro quadrato per ogni metro cubo di costruzione») dalla stessa norma stabilite, il condominio, in assenza di relativa previsione o nell'atto concessorio, o nel regolamento condominiale, o negli atti di acquisto dei singoli appartamenti, deve chiedere al giudice tale identificazione, e pertanto non può,ex se, con delibera, costituire il vincolo pubblicistico di destinazione predetta, scegliendo l'ubicazione degli appositi spazi su più ampia area del costruttore-venditore.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 7474 del 11 agosto 1997)

Il vincolo pubblicistico inderogabile riguardante gli spazi adibiti a parcheggio di cui all'art. 18 della legge n. 765 del 1967 (che ha trovato conferma nella successiva legge n. 122 del 1982), traducendosi in un rapporto di pertinenzialità necessaria con diritto reale dei singoli condomini all'uso dell'autorimessa, non può riguardare le costruzioni anteriori all'entrata in vigore della detta norma, alle quali sarà da ritenersi applicabile la disciplina ordinaria di cui agli artt. 817 e seguenti c.c. (secondo la quale, per l'esistenza del vincolo pertinenziale tra beni, è richiesta la sussistenza di un elemento oggettivo - che, cioè, il bene sia destinato al servizio o all'ornamento di altro bene - e di un elemento soggettivo - che, cioè, tale destinazione risponda all'effettiva volontà dell'avente diritto di creare un vincolo di strumentalità necessaria o complementarietà funzionale tra beni -), con la conseguenza che, per affermare la esistenza di un vincolo pertinenziale tra una abitazione oggetto di alienazione e l'autorimessa (specie se individuata in distinta particella catastale) sarà necessario accertare la esistenza, oltre che del rapporto funzionale tra la cosa principale e quella accessoria, anche dell'elemento soggettivo della destinazione pertinenziale, consistente nella effettiva volontà dei titolari della proprietà sui beni collegati di destinare durevolmente la cosa accessoria al servizio di quella principale.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 5395 del 17 giugno 1997)

In tema di rapporto pertinenziale, gli atti e i rapporti giuridici aventi ad oggetto la cosa principale non estendono i propri effetti alla pertinenza ove tanto sia espressamente enunciato nell'atto avente ad oggetto la cosa principale ovvero risulti da chiari ed univoci elementi contenuti nello stesso atto, il cui apprezzamento è riservato al giudice di merito ed insindacabile in sede di legittimità se correttamente motivato.(Cassazione civile, Sez. I, sentenza n. 4656 del 26 maggio 1997)

Per il disposto degli artt. 817 e 818 c.c. la relazione pertinenziale tra due cose determina automaticamente l'estensione alla pertinenza degli effetti degli atti e rapporti giuridici aventi ad oggetto la cosa principale, salvo che il rapporto strumentale sia cessato anteriormente all'atto concernente la cosa principale ovvero da questo risulti espressamente la volontà del proprietario di escludere la pertinenza come oggetto dello stesso.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 6873 del 23 luglio 1994)

Le disposizioni del secondo comma dell'art. 818 c.c. che, in mancanza di una diversa volontà delle parti, estende alle pertinenze gli effetti degli atti di alienazione che hanno per oggetto la cosa principale, non implica la necessità, nel caso di alienazione separata della pertinenza e di conseguente cessazione del rapporto pertinenziale, della espressa (e formale) dichiarazione della volontà della nuova e diversa destinazione della cosa.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 4832 del 18 maggio 1994)

In tema di aree da destinare — per il disposto dell'art. 41sexiesdella legge urbanistica, introdotto dall'art. 18 della legge ponte — a parcheggio per le nuove costruzioni —, non può ritenersi rispettata la finalità propria della normativa vincolistica in presenza di un comportamento del costruttore che adibisca l'area stessa ad autorimessa a pagamento, ancorché mettendola anche a disposizione dei proprietari delle unità abitative, poiché in tal modo viene meno la relazione necessaria e permanente tra la cosa principale e quella accessoria e la possibilità di utilizzazione dell'autorimessa da parte dei detti proprietari viene a dipendere da fattori soggettivi e variabili, mentre la suddetta finalità si realizza soltanto con il vincolo reale di destinazione.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 3717 del 19 aprile 1994)

