Articolo 1346 Codice Civile

Non sussiste nullità del contratto di permuta per impossibilità dell'oggetto ai sensi degli artt. 1346 e 1418 c.c. quando la prestazione dedotta, pur diventando più complessa e onerosa per circostanze sopravvenute, non è assolutamente e originariamente irrealizzabile. Tale invalidità non può essere invocata se il problema attiene alla fase esecutiva del rapporto e deriva da una difficoltà prevedibile e gestibile mediante l'esecuzione tempestiva di obblighi contrattuali.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 24465 del 3 settembre 2025)

La clausola risolutiva espressa che non individua specificamente le obbligazioni il cui inadempimento determinerebbe la risoluzione del contratto è nulla per indeterminatezza dell'oggetto. Tale nullità è rilevabile d'ufficio, in quanto attiene agli stessi requisiti minimi affinché una pattuizione possa ritenersi vincolante e tutelabile in sede giurisdizionale.(Cassazione civile, Sez. I, ordinanza n. 23843 del 25 agosto 2025)

Sono nulle per indeterminatezza dell'oggetto ex art. 1346 c.c. e immeritevolezza ex art. 1332 c.c. le clausole del contratto di manleva che, stante il loro evidente squilibrio, trasferiscono indefinitamente le conseguenze patrimoniali della responsabilità in capo alla parte debole del rapporto senza alcuna diretta contropartita.(Cassazione civile, Sez. III, ordinanza n. 22102 del 31 luglio 2025)

Qualora, nel giudizio di opposizione allo stato passivo, siano state sollevate eccezioni riguardanti la indeterminatezza e nullità delle pattuizioni degli interessi per violazione degli artt. 1284, 1325, 1346 e 1418 c.c., il giudice di merito è tenuto a pronunciarsi su tali eccezioni. La mancata pronuncia comporta la cassazione del decreto impugnato.(Cassazione civile, Sez. I, ordinanza n. 16630 del 21 giugno 2025)

In tema di compravendita, il contratto che ha per oggetto un bene derivante da reato è nullo per illiceità dell'oggetto ai sensi degli artt. 1418 e 1346 c.c., indipendentemente dalla buona o mala fede delle parti.(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 10160 del 17 aprile 2025)

Al fine di valutare la validità del patto di non concorrenza, in riferimento al corrispettivo dovuto, si richiede, innanzitutto, che, in quanto elemento distinto dalla retribuzione, lo stesso possieda i requisiti previsti in generale per l'oggetto della prestazione dall'art. 1346 cod. civ., ossia determinatezza o almeno determinabilità. Una volta accertato che esso sia determinato o quanto meno determinabile, va verificato, ai sensi dell'art. 2125 cod. civ., che il compenso pattuito non sia meramente simbolico o manifestamente iniquo o sproporzionato, in rapporto al sacrificio richiesto al lavoratore ed alla riduzione delle sue capacità di guadagno, indipendentemente dall'utilità che il comportamento richiesto rappresenta per il datore di lavoro e dal suo ipotetico valore di mercato, conseguendo comunque la nullità dell'intero patto all'eventuale sproporzione economica del regolamento negoziale (Nel caso di specie, richiamati gli enunciati principi, la Suprema Corte, accogliendo il ricorso di parte datoriale, ha cassato con rinvio la sentenza impugnata che, nel confermare, in sede di gravame, la declaratoria di nullità del patto oggetto di causa, aveva operato una erronea sovrapposizione tra la questione della determinabilità del corrispettivo e quella della sua congruità, quali profili del tutto diversi e distinti, tale da ingenerare un'incertezza sull'iter logico seguito per la formazione del convincimento dei giudici d'appello, precludendo, in tal modo, in sede di legittimità, un effettivo controllo sull'esattezza e sulla logicità del loro ragionamento).(Cassazione civile, Sez. Lavoro, ordinanza n. 9258 del 8 aprile 2025)

La clausola di determinazione degli interessi corrispettivi dovuti dal mutuatario è validamente stipulata ai sensi dell'art. 1346 c.c. anche se la stessa si limita al mero richiamo di criteri prestabiliti ed elementi estrinseci, a condizione, però, che gli stessi, in quanto funzionali alla concreta determinazione del saggio di interesse, siano obiettivamente individuabili. (Nella specie, la S.C. ha cassato la decisione che aveva ritenuto non provata l'entità degli interessi dovuti sebbene nel contratto di finanziamento il tasso di interesse fosse stato determinato nel saggio annuo pari al tasso di riferimento intero pubblicato sul sito ufficiale della Commissione Europea, vigente al momento dell'inadempimento, maggiorato di cento punti base, il sito stesso fornisse il sistema di calcolo e il ricorrente avesse prodotto lo sviluppo dei dati elaborati sulla base dei calcoli previsti dalla clausola).(Cassazione civile, Sez. I, ordinanza n. 8467 del 31 marzo 2025)

In tema di leasing immobiliare, la mancata indicazione del "tasso leasing" nel contratto non contrasta con l'art. 1346 c.c. allorquando lo stesso sia determinabile per relationem mediante il rinvio a criteri prestabiliti ed elementi estrinseci, obiettivamente individuabili, senza alcun margine di incertezza, né di discrezionalità in capo alla società di leasing, così da salvaguardare il cliente sul piano della trasparenza in relazione ai termini economici dei costi, dei servizi e delle remunerazioni che il contratto programma. (Nella specie, la S.C. ha ritenuto immune da censure la dichiarazione di nullità per indeterminabilità dell'oggetto della clausola di indicizzazione all'Euribor 3M ed al Libor 3M, stante la mancata indicazione in contratto della base temporale di riferimento, nonché della clausola "rischio cambio", funzionalmente collegata con la prima).(Cassazione civile, Sez. III, ordinanza n. 711 del 10 gennaio 2025)

In tema di invalidità del contratto per contrarietà a norme imperative, le disposizioni che, anche a prescindere dalla pattuizione delle parti, impongono all'oggetto del contratto determinate caratteristiche sono norme di validità, non già di comportamento dei contraenti, e la loro violazione determina la nullità del negozio per impossibilità (o illiceità) dell'oggetto e non la mera responsabilità da inadempimento. (Fattispecie relativa ad un contratto di vendita e ad un collegato contratto di leasing di un'imbarcazione, realizzata in violazione delle norme CE imponenti determinati requisiti di costruzione e progettazione, posti a tutela dell'interesse generale alla sicurezza della navigazione).(Cassazione civile, Sez. III, ordinanza n. 26487 del 10 ottobre 2024)

Nei casi di vendita giudiziaria, non si applicano le norme sulla forma scritta dei contratti che involgono diritti reali immobiliari né quelle sulla determinazione o determinatezza dell'oggetto del contratto (art. 1346 e 1350 c.c.), ma trovano applicazione le norme specifiche dell'art. 555 c.p.c., richiamanti l'art. 2826 c.c., che prescrivono l'esatta identificazione dell'immobile espropriato.(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 22490 del 8 agosto 2024)

In relazione alla validità del patto di non concorrenza, è determinabile e non nullo il corrispettivo che, seppur previsto in misura mensile per un rapporto a tempo indeterminato, è commisurato ad un criterio predeterminato e non rimesso alla discrezionalità di una delle parti, realizzando così la concretezza dell'atto contrattuale secondo l'art. 1346 c.c.(Cassazione civile, Sez. Lavoro, ordinanza n. 22167 del 6 agosto 2024)

Il contratto preliminare di compravendita di quote di multiproprietà non è nullo per indeterminatezza dell'oggetto, se l'accordo contiene l'indicazione delle suites specifiche e dei periodi di godimento della multiproprietà, nonché la quota millesimale di proprietà.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 18878 del 10 luglio 2024)

Se l'oggetto del contratto preliminare è indeterminato o non univocamente determinabile al momento della sua stipulazione, anche se basato su elementi futuri o dipendente dal comportamento successivo delle parti, il contratto è nullo ai sensi degli artt. 1325, 1346 e 1418 c.c.(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 18725 del 9 luglio 2024)

In caso di contratto preliminare di vendita immobiliare di cosa generica, l'oggetto dello stesso può essere determinato attraverso atti e fatti storici esterni al negozio, anche successivi alla sua stipulazione, nella sola ipotesi in cui l'identificazione del bene da trasferire avvenga in sede di conclusione consensuale del contratto definitivo, e non quando, invece, afferisca ad una pronuncia giudiziale ex art. 2932 c.c., caso nel quale occorre che l'esatta individuazione dell'immobile, con l'indicazione dei confini e dei dati catastali, risulti dal preliminare, dovendo la sentenza corrispondere esattamente al contenuto del contratto, senza poter attingere da altra documentazione i dati necessari alla specificazione del bene oggetto del trasferimento.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 18681 del 9 luglio 2024)

