Articolo 905 Codice Civile

In materia di distanze tra costruzioni e vedute, il giudice deve distinguere tra la normativa sulle distanze di cui all'art. 873 c.c., che tutela interessi generali di igiene, decoro e sicurezza negli abitati, e quella sulle vedute di cui all'art. 905 c.c., che salvaguarda il fondo finitimo dalle indiscrezioni attuabili mediante l'apertura di vedute negli edifici vicini, proteggendo esclusivamente interessi privati. Il principio della prevenzione si applica alle distanze tra costruzioni, ma non alle vedute.(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 12885 del 14 maggio 2025)

In tema di distanze, l'art. 905 c.c. laddove ha fatto dipendere l'eliminazione della apertura dalla facoltà del proprietario di sopraelevare il muro divisorio. La norma proibisce l'apertura di vedute a distanza illegale dal fondo altrui a prescindere dal fatto che quest'ultimo sia chiuso o non chiuso.(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 34902 del 30 dicembre 2024)

L'apertura di una veduta da una parete di proprietà individuale verso il cortile di proprietà esclusiva di un edificio limitrofo (appartenente ad un diverso proprietario) è soggetta alle prescrizioni contenute nell'art. 905 c.c., finendo altrimenti per imporre una servitù di fatto a carico dell'immobile altrui, dato che il diritto di veduta comporta una permanente minorazione della utilizzabilità del bene che ne è gravato da parte di chiunque ne sia o ne divenga proprietario, con attribuzione alla proprietà vicina di un corrispondente vantaggio che a questa finisce per inerire come "qualitas", ossia con le caratteristiche di realità tali da inquadrarsi nello schema delle servitù.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 4816 del 23 febbraio 2024)

L'eliminazione delle vedute abusive, che consentono di affacciarsi e guardare nel fondo altrui, non necessariamente deve essere disposta dal giudice tramite la demolizione di quelle porzioni immobiliari costituenti il "corpus" della violazione denunciata, ben potendo la violazione medesima essere eliminata per altra via, mediante idonei accorgimenti, i quali, pur contemperando i contrastanti interessi delle parti, rispondano ugualmente al precetto legislativo da applicare al caso oggetto di cognizione. Spetta, poi, al giudice dell'esecuzione la determinazione delle concrete modalità dell'opera o la scelta tra diverse articolazioni concrete di opere aventi comuni finalità e connotazioni.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 438 del 8 gennaio 2024)

In caso di violazione delle distanze legali per l'apertura di vedute ex art. 905 c.c., l'azione volta alla condanna al ripristino dello stato dei luoghi, integrando un'actio negatoria servitutis di carattere reale, può essere proposta esclusivamente nei confronti del proprietario dell'immobile dal quale la veduta abusiva è esercitata, mentre l'azione risarcitoria per il conseguente pregiudizio è esperibile tanto nei confronti di quest'ultimo quanto dell'autore della violazione, quali responsabili in solido.(Cassazione civile, Sez. III, ordinanza n. 36511 del 29 dicembre 2023)

In materia di luci e di vedute, il diritto di proprietà di un immobile fronteggiante il fondo altrui non può attribuire, in assenza di titoli specifici (negoziali o originari, come l'usucapione), l'acquisto automatico della servitù di veduta, la quale suppone l'esistenza, per la prescritta durata ventennale, di aperture che consentano l'inspectio e la prospectio nel fondo confinante e che siano poste a distanza inferiore di quella prescritta dall'art. 905 c.c.(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 33134 del 29 novembre 2023)

Non costituisce domanda nuova della parte condannata in primo grado alla demolizione del balcone realizzato in violazione dell'art. 905 c.c., quella formulata in appello con la quale, al fine di rispettare tale disposizione, si richieda di adottare accorgimenti che escludano il "prospicere e l'inspicere in alienum" (cioè, l'affacciarsi e il guardare sul fondo altrui) senza imporre demolizioni, in quanto si tratta di una mera richiesta a scopo difensivo, diretta a limitare l'entità della soccombenza e che, costituente applicazione del principio di proporzionalità al contenuto del provvedimento di tutela giurisdizionale, ben essere accolta nel caso in cui essa non risulti frustrare l'integrale protezione dell'interesse meritevole sotteso alla domanda dell'attore.(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 25680 del 4 settembre 2023)

Nel caso di comunione di un cortile sito fra edifici appartenenti a proprietari diversi, l'apertura di una veduta da una parete di proprietà individuale verso lo spazio comune rimane soggetta alle prescrizioni contenute nell'art. 905 c.c., finendo altrimenti per imporre di fatto una servitù a carico della cosa comune, senza che operi, al riguardo, il principio di cui all'art. 1102 c.c., in quanto i rapporti tra proprietà individuali e beni comuni finitimi sono disciplinati dalle norme che regolano i rapporti tra proprietà contigue o asservite.(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 11884 del 5 maggio 2023)

