Articolo 1474 Codice Civile

La sostituzione automatica della clausola che riservi al venditore la proprietà esclusiva dell'area destinata a parcheggio, ai sensi dell'art. 41 sexies della l. n. 1150 del 1942, con la norma imperativa che sancisce il proporzionale trasferimento del diritto d'uso a favore dell'acquirente di unità immobiliari comprese nell'edificio attribuisce al venditore, ad integrazione dell'originario prezzo della compravendita, il diritto al corrispettivo di tale diritto d'uso che, in difetto di pattuizione tra le parti, va determinato in base al prezzo di mercato, avuto riguardo al tempo della conclusione del contratto, presumendosene ex art. 1474, comma 1, c.c. la coincidenza con quello normalmente praticato dall'alienante. L'importo così calcolato ha natura di debito di valuta con la conseguenza che, trovando applicazione la disciplina dettata dall'art. 1277 c.c. e, in caso di ritardo nell'adempimento, dall'art. 1224, comma 2, c.c., lo stesso non è suscettibile di automatica rivalutazione per effetto del processo inflattivo della moneta, né vanno accordati interessi con funzione compensativa sulla somma dovuta aumentata gradualmente nell'intervallo di tempo trascorso fra la conclusione del contratto e la liquidazione operata in sentenza.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 34394 del 24 dicembre 2024)

L'integrazione del contenuto del contratto, di cui all'art. 1419, comma 2, c.c., riguarda esclusivamente la clausola che, riservando al venditore la proprietà esclusiva dell'area destinata a parcheggio o di una sua parte, la sottragga alla sua destinazione, che è quella di assicurarne ai condomini l'uso, con la conseguenza che, in ragione di tale meccanismo, la suddetta clausola viene automaticamente sostituita di diritto con la norma imperativa che sancisce il proporzionale trasferimento del diritto d'uso a favore dell'acquirente di unità immobiliari comprese nell'edificio. Il diritto dell'alienante al corrispettivo del diritto d'uso sull'area non sorge, invece, dalla menzionata norma imperativa, costituendo effetto dell'atto di autonomia privata concluso dall'acquirente delle singole unità immobiliari col costruttore-venditore, e serve ad integrare l'originario prezzo della compravendita, ordinariamente riferentesi solo alle singole unità immobiliari menzionate nel contratto; esso, pertanto, non nasce automaticamente, richiedendosi, in primo luogo, che, secondo il principio dispositivo, costituisca oggetto di apposita domanda, e, in secondo luogo, che, pur nel rispetto delle sue particolari caratteristiche, "in primis" della limitazione legale del diritto di proprietà dell'area, derivante da vincolo di destinazione impressale dalla norma imperativa, sia soggetto alle regole del mercato, presumendosi che, in difetto di pattuizione tra le parti, il prezzo normalmente praticato dall'alienante (ordinariamente imprenditore), al quale occorre riferirsi ai sensi dell'art. 1474, comma 1, c.c., corrisponda, appunto, a quello di mercato.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 2265 del 28 gennaio 2020)

L'integrazione del contenuto del contratto, di cui all'art. 1419, comma 2, c.c., riguarda esclusivamente la clausola che, riservando al venditore la proprietà esclusiva dell'area destinata a parcheggio o di una sua parte, la sottragga alla sua destinazione, che è quella di assicurarne ai condomini l'uso, con la conseguenza che, in ragione di tale meccanismo, la suddetta clausola viene automaticamente sostituita di diritto con la norma imperativa che sancisce il proporzionale trasferimento del diritto d'uso a favore dell'acquirente di unità immobiliari comprese nell'edificio. Il diritto dell'alienante al corrispettivo del diritto d'uso sull'area non sorge, invece, dalla menzionata norma imperativa, costituendo effetto dell'atto di autonomia privata concluso dall'acquirente delle singole unità immobiliari col costruttore-venditore, e serve ad integrare l'originario prezzo della compravendita, ordinariamente riferentesi solo alle singole unità immobiliari menzionate nel contratto; esso, pertanto, non nasce automaticamente, richiedendosi, in primo luogo, che, secondo il principio dispositivo, costituisca oggetto di apposita domanda, e, in secondo luogo, che, pur nel rispetto delle sue particolari caratteristiche, "in primis" della limitazione legale del diritto di proprietà dell'area, derivante da vincolo di destinazione impressale dalla norma imperativa, sia soggetto alle regole del mercato, presumendosi che, in difetto di pattuizione tra le parti, il prezzo normalmente praticato dall'alienante (ordinariamente imprenditore), al quale occorre riferirsi ai sensi dell'art. 1474, comma 1, c.c., corrisponda, appunto, a quello di mercato.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 2265 del 28 gennaio 2019)

In tema di compravendita ricorre l'ipotesi di cui all'art. 1474, terzo comma, cod. civ., ove le parti, nel contratto, si siano riferite al "giusto prezzo", senza che assumano rilievo espressioni diverse, ancorché equivalenti (come prezzo congruo, adeguato, e simili), mentre l'accordo, cui fa riferimento il secondo inciso della medesima disposizione, indica una pattuizione successiva, non prevista nel contratto originario, la quale si innesta su una previsione contrattuale che ha fatto riferimento al "giusto prezzo".(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 11529 del 23 maggio 2014)

La preferenza accordata dall'art. 1474, primo comma, c.c., in caso di mancata indicazione espressa del prezzo della cosa venduta, al criterio di determinazione consistente nel prezzo correntemente praticato dal venditore, è ammissibile solo con riguardo alle cose generiche e non anche a quelle specifiche, le quali, per la loro peculiare individualità, non sono suscettibili di prezzi uniformi, tali da poter fornire un sicuro parametro di riferimento.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 25804 del 18 novembre 2013)

Se il contratto ha per oggetto cose che il venditore vende abitualmente, o la sommministrazione di beni a carattere periodico ai sensi — rispettivamente — degli articoli 1474 e 1561 c.c., la mancata determinazione espressa del prezzo non ne importa la nullità, giacché si presume che le parti abbiano voluto riferirsi al prezzo normalmente praticato dal venditore, che, se si tratta di cose aventi un prezzo di borsa o di mercato, si desume — salvo patto contrario — dai listini o dalle mercuriali del luogo in cui deve essere eseguita la consegna o da quelli della piazza più vicina (per la compravendita) ovvero dai listini o dalle mercuriali del luogo in cui devono essere eseguite le prestazioni (per la somministrazione). (In applicazione del suindicato principio la S.C. ha escluso la nullità del contratto avente ad oggetto merce il cui prezzo era stato determinato dal giudice di merito mediante C.T.U., avuto riguardo ai prezzi ricavabili dalle fatture facenti espresso riferimento agli articoli messi in vendita).(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 10503 del 8 maggio 2006)

Con riguardo a contratto preliminare di compravendita immobiliare, non può ritenersi determinato o determinabile il prezzo che le parti si siano riservate di fissare successivamente senza però indicare i criteri per stabilirlo, né a tale mancanza può supplirsi, a norma dell'art. 1474, comma primo c.c., in base al criterio del prezzo normalmente praticato dal venditore, giacché a tale criterio può farsi ricorso solo nel caso di merci di larga produzione oggetto di molteplici contrattazioni e non anche quando si tratti di beni appartenenti ad un genere limitato, rispetto ai quali non è concepibile una molteplicità e continuità di contrattazioni omogenee.(Cassazione civile, Sez. I, sentenza n. 2804 del 5 aprile 1990)

Quando le parti abbiano dichiarato nel contratto preliminare o definitivo di compravendita di riservarsi la fissazione del corrispettivo senza alcuna indicazione delle modalità della futura determinazione, il prezzo non può considerarsi ancora determinato, né determinabile ai sensi dell'art. 1474 c.c. con la conseguenza che, se in seguito non sia raggiunto l'accordo sull'ammontare del prezzo stesso o se tale determinazione non sia più possibile, il contratto deve ritenersi nullo, o comunque definitivamente non perfezionato e insuscettibile, quindi, di acquistare rilevanza giuridica.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 2891 del 12 aprile 1988)

In base ai principi fissati negli artt. 1346 e 1474 c.c., ai fini della determinabilità di un elemento del contratto (nel caso, del prezzo della compravendita), è necessario che i parametri fissati dalle parti abbiano tale carattere di precisazione e di concretezza da permetterne la futura determinazione ad esse stesse, ovvero al giudice in caso di loro dissenso, senza che intervenga un'ulteriore determinazione di volontà delle parti stesse; tale requisito va riconosciuto sussistente ove la determinazione del prezzo venga dalle parti collegata al criterio del prezzo ricavabile da una libera contrattazione ovvero di quello che la parte acquirente pagherà in sede di futuri acquisti nella zona adiacente l'immobile compravenduto: in ambi i casi, infatti, la determinazione del prezzo resta ancorata a criteri obbiettivi, per cui l'eventuale disaccordo sul punto tra le parti in sede di determinazione concreta del prezzo ben può essere risolto dal giudice, che quindi sovrapporrà in via autoritaria la propria determinazione a quella non raggiunta dalle parti sulla base dei criteri obbiettivi pur da esse stabiliti in contratto.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 3853 del 27 giugno 1985)

Nel contratto di compravendita di merci appartenenti ad ungenus(nella specie, carni bovine di produzione del venditore), per il quale l'indicazione degli elementi essenziali di dettogenusè idonea ad integrare il requisito della determinatezza o determinabilità dell'oggetto, la ricorrenza dell'ulteriore requisito della determinatezza o determinabilità del prezzo non resta esclusa dalla circostanza che le parti abbiano fatto riferimento ad accordi da prendersi in proposito in un momento successivo, implicando ciò l'intento delle parti medesime, in difetto di accordo, di rimettersi a criteri di equo apprezzamento, affidandone al giudice l'applicazione.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 3109 del 23 maggio 1985)

Con riguardo ad un contratto, preliminare o definitivo, di compravendita, avente ad oggetto cioè il trasferimento di un bene dietro corrispettivo di un prezzo, la circostanza che il prezzo medesimo sia stato regolato, anziché con versamento della relativa somma, mediante estinzione di un debito del venditore, configura un fatto storico, esterno al contratto stesso e non incidente sui suoi elementi costitutivi. La prova per testi o presunzioni di detta circostanza, pertanto, non traducendosi nella prova della simulazione della compravendita, non è soggetta alle disposizioni in tema di simulazione dell'art. 1417 cod. civ.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 5405 del 24 ottobre 1984)

Quando nella vendita le parti si siano riferite al prezzo di piazza, esso va desunto non dai listini e dalle mercuriali del luogo in cui il contratto è stato concluso ma da quelli del luogo in cui la merce deve essere consegnata.(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 447 del 13 febbraio 1973)