Articolo 2744 Codice Civile

In tema di IRES, i costi sostenuti dal creditore ipotecario per la riparazione e la manutenzione dei beni sottoposti a ipoteca non sono deducibili ai fini della determinazione del reddito, atteso che detti costi, da un lato, non rispondono a un obbligo o a un dovere previsto dalla legge in capo al creditore ipotecario - come risulta dagli artt. 2838 c.c. (che rapporta il valore del credito alla somma per la quale l'iscrizione è eseguita), 2743 c.c. (che, con riguardo al caso in cui il bene sottoposto a ipoteca si deteriori, in modo da essere insufficiente alla sicurezza del creditore, concede a quest'ultimo la facoltà di chiedere che gli sia prestata idonea garanzia su altri beni e, in mancanza, l'immediato pagamento del suo credito), e 2864 c.c. (che, nel regolare l'ipotesi di migliorie apportate al bene ipotecato, si riferisce solo a quelle apportate dal "terzo") - e, dall'altro, non realizzano, di per sé, quel nesso di strumentalità, anche potenziale o di prospettiva, tra i suddetti beni e l'attività svolta dall'impresa titolare dell'ipoteca.(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 2023 del 30 gennaio 2026)

La decisione arbitrale non è censurabile per violazione del divieto del patto commissorio ai sensi dell'art. 829, comma 3, cod. proc. civ., poiché il disposto dell'art. 2744 c.c., pur trattandosi di una norma imperativa, non esprime in sé un valore insopprimibile dell'ordinamento, ma è posto a tutela del patrimonio del contraente.(Cassazione civile, Sez. I, ordinanza n. 19277 del 13 luglio 2025)

Il divieto del patto commissorio previsto dall'art. 2744 c.c. deve essere interpretato in maniera funzionale, sicché risulta colpito da nullità non solo il patto specificamente descritto, ma qualunque tipo di convenzione che miri a conseguire il risultato concreto dell'illecita coercizione del debitore, la quale consista nella preventiva accettazione del trasferimento della proprietà di un bene come conseguenza della mancata estinzione di un debito.(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 16619 del 21 giugno 2025)

In tema di patto commissorio, qualunque tipo di convenzione, quale ne sia il contenuto, che venga impiegata per conseguire il risultato illecito di coercizione del debitore ad accettare il trasferimento della proprietà di un suo bene quale conseguenza della mancata estinzione di un debito, deve considerarsi nulla ex art. 2744 cod. civ. Tale nullità può essere rilevata d'ufficio dal giudice, anche in sede di appello, nonostante l'inammissibilità di una domanda di accertamento della nullità proposta per la prima volta in appello(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 15654 del 12 giugno 2025)

Nel contratto di sale and lease back è nullo, per illiceità della causa in concreto, ove violi il divieto di patto commissorio di cui all'art. 2744 c.c., configurandosi tale nullità quando lo scopo di garanzia assurga a causa del contratto di vendita, a fronte di indici sintomatici obiettivi quali la presenza di una situazione credito-debitoria preesistente o contestuale alla vendita o la sproporzione tra il prezzo di vendita e il valore del bene alienato.(Cassazione civile, Sez. III, ordinanza n. 11926 del 6 maggio 2025)

Il divieto del patto commissorio sancito dall'art. 2744 c.c. non opera quando nell'operazione negoziale sia inserito un patto marciano (in forza del quale, nell'eventualità di inadempimento del debitore, il creditore vende il bene, previa stima, versando al debitore l'eccedenza del prezzo rispetto al credito), trattandosi di clausola lecita, che persegue lo stesso scopo del pegno irregolare ex art. 1851 c.c. ed è ispirata alla medesima ratio di evitare approfittamenti del creditore in danno del debitore, purché le parti abbiano previsto, al momento della sua stipulazione, che, nel caso ed all'epoca dell'inadempimento, sia compiuta una stima della cosa, entro tempi certi e modalità definite, che assicuri una valutazione imparziale, ancorata a parametri oggettivi ed automatici oppure affidata ad una persona indipendente ed esperta, la quale a tali parametri debba fare riferimento. (Nel caso di specie, la S.C. ha confermato la sentenza impugnata che aveva accertato la natura illecita di un contratto di vendita con il quale la debitrice, per un prezzo vile, aveva venduto al creditore il proprio immobile, senza che fossero indicate le modalità di pagamento e con l'intesa di retrovendita ad un prezzo sottostimato considerato quale valore attuale).(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 3532 del 11 febbraio 2025)