Ove sia accertata la comunione di un cortile sito fra edifici appartenenti a proprietari diversi ed allorché fra il cortile e le singole unità immobiliari di proprietà esclusiva non sussista quel collegamento strutturale, materiale o funzionale, ovvero quella relazione di accessorio a principale, che costituisce il fondamento della condominialità dell'area scoperta, ai sensi dell'art. 1117 c.c., l'apertura di una veduta da una parete di proprietà individuale verso lo spazio comune rimane soggetta alle prescrizioni contenute nell'art. 905 c.c. Il partecipante alla comunione del cortile non può, in sostanza, aprire una veduta verso la cosa comune a vantaggio dell'immobile di sua esclusiva proprietà, finendo altrimenti per imporre di fatto una servitù a carico della cosa comune, senza che operi, al riguardo, il principio di cui all'art. 1102 c.c., il quale non è applicabile ai rapporti tra proprietà individuali e beni comuni finitimi, che sono piuttosto disciplinati dalle norme che regolano i rapporti tra proprietà contigue od asservite.–Nel caso di comunione di un cortile sito fra edifici appartenenti a proprietari diversi, l'apertura di una veduta da una parete di proprietà individuale verso lo spazio comune rimane soggetta alle prescrizioni contenute nell'art. 905 c.c., finendo altrimenti per imporre di fatto una servitù a carico della cosa comune, senza che operi, al riguardo, il principio di cui all'art. 1102 c.c., in quanto i rapporti tra proprietà individuali e beni comuni finitimi sono disciplinati dalle norme che regolano i rapporti tra proprietà contigue o asservite; né può invocarsi, al fine di escludere la configurabilità di una servitù di veduta sul cortile di proprietà comune, il principio "nemini res sua servit", il quale trova applicazione soltanto quando un unico soggetto è titolare del fondo servente e di quello dominante e non anche quando il proprietario di uno di essi sia anche comproprietario dell'altro.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 7971 del 11 marzo 2022)

L'eliminazione delle vedute abusive può essere realizzata non solo mediante la demolizione delle porzioni immobiliari per mezzo delle quali si realizza la violazione lamentata, ma anche attraverso la predisposizione di idonei accorgimenti che impediscano di esercitare la veduta sul fondo altrui o attraverso l'arretramento della costruzione, che il giudice può disporre, in alternativa alla demolizione, senza incorrere nel vizio di ultrapetizione, essendo tale decisione contenuta nella più ampia domanda di demolizione. (Cassa con rinvio, CORTE D'APPELLO FIRENZE, 04/12/2018).(Cassazione civile, Sez. VI-2, ordinanza n. 23184 del 23 ottobre 2020)

Per configurare gli estremi di una veduta ai sensi dell'art. 900 c.c., conseguentemente soggetta alle regole di cui agli artt. 905 e 907 c.c. in tema di distanze, è necessario che le cd. "inspectio et prospectio in alienum", vale a dire le possibilità di "affacciarsi e guardare di fronte, obliquamente o lateralmente", siano esercitabili in condizioni di sufficiente comodità e sicurezza. Ne consegue che l'assenza di parapetto su una terrazza di copertura di un edificio costituisce elemento decisivo per escludere che l'opera abbia i caratteri della veduta o del prospetto, anche se essa sia di normale accessibilità e praticabilità da parte del proprietario, laddove la praticabilità può valere invece ai fini della qualificazione della situazione come luce irregolare. Per escludere anche questa seconda configurazione giuridica è necessario accertare, avuto riguardo all'attuale consistenza e destinazione dell'opera, oggettivamente considerata, ed alle sue possibili e prevedibili utilizzazioni da parte del proprietario, se e quali limitazioni, ancorché diverse e minori di quelle derivanti da un'apertura avente i caratteri della veduta o del prospetto, possano discenderne a carico della libertà del fondo vicino altrui. (Cassa con rinvio, CORTE D'APPELLO TORINO).(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 3043 del 10 febbraio 2020)

Nel caso di comunione di un cortile sito fra edifici appartenenti a proprietari diversi, l'apertura di una veduta da una parete di proprietà individuale verso lo spazio comune rimane soggetta alle prescrizioni contenute nell'art. 905 c.c., finendo altrimenti per imporre di fatto una servitù a carico della cosa comune, senza che operi, al riguardo, il principio di cui all'art. 1102 c.c., in quanto i rapporti tra proprietà individuali e beni comuni finitimi sono disciplinati dalle norme che regolano i rapporti tra proprietà contigue o asservite; né può invocarsi, al fine di escludere la configurabilità di una servitù di veduta sul cortile di proprietà comune, il principio "nemini res sua servit", il quale trova applicazione soltanto quando un unico soggetto è titolare del fondo servente e di quello dominante e non anche quando il proprietario di uno di essi sia anche comproprietario dell'altro.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 26807 del 21 ottobre 2019)

