Articolo 2650 Codice Civile
(R.D. 16 marzo 1942, n. 262)
Continuità delle trascrizioni
Dispositivo
Nei casi in cui, per le disposizioni precedenti, un atto di acquisto è soggetto a trascrizione, le successive trascrizioni o iscrizioni a carico dell'acquirente non producono effetto, se non è stato trascritto l'atto anteriore di acquisto [2655], [2688].
Quando l'atto anteriore di acquisto è stato trascritto, le successive trascrizioni o iscrizioni producono effetto secondo il loro ordine rispettivo, salvo il disposto dell'articolo [2644] (1).
L'ipoteca legale a favore dell'alienante [2817] e quella a favore del condividente iscritte contemporaneamente alla trascrizione del titolo di acquisto o della divisione, prevalgono sulle trascrizioni o iscrizioni eseguite anteriormente contro l'acquirente o il condividente tenuto al conguaglio [225], [229] disp. att.] (2).
Note
(1) Colui che acquista la proprietà o un altro diritto reale su un immobile, oltre a trascrivere il proprio atto di acquisto, deve verificare che sia stata riprodotta, in termini di formalità pubblicitaria, la stessa logica degli acquisti a titolo derivativo, accertando quindi che sia stato trascritto anche il titolo del suo alienante. Sarà perciò preferibile risalire ad un acquisto a titolo originario, o, se si vuole evitare unaprobatio diabolica, può essere utile sfruttare il compimento del periodoex legeprevisto per l'usucapione, verificando se la trascrizione sia stata continua per almeno vent'anni.
(2) Nell'ipotesi di una lacuna "a monte", e quindi in difetto di continuità, la trascrizione di un atto non è priva di qualsiasi valore giuridico, in quanto produce un effetto cosiddetto prenotativo, poiché, nel momento in cui verrà ripristinata la continuità, l'atto "a valle" acquisterà a sua volta una piena efficacia. Se, tuttavia, prima che venga ripristinata la continuità delle trascrizioni, un terzo trascrive il proprio acquisto, sono fatte salve le sue ragioni (v.2644).
Massime giurisprudenziali (5)
1Cass. civ. n. 4301/2023
In materia di espropriazione immobiliare, se è pignorato un diritto reale di provenienza ereditaria, ai fini della verifica della titolarità del diritto staggito in capo al debitore è irrilevante che la trascrizione dell'accettazione dell'eredità manchi al momento del pignoramento, purché essa intervenga prima della liquidazione del cespite; tuttavia, la vendita forzata eseguita senza che sia stata trascritta l'accettazione dell'eredità non è né invalida, né inefficace, ma eventualmente assoggettabile a evizione (con gli effetti dell'art. 2921 c.c.), e fatta sempre salva, senza limite temporale alcuno, la possibilità di ripristino della continuità delle trascrizioni (con effetto retroattivo ex art. 2650, comma 2, c.c.).(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 4301 del 13 febbraio 2023)
2Cass. civ. n. 15703/2011
La posteriorità, rispetto alla dichiarazione di fallimento, della trascrizione dell'atto di acquisto di un immobile da parte del fallito non compromette l'efficacia e il grado dell'iscrizione ipotecaria iscritta precedentemente alla medesima dichiarazione, ai sensi dell'art. 2650, secondo comma, c.c., che fa salvo, ai sensi dell'art. 2644 c.c., il principio di prenotazione delle formalità, per cui la successiva trascrizione a favore dell'acquirente sana "ex tunc" l'inefficacia delle precedenti trascrizioni o iscrizioni contro il medesimo acquirente; né, in materia, v'è ragione di applicare una regola diversa da quella vigente nel processo esecutivo individuale, ove la trascrizione dell'acquisto del bene in capo al debitore, se anche eseguita dopo la trascrizione del pignoramento, rende efficaci le trascrizioni ed iscrizioni contro tale soggetto eseguite anteriormente.(Cassazione civile, Sez. I, sentenza n. 15703 del 15 luglio 2011)
3Cass. civ. n. 821/2000
La trascrizione della domanda di divisione è richiesta ai soli fini dell'osservanza dell'onere della continuità, sicché coloro che siano subentrati a titolo particolare nella quota del condividente nel corso del giudizio, pur subendo gli effetti della decisione al pari dei loro danti causa, sono legittimati ad impugnare la sentenza ove la ritengano lesiva dei loro diritti.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 821 del 25 gennaio 2000)
4Cass. civ. n. 8337/1998
In mancanza di trascrizione dell'atto di acquisto di un immobile, il conflitto tra più acquirenti va risolto non già in base all'art. 2650 c.c., applicabile soltanto nel caso vi sia continuità tra le trascrizioni, bensì in base al principioprior in tempore,potior in iure, con la conseguenza che prevale l'acquisto con data anteriore certa.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 8337 del 22 agosto 1998)
5Cass. civ. n. 3880/1976
Il conflitto tra l'acquirente di un bene che, dopo aver trascritto il proprio titolo di acquisto, abbia risolto consensualmente il contratto di trasferimento e restituito il bene all'alienante, senza che sia stato provveduto alla trascrizione del negozio risolutorio, ed il successivo acquirente dello stesso bene da parte dell'originario dante causa con contratto trascritto successivamente, configura una ipotesi di conflitto tra un attuale acquirente ed un acquirente cessato, per la cui risoluzione non rileva la mancanza della continuità delle trascrizioni.(Cassazione civile, Sez. I, sentenza n. 3880 del 26 ottobre 1976)