Articolo 2643 Codice Civile

L'accordo conciliativo, raggiunto nell'ambito della mediazione, col quale si riconosce ad un terzo l'acquisto per usucapione della proprietà dell'immobile precedentemente ipotecato, anche se trascritto ai sensi dell'art. 2643, n. 12-bis, c.c., non è opponibile al creditore ipotecario, perché il predetto accordo è opponibile solo se antecedentemente trascritto a norma dell'art. 2644 c.c., sia perché esso non è comunque equiparabile alla pronuncia trascritta ex art. 2651 c.c. e resa in un giudizio di accertamento dell'usucapione (in cui il creditore garantito è, peraltro, litisconsorte necessario), sia perché, in ogni caso, l'usucapione non ha effetto estintivo dell'ipoteca. (Fattispecie in tema di opposizione ex art. 619 c.p.c. proposta dal terzo usucapente nei confronti del creditore ipotecario).(Cassazione civile, Sez. III, ordinanza n. 565 del 9 gennaio 2025)

La cessione di cubatura non può essere assimilata alla costituzione di un diritto reale di godimento. Essa rappresenta un trasferimento immediato e oneroso di un diritto edificatorio di natura non reale, a contenuto patrimoniale, che non richiede la forma scritta ad substantiam e risulta trascrivibile ai sensi dell'art. 2643, n. 2-bis, cod. civ.(Cassazione civile, Sez. V, ordinanza n. 103 del 4 gennaio 2025)

A norma dell'art. 2918 c.c., applicabile anche all'espropriazione immobiliare di bene locato, il pagamento anticipato di canoni non scaduti alla data del pignoramento per un periodo eccedente i tre anni ha effetti liberatori nei confronti dei creditori e del custode giudiziario se la liberazione sia stata trascritta prima del pignoramento mediante un'autonoma formalità pubblicitaria ex art. 2643, n. 9, c.c., non essendo a tal fine sufficiente la trascrizione del solo contratto di locazione da cui risulti il pagamento anticipato o la mera indicazione dell'evento solutorio nel cd. quadro "D" della nota.(Cassazione civile, Sez. III, ordinanza n. 25584 del 24 settembre 2024)

L'accordo conciliativo che accerta l'usucapione ex art. 2643 n. 12-bis c.c. non è opponibile al terzo acquirente dal contraente contro il quale viene accertata l'usucapione, così come l'alienazione, sia pure trascritta, compiuta dal soggetto il cui titolo sia fondato sulla sua stessa affermazione di essere divenuto proprietario a titolo originario per usucapione, non resiste alla legittima pretesa del soggetto che si affermi effettivo proprietario dell'immobile, poiché la soluzione opposta consentirebbe manovre fraudolente ai danni di quest'ultimo.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 32620 del 23 novembre 2023)

Le clausole contenute in un regolamento condominiale di formazione contrattuale, le quali limitino la facoltà dei proprietari delle unità singole di adibire il proprio immobile a determinate destinazioni, hanno natura contrattuale e, pertanto, ad esse, deve corrispondere una tecnica formativa di pari livello formale e sostanziale, che consiste in una "relatio perfecta" attuata mediante la riproduzione delle suddette clausole all'interno dell'atto di acquisto della proprietà individuale, non essendo sufficiente, per contro, il mero rinvio al regolamento stesso.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 24526 del 9 agosto 2022)

Le clausole del regolamento condominiale di natura contrattuale possono imporre limitazioni ai poteri e alle facoltà spettanti ai condomini sulle parti di loro esclusiva proprietà, e, purchè siano enunciate in modo chiaro ed esplicito, sono vincolanti per gli acquirenti dei singoli appartamenti qualora, indipendentemente dalla trascrizione, nell'atto di acquisto si sia fatto riferimento al regolamento di condominio, che - seppure non inserito materialmente - deve ritenersi conosciuto o accetto in base al richiamo o alla menzione di esso nel contratto.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 4529 del 11 febbraio 2022)