In tema di rispetto delle distanze legali per l'apertura di luci e vedute, le prescrizioni contenute nell'art. 905 c.c. si applicano anche quando lo spazio su cui si apre la veduta sia comune, in quanto in comproprietà tra le parti in causa, poiché la qualità comune del bene su cui ricade la veduta non esclude il rispetto delle distanze predette.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 17480 del 4 luglio 2018)

L'art. 905 c.c., che salvaguarda il fondo finitimo dalle indiscrezioni attuabili mediante l'apertura di vedute negli edifici vicini al fine di proteggere interessi esclusivamente privati, non ha correlazione alcuna con l'art. 873 c.c. che, diretto a tutelare, evitando la formazione di intercapedini dannose, interessi generali di igiene, decoro e sicurezza negli abitati, consente agli enti locali di stabilire distanze maggiori secondo una valutazione particolare dei detti interessi collettivi. Ne consegue che non vi è spazio per una integrazione della previsione dell'art. 905 c.c. con quelle eventuali più restrittive in tema di distanze tra costruzioni contenute nei regolamenti locali, deponendo in tal senso anche l'assenza nel testo della norma di un rinvio – che è, invece, contemplato nell'art. 873 c.c. – ai regolamenti in questione.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 15070 del 11 giugno 2018)

Nell'ipotesi in cui il fondo su cui insiste il fabbricato sul quale si vuole aprire una veduta e quello confinante, edificato o non, sul quale la stessa è destinata ad essere esercitata, siano siti a livelli o a piani diversi, la distanza minima di m. 1,50 che la veduta deve rispettare dal confine del fondo finitimo, ai sensi dell'art. 905, comma 1, c.c., deve essere misurata tra la soglia della veduta, o faccia esteriore del muro in cui la stessa si apre, ed il piano ideale elevato perpendicolarmente sulla linea di confine tra i due fondi.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 2533 del 31 gennaio 2017)

La disciplina delle distanze tra fabbricati, in quanto diretta a tutelare interessi generali di igiene, decoro e sicurezza degli abitati, pur dettata in via generale dall'art. 873 cod. civ. (che richiede una distanza non minore di tre metri), può essere resa più rigorosa dalle disposizioni dei regolamenti locali, mentre la disciplina della distanza delle vedute dal confine, in quanto finalizzata alla tutela del mero interesse privato alla salvaguardia del fondo vicino dalle indiscrezioni dipendenti dalla loro apertura, trova la sua fonte esclusivamente nell'art. 905 cod. civ. (che richiede una distanza di un metro e mezzo), salvo che la maggior distanza delle costruzioni, prevista dai regolamenti locali, sia riferita specificamente al confine, nel qual caso le norme regolamentari regolano anche la distanza delle vedute dal confine.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 4967 del 12 marzo 2015)

La qualificazione di una strada come pubblica, ai fini dell'esonero dal rispetto delle distanze nell'apertura di vedute dirette e balconi, ex art. 905, terzo comma, c.c., esige che la sua destinazione all'uso pubblico risulti da un titolo legale, che può essere costituito non solo da un provvedimento dell'autorità o da una convenzione con il privato, ma anche dall'usucapione, ove risulti dimostrato l'uso protratto del bene privato da parte della collettività per il tempo necessario all'acquisto del relativo diritto, restando peraltro escluso che, a tal fine, rilevi un uso limitato ad un gruppo ristretto di persone che utilizzino il bene "uti singuli", essendo necessario un uso riferibile agli appartenenti alla comunità in modo da potersi configurare un diritto collettivo all'uso della strada e non un diritto meramente privatistico a favore solo di alcuni determinati soggetti.(Cassazione civile, Sez. VI-2, ordinanza n. 16200 del 26 giugno 2013)

L'esonero dall'obbligo delle distanze per l'apertura di vedute tra fondi separati da una via pubblica, di cui all'art. 905, terzo comma, cod. civ., non opera nel caso di vedute laterali od oblique aperte sul fondo del vicino, restando tale ipotesi soggetta al rispetto delle distanze stabilite dall'art. 906 cod. civ., ancorché si tratti di edifici costruiti in adesione sullo stesso lato della strada pubblica e l'apertura dia luogo altresì ad una veduta diretta su tale via, avendo, del resto, una strada pubblica una larghezza di regola non inferiore a settantacinque centimetri e rivelandosi inopportuno che l'eventuale persiana, di cui sia munita la finestra, si apra troppo a ridosso della proprietà limitrofa.–La cessazione del divieto di aprire vedute dirette e balconi verso il fondo del vicino a distanza inferiore a un metro e mezzo, agli effetti dell'art. 905, terzo comma, cod. civ., opera sia quando una via pubblica separi i due fondi vicini rendendoli fronteggianti, sia quando essa si ponga, rispetto alle vedute, ad angolo retto, ma non anche quando i fondi siano allineati lungo la medesima via pubblica, dovendosi ravvisare la "ratio" del venir meno del divieto in oggetto nella circostanza che la presenza della strada pubblica impedisce la contiguità dei fondi, la quale costituisce il presupposto della tutela della riservatezza delle proprietà limitrofe.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 13000 del 24 maggio 2013)