Il patto commissorio, vietato dall'art. 2744 cod. civ., si concretizza quando un trasferimento di proprietà è collegato non a una funzione di scambio bensì a uno scopo di garanzia, anche se ciò avviene attraverso una pluralità di negozi collegati. É nullo il complesso di accordi che contenga elementi quali la vendita di un bene con contestuale stipula di mutuo, contratto di locazione col venditore come conduttore, e patto di opzione per il riacquisto, configurandosi come meccanismo per garantire la restituzione del prestito mediante la proprietà del bene in caso di inadempimento.(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 32787 del 16 dicembre 2024)

In un contratto di sale and lease back, ai fini dell'integrazione del patto commissorio vietato dall'art. 2744 c.c., non è necessaria la ricorrenza congiunta di una situazione finanziaria di preesistente debito con la controparte, sproporzione tra il valore del bene trasferito e il prezzo d'acquisto, e difficoltà economiche del venditore-utilizzatore. Ciò che rileva è che l'operazione negoziale sia finalizzata a realizzare una causa concreta di garanzia, verificabile da indici sintomatici quali, ad esempio, la destinazione del finanziamento al ripianamento di passività pregresse e la presenza di condizioni contrattuali che penalizzano il venditore-utilizzatore.(Cassazione civile, Sez. III, ordinanza n. 25913 del 2 ottobre 2024)

In tema di patto commissorio, il divieto disposto dall'art. 2744 c.c. si estende non solo al patto così descritto, ma a qualunque convenzione che esprima l'intento di coartare il debitore a cedere preventivamente la proprietà di un bene in caso di inadempimento. Tuttavia, il ricorso sulle valutazioni di fatto operato dai giudici del merito, relativamente alla conoscenza da parte del concedente della situazione debitoria dell'impresa stipulante, è inammissibile se non specificamente riferito a violazioni delle norme di interpretazione contrattuale.(Cassazione civile, Sez. III, ordinanza n. 20780 del 25 luglio 2024)

In materia di patto commissorio, l'art. 2744 c.c. deve essere interpretato in maniera funzionale, sicché in forza della sua previsione risulta colpito da nullità non solo il "patto" ivi descritto, ma qualunque tipo di convenzione, quale ne sia il contenuto, che venga impiegata per conseguire il risultato concreto, vietato dall'ordinamento giuridico, dell'illecita coercizione del debitore a sottostare alla volontà del creditore, accettando preventivamente il trasferimento della proprietà di un suo bene quale conseguenza della mancata estinzione di un suo debito. La prova del patto commissorio può essere data con ogni mezzo e la simulazione può essere provata anche per testimoni o presunzioni a norma dell'ultima parte dell'articolo 1417 c.c., trattandosi di far valere l'illiceità del negozio.(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 17776 del 27 giugno 2024)