Il contratto di apertura di credito in conto corrente, in senso proprio (non già una qualsiasi generica forma di affidamento bancario), deve indicare l'ammontare della somma messa a disposizione del cliente dalla banca, poiché tale somma costituisce oggetto di una specifica obbligazione della banca e dunque del contratto stesso; in caso contrario, il contratto sarebbe nullo per indeterminatezza ai sensi degli artt. 1418, comma secondo, e 1346, c.c.(Cassazione civile, Sez. I, ordinanza n. 16194 del 11 giugno 2024)

In tema di mutuo bancario, a tasso fisso, con rimborso rateale del prestito regolato da un piano di ammortamento "alla francese" di tipo standardizzato tradizionale, la mancata indicazione della modalità di ammortamento e del regime di capitalizzazione composto degli interessi debitori non è causa di nullità parziale del contratto, per indeterminatezza o indeterminabilità dell'oggetto del contratto, né per violazione della normativa in tema di trasparenza delle condizioni contrattuali e dei rapporti tra gli istituti di credito e i clienti. (Enuncia principio ex art. 363 - bis c.p.c.)(Cassazione civile,Sez. Unite, sentenza n. 15130 del 29 maggio 2024)

In un contratto di affitto di fondo rustico, è nulla, per indeterminatezza dell'oggetto, la clausola che genericamente autorizza l'affittuario all'esecuzione di tutti i miglioramenti del fondo ritenuti opportuni, perché, in quanto volta a regolare l'oggetto dell'obbligazione contrattuale di pagamento dell'indennità per i miglioramenti (autorizzati), soggiace ai principi generali dell'art. 1346 c.c., secondo i quali l'oggetto dev'essere sempre determinato o determinabile (oltre che lecito e possibile).(Cassazione civile, Sez. III, ordinanza n. 10309 del 16 aprile 2024)

In tema di vendita immobiliare, è valido il preliminare di vendita immobiliare quando l'oggetto del negozio è determinabile. Non è indispensabile, pertanto, indicare anche i confini e i dati catastali perché quelle informazioni sono rilevanti ai fini della trascrizione.(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 5536 del 1 marzo 2024)

La nullità comminata dall'art. 46 del D.P.R. n. 380 del 2001 e dagli artt. 17 e 40 della legge n. 47 del 1985 va ricondotta nell'ambito del comma 3 dell'art 1418 c.c., di cui costituisce una specifica declinazione, e deve qualificarsi come nullità "testuale", con tale espressione dovendo intendersi un'unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell'immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve esser riferibile, proprio, a quell'immobile. In presenza nella dichiarazione dell'estremo urbanistico reale e riferibile all'immobile contenuta nell'atto notarile di compravendita immobiliare oggetto della causa il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato.(Cassazione civile, Sez. I, ordinanza n. 5436 del 29 febbraio 2024)

La misura del tasso degli interessi, quale elemento che integra l'oggetto del contratto, ai sensi dell'art. 1346 c.c., deve essere determinato o determinabile. L'art. 117, comma 3 e 4, T.U.B., ammette che le parti fissino il saggio di interesse per relationem a documenti esterni al contratto. Il riferimento esterno per la determinazione del tasso d'interesse può consistere in un tasso determinato o meramente determinabile.(Cassazione civile, Sez. I, ordinanza n. 5363 del 29 febbraio 2024)

In materia di contratti di mutuo bancario, la mancata indicazione nel contratto della modalità di ammortamento (ad esempio "alla francese") e del regime finanziario di capitalizzazione adottato (ad esempio "composto"), può comportare l'indeterminatezza o l'indeterminabilità dell'oggetto del contratto, con conseguente nullità strutturale in forza del combinato disposto degli artt. 1346 e 1418, secondo comma, cod. civ., nonché la violazione delle norme in materia di trasparenza bancaria.(Cassazione civile, Sez. III, ordinanza n. 4297 del 16 febbraio 2024)

Nel contratto di agenzia, devono considerarsi nulle, ai sensi degli artt. 1346 e 1418 c.c., le clausole formulate in modo tale da attribuire al preponente un potere illimitato di modifica unilaterale della base di calcolo e quindi dell'importo delle provvigioni, attraverso la facoltà di concedere extrasconti in misura non prestabilita e a un numero di clienti imprecisato, così rendendo non determinato e non determinabile un elemento essenziale del contratto, quale appunto la controprestazione dovuta dalla società all'agente.(Cassazione civile, Sez. Lavoro, ordinanza n. 9365 del 5 aprile 2023)

L'impossibilità dell'oggetto alla quale consegue, ai sensi degli artt. 1346 e 1418 c.c., la nullità del contratto, ricorre solo quando la prestazione sia insuscettibile di essere effettuata per la sussistenza di impedimenti originari di carattere materiale o giuridico che ostacolino in modo assoluto il risultato cui essa era diretta, e non anche quando insorgano ostacoli più o meno gravi nell'esecuzione della stessa. (In applicazione di detto principio, la S.C. ha cassato la pronuncia di merito che, nell'ambito di un contratto tra un Comune ed una società, avente ad oggetto il noleggio e l'installazione di strumenti di rilevazione di infrazioni al c.d.s., aveva ravvisato la nullità del contratto per impossibilità giuridica e per violazione di norme imperative nella previsione, quale corrispettivo del servizio, della corresponsione da parte del Comune di una quota delle somme incamerate a seguito della rilevazione delle infrazioni, ritenendo che tale previsione indicasse quale corrispettivo un bene della vita al quale veniva impressa una destinazione non consentita).(Cassazione civile, Sez. I, sentenza n. 37804 del 27 dicembre 2022)

Il contratto di permuta di un terreno contro beni immobili da costruire, individuati solo nel genere, è valido solo a condizione che questi ultimi siano determinabili con riferimento ai parametri di edificabilità, alla collocazione degli immobili da costruire, alla loro dimensione, alla loro destinazione, nonché ai criteri attraverso i quali individuare in concreto gli immobili da attribuire in permuta. (Fattispecie in cui la Corte ha ritenuto nullo per indeterminabilità dell'oggetto un contratto di permuta di terreno contro immobili da costruire, con il quale il promittente alienante si era impegnato, in cambio del trasferimento di un terreno, a cedere al promissario una quota delle costruzioni che sarebbe stato possibile edificare sul terreno con progetti regolarmente approvati dalle autorità competenti).(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 30058 del 13 ottobre 2022)

In tema di preliminare di compravendita immobiliare, la possibilità di determinare l'oggetto del contratto mediante il rinvio ad elementi esterni individuabili "aliunde", idonei a consentire in modo inequivoco l'identificazione del bene oggetto della futura vendita, trova un limite qualora questo sia individuato per "relationem" in un atto destinato a formare parte integrante dell'accordo negoziale, poiché in tal caso la volontà delle parti limita la possibilità di avvalersi di elementi esterni diversi dall'atto specificamente richiamato in contratto e destinato a formarne parte integrante. (Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza di merito, che aveva ritenuto non determinato, né altrimenti determinabile, il bene promesso in vendita, giacché identificato dalle parti mediante il rinvio, contenuto nel preliminare, ad una planimetria allegata al contratto,non prodotta, però, in giudizio).(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 1626 del 24 gennaio 2020)

In tema di appalto di ristrutturazione di edificio di proprietà del committente, la circostanza che la concessione edilizia sia rilasciata dopo la stipula del contratto e persino dopo l'inizio dei lavori, non è causa di nullità del contratto, se comunque la stessa sia stata ottenuta prima della ultimazione dei lavori medesimi e, quindi, della realizzazione dell'opera, atteso che il momento storico rilevante per la verifica della nullità del negozio per difetto di un elemento essenziale della fattispecie quale la concessione edilizia, è quello del trasferimento dei diritti reali su edifici o loro parti, effetto che nell'appalto di edificio su terreno di proprietà del committente si realizza, per l'appunto, con il completamento dell'opera in virtù di accessione, ex art. 934 c.c.. (Rigetta, Corte d'appello Perugia, 28 giugno 2016).(Cassazione civile, Sez. VI, ordinanza n. 11883 del 7 maggio 2019)