In tema di distanze per l'apertura di vedute e balconi, la semplice esistenza di un terreno sopraelevato, senza che vi sia un parapetto che consenta l'affaccio sul fondo del vicino, esclude l'obbligo di distanziarsi dal fondo predetto ai sensi dell'art. 905 c.c.. Tuttavia, al fine di valutare l'idoneità del parapetto a consentire di guardare nell'altrui fondo, è rilevante la posizione reciproca delle due proprietà, atteso che, nell'ipotesi in cui il fondo dal quale si esercita la veduta sia in posizione sopraelevata, la "prospectio" ed a maggior ragione la "inspectio" possono risultare agevolate anche senza l'apporto determinante di un parapetto ad altezza normale, potendo non essere necessario che la parte si appoggi al manufatto al fine di esercitare la visione circolare intorno a sé. (Nella specie, la Corte ha cassato la pronuncia di secondo grado che, in presenza di terreno sopraelevato, aveva ritenuto disagevole l'affaccio da un parapetto di 50 cm. sormontato da fioriere di cemento).(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 10167 del 9 maggio 2011)

Ai fini della distinzione tra vedute dirette, laterali ed oblique, assume rilievo decisivo la posizione di chi guarda, in particolare quando siano possibili più posizioni di affaccio. Con riferimento ai balconi, pertanto, rispetto ad ogni lato di questo si avranno una veduta diretta, ovvero frontale, e due laterali o oblique, a seconda dell'ampiezza dell'angolo; ne consegue che, pur essendo la tutela delle vedute limitata all'arco massimo di centottanta gradi, con conseguente esclusione di quelle c.d. retroverse, può verificarsi che una delle vedute oblique esercitabili da un balcone sia retroversa rispetto alla parete in cui il medesimo è collocato, ma non per questo sia illegittima.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 220 del 5 gennaio 2011)

L'ultimo comma dell'art 905 cod. civ., il quale esclude l'obbligo di osservare una distanza minima per l'apertura di vedute dirette verso il fondo del vicino quando tra i due fondi contigui vi sia una via pubblica, non presuppone necessariamente che questa separi i fondi medesimi e che questi si fronteggino, ma richiede soltanto che essi siano confinanti con la strada pubblica, indipendentemente dalla loro reciproca collocazione, sicché i fondi possono anche essere contigui o trovarsi ad angolo retto; ciò in quanto l'esonero dal divieto è giustificato dall'identificazione della strada pubblica come uno spazio dal quale chiunque può spingere liberamente lo sguardo sui fondi adiacenti.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 4222 del 20 febbraio 2009)

In tema di limitazioni legali alla proprietà, l'apertura di un ballatoio di collegamento tra la pubblica via e l'ingresso delle abitazioni situate al primo e al secondo piano può essere qualificata veduta ed assoggettata al regime giuridico del rispetto delle distanze fissato nell'art. 905 c.c., quando sia idonea, per ubicazione, consistenza e struttura, a consentire l'affaccio sul fondo vicino.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 25188 del 15 ottobre 2008)

In tema di distanze per l'apertura di vedute dirette e balconi, ai sensi dell'articolo 905 c.c., la semplice esistenza di un terreno sopraelevato posto a confine, senza che vi sia un «parapetto» che permetta di affacciarsi sul fondo del vicino, esclude l'esistenza dell'obbligo di distanziarsi da detto fondo, atteso che solo con la costruzione del parapetto si realizza la «veduta». (Nella specie la S.C. ha rigettato la doglianza del ricorrente. secondo cui la corte di merito, nel ritenere violate le distanze, per avere egli costruito un parapetto a confine del lastrico solare della controparte, non aveva considerato che essendo il proprio fondo in posizione sopraelevata rispetto all'altro, la veduta sussiste indipendentemente dal parapetto).(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 23572 del 14 novembre 2007)

In tema di limitazioni legali della proprietà, costituisce veduta diretta sul fondo del vicino ogni apertura che consenta di affacciarsi e guardare frontalmente su di esso da uno qualsiasi dei lati, essendo riservato al giudice di merito verificare, con accertamento di fatto insindacabile in sede di legittimità, se la stessa consenta lo sguardo frontale sul fondo del vicino.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 15430 del 7 luglio 2006)

Tenuto conto della ratio dell'art. 905 c.c., consistente nell'esigenza di salvaguardia della riservatezza del fondo del vicino, qualsiasi intervento umano di modifica dello stato dei luoghi che comporti condizioni oggettive stabili per esercitare un comodo affaccio sulla proprietà confinante può dar luogo, in concorso con le altre condizioni di legge, alla creazione di una servitù di veduta, a nulla rilevando che il fondo su cui l'intervento é stato realizzato sia sopraelevato rispetto all'altro ovvero che le opere eseguite non siano destinate in via esclusiva all'esercizio della veduta, laddove comunque le stesse, per ubicazione, consistenza e struttura, in luogo di una vista precaria e fugace, consentano il comodo affaccio, permettendo ad una persona di media costituzione fisica la sosta e l'osservazione, in modo normale ed in condizioni di assoluta sicurezza, verso la proprietà sottostante.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 15885 del 28 luglio 2005)