In ipotesi di alienazione di un bene immobile unitamente ad una sua pertinenza senza alcuna menzione di quest'ultima nella nota di trascrizione, ove l'autore provveda ad una successiva alienazione del solo bene pertinenziale con tempestiva trascrizione, il secondo avente causa che non trovi trascritto l'acquisto dell'immobile pertinenziale contro l'alienante, ma trovi solo la trascrizione del bene principale, può avvalersi di questo difetto per fare prevalere il proprio acquisto limitatamente alla pertinenza, indipendentemente da ogni indagine sulla buona o malafede.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 1471 del 18 gennaio 2022)

In tema di edificio costituito da più unità immobiliari autonome, la comproprietà di una o più cose, non incluse tra quelle elencate nell'art. 1117 c.c. (quale, nella specie, un tetto avente funzione di copertura di una sola delle unità immobiliari compresa in un condominio orizzontale), può essere attribuita a tutti i condomini quale effetto dell'acquisto individuale operato con i rispettivi atti di una quota di tale bene, oppure in forza di un contratto costitutivo di comunione, ai sensi degli artt. 1350, n. 3, e 2643, n. 3, c.c., recante l'inequivoca manifestazione del consenso unanime dei condomini, espressa della forma scritta essenziale, alla nuova situazione di contitolarità degli immobili individuati nella loro consistenza e localizzazione.(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 10370 del 20 aprile 2021)

L'indagine sull'opponibilità di una servitù ai terzi successivi acquirenti va condotta con esclusivo riguardo al contenuto della nota di trascrizione del contratto che della servitù integra il titolo, sicchè detta opponibilità può essere ritenuta solo quando dalla nota menzionata sia possibile desumere l'indicazione del fondo dominante e di quello servente, la volontà delle parti di costituire la servitù, nonché l'oggetto e la portata del diritto, anche, quindi, con riferimento all'eventuale sottoposizione della modifica o dell'estinzione del relativo diritto a termine o condizione. (Cassa con rinvio, CORTE D'APPELLO MILANO, 04/09/2013).(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 8000 del 30 marzo 2018)

La sentenza di accoglimento della domanda diretta ad accertare l'avvenuto trasferimento della proprietà di un immobile a mezzo di scrittura privata con firma non autenticata presuppone l'accertamento, con efficacia di giudicato, della autenticità della sottoscrizione di tale scrittura. Ne consegue che, in tale ipotesi, non può essere trascritta la pronuncia giudiziale, in quanto non rientrante in alcune delle fattispecie contenute nell'art. 2643 c.c., ma si può procedere alla trascrizione della scrittura privata ai sensi dell'art. 2657 c.c.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 13695 del 22 giugno 2011)

Il difetto di trascrizione di un atto non è rilevabile d'ufficio, ma deve essere eccepito dalla parte interessata a farlo valere in proprio favore.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 11812 del 27 maggio 2011)

La servitù volontariamente costituita, per essere opponibile all'avente causa dell'originario proprietario del fondo servente, deve essere stata trascritta o espressamente menzionata nell'atto di trasferimento al terzo del fondo medesimo, rimanendo, altrimenti, vincolante solo tra le parti.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 9457 del 28 aprile 2011)

La trascrizione non è un istituto di pubblicità costitutiva, bensì dichiarativa, e come tale ha la funzione di rendere opponibile l'atto ai terzi onde dirimere il conflitto tra più acquirenti dello stesso bene, senza incidere sulla validità ed efficacia dell'atto stesso. Configurandosi come un onere, essa è, pertanto, unquid plurisrispetto all'atto trascrivendo, cosicché, ove essa sia necessaria ad integrare una qualsiasi fattispecie normativa, deve essere oggetto di esplicita previsione, ciò che non può dirsi con riferimento all'art. 39 della legge n. 392 del 1978, dettato in tema di riscatto di immobili concessi in locazione ad uso commerciale, che contiene il solo riferimento all'avvenuto atto di trasferimento a titolo oneroso, senza richiedere che esso sia trascritto, menzionando la trascrizione in funzione di altre e diverse finalità, quali la tutela del conduttore (al quale è data la concreta possibilità di conoscere l'atto nei suoi elementi essenziali) e la certezza dei diritti con la fissazione del momento di decorrenza iniziale della decadenza di sei mesi.(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 19058 del 12 dicembre 2003)

La trascrizione degli atti di acquisto di beni immobili ha natura dichiarativa, e non costitutiva del diritto di proprietà, e svolge la funzione di risolvere eventuali conflitti tra più aventi causa; ne consegue che l'avvenuta trascrizione di un contratto nel quale è previsto l'acquisto di un diritto non preclude l'interpretazione e la valutazione del contenuto del contratto stesso, al fine di verificare se il diritto a cui il contratto si riferisce sia effettivamente venuto ad esistenza (nel caso di specie, la Suprema Corte ha reputato corretta la valutazione del giudice di merito che aveva ritenuto inefficace una condizione sospensiva cui era subordinato il trasferimento di proprietà di una fascia di terreno, a prescindere dal fatto che il contratto nel quale era inserita la condizione fosse stato trascritto).(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 12236 del 19 agosto 2002)

Funzione essenziale della trascrizione non è di fornire notizie sulle vicende riguardanti il patrimonio immobiliare, ma di risolvere eventuali conflitti fra più aventi causa. Inoltre la tipicità dei suoi effetti impedisce di — quanto all'estensione dell'onere della trascrizione — fuoriuscire dall'ambito degli atti che producono effetti identici o simili a quelli di un contratto che trasferisce la proprietà di un bene immobile. Alla luce di tali profili caratterizzanti, va affermato come non sia — per sua natura — soggetto a trascrizione l'atto di trasformazione di una società se esso non comporti il trasferimento del diritto immobiliare da un soggetto ad un altro, trattandosi di un mutamento meramente formale dello stesso ente.(Cassazione civile, Sez. I, sentenza n. 11180 del 12 novembre 1997)

La trascrizione attua una forma di pubblicità a tutela della circolazione dei beni, finalizzata alla soluzione di conflitti fra più acquirenti dello stesso diritto dal medesimo dante causa, ma non incide sulla validità e sull'efficacia dell'atto, ancorché non trascritto, salvo la concorrenza con altri atti trascritti. Ne deriva che la mancata trascrizione dell'atto di acquisto di diritti dominicali non impedisce che tali diritti possano essere incondizionatamente azionati nei confronti di chiunque li contesti, non ricorrendo un'ipotesi di conflitto fra acquirenti dello stesso diritto dal medesimo autore.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 6152 del 5 luglio 1996)

La trascrizione non costituisce un elemento integrante della fattispecie negoziale, ma attua solo una pubblicità (di regola) dichiarativa, per cui essa non ha efficacia sanante dei vizi dell'atto, ma può solo costituire un elemento della fattispecie legale dell'acquisto per usucapione abbreviata, ai sensi degli artt. 1159 e 1159 bis c.c. Ne deriva che non pub essere invocata come titolo la nota di trascrizione redatta, per errore di compilazione del notaio rogante, a favore di persona diversa dall'effettivo acquirente che aveva stipulato l'atto pubblico di acquisto.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 8441 del 1 agosto 1995)

L'istituto della trascrizione ha lo scopo di attuare una forma di pubblicità al fine di tutelare la buona fede e i diritti dei terzi per assicurare la priorità del diritto effettivamente trasmesso ed acquistato, ma non ha alcuna influenza sulla validità e sull'efficacia dell'atto, anche se non trascritto, salvo la concorrenza con altri atti trascritti. Pertanto, la mancata trascrizione dell'atto d'acquisto della comproprietà di un immobile non è di ostacolo alla dimostrazione di un concorrente diritto di proprietà nei confronti del titolare dello stesso bene, non ricorrendo un'ipotesi di conflitto tra acquirenti di diritti di eguale natura.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 6159 del 2 giugno 1993)