In tema di contratto di appalto avente ad oggetto la costruzione di immobili eseguiti senza rispettare la concessione edilizia, occorre distinguere le ipotesi di difformità totale e parziale. Nel primo caso, che si verifica ove l'edificio realizzato sia radicalmente diverso per caratteristiche tipologiche e volumetrie, l'opera è da equiparare a quella posta in essere in assenza di concessione, con conseguente nullità del detto contratto per illiceità dell'oggetto e violazione di norme imperative; nel secondo, invece, che ricorre quando la modifica concerne parti non essenziali del progetto, tale nullità non sussiste. (Nella specie, la S.C. ha cassato la sentenza di appello che aveva ritenuto inadempiente un appaltatore, il quale aveva sospeso i lavori per non eseguire delle opere abusive, sul presupposto che le difformità potessero essere sanate, senza valutarne la gravità né verificare se le stesse rendessero la costruzione del tutto o in parte non rispondente al progetto).(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 30703 del 27 novembre 2018)

Il contratto di appalto avente ad oggetto la costruzione di un'opera senza la prescritta concessione edilizia è nullo per illiceità dell'oggetto e la nullità impedisce al contratto di produrre i suoi effetti sin dall'origine, senza che rilevi l'eventuale ignoranza delle parti circa il mancato rilascio della concessione, ignoranza comunque inescusabile, attesa la grave colpa di ciascun contraente, che avrebbe potuto verificare, con l'ordinaria diligenza, la reale situazione del bene dal punto di vista amministrativo. Pertanto, nel giudizio instaurato dall'appaltatore contro l'appaltante per la risoluzione del contratto, rimasto ineseguito, e il risarcimento del danno conseguente, è irrilevante l'accertamento dell'eventuale responsabilità dell'appaltante in ordine al mancato rilascio della concessione edilizia dell'opera appaltata.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 21418 del 30 agosto 2018)

Ai fini della validità del contratto preliminare, non è indispensabile la completa e dettagliata indicazione di tutti gli elementi del futuro contratto, risultando sufficiente l'accordo delle parti su quelli essenziali. In particolare, nel preliminare di compravendita immobiliare, per il quale è richiesto "ex lege" l'atto scritto come per il definitivo, è sufficiente che dal documento risulti, anche attraverso il rimando ad elementi esterni ma idonei a consentirne l'identificazione in modo inequivoco, che le parti abbiano inteso fare riferimento ad un bene determinato o, comunque, determinabile, la cui indicazione pertanto, attraverso gli ordinari elementi identificativi richiesti per il definitivo, può altresì essere incompleta o mancare del tutto, purché l'intervenuta convergenza delle volontà risulti, sia pure "aliunde" o "per relationem", logicamente ricostruibile. (Nella specie, la S.C. ha ritenuto sufficiente, per identificare l'immobile oggetto di un contratto preliminare di compravendita, l'indicazione dell'ubicazione, dell'estensione, dei confini e della provenienza dello stesso).(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 11297 del 10 maggio 2018)

In tema di compravendita immobiliare, ai fini dell'individuazione dell'immobile oggetto del contratto, i dati catastali non hanno valore determinante rispetto al contenuto descrittivo del titolo ed ai confini indicati nell'atto, ad eccezione solamente del caso in cui le parti ad essi abbiano fatto esclusivo riferimento per individuare l'immobile, e manchi un qualsiasi contrasto tra gli stessi ed i confini del bene.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 3996 del 15 febbraio 2017)

Il requisito della determinatezza o determinabilità dell'oggetto di un preliminare di vendita di immobile non postula la specificazione dei dati catastali, trattandosi di indicazione rilevante ai fini della trascrizione, ma non indispensabile per la sicura identificazione del bene, evincibile anche da altri dati.–Il requisito della determinatezza o determinabilità dell'oggetto di un preliminare di vendita di immobile non postula la specificazione di almeno tre dei suoi confini, trattandosi di indicazione rilevante ai fini della trascrizione (artt. 2659,..n. 4 e 2826 c.c.), ma non indispensabile per la sicura identificazione del bene, evincibile anche da altri dati (nella specie, trattandosi di un appartamento, dalla indicazione del piano e del numero interno).(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 11237 del 31 maggio 2016)

Il contratto di appalto per la costruzione di un'opera senza la concessione edilizia è nullo, ai sensi degli artt. 1346 e 1418 c.c., per illiceità dell'oggetto, sicché non è suscettibile di convalida stante il disposto di cui all'art. 1423 c.c., né tale nullità è sanabile retroattivamente in virtù di condono edilizio, onde l'appaltatore non può pretendere, in forza di quel contratto, il corrispettivo pattuito. (Nella specie, si trattava di un contratto di appalto per la realizzazione delle coperture gemelle di due piscine, preceduto dalla consegna e contestuale sospensione dei lavori, poi ripresi e definitivamente sospesi dopo la stipula, per assenza di concessione edilizia).(Cassazione civile, Sez. I, sentenza n. 7961 del 20 aprile 2016)

Il contratto che riconosca o costituisca una servitù di parcheggio di autovetture è nullo per impossibilità dell'oggetto, difettando la "realitas" propria del diritto di servitù, intesa come inerenza dell'utilità al fondo dominante e come peso al fondo servente, in quanto la mera "commoditas" di parcheggiare si risolve in un vantaggio per determinate persone.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 23708 del 6 novembre 2014)

Il contratto atipico col quale le parti si obblighino al trasferimento del mero possesso, disgiunto dal diritto, è nullo per impossibilità dell'oggetto, in quanto l'"animus possidendi", per la sua soggettività, può riferirsi solo al possessore attuale e non al possessore precedente.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 13222 del 11 giugno 2014)

La vendita di un terreno, che venga stipulata per consentire all'acquirente una sua utilizzazione edificatoria, al momento non permessa dagli strumenti urbanistici, e venga quindi sottoposta alla condizione sospensiva della futura approvazione di una variante di detti strumenti che contempli quell'utilizzazione, non è affetta da nullità, né sotto il profilo dell'impossibilità dell'oggetto, né sotto il profilo dell'impossibilità della condizione, dovendosi ritenere consentito alle parti di dedurre come condizione sospensiva anche un mutamento di legislazione o di norme operanti "erga omnes", salva restando l'inefficacia del contratto in conseguenza del mancato verificarsi di tale mutamento.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 3207 del 12 febbraio 2014)

È viziato da nullità il preliminare di vendita avente ad oggetto alcuni degli appartamenti da realizzare sul lotto di terreno già di proprietà del promissario acquirente e la cui individuazione sia rimessa a quest'ultimo, dovendosi considerare indeterminabile l'oggetto del contratto, nel quale l'individuazione del bene non sia desumibile dagli elementi contenuti nel relativo atto scritto ma sia rimessa ad una successiva scelta di uno dei contraenti, restando irrilevante, a tal fine, l'eventuale adempimento della controprestazione.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 26988 del 2 dicembre 2013)

Ai sensi dell'art. 1346 c.c., l'oggetto del contratto è illecito allorché concerne cose o fatti di rilevanza patrimoniale che per la loro stessa tipologia, così come contemplata dalle parti, siano insuscettibili di commercio per contrarietà all'ordine pubblico, al buon costume o a norme imperative. Pertanto, la vendita di titoli del debito pubblico negoziati come genuini che, una volta individuati, risultino essere falsi, non è nulla, ma è inadempiuta per consegna di "aliud pro alio", con la conseguenza che l'acquirente ha azione di risarcimento del danno ai sensi dell'art. 1218 c.c. verso l'alienante.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 21829 del 24 settembre 2013)

Ai fini dell'individuazione dell'oggetto di un contratto di trasferimento immobiliare, costituisce fondamentale strumento interpretativo l'utilizzazione dei dati risultanti dal tipo di frazionamento cui le parti abbiano fatto specifico riferimento, senza che assuma rilievo la circostanza che, alla data della stipulazione, il medesimo frazionamento non risultasse ancora approvato, venendo esso in considerazione non già nella sua efficacia tipica di atto della procedura di variazione catastale, che si perfeziona soltanto a seguito della approvazione, ma quale documento integrativo del negozio, formato sull'accordo dei contraenti.(Cassazione civile, Sez. I, sentenza n. 20131 del 3 settembre 2013)

Ai fini della validità del contratto preliminare, non è indispensabile la completa e dettagliata indicazione di tutti gli elementi del futuro contratto, risultando sufficiente l'accordo delle parti su quelli essenziali. In particolare, nel preliminare di compravendita immobiliare, per il quale è richiesto "ex lege" l'atto scritto come per il definitivo, è sufficiente che dal documento risulti, anche attraverso il riferimento ad elementi esterni, ma idonei a consentirne l'identificazione in modo inequivoco, che le parti abbiano inteso fare riferimento ad un bene determinato o, comunque, determinabile, la cui indicazione pertanto, attraverso gli ordinari elementi identificativi richiesti per il definitivo, può anche essere incompleta o mancare del tutto, purché, l'intervenuta convergenza delle volontà sia anche "aliunde" o "per relationem", logicamente ricostruibile. (Nella specie, in applicazione del principio, la S.C. ha cassato la decisione di merito, che aveva negato valore di contratto preliminare ad un "impegno di rogito", sottoscritto dalle parti davanti al giudice di pace, nonostante esso contenesse le puntuali indicazioni dell'immobile da trasferire e ne determinasse il prezzo tramite rinvio alla stima di un consulente tecnico d'ufficio)(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 2473 del 1 febbraio 2013)