In presenza di elementi oggettivi — come l'ubicazione delle due unità immobiliari nel medesimo edificio e la loro costante destinazione a soddisfazione delle esigenze di un unico nucleo famigliare — che, secondo l'apprezzamento del giudice del merito insindacabile in sede di legittimità se congruamente e correttamente motivato, denotino l'esistenza di un vincolo pertinenziale fra l'abitazione e la relativa autorimessa, la volontà di recidere siffatto vincolo non è desumibile dalla sola circostanza dell'avvenuta stipulazione di due distinti contratti di locazione col medesimo conduttore delle dette unità immobiliari, giustificando essa, semmai, una presunzione di elusione delle disposizioni in tema di determinazione dell'unico — ai sensi dell'art. 13, lettera b) della legge n. 392 del 1978 — equo canone riferito all'unità abitativa così come corredata dalle sue pertinenze.(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 2041 del 2 marzo 1994)

In tema di condominio di edifici le vicende traslative riguardanti i piani o le porzioni di piano di proprietà individuale estendono i loro effetti, secondo il principioaccessorium sequiturprincipale, alle parti comuni necessarie per la struttura o destinate per la funzione al servizio degli immobili di proprietà solitaria, ma non anche alle cose legate all'edificio da mera relazione spaziale, costituenti beni ontologicamente diversi suscettibili di godimento fine a se stesso che si attua in modo indipendente da quello delle unità abitative (nella specie la Suprema Corte ha ritenuto corretta l'interpretazione di un contratto di vendita di un appartamento da parte dei giudici di merito i quali, nel silenzio del titolo, avevano escluso che le parti avessero inteso ricomprendere nel trasferimento la quota millesimale di comproprietà di un'area condominiale scoperta).(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 4931 del 27 aprile 1993)

L'impianto di autoradio, anche se stabilmente collegato, costituisce una pertinenza dell'autoveicolo, e, pur conservando la propria individualità, è posto in durevole relazione di subordinazione con la cosa principale e, a differenza delle cose accessorie che non sono suscettibili di dominio separato e, quindi, di rapporti distinti rispetto quelli aventi ad oggetto la cosa principale, può rimaner distinta dall'autoveicolo, cosa principale, solo a seguito di diversa, concorde statuizione delle parti. Ne consegue con riguardo alla responsabilitàex receptol'irrilevanza di una manifestazione unilaterale di volontà del titolare di officina, che a mezzo di cartelli esposti declini ogni responsabilità perla perdita di oggetti, valori e accessori lasciati sull'autovettura in riparazione.(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 4540 del 16 aprile 1993)

L'art. 41sexiesdella L. 17 agosto 1942 n. 1150, nel testo introdotto dall'art. 18 della L. 6 agosto 1967 n. 765, il quale prescrive che «nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni venti metri cubi di costruzione», pone un vincolo pubblicistico di destinazione, che non può subire deroga negli atti privati di disposizione degli spazi stessi, le cui clausole difformi sono perciò sostituite di diritto dalla norma imperativa. Tale principio resta immutato anche dopo l'entrata in vigore della L. 28 febbraio 1985 n. 47, atteso che l'art. 26 ultimo comma di detta legge, nello stabilire che «gli spazi di cui all'art. 18 della L. 6 agosto 1967 n. 765 costituiscono pertinenze delle costruzioni ai sensi degli artt. 817, 818 ed 819 c.c.», non ha portata innovativa, ma assolve soltanto alla funzione di esplicitare la regola, già evincibile nella norma interpretata, secondo cui i suddetti spazi possono essere oggetto di atti o rapporti separati, fermo però rimanendo quel vincolo pubblicistico.(Cassazione penale,Sez. Unite, sentenza n. 3363 del 18 luglio 1989)

Il principio dettato dal primo comma dell'art. 818 c.c. — secondo cui gli atti ed i rapporti giuridici che hanno per oggetto la cosa principale comprendono, se non è diversamente disposto, anche le pertinenze — trova applicazione anche quando gli atti giuridici aventi per oggetto la cosa principale siano rappresentati da disposizioni testamentarie. L'accertamento della sussistenza o meno di un nesso pertinenziale costituisce apprezzamento di merito, che, se adeguatamente motivato, è incensurabile in sede di legittimità.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 3363 del 6 giugno 1985)