In materia di diritti reali, l'obbligo del rispetto delle distanze legali trova applicazione anche quando la veduta viene esercitata dal piano terreno di una costruzione (nella fattispecie, dal portico inserito nel fabbricato), non occorrendo che l'apertura sia in tal caso munita di parapetto, come richiesto dall'art. 905 c.c. soltanto con riferimento a «balconi o altri sporti, terrazze, lastrici solari e simili», essendo disagevole e pericoloso, avvenendo dall'alto, l'affaccio dai medesimi in assenza di protezione.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 6576 del 29 marzo 2005)

In tema di condominio, ciascun condomino è libero di servirsi della cosa comune, anche per fine esclusivamente proprio, traendo ogni possibile utilità, purché non alteri la destinazione della cosa comune e consenta un uso paritetico agli altri condomini. Ne consegue che l'installazione di una ringhiera (o parapetto) su di un lastrico solare che permetta di affacciarsi su spazi condominiali (nella specie, cortili comuni destinati a dare aria e luce agli appartamenti sottostanti che vi prospettano) costituisce esercizio del diritto di proprietà e non di quello di servitù, per cui non trovano applicazione le norme che disciplinano le vedute su fondi altrui (art. 905 c.c.), bensì quelle che consentono al condomino di servirsi delle parti comuni per il miglior godimento della cosa, senz'altro limite che l'obbligo di rispettare la destinazione, di non alterare la stabilità e il decoro architettonico dell'edificio e di non ledere i diritti degli altri condomini.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 13261 del 16 luglio 2004)

L'esenzione dall'obbligo del rispetto della distanza stabilita dall'ultimo comma dell'art. 905 c.c. per l'apertura di vedute dirette verso il fondo del vicino non è limitata al solo caso dell'inserimento tra i due fondi di una via pubblica, ma va estesa anche al caso in cui tra le due proprietà fronteggiantisi esista una strada privata soggetta a servitù pubblica di passaggio, al caso cioè in cui il pubblico transito si eserciti su una porzione di terreno appartenente ad uno dei. frontisti. Quindi ciò che rileva ai fini della esenzione, non è l'appartenenza del suolo, su cui il passaggio si esercita, ad un ente pubblico o ad un privato, mala pubblicità dell'uso al quale quel passaggio è destinato.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 13485 del 10 ottobre 2000)

Perché si possa , parlare di strada pubblica ai fini dell'esonero dal rispetto delle distanze nell'apertura di vedute dirette e balconi,exart. 905, terzo comma, c.c., occorre che la destinazione della strada all'uso pubblico risulti da un titolo legale, il quale può esser costituito oltreché da un provvedimento dell'autorità o da una convenzione con il privato anche dall'usucapione ove risulti provato l'uso protratto del bene privato da parte della collettività per il tempo necessario all'acquisto del relativo diritto, restando peraltro escluso che a tal fine rilevi un uso limitato ad un gruppo ristretto di persone che utilizzino il beneuti singuliessendo necessario un uso riferibile agli appartenenti alla comunità in modo da potersi configurare un diritto collettivo all'uso della strada e non un diritto meramente privatistico a favore solo di alcuni determinati soggetti.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 8341 del 24 agosto 1998)

A differenza dell'art. 873 c.c. che è inteso ad evitare la formazione di intercapedini dannose e a tutelare gli interessi generali dell'igiene, decoro e sicurezza degli abitanti, consentendo agli enti locali di stabilire distanze maggiori, secondo una valutazione particolare degli interessi collettivi, l'art. 905 c.c., che stabilisce le distanze per l'apertura di vedute dirette e balconi, è diretta a salvaguardare i fondi dalle indiscrezioni dipendenti dall'apertura di vedute degli edifici vicini e a tutelare interessi esclusivamente privati.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 4401 del 17 maggio 1997)

La veduta laterale, che ricorre quando il confine del fondo del vicino ed il muro dal quale si esercita la veduta formano un angolo di 180 gradi, può essere esercitata, oltre che di lato, anche in basso, verticalmente, assumendo, così, le caratteristiche della veduta in appiombo, che deve, perciò, considerarsi espressamente ammessa dal codice civile che, proprio per specificare i limiti normali di tale veduta (e della veduta obliqua in basso), impone a colui che vuole appoggiare la nuova costruzione al muro da cui si esercita la veduta di arrestarsi almeno a tre metri sotto la soglia della medesima (art. 907 c.c.). Ricorre, conseguentemente, la servitù di veduta in appiombo tutte le volte in cui, per i maggiori contenuti della zona di rispetto prevista nel caso concreto, essa determini, per il fondo sul quale si esercita verticalmente, una restrizione dei poteri normalmente inerenti al diritto di proprietà delineati dalle norme sulle distanze, risolvendosi così in un peso imposto a tale fondo per il vantaggio (utilità) del fondo dal quale la veduta si esercita, come nel caso delle vedute esercitate anche verticalmente dai proprietari dei singoli piani di un edificio condominiale dalle rispettive aperture fino alla base dell'edificio.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 1261 del 11 febbraio 1997)