L'oggetto di un contratto preliminare di vendita immobiliare può essere determinato attraverso atti e fatti storici esterni al negozio, anche successivi alla sua conclusione, nella sola ipotesi in cui l'identificazione del bene da trasferire avvenga in sede di conclusione consensuale del contratto definitivo su base negoziale, e non quando, invece, afferisca ad una pronuncia giudiziale ex art. 2932 c.c., caso nel quale occorre che l'esatta individuazione dell'immobile, con l'indicazione dei confini e dei dati catastali, risulti dal preliminare, dovendo la sentenza corrispondere esattamente al contenuto del contratto, senza poter attingere da altra documentazione i dati necessari alla specificazione del bene oggetto del trasferimento; trattandosi di contratto per il quale é imposta la forma scritta, l'accertamento della presenza dei requisiti necessari per una sicura identificazione dell'oggetto del preliminare contratto è riservato al giudice di merito ed è soggetto al sindacato di legittimità solo sotto il profilo della logicità e congruità della motivazione. (Nella specie, in applicazione dell'enunciato principio, la S.C. ha confermato la sentenza di merito, la quale aveva rigettato una domanda di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto preliminare avente ad oggetto un lotto di terreno, del quale era ricavabile la sola superficie complessiva, genericamente descritta come parte di un mappale, ma non la sagoma e l'esatta collocazione dell'area, assumendosi perciò la carenza dei parametri di determinabilità del bene promesso in vendita).(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 952 del 16 gennaio 2013)

Il contratto di appalto avente ad oggetto la costruzione di un'opera senza la prescritta concessione edilizia è nullo per illiceità dell'oggetto e la nullità impedisce al contratto di produrre i suoi effetti sin dall'origine, senza che rilevi l'eventuale ignoranza delle parti circa il mancato rilascio della concessione, ignoranza comunque inescusabile, attesa la grave colpa di ciascun contraente, che avrebbe potuto verificare, con l'ordinaria diligenza, la reale situazione del bene dal punto di vista amministrativo. Pertanto nel giudizio instaurato dall'appaltatore contro l'appaltante per la risoluzione del contratto, rimasto ineseguito, e il risarcimento del danno conseguente, è irrilevante l'accertamento dell'eventuale responsabilità dell'appaltante in ordine al mancato rilascio della concessione edilizia dell'opera appaltata (nella specie, capannone industriale).(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 20301 del 20 novembre 2012)

.......la cessione di un'opera d'arte (nella specie, anteriore alla legge 20 novembre 1971, n. 1062, recante norme penali sulla contraffazione o alterazione di opere d'arte) conclusa nell'erroneo convincimento, comune ai contraenti, della sua genuinità, non configura un contratto nullo per illiceità dell'oggetto, ma una vendita di "aliud pro alio", che legittima l'acquirente a richiedere, nell'ordinario termine di prescrizione decennale, la risoluzione del contratto per inadempimento del venditore, ai sensi dell'art. 1453 c.c.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 19509 del 9 novembre 2012)

La promessa, da parte del venditore di quote sociali, della liberazione, ad opera del conduttore e prima della scadenza del contratto, dell'immobile locato per uso diverso dall'abitazione, compreso nel patrimonio della società, non è nulla per impossibilità giuridica del fatto del terzo promesso, giacché la sanzione di nullità prevista dall'art. 79 della legge 27 luglio 1978, n. 392, per le pattuizioni dirette, tra l'altro, a limitare la durata legale della locazione, non è riferibile agli accordi conclusi dal conduttore, che già si trovi nel possesso del bene, volti a regolare gli effetti di fatti verificatisi nel corso del rapporto e, perciò, incidenti su situazioni giuridiche ormai sorte e quindi disponibili.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 5159 del 30 marzo 2012)

In tema di contratto preliminare di compravendita immobiliare, l'esigenza della determinatezza o almeno della determinabilità dell'oggetto del contratto, sanzionata di nullità dall'art. 1418, secondo comma, in relazione agli artt. 1346 e 1325, n. 3, c.c., è soddisfatta dalla dichiarazione, che nella scrittura abbia fatto il promittente venditore, che il prezzo è stato pagato, nella specie mediante l'assunzione di tutte le spese necessarie per la costruzione dell'edificio da alienare, essendo necessariamente implicito in tale riconoscimento che anche la prestazione dovuta dal promissario compratore è stata consensualmente individuata.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 4854 del 26 marzo 2012)

Nell'appalto di opere pubbliche, ricorre un'ipotesi di nullità del contratto per impossibilità dell'oggetto, ai sensi degli art. 1346 e 1418 c.c., allorché sussista un impedimento originario di carattere giuridico, che abbia ostacolato in radice ed in modo assoluto il risultato cui la prestazione era diretta, ossia l'esecuzione dell'opera. (Nella specie, il comitato tecnico amministrativo regionale-CTAR aveva espresso un'approvazione condizionata all'esito di prescrizione impartite, con conseguente mancato avveramento della condizione, in mancanza di adeguata perizia di variante approvata).(Cassazione civile, Sez. I, sentenza n. 28430 del 22 dicembre 2011)

La nullità del contratto o della singola clausola contrattuale, per l'impossibilità della cosa o del comportamento che ne forma oggetto, richiede che tale impossibilità, oltre che oggettiva e presente fin dal momento della stipulazione, sia anche assoluta e definitiva, rimanendo ininfluenti a tal fine le difficoltà, più o meno gravi, di carattere materiale o giuridico, che ostacolino in maniera non irrimediabile il risultato a cui la prestazione è diretta. Ne consegue che tale impossibilità nel contratto di appalto di opera pubblica non sussiste, qualora vi sia un mero impedimento tecnico, riconducibile al comportamento non collaborativo di una delle parti del rapporto che ometta quanto necessario per rendere possibile la prestazione ostacolando in maniera non oggettivamente irrimediabile il risultato cui essa è diretta; pertanto, qualora la stazione appaltante non provveda ad eliminare dette carenze, gli effetti non sono regolati dagli artt. 1346 e 1418 c.c., ma dall'art. 1207 c.c., vertendosi in un ipotesi di "mora credendi".(Cassazione civile, Sez. I, sentenza n. 18002 del 1 settembre 2011)

L'oggetto del contratto per il quale è necessaria la forma scritta può considerarsi determinabile, benché non indicato specificamente, solo se sia con certezza individuabile in base agli elementi prestabiliti dalle parti nello stesso atto scritto, senza necessità di fare ricorso al comportamento successivo delle parti, dovendosi, quindi, escludere la possibilità di applicazione, per la determinazione dell'oggetto del contratto, della regola ermeneutica stabilita dall'art. 1362, secondo comma, c.c., che consente di tenere conto, nella ricerca della comune intenzione dei contraenti, del comportamento di questi successivo alla conclusione del contratto.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 5385 del 7 marzo 2011)

Nella compravendita dei beni immobili, l'indicazione del bene alienato deve essere effettuata in base alla descrizione obiettiva ed alle indicazioni topografico-catastali e non già secondo riferimenti soggettivi o situazioni di mero fatto che possono essere rilevanti per particolari fini (come l'usucapione, la determinazione del prezzo, l'evizione), ma non quando si controverta sulla estensione e sui limiti dell'effetto traslativo, in ordine al quale l'eventuale contrasto tra i dati descrittivi e catastali con elementi estrinseci alla, descrizione obiettiva del bene deve essere risolto dando rilievo alla individuazione tecnico topografica dell'immobile, salvo che altre clausole negoziali, ancorché relative alla disciplina di rapporti ed effetti accessori, non siano coerenti con tale accertamento.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 19044 del 3 settembre 2010)

L'istituto della multiproprietà immobiliare, che si caratterizza per il diritto di godimento turnario di un medesimo bene da parte di una pluralità di soggetti, richiede che sia in concreto individuata la quota di ciascun comproprietario come effettiva entità della partecipazione al godimento dell'alloggio; pertanto, poiché il contratto preliminare deve contenere tutti gli elementi essenziali del futuro contratto definitivo, il preliminare avente ad oggetto una quota di multiproprietà deve recare l'indicazione della quota nella sua effettiva misura o, comunque, i criteri per la sua determinazione millesimale, incidendo tali elementi sulla determinatezza o determinabilità dell'oggetto del contratto ai sensi dell'art. 1346 c.c., e non risultando quindi sufficiente l'indicazione del solo periodo di godimento dell'immobile riservato al promissario acquirente.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 6352 del 16 marzo 2010)