In materia di patto commissorio, l'art. 2744 c.c. deve essere interpretato in maniera funzionale, sicché in forza della sua previsione risulta colpito da nullità non solo il "patto" ivi descritto, ma qualunque tipo di convenzione, quale ne sia il contenuto, che venga impiegato per conseguire il risultato concreto, vietato dall'ordinamento giuridico, dell'illecita coercizione del debitore a sottostare alla volontà del creditore, accettando preventivamente il trasferimento della proprietà di un suo bene quale conseguenza della mancata estinzione di un suo debito. (Nella specie la S.C. ha cassato la pronuncia che aveva escluso la sussistenza della patto illecito di garanzia in relazione ad una vendita, qualificata come datio in solutum dando assorbente prevalenza alla mancanza del patto di retrovendita nel contratto definitivo, senza considerare che tale negozio costituiva l'ultimo di quelli conclusi tra le medesime parti per saldare un debito pregresso accertato, quali la scrittura privata di concessione d'iscrizione ipoteca, il rilascio di titoli bancari, la stipula di un preliminare di vendita contenente patto di retrovendita collegato al saldo del debito e non già al pagamento di un prezzo, indici dello scopo finale di garanzia piuttosto che di quello di scambio).(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 13210 del 14 maggio 2024)

In materia di patto commissorio, l'art. 2744 c.c. deve essere interpretato in maniera funzionale, sicché in forza della sua previsione risulta colpito da nullità non solo il "patto" ivi descritto, ma qualunque tipo di convenzione, quale ne sia il contenuto, che venga impiegato per conseguire il risultato concreto, vietato dall'ordinamento giuridico, dell'illecita coercizione del debitore a sottostare alla volontà del creditore, accettando preventivamente il trasferimento della proprietà di un suo bene quale conseguenza della mancata estinzione di un suo debito.(Cassazione civile, Sez. III, ordinanza n. 2469 del 25 gennaio 2024)

In tema di impugnazione del lodo per contrarietà all'ordine pubblico, deve escludersi che la decisione arbitrale possa essere impugnata per violazione del divieto del patto commissorio, poiché il disposto dell'art. 2744 c.c., pur trattandosi di una norma imperativa, non esprime in sé un valore insopprimibile dell'ordinamento, ma è posto a tutela del patrimonio del contraente, tant'è che lo stesso legislatore ha previsto casi in cui tale divieto non si applica ex art. 6 del d.lgs. n. 170 del 2004.(Cassazione civile, Sez. I, ordinanza n. 27615 del 21 settembre 2022)

Va esclusa la violazione del divieto del patto commissorio quando manchi l'illecita coercizione del debitore a sottostare alla volontà del creditore, accettando preventivamente il trasferimento di un suo bene come conseguenza della mancata estinzione del debito che viene a contrarre; il divieto di tale patto non è applicabile allorquando la titolarità del bene passi all'acquirente con l'obbligo di ritrasferimento al venditore se costui provvederà all'esatto adempimento.–Il divieto del patto commissorio non è configurabile qualora il trasferimento avvenga allo scopo di soddisfare un precedente credito rimasto insoluto.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 19694 del 17 giugno 2022)

L'intento elusivo del divieto legale del patto commissorio è configurabile allorché sussista, tra le diverse pattuizioni, un nesso di interdipendenza tale da far emergere la loro funzionale preordinazione allo scopo finale di garanzia piuttosto che a quello di scambio, sicché il giudice non deve limitarsi a verificare il solo tenore letterale delle clausole inserite nel contratto, o nei contratti, posti in essere dalle parti, ma è tenuto ad accertare la funzione economica sottesa alla fattispecie negoziale posta in essere, restando a tal fine irrilevanti sia la natura obbligatoria o reale del contratto, o dei contratti, sia il momento temporale in cui l'effetto traslativo sia destinato a verificarsi, sia, infine, quali siano gli strumenti negoziali destinati alla sua attuazione e perfino l'identità dei soggetti che abbiano stipulato i negozi collegati, complessi o misti. (Nella specie, i giudici di merito, in violazione del suddetto principio, avevano invece escluso la ricorrenza, in concreto, del patto illecito di garanzia in quanto il contratto di compravendita esaminato era stato concluso da parti diverse dal creditore e solo parzialmente coincidenti con il debitore, oltre ad essere privo di clausole che consentissero la retrocessione del bene compravenduto ai proprietari e di riