Articolo 1593 Codice Civile

La disciplina dettata dagli artt. 1592 e 1593 c.c., in tema di miglioramenti ed addizioni all'immobile apportate dal conduttore, non trova applicazione nell'affitto di azienda, per il quale non è previsto uno "ius tollendi" in capo all'affittuario al termine del rapporto. Infatti, dal combinato disposto degli artt. 2561, quarto comma, e 2562 c.c., emerge che la differenza tra le consistenze di inventario all'inizio e al termine dell'affitto è regolata in danaro, sulla base dei valori correnti al termine dell'affitto, sia essa derivata da mutamenti quantitativi o soltanto qualitativi delle componenti aziendali.(Cassazione civile, Sez. III, ordinanza n. 13363 del 16 maggio 2023)

Nel contratto di locazione, il diritto del conduttore all'indennità per i miglioramenti della cosa locata presuppone, ai sensi dell'art. 1592 c.c., che le relative opere siano state eseguite con il consenso del locatore che non può desumersi da atti di tolleranza di costui, ma deve concretarsi in una chiara ed inequivoca manifestazione di volontà, anche tacita, mediante fatti concludenti, dai quali possa desumersi l'esplicita approvazione delle innovazioni. (Rigetta, CORTE D'APPELLO L'AQUILA, 10/03/2017).(Cassazione civile, Sez. III, ordinanza n. 4532 del 15 febbraio 2019)

L'edificazione da parte del conduttore di nuovi manufatti sul terreno locato non integra una ipotesi di accessione ai sensi dell'art. 936 c.c., ma deve essere qualificata come addizione ex art. 1593 c.c., atteso che la disciplina dell'art. 936 c.c. è applicabile esclusivamente quando l'autore delle nuove opere sia terzo, ossia non abbia con il proprietario del fondo alcun rapporto giuridico di natura reale o personale che lo legittimi a costruire sul suolo, a nulla rilevando che le addizioni apportate dal medesimo conduttore abbiano dato luogo ad un radicale mutamento della struttura del bene e della sua destinazione e che allo stesso non fosse stato concesso lo "ius aedificandi", trattandosi di circostanze che involgono l'operatività o meno della disciplina speciale delle addizioni di cui all'art. 1593 c.c. e non già l'affermazione della configurabilità della posizione del conduttore quale terzo.(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 24365 del 4 ottobre 2018)

In tema di locazione, gli incrementi del bene locato, in applicazione del principio generale dell'accessione, divengono di proprietà del locatore, proprietario della cosa locata, pur con le specifiche modalità dettate dall'art. 1593 c.c., rimanendo, tuttavia, in facoltà delle parti di prevedere apposita clausola derogatrice volta ad escludere che il bene immobilizzato nel suolo sia ritenuto dal proprietario di quest'ultimo; in presenza di tale accordo, pertanto, il contratto di locazione, per tutta la sua durata, costituisce titolo idoneo a impedire l'accessione, configurandosi il diritto del conduttore sul bene costruito come diritto non reale, che si estingue con il venir meno del contratto stesso e con il riespandersi del principio dell'accessione.(Cassazione civile, Sez. VI-2, ordinanza n. 2501 del 4 febbraio 2013)

Con riguardo alle addizioni effettuate dal conduttore, se il locatore vi ha prestato consenso e queste, non separabili senza nocumento della cosa locata, costituiscano anche un miglioramento della cosa locata, comportando un incremento di valore della cosa stessa, il locatore non può pretenderne la rimozione ed il conduttore ha diritto all'indennità prevista dall'art. 1592 c.c., mentre qualora non vi sia stato il consenso, il conduttore non ha diritto ad alcuna indennità, a nulla rilevando che il locatore acquisisca le addizioni. Nel caso invece in cui le addizioni comportino deterioramento della cosa locata, il locatore può chiedere il risarcimento del danno in forma specifica mediante l'eliminazione da parte del conduttore delle opere da lui abusivamente eseguite.(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 6094 del 20 marzo 2006)

La necessità dell'autorizzazione del Ministero dei Beni Culturali per la rimozione, dall'immobile ove sono allocati, di beni di interesse storico, artistico, archeologico o etnografico, non esclude l'interesse ad agire del locatore del medesimo per ottenerne il rilascio alla scadenza della locazione, incidendo la mancanza di tale autorizzazione soltanto sull'eseguibilità del relativo provvedimento, non precluso da alcun vincolo di destinazione dell'immobile all'uso esclusivo del conduttore al fine di garantire la continuazione dell'esercizio della connessa attività culturale, salva l'applicabilità della disciplina degli artt. 1592 e 1593 c.c. se i suddetti beni costituiscono, anche per il loro vincolo di destinazione volto a preservarne il valore storico e di civiltà, addizioni inseparabili dall'immobile.(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 6814 del 18 maggio 2001)

Loius tollendidi cui all'art. 1593 c.c. può essere esercitato anche successivamente alla cessazione del rapporto locatizio, in quanto la disposizione, che riconosce al conduttore il diritto di togliere le addizioni, separabili senza nocumento della cosa locata, non fissa un termine per l'esercizio di tale diritto, ma condiziona soltanto l'esercizio di esso alla volontà del proprietario di non voler ritenere per sé le addizioni.(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 14871 del 16 novembre 2000)

L'art. 1593 c.c. — nel disciplinare le addizioni eseguite dal conduttore sulla cosa locata — non enuncia una facoltà di costui, ma regola soltanto le conseguenze della sua iniziativa — consentita o meno — prescindendo dalla sua legittimità e dalla reazione del locatore, senza escludere che questi per tutelare il proprio interesse leso può invocare anche la sanzione della risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore, salvo poi a regolare con lo stesso i rapporti dipendenti dalle eseguite addizioni, avvalendosi delloius retinendiovvero pretendendo la loro eliminazione.(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 6871 del 17 novembre 1983)

L'art. 939 c.c. regola, in via generale, soltanto l'unione e la commistione fra cose appartenenti a diversi proprietari verificatesi in assenza di precedenti rapporti giuridici fra i medesimi. L'ipotesi di addizioni eseguite dal conduttore nell'ambito del contratto di locazione è, invece, regolata dall'art. 1593 c.c., che, in quanto norma speciale rispetto al cit. art. 939 c.c. trova esclusiva applicazione. Pertanto, trattandosi di addizione separabile, il proprietario della cosa locata ha un incondizionato diritto ad ottenerne la rimozione, abbia o meno consentito, in costanza di contratto, alla sua esecuzione. Il consenso del proprietario al compimento dell'addizione, infatti, è rilevante nella sola ipotesi in cui l'addizione non sia rimovibile senza danno per la cosa locata ed, inoltre, costituisca un miglioramento di questa, secondo quanto stabilisce l'art. 1592, richiamato dall'art. 1593 c.c.(Cassazione civile, Sez. I, sentenza n. 1891 del 19 giugno 1971)