Nel regime anteriore all'entrata in vigore del D.P.R. 22 ottobre 2001, n. 462 - che ha affidato all'installatore la verifica di conformità rispetto alla normativa vigente - i dispositivi di protezione contro le scariche atmosferiche erano soggetti alla procedura di omologazione da parte dell'ISPESL, diretta a provarne e certificarne la rispondenza a specifici requisiti tecnici prefissati, senza che tale verifica potesse avere luogo dopo l'installazione, specialmente in caso di installazione obbligatoria a fini di prevenzione degli infortuni sul lavoro, ai sensi degli artt. 36 e 38 del D.P.R. 27 aprile 1955, n. 547; ne consegue che, in tale quadro normativo, il contratto con il quale venga consegnato un parafulmine "antimpatto", non conforme alla normativa tecnica del Comitato elettrotecnico italiano (CEI) e per il quale il venditore non abbia chiesto la verifica di omologabilità, è nullo per impossibilità giuridica dell'oggetto, a norma degli artt. 1346 e 1418 c.c., attesa l'impossibilità di ottenere il rilascio dei provvedimenti amministrativi necessari per l'utilizzazione del bene contrattualmente prevista.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 8236 del 6 aprile 2009)

In tema di nullità del contratto per impossibilità dell'oggetto, deve ritenersi valido il preliminare di compravendita di un terreno edificabile nel caso in cui la destinazione urbanistica prevista nel contratto non sia impossibile da conseguirsi in modo assoluto, ma esclusivamente differita temporalmente fino all'adozione di un piano di lottizzazione da parte del comune.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 24313 del 30 settembre 2008)

È nulloexart. 1418, secondo comma, cod. civ., per impossibilità giuridica dell'oggetto, il contratto di locazione (o di affitto di azienda) relativo a beni che per essere situati in una particolare zona possono avere solo una certa destinazione e non altra. (Nella specie la S.C. ha confermato la sentenza di merito che aveva ritenuto nullo il contratto di locazione avente ad oggetto un immobile da destinarsi a supermercato con divieto, per il conduttore, di qualsiasi modifica, essendo tale destinazione non consentita dalla disciplina urbanistica del territorio in cui era sito l'immobile locato che la individuava come area agricola con vincolo di rispetto cimiteriale; peraltro, avendo il sindaco ordinato comunque in via definitiva la chiusura dell'esercizio commerciale e stante l'inutilizzabilità "de iure" dell'immobile allo scopo esclusivo per il quale era stato concesso in locazione, la S.C. ha ritenuto irrilevante l'assenza di un giudicato quanto all'annullamento delle autorizzazioni sindacali).(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 18886 del 10 luglio 2008)

Il requisito della determinatezza o della determinabilità dell'oggetto dell'obbligazione esprime la fondamentale esigenza di concretezza dell'atto contrattuale, avendo le parti la necessità di sapere l'impegno assunto ovvero i criteri per la sua concreta determinazione, il che può essere pregiudicato dalla possibilità che la misura della prestazione sia discrezionalmente determinata, sia pure in presenza di precise condizioni legittimanti, da una soltanto, delle parti. (In applicazione dell'enunciato principio, la S.C. ha cassato la sentenza impugnata ritenendo che la corte territoriale non avrebbe potuto riconoscere la validità e la concreta applicabilità della clausola del contratto di utenza che consentiva al consorzio di modificare unilateralmente, nel corso del rapporto, i canoni dovuti in presenza di variazioni dei costi e del bilancio economico dell'attività, senza verificare se tale pattuizione fosse integrata da eventuali altre clausole relative ai criteri di determinazione della misura dei canoni).(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 5513 del 29 febbraio 2008)

Le irregolarità accertate dalla P.A. (nella specie la USL), che hanno comportato la dichiarazione di inagibilità dell'immobile locato per uso non abitativo, determinano la nullità del contratto stesso per impossibilità dell'oggetto, ai sensi degli artt. 1346 — 1418 c.c., nel caso in cui, pur preesistenti alla data di conclusione del contratto e note (o conoscibili) al conduttore, si riferiscano a requisiti imposti da norme inderogabili, come le prescrizioni attinenti alla sicurezza degli edifici (soprattutto se, come nella specie, adibiti a scuola), atteso che una presunta accettazione da parte del conduttore, con la conclusione del contratto, delle particolari caratteristiche dell'immobile, è del tutto irrilevante, non potendo le parti derogare con i loro accordi alle norme imperative.(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 22886 del 30 ottobre 2007)

Per la validità di una compravendita immobiliare è necessario che l'oggetto di detto contratto sia determinato, ovvero determinabile in base ad elementi contenuti nel relativo atto scritto (e, perciò, documentati e non estrinseci all'atto stesso), e tale requisito deve essere ravvisato nella inequivocabile identificazione dell'immobile compravenduto per il tramite dell'indicazione dei confini o di altri dati oggettivi incontrovertibilmente idonei allo scopo e ad impedire, perciò, che rimangano margini di dubbio sull'identità del suddetto immobile; il relativo accertamento — così come quello relativo alla valutazione circa la sufficienza delle indicazioni riportate nella nota di trascrizione per l'esatta individuazione del bene oggetto della vendita — integra la risultante di un apprezzamento di fatto, come tale rimesso al giudice di merito ed incensurabile in sede di legittimità se sorretto da adeguata motivazione ed immune da vizi logici ed errori di diritto.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 12506 del 29 maggio 2007)

La vendita di cose generiche, appartenenti ad ungenus limitandumè ammissibile, in virtù del principio di conservazione del negozio giuridico sancito dall'articolo 1367 c.c., anche rispetto agli immobili, relativamente algenus limitatumcostituito dal complesso di un determinato fondo. Più in particolare, nella compravendita di un terreno che debba essere distaccato da una maggiore estensione, e indicato soltanto quantitativamente nella misura della sua superficie, sussiste il requisito della determinabilità dell'oggetto quando sia accertato che le parti avevano considerato la maggior estensione di proprietà del venditore comegenusessendo stata la stessa perfettamente individuata nel contratto, nonché stabilito la misura della estensione da distaccare, e sempre che per la determinazione del terreno venduto non debba richiedersi una nuova manifestazione di volontà delle parti, null'altro occorrendo, ai fini della sussistenza del suddetto requisito, se non l'adempimento del venditore che deve prestare la cosa determinata solo nel genere attenendosi al disposto dell'articolo 1178 c.c. Tale requisito di determinabilità dell'oggetto sussiste quando nel contratto siano contenuti elementi prestabiliti dalle parti, che possono consistere anche nel riferimento a dati di fatto esistenti e sicuramente accertabili, i quali siano idonei alla identificazione del terreno da trasferire mediante un procedimento tecnico di mera attuazione che ne individui la dislocazione nell'ambito del fondo maggiore, per cui la consegna di una parte piuttosto che di un'altra risulti di per sé irrilevante, essendo i diversi tratti di terreno del tutto equivalenti: per esempio, indicando l'ubicazione e la forma all'interno della più ampia superficie, ovvero demandando ad un terzo o a una delle parti la determinazione. Rileva per contro l'impossibilità di determinare la esatta consistenza del terreno da trasferire nel caso in cui sussistano margini di dubbio sulla identità del terreno venduto e si renda perciò necessario tornare alla determinazione dell'oggetto con un patto successivo. (Nella specie la S.C. ha confermato la sentenza di merito che aveva dichiarato la nullità del contratto di vendita di un terreno per totale indeterminatezza ed indeterminabilità dell'oggetto, in quanto che, mentre era esattamente individuato, con l'indicazione dei confini, il terreno dal quale operare il distacco, in base agli elementi contenuti nel contratto non risultava in alcun modo specificata la ubicazione e la forma della superficie venduta all'interno della più ampia superficie, con la conseguente impossibilità di individuarla).(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 7279 del 29 marzo 2006)

Il negozio di cessione volontaria di area oggetto di occupazione espropriativa già perfezionatasi (a seguito dell'irreversibile trasformazione del suolo e del decorso del termine di occupazione legittima senza emissione del decreto di esproprio) è nullo, ai sensi del combinato disposto degli artt. 1325, n. 3, e 1418, secondo comma, c.c., per difetto dell'elemento essenziale dell'oggetto; né è configurabile una conversione del negozio nullo (art. 1424 c.c.) in un altro negozio destinato ad assolvere ad analoga anche se più ristretta funzione, limitata alla determinazione dell'entità della somma spettante al proprietario del suolo, atteso che la funzione del primo negozio è costituita dal trasferimento del bene e dalla determinazione dell'indennità di esproprio (conseguente al perfezionamento del procedimento di espropriazione, ancorché mediante la cessione volontaria, alternativa al decreto di esproprio), e non già dal risarcimento del danno (conseguente all'occupazione espropriativa), che è istituto diverso dall'indennità di espropriazione.(Cassazione civile, Sez. I, sentenza n. 1040 del 19 gennaio 2006)

In tema di compravendita immobiliare, qualora le parti abbiano fatto riferimento ad ulteriore e conclusiva precisazione rispetto alle altre indicazioni, al tipo di frazionamento allegato all'atto di vendita, detto frazionamento, quale elemento testuale della volontà negoziale, costituisce il dato primario per l'esatta identificazione del bene trasferito, in quanto la sua specificità non lascia margini di incertezza nella determinazione dei relativi confini.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 501 del 13 gennaio 2006)

Ai fini dell'individuazione dell'oggetto dei negozi comportanti trasferimento di beni immobili i dati censuari costituiscono soltanto uno dei vari elementi utilizzabili in proposito, ben potendo, a tale scopo, esserne impiegati altri, in ipotesi contrastanti con gli stessi estremi catastali. (Nella specie, la S.C., enunciando tale principio in accoglimento del ricorso proposto, ha cassato con rinvio la sentenza di appello impugnata, nella cui motivazione, al fine della ricostruzione dell'oggetto di alcuni contratti di trasferimento immobiliare riportati nell'atto di scioglimento di una s.r.l. e di contestuale assegnazione dei beni sociali, era stato fatto riferimento soltanto agli estremi catastali degli appartamenti in questione, senza prendere in alcuna considerazione, unitamente agli stessi dati censuari, alla stregua di una valutazione globale e comparativa, gli ulteriori elementi costituiti dallo stato di fatto delle unità immobiliari all'atto dello scioglimento della società e dalle risultanze peritali riferite alle estensioni e ai valori dei beni medesimi, in funzione di una corretta ricostruzione delle quote di diritto effettivamente spettanti ai condividenti).(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 26234 del 2 dicembre 2005)

In tema di compravendita immobiliare, ai fini dell'individuazione dell'immobile oggetto del contratto, i dati catastali non hanno valore determinante rispetto al contenuto descrittivo del titolo ed ai confini indicati nell'atto, ad eccezione solamente del caso in cui le parti ad essi abbiano fatto esclusivo riferimento per individuare l'immobile, e manchi un qualsiasi contrasto tra gli stessi ed i confini del bene.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 9215 del 14 maggio 2004)

La vendita alternativa (o di genere limitato) è configurabile anche per gli immobili allorché le parti concordino di trasferire una determinata estensione immobiliare da distaccarsi da un'entità di maggiori dimensioni (nella specie un lotto di terreno da staccarsi da una più vasta proprietà, senza determinarne la forma e l'esatta correttezza, ma stabilendone l'estensione ed il prezzo in un contratto preliminare). Il contratto in tal modo concluso, di natura obbligatoria, acquista effetti reali allorquando si procederà alla concreta individuazione del bene venduto sulla base della scelta che dovrà operare il soggetto indicato nel contratto stesso e, ove si tratti di preliminare, questo viene a porsi come preparatorio di un contratto ad effetti esclusivamente obbligatori, in relazione al quale soltanto si pone poi il problema della scelta, essendo questione di interpretazione della comune intenzione dei contraenti l'identificazione della parte a cui spetta tale diritto (in applicazione di tale principio, la Corte ha cassato la sentenza di merito per l'omesso esame della determinabilità dell'oggetto alla luce della comune intenzione della parti in ordine alle operazioni di frazionamento del terreno e al loro affidamento ad una delle medesime parti).(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 5757 del 23 marzo 2004)

La cessione tra privati di beni comunali soggetti ad uso civico, quali quelli di cui alla cat. A) [«terreni convenientemente utilizzabili come bosco o come pascolo permanente», che non possono essere alienati neppure dall'ente pubblico, se non con l'autorizzazione della Regione] e alla cat. B) [artt. 11 («terreni convenientemente utilizzabili per la coltura agraria»), 13 («i terreni di cui alla letteraBdell'art. 10» — terreni convenientemente utilizzabili per la coltura agraria — «destinati ad essere ripartiti, secondo un piano tecnico di sistemazione fondiaria e di avviamento colturale, fra le famiglie dei coltivatori diretti del comune o della frazione»), 21 («unità fondiarie abbandonate o devolute», riassegnateexartt. 13 e 19)] della L. n. 1766 del 1927 è nulla (non già per illiceità bensì) per impossibilità dell'oggetto o per contrasto con norma imperativa.(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 1940 del 3 febbraio 2004)

L'eventuale non conformità dell'immobile locato alla disciplina edilizia ed urbanistica non determina l'illiceità dell'oggetto del contratto, atteso che il requisito della liceità dell'oggetto previsto dall'art. 1346 c.c., è da riferire alla prestazione, ovvero al contenuto del negozio e non al bene in sé.(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 19190 del 15 dicembre 2003)

In materia contrattuale, la clausola con la quale le parti rimettano ad un momento successivo alla conclusione del contratto la determinazione concordata della superficie del bene oggetto della prestazione costituisce elemento che rende quest'ultima determinabile, dovendo in tal caso ritenersi che i contraenti si sono in tal modo rimessi al criterio dell'equo apprezzamento, applicabile, in difetto di accordo, dal giudice. (Nel fare applicazione del suindicato principio, la S.C. ha ritenuto determinabile l'oggetto di un futuro contratto di rivendita di bene immobile, nel caso indicato mediante il riferimento - avuto riguardo ad una determinata area del bene compravenduto - della minore superficie sufficiente alla sosta di una sola autovettura)(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 18321 del 1 dicembre 2003)

Le piante planimetriche allegate ai contratti aventi ad oggetto immobili fanno parte integrante della dichiarazione di volontà, quando ad esse i contraenti si siano riferiti nel descrivere il bene, e costituiscono mezzo fondamentale per l'interpretazione del negozio, salvo, poi, al giudice di merito, in caso di non coincidenza tra la descrizione dell'immobile fatta in contratto e la sua rappresentazione grafica contenuta nelle dette planimetrie, il compito di risolvere laquaestio voluntatisdella maggiore o minore corrispondenza di tali documenti all'intento negoziale ricavato dall'esame complessivo del contratto.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 6764 del 5 maggio 2003)

Poiché nei contratti per i quali è prevista la forma scrittaadsubstantiam, come la compravendita immobiliare, l'oggetto deve essere determinato o determinabile in base agli elementi contenuti nel relativo atto scritto, l'esatta identificazione dell'immobile non può essere fornita in base a documenti estrinseci al contratto.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 6516 del 24 aprile 2003)

Deve ritenersi nullo, per impossibilità giuridica dell'oggetto, il contratto di affitto di azienda relativo a beni situati in zona destinata ad attività agricola, all'interno della quale l'esercizio della attività di ristorazione è consentito solo se inserito in un contesto di attività agrituristica, ovvero se la somministrazione al pubblico di derrate alimentari o di prodotti di allevamento del bestiame proviene dalla produzione dell'azienda stessa, qualora il ramo di azienda ceduto in locazione, per le sue ridotte dimensioni, non consenta di considerarlo azienda agrituristica; ai sensi dell'art. 2, lett. B), della legge 5 dicembre 1985, n. 730, che disciplina l'attività di agriturismo, può essere autorizzato infatti lo svolgimento di attività agrituristica di ristorazione e alloggio all'interno di una azienda agricola solo se essa sia connessa e complementare alle attività di coltivazione del fondo, silvicoltura, allevamento del bestiame, che devono rimanere le attività principali.(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 12142 del 10 agosto 2002)

In materia di contratto costitutivo di servitù, l'impossibilità dell'oggettoexart. 1346 c.c. ricorre solamente nell'ipotesi in cui non sia possibile il passaggio sul fondo servente e non nell'ipotesi di mera difficoltà dello stesso.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 10341 del 17 luglio 2002)