L'obbligo di rispettare le distanze stabilite dall'art. 905 c.c. per l'apertura di vedute dirette sussiste anche nel caso in cui lo spazio tra edifici vicini sia costituito da un cortile comune, la cui presenza impone a carico dei proprietari dei fabbricati frontistanti dei limiti ancora più severi di quelli fissati dalle norme sulle distanze, in quanto l'esecuzione di nuove costruzioni non può alterare la destinazione del cortile consistente nel dare luce ed aria agli edifici su di esso prospettanti.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 7511 del 25 agosto 1994)

Nell'ipotesi in cui una veduta sia aperta nella faccia interna di un muro perimetrale e cioè nel fondo dell'incasso parziale di un muro, la distanza di m. 1,50 prevista dall'art. 905 c.c. per l'apertura di vedute verso il fondo del vicino deve misurarsi dalla faccia esterna del muro e non da quella interna. Viceversa, nell'ipotesi di arretramento del muro perimetrale e cioè nel caso che l'incasso nel muro anziché essere parziale si estenda a tutta l'altezza del muro dal piano di calpestio sino all'estremità superiore, avendosi una vera e propria rientranza nell'originaria costruzione, la distanza di m. 1,50 deve essere misurata dalla faccia esterna del muro arretrato nel quale siano aperte le vedute.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 6120 del 25 giugno 1994)

Ai fini dell'osservanza delle distanze legali dal fondo vicino la qualificazione della veduta (diretta, obliqua o laterale) va fatta con riguardo alla possibilità che la conformazione obiettiva dell'opera offre di guardare frontalmente o meno sul fondo del vicino, non già in base alla posizione della persona che esercita la veduta rispetto alla parte in cui si apre la finestra o il balcone. Ne deriva che le vedute che si esercitano dal balcone sono diverse secondo le varie posizioni in cui è possibile guardare sul fondo del vicino, nel senso che è sufficiente per aversi veduta diretta che da uno dei lati del balcone sia possibile affacciarsi e guardare sul fondo altrui, onde la distanza da osservarsi dal confine da tale lato non può essere inferiore a m. 1,50 a norma dell'art. 905 c.c.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 4523 del 16 aprile 1993)

La norma dell'art. 905 c.c. la quale vieta l'apertura di vedute dirette sul fondo del vicino se non venga osservata la distanza di un metro e mezzo, è applicabile anche nel caso in cui la veduta sia limitata dal muro cieco del fabbricato del vicino.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 4755 del 29 aprile 1991)

Anche ai fini dell'applicazione della distanza legale stabilita dall'art. 905 comma secondo c.c. per le vedute ed i prospetti esercitati da balconi o da altri sporti, terrazze, lastrici solari e simili, muniti di parapetto che permetta di affacciarsi sul fondo del vicino, è necessario fare riferimento alla destinazione permanente e normale dell'opera mediante la quale si esercita la veduta, desumendola dalla natura oggettiva dell'opera stessa ed accertare inoltre se lo stato dei luoghi sia idoneo ad assicurare una normaleinspectioeprospectionel fondo del vicino mediante un comodo e non pericoloso affaccio.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 4453 del 24 aprile 1991)

Nel caso in cui il confine tra due fondi sia rappresentato da un muro comune, il punto d'arrivo nella misurazione della distanza di cui all'art. 905 c.c. per l'apertura di vedute verso lo stesso, è costituito dalla faccia del muro prospiciente l'immobile da cui la veduta è esercitata e non da quella opposta, dalla parte del fondo di proprietà esclusiva dell'altro comproprietario del muro, né dalla sua linea mediana.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 7146 del 6 luglio 1990)

La norma di cui all'art. 873 c.c. relativa alle distanze tra fabbricati, in quanto intesa a tutelare interessi generali di igiene, decoro e sicurezza degli abitati, tale da consentire una valutazione più rigorosa in sede locale, non si pone in correlazione con la norma di cui all'art. 905 c.c. sulla distanza delle vedute dal confine, volta solo a salvaguardare il fondo vicino dalle indiscrezioni che possono essere attuate mediante l'uso di un'«opera obiettivamente destinata a tale scopo», sicché, ove la maggior distanza delle costruzioni non sia dai regolamenti riferita specificamente al confine, bensì imposta in assoluto, indipendentemente dalla dislocazione delle costruzioni nei rispettivi fondi, la distanza delle vedute dal confine deve intendersi regolata esclusivamente dalla norma dell'art. 905 c.c., ossia in misura pari ad un metro e mezzo.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 741 del 27 gennaio 1988)