Ai fini dell'individuazione dell'immobile oggetto di una compravendita, l'indicazione dei confini - che concerne punti oggettivi di riferimento esterni - consentendo perciò la massima precisione, assume valore decisivo e prevalente rispetto alle altre risultanze probatorie, ed in particolare ai dati, catastali, sia allorché si risolva nella descrizione dell'intero perimetro, sia, a maggior ragione, quando trovi conferma in altri dati obiettivi incontrovertibilmente conducenti al fine, come la dettagliata descrizione della composizione e della collocazione dell'unità immobiliare nell'ambito di un più vasto complesso, così eliminando ogni margine di dubbio circa la materiale consistenza dell'unità stessa. A tali fini, pertanto, il ricorso ai dati catastali - che non solo hanno natura tecnica e sono preordinati essenzialmente all'assolvimento di funzioni tributarie ma anche spesso sfuggono alla diretta percepibilità da parte dei contraenti - ha soltanto carattere sussidiario, essendo ammesso unicamente nell'ipotesi di indicazioni inadeguate o imprecise in ordine ai confini.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 5635 del 18 aprile 2002)

La mancanza dei requisiti di abitabilità previsti dalla legge non determina la nullità del contratto di locazione di un immobile per uso abitativo per impossibilità dell'oggetto, se non ne impedisca concretamente in modo assoluto il godimento, sia pure con difficoltà e disagi per il conduttore.(Cassazione civile, Sez. I, sentenza n. 13270 del 5 ottobre 2000)

In tema di compravendita immobiliare, ai fini della sussistenza del requisito della determinatezza o della determinabilità dell'oggetto dei contratto, nell'atto devono essere indicati gli elementi necessari per la identificazione del bene venduto, i quali devono essere certi ed oggettivi, e cioè idonei per la individuazione dell'oggetto. Detta ipotesi, pertanto, non ricorre nella vendita di un bene — costituito da un lotto di terreno da staccarsi da uno più grande — di cui non siano specificati i confini e venga indicata solo per approssimazione anche l'estensione, essendo tali elementi privi di certezza in ordine alla oggettiva consistenza del bene.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 9235 del 12 luglio 2000)

Per i contratti per i quali è prescritta la forma scrittaad substantiamla volontà comune delle parti deve rivestire tale forma per tutti gli elementi essenziali e pertanto l'oggetto di esso deve esser almeno determinabile in base ad elementi risultanti dall'atto stesso e nonaliunde, non potendo a tal fine applicarsi il capoverso dell'art. 1362 c.c., a norma del quale l'intenzione dei contraenti può esser desumibile anche dal loro comportamento complessivo, posteriore alla conclusione del contratto, né l'art. 1371 c.c., norma di chiusura rispetto alla predetta.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 6214 del 21 giugno 1999)

L'impossibilità giuridica, alla stregua delle norme vigenti alla data del contratto, ad ottenere il rilascio dei provvedimenti amministrativi di autorizzazione necessari per l'utilizzazione del bene per l'uso convenuto o per la sua trasformazione secondo le esigenze dell'uso contrattualmente previsto rende nullo il contratto per l'impossibilità dell'oggetto, a norma degli artt. 1346 e 1418 c.c.(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 5103 del 26 maggio 1999)

È nullo per indeterminatezza della prestazione e per mancanza di criteri oggettivi per individuarla che devono esser prestabiliti nello stesso contratto, se la forma scritta è richiestaadsubstantiamun preliminare di permuta immobiliare con il quale una parte si obbliga a trasferire all'altra il 30% di quanto costruendo su un'area di risulta dopo la demolizione di un immobile, di volumetria «consentita» dalle norme urbanistiche, senza specificare né il tipo né le dimensioni della costruzione, rimesse all'arbitrio dell'obbligato.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 13098 del 30 dicembre 1997)

Oggetto del contratto preliminare deve ritenersi esclusivamente l'obbligo di prestazione del consenso in sede di futuro contrahere (da tener distinto dall'oggetto del futuro contratto definitivo, costituito, invece, dal bene destinato al trasferimento di proprietà), con la conseguenza che, ai fini della sua validità, non è indispensabile la completa e dettagliata indicazione di tutti gli elementi del futuro contratto, risultando, per converso, sufficiente l'accordo delle parti sugli elementi essenziali. In particolare, nel preliminare di vendita immobiliare, l'indicazione dellaresoggetto della futura alienazione può essere anche incompleta e carente sotto l'aspetto dei dati catastali e degli altri specifici elementi individuativi del bene, purché risulti certo, in base alle emergenze probatorie, che le parti abbiano inteso riferirsi ad un bene determinato, o quantomeno, determinabile.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 7935 del 23 agosto 1997)

Il requisito della determinatezza o della determinabilità dell'oggetto a norma dell'art. 1346 codice civile, nell'ipotesi di un preliminare di vendita immobiliare, postula che sia specificata l'ubicazione del bene promesso in vendita, o il criterio della sua individuazione. In particolare ove il preliminare di vendita abbia ad oggetto una porzione di un edificio multipiano, l'indicazione del piano in cui essa è ubicata costituisce, in mancanza di dati relativi ai confini, il necessario elemento identificativo. Ne deriva che le modifiche di tale elemento concordate tra le parti dopo la stipulazione del contratto preliminare, devono avvenire a pena di nullità per iscritto (artt. 1350 n. 1 e 1351 codice civile) e pertanto non possono essere provate per testimoni, ostandovi il divieto stabilito dall'art. 2725, comma secondo, codice civile con la sola eccezione del caso previsto dall'art. 2724 n. 3 codice civile (perdita incolpevole del documento).(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 300 del 16 gennaio 1996)

L'illiceità ha dei connotati più gravi della semplice violazione di legge, comportando, come si ricava dagli artt. 1343 ss. c.c., la contrarietà a norme imperative, all'ordine pubblico od al buon costume, o la frode alla legge intesa come mezzo per eludere l'applicazione di una norma imperativa, la quale ultima disciplina solo quanto il legislatore ritiene fondamentale, categorico ed irrinunciabile, tanto da essere sottratto completamente all'autonomia privata, da valereerga omnese da dover essere applicato anche d'ufficio per ragioni che trascendono l'interesse del singolo. Ne consegue che non può essere considerata illecita per l'oggetto la deliberazione di una società cooperativa edilizia che, avendo alcuni soci rinunziato ai propri diritti in favore di un altro socio, assegni a quest'ultimo, dietro esborso di danaro, oltre gli appartamenti spettanti ai rinunzianti anche altre porzioni del fabbricato sociale, agendo quel socio col proposito di vendere a terzi tutti o parte di detti beni. Infatti, per quel che concerne la cooperativa, il fine mutualistico che la caratterizza non è inconciliabile con l'esercizio da parte della stessa di un'attività commerciale e con l'intento di lucro, ben potendo questi due fini coesistere ed essere rivolti al conseguimento di uno stesso risultato, e, per quel che concerne i singoli soci, essi ben possono rivolgere la loro partecipazione alla cooperativa anche a scopi di lucro personale, dato che il requisito dello scopo mutualistico è richiesto dall'art. 2511 c.c. con riferimento alla cooperativa e non ai singoli membri dell'organizzazione.(Cassazione civile, Sez. I, sentenza n. 118 del 4 gennaio 1995)

L'oggetto del contratto d'opera professionale per la progettazione di una costruzione in contrasto con la normativa urbanistica non è giuridicamente impossibile né contrario a norme imperative o di ordine pubblico dovendosi escludere la presenza, nell'ordinamento vigente, di norme o principi di ordine pubblico desumibili dal sistema delle norme imperative che vietino la predetta progettazione o, comunque, influiscano sulla sua giuridica possibilità: infatti, da un lato, l'art. 20 della L. 28 febbraio 1985, n. 47 considera solo le attività di costruzione e lottizzazione dei soggetti (titolare della concessione, committente, costruttore e direttore dei lavori) che in vario modo partecipino all'esecuzione dell'attività illecita, tra i quali non vi è il progettista che non abbia assunto anche la direzione dei lavori, mentre l'art. 27 comma 7 della legge urbanistica (L. 17 agosto 1942, n. 1150) configura una responsabilità amministrativa del progettista solo per le spese relative alla demolizione o riduzione in pristino delle opere in ordine alle quali sia stato disposto l'annullamento della concessione edilizia e, d'altro lato, laratioche informa la previsione degli illeciti urbanistici e delle varie sanzioni che ne conseguono deve essere ravvisata nel divieto di incidere, in difformità delle prescrizioni ed al di fuori dei controlli fissati dalle norme giuridiche, sul territorio, sia fisicamente, mediante l'attività di costruzione in senso stretto e con opere di carattere urbanistico, sia con atti negoziali che comportino una destinazione edilizia, e non anche quella di precludere le attività concettuali, come la progettazione, che, di per sé inidonee a produrre un mutamento fisico o giuridico del territorio, possono eventualmente, ma non necessariamente, avere una funzione preparatoria alla realizzazione dell'illecito edile e rimangono, quindi, possibili anche quando, per la presenza di norme che ne vietino l'attività di realizzazione, risultino, poi, concretamente inutilizzabili.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 8941 del 29 ottobre 1994)

Il contratto preliminare, pur lasciando alle parti la possibilità di addivenire ad ulteriori pattuizioni marginali, deve contenere gli elementi essenziali della futura convenzione, fra cui la determinazione o determinabilità dell'oggetto, non essendo, tuttavia, esclusa la validità del contratto allorquando l'oggetto possa determinarsi attraverso atti e fatti storici, anche successivi alla sua conclusione, e perfino in base ad elementi del mondo esterno ad esso estranei o ancheper relationem.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 6570 del 10 giugno 1991)

La vendita (obbligatoria o ad effetti reali) di un immobile strutturalmente destinato ad uso di abitazione, ma privo di licenza di abitabilità, non ha un oggetto illecito, in quanto non esiste alcuna norma che contempli l'obbligo del preventivo rilascio del certificato in questione. Detta vendita, pertanto, non è nulla bensì può essere risolubile per mancanza di una qualità essenziale tale da costituire consegna dialiud pro alio, ove risultino specifiche pattuizioni, anche implicite, delle parti contraenti in ordine all'assunzione del relativo obbligo del venditore (o anche soltanto in ordine al termine del relativo adempimento).(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 8199 del 11 agosto 1990)

In tema di contratto preliminare la determinatezza o la determinabilità della cosa da trasferire è sufficiente che sussista al momento della decisione della domanda proposta per l'esecuzione specifica del relativo obbligo di contrarre.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 7907 del 6 agosto 1990)

Prima dell'entrata in vigore della L. 28 gennaio 1977, n. 10 che all'art. 15 ha sancito la nullità degli atti di trasferimento di immobili costruiti senza concessione edilizia, ove dall'atto stesso non risulti che l'acquirente sia a conoscenza della mancanza della concessione, nessuna norma sanciva espressamente l'invalidità di quei rapporti o l'incommerciabilità di quelle costruzioni, né la nullità della compravendita poteva ritenersi sotto il profilo della illiceità dell'oggetto del contratto, in quanto oggetto della compravendita è il trasferimento della proprietà della cosa, la quale in sé non è suscettibile di valutazione in termine di liceità, questa qualificazione attenendo all'attività di produzione della cosa, estranea, come tale, al contenuto tipico delle prestazioni oggetto del rapporto di compravendita. L'abusività della costruzione poteva, invece, venire in rilievo soltanto in termini di insufficienza della prestazione di trasferimento, per la possibilità di evizione totale o parziale o di impedimento dell'uso della costruzione per difetto di abitabilità o agibilità, e quindi trovare il suo rimedio e la sua sanzione nella generale disciplina dell'inadempimento contrattuale, a tutela e su iniziativa del soggetto che, ignaro dell'abusività al momento della stipulazione del contratto, ne avesse subito pregiudizio.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 6466 del 26 giugno 1990)

La deliberazione di una società cooperativa edilizia - tanto se presa dall'assemblea nell'esercizio dei suoi poteri, quanto se adottata, per delega statutaria, dal consiglio di amministrazione - che, in pregiudizio del diritto acquisito dal socio in forza di prioritaria prenotazione e nel concorso delle condizioni previste dalla legge o dallo statuto, dia luogo ad assegnazione di alloggi a favore di altri soci è riconducibile all'ipotesi di nullità per illiceità dell'oggetto, per contrarietà a norme imperative, atteso che la disciplina corporativistica è improntata, con carattere non derogabile di essenzialità ed imperatività, al rispetto dello scopo mutualistico (art. 2511 c.c., art. 9/A del D.L.C.P.S. 14 dicembre 1947, n. 1577, nonché R.D. 28 aprile 1938, n. 1165, e successive modifiche) e del principio del concorso paritario dei soci al conseguimento degli alloggi in base a condizioni predeterminate in via generale dalla legge e dallo statuto. Pertanto, l'impugnazione di tale deliberazione da parte del socio pretermesso non è soggetta al termine previsto dall'art. 2377 c.c. bensì a norma dell'art. 2379 c.c. (applicabile in forza del rinvio dell'art. 2516 c.c.) è imprescrittibile.(Cassazione civile, Sez. I, sentenza n. 420 del 24 gennaio 1990)

In tema di alloggi economici e popolari, mentre è nullo il contratto definitivo di compravendita, con passaggio immediato della proprietà, stipulato da un assegnatario non ancora divenuto proprietario esclusivo, non è nullo non essendo in contrasto con le norme imperative che stabiliscono il divieto di alienazione il contratto che non abbia per oggetto il trasferimento attuale del diritto di proprietà, ma solo l'assunzione da parte dell'assegnatario, dell'obbligazione di svolgere tutte le attività necessarie per conseguire la titolarità del diritto e la conseguente piena disponibilità dell'immobile e da parte di entrambi i contraenti, dell'obbligazione reciproca di concludere altro contratto con il quale attuare l'effetto traslativo della proprietà del cespite dopo la realizzazione di tutti i presupposti, anche di natura temporale, richiesti dalla legge per il venir meno del divieto di alienazione. Il contratto con cui vengono assunti i detti obblighi non può nemmeno considerarsi in frode alla legge o nullo per illiceità dell'oggetto, in quanto con esso non viene elusa l'osservanza di norme imperative nè sorgono obbligazioni in contrasto con tali norme.(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 2129 del 5 maggio 1989)

L'oggetto di un contratto deve ritenersi sufficientemente identificato — o reso identificabile — quando di esso siano indicati gli elementi essenziali, i quali, logicamente coordinati, non lascino dubbi sulla individuazione dello stesso come quello previsto e voluto dai contraenti e poiché manca una norma di legge che stabilisca in che modo debba essere identificato — o reso identificabile — l'oggetto di un contratto, ogni mezzo deve ritenersi idoneo purché siano rispettati i requisiti di forma.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 6744 del 12 dicembre 1988)

Allorché l'oggetto del contratto definitivo sia unaspecies, il contratto preliminare deve contenere i tratti identificatori di esso convenuti tra le parti, ovvero i dati, da loro fissati, idonei alla sua individuazione attraverso un'operazione tecnica, non essendo sufficiente alla determinabilità dell'oggetto, di cui all'art. 1346 c.c., il semplice riferimento a un futuro accordo tra le parti.(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 4584 del 3 settembre 1985)

La nullità del contratto per l'impossibilità dell'oggetto postula che la prestazione sia obiettivamente insuscettibile di essere effettuata per la sussistenza di impedimenti originari di carattere materiale o giuridico che ostacolino in modo assoluto il risultato cui essa è diretta e non può farsi discendere da fattori esterni che non hanno efficacia giuridica ostativa alla esecuzione della prestazione dedotta nel contratto.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 6407 del 6 dicembre 1984)

Per la dichiarazione di nullità del contratto, non ha rilievo che la illiceità dell'oggetto rientri o meno nella previsione negoziale delle parti, poiché la nullità discende esclusivamente da una situazione obiettiva di inconciliabilità tra l'attuazione della volontà contrattuale, inerente ad un oggetto che manchi del requisito della liceità, e l'interesse pubblico, alla cui esclusiva tutela è predisposta la sanzione di cui trattasi.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 3690 del 10 agosto 1977)

La semplice eventualità, ancorché prevedibile, che la prestazione dedotta in contratto diventi impossibile non determina la nullità del contratto stesso ai sensi degli artt. 1346 e 1418 c.c.(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 1706 del 12 giugno 1973)

La disposizione dell'art. 1346 c.c. — che prescrive che l'oggetto del contratto deve essere «determinato o determinabile» — non va intesa in senso assoluto dovendosi ritenere sufficientemente identificato l'oggetto del contratto quando sia indicato nei suoi elementi essenziali, mentre non è richiesta una precisa indicazione di tutti i particolari. Il concetto di determinatezza dell'oggetto del contratto assume carattere più o meno rigoroso in relazione alla natura ed al contenuto del negozio. In particolare, se oggetto del contratto è un genus od una prestazione fungibile, è sufficiente l'indicazione della categoria di appartenenza della cosa o della prestazione; mentre, ove si tratti di una species o di una prestazione infungibile gli elementi di individuazione debbono essere più precisi. Pertanto, nell'ipotesi di cosa futura, come un fabbricato in costruzione, deve essere lasciato un margine di discrezionalità al costruttore, potendo taluni adattamenti rendersi necessari nel corso di esecuzione dell'opera.(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 2561 del 19 agosto 1971)