Ai fini dell'obbligo delle distanze per l'apertura di vedute dirette e balconi, è del tutto ininfluente l'esistenza tra i due fondi vicini di una strada privata, non essendo questa in alcun modo equiparabile alla via pubblica (o soggetta a servitù di uso pubblico) cui fa riferimento l'ultimo comma dell'art. 905 c.c.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 3356 del 7 aprile 1987)

Quando il muro nel quale vengono aperte le vedute forma un angolo acuto con la linea di confine o con il muro dell'edificio esistente sul suolo contiguo, può esercitarsi — quale che sia il grado dell'angolo stesso — sia la veduta diretta che quella obliqua, con la conseguenza che la distanza da osservare a salvaguardia del fondo vicino è quella prescritta per la veduta diretta dalla norma dell'art. 905 c.c.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 6269 del 25 ottobre 1986)

Mentre nel caso della distanza tra costruzioni è applicabile il principio della prevenzione – in base al quale il proprietario del fondo che costruisce per primo può ubicare la costruzione rispetto al confine nel modo ritenuto più opportuno – tale criterio non è utilizzabile nell'ipotesi prevista dall'art. 905 c.c., che disciplina la distanza fra l'apertura delle vedute, dovendo comunque il proprietario che costruisce per primo tenere le vedute dirette a distanza non minore di un metro e mezzo dal confine, anche del vicino fondo che sia inedificato.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 4384 del 4 agosto 1982)

L'apertura di una veduta verso il fondo del vicino, ai sensi ed agli effetti degli artt. 905 e seguenti c.c., sul fondo che già goda naturalmente di una vista panoramica, in conseguenza di posizione sopraelevata, è configurabile solo quando intervengano opere che aggravino la suddetta situazione naturale, consentendo la comodainspectioeprospectio, e non anche, pertanto, in relazione ad un muro di cinta privo di tali caratteristiche.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 3597 del 12 giugno 1982)

L'esenzione dall'obbligo delle distanze legali, prevista dall'ultimo comma dell'art. 905 c.c. per il caso in cui tra i due fondi intercorra una strada pubblica, si riferisce alle distanze stabilite dai precedenti commi della norma medesima per l'apertura di vedute dirette e di balconi, e non può quindi interferire, nei rapporti fra proprietari di fondi contigui o frontistanti rispetto alla pubblica strada, sulle pretese che all'uno derivino, ai sensi degli artt. 871 e 872 c.c., dall'inosservanza da parte dell'altro delle disposizioni dei regolamenti edilizi che disciplinano e limitano lojus aedificandi(sia pure mediante il divieto di creare sporti su detta strada).(Cassazione civile,Sez. Unite, sentenza n. 1508 del 9 marzo 1982)

L'apertura di vedute in violazione del disposto dell'art. 905 c.c. sul tetto di proprietà esclusiva di un condomino, non esclude il pregiudizio degli altri condomini i quali, pertanto, possono agire innegatoria servitutis, in quanto i vincoli che derivano da una veduta non incidono soltanto sul proprietario del tetto, dal momento che come fondo servente deve essere considerato l'intero immobile condominiale, nel suo complesso e nella sua unità strutturale e funzionale.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 319 del 18 gennaio 1982)

La misurazione della distanza di una veduta dal fondo del vicino si effettua dalla faccia esteriore del muro in cui si aprono le finestre ovvero dalla linea estrema del balcone, o, in genere, del manufatto dal quale si esercita la veduta stessa.(Cassazione civile, Sez. I, sentenza n. 3428 del 25 maggio 1981)

La disposizione dell'art. 905 c.c., secondo cui per l'apertura di vedute dirette verso il fondo del vicino occorre osservare la distanza di un metro e mezzo, va posta in relazione con l'art. 873 dello stesso codice, che prescrive una distanza non minore di tre metri o quella maggiore stabilita dai regolamenti edilizi locali, per le costruzioni su fondi finitimi. Pertanto, ove, nel compiere la costruzione, non sia stata rispettata la distanza dal fondo del vicino fissata dal codice civile o, eventualmente, dal regolamento edilizio locale, non può aprirsi in detta costruzione una veduta iure proprietatis, che, se creata, è illegittima e, in quanto tale, insuscettibile di protezione con riferimento alla distanza delle costruzioni da essa.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 3421 del 25 maggio 1981)

L'esonero dall'obbligo di osservare le distanze per l'apertura di vedute, qualora fra i fondi vicini vi sia una via pubblica, è limitato alle vedute dirette, ai sensi dell'art. 905 terzo comma c.c. Pertanto, la veduta laterale od obliqua, da un balcone, sul fondo del vicino, è soggetta alla distanza stabilita dall'art. 906 c.c., anche se dal balcone medesimo sia possibile l'esercizio di una veduta diretta verso una via pubblica.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 2665 del 26 maggio 1978)

L'art. 905 c.c., nel prevedere la distanza minima di una veduta diretta, assume come base della misurazione la posizione più avanzata del piano verticale sul quale l'apertura è posta ed è disposizione inderogabile. (Nella specie, la corte del merito aveva invece assunto come base non già la faccia esterna del muro, ma la ringhiera apposta all'interno dell'apertura, nel vano retrostante).(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 4797 del 9 novembre 1977)

Ai sensi dell'art. 905 terzo comma c.c., il venir meno dell'obbligo di rispettare le distanze legali, per l'apertura di vedute e balconi, non si verifica in ogni caso in cui fra proprietà contigue vi sia uno spazio pubblico, ma postula che tale spazio abbia caratteristiche e destinazione di «via».(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 4748 del 7 novembre 1977)

Le distanze per l'apertura di vedute, e le distanze delle costruzioni dalle vedute, previste, rispettivamente, dagli artt. 905 e 907 c.c., non sono applicabili nel caso di presenza di una strada pubblica, sia che questa passi fra i due immobili interessati, rendendoli fronteggianti, sia che si ponga, rispetto alle vedute, ad angolo retto.(Cassazione civile,Sez. Unite, sentenza n. 3460 del 4 agosto 1977)

Ai fini dell'osservanza delle distanze legali dal fondo vicino, costituisce veduta diretta quella che si esercita guardando di fronte a sé stesso, e cioè in direzione perpendicolare rispetto al piano del muro in cui si apre la finestra da cui si guarda. Vedute oblique o laterali sono, invece, quelle che si esercitano guardando, verso la propria destra o la propria sinistra, al di là dello spazio compreso fra le due parallele tracciate perpendicolarmente agli stipiti della finestra, vale a dire guardando in direzione obliqua rispetto al piano del muro in cui si apre la finestra o lungo la sua prosecuzione verso il confine. Di conseguenza, se il piano del muro in cui si apre la finestra è perpendicolare alla linea di confine ovvero forma con essa un angolo ottuso, non può aversi veduta diretta sul fondo posto al di là del confine, bensì soltanto vedute oblique o laterali. Se, invece, tale piano è parallelo a detta linea ovvero forma con essa un angolo più o meno acuto, dalla finestra possono esercitarsi, al tempo stesso, tanto una veduta diretta su una parte del fondo vicino, quanto vedute oblique o laterali su altre parti del fondo stesso. Se una finestra consente contemporaneamente sia la veduta diretta che la veduta obliqua o laterale sul fondo vicino, si devono osservare tanto la distanza di metri uno e cinquanta (da misurare tra la facciata esteriore del muro in cui si apre la finestra e la parte del fondo vicino rispetto alla quale essa forma veduta diretta) quanto la distanza di centimetri settantacinque (da misurarsi fra il lato più prossimo della finestra e le altre parti del fondo vicino), rispettivamente stabilito dagli artt. 905 e 906 c.c.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 649 del 20 febbraio 1975)

Quando i regolamenti edilizi prescrivono una distanza fra costruzioni maggiore di quella stabilita dal codice civile, l'apertura di vedute nel fabbricato costruito senza il rispetto di tale distanza, può costituire, ancorché sia osservata la distanza prescritta dall'art. 905 c.c., autonomo titolo di risarcimento di danno verso il vicino, se in concreto risultino compromesse le esigenze tutelate dalla norma regolamentare.(Cassazione civile,Sez. Unite, sentenza n. 3873 del 27 novembre 1974)

... La regola dettata dall'ultimo comma dell'art. 905, c.c. — secondo la quale la distanza per l'apertura di vedute dirette e balconi non si applica quando tra i due fondi vicini ci sia una via pubblica — è applicabile anche alle vie private gravate da servitù di uso pubblico, cioè alle cosiddette vicinali, ma non pure alle vere e proprie strade private, gravate da servitù di passaggio in favore di terzi uti singuli.–La giuridica impossibilità di costruire sul confine, in cui eventualmente versi il soggetto che lamenta il mancato rispetto delle distanze legali da parte del vicino, mentre determina il difetto di interesse ad agire con riguardo all'osservanza delle distanze nelle costruzioni, non produce alcuna conseguenza quando si lamenti l'illegittima apertura di vedute. La differenza di trattamento delle due ipotesi si spiega considerando che, mentre le regole sulle distanze fra costruzioni rispondono alla esigenza di garantire la misura dell'edificabilità del fondo - di guisa che la ragione della tutela viene meno quando quella misura di edificabilità sia già esclusa per altre ragioni - la imposizione di determinate distanze per le vedute realizza, invece, interessi del fondo limitrofo o dei suoi proprietari indipendenti dalla sua utilizzazione edificatoria, onde l'inesistenza di questa non esime il proprietario del fondo, nel quale le vedute devono venire aperte, dall'osservanza delle distanze prescritte.(Cassazione civile,Sez. Unite, sentenza n. 2827 del 30 ottobre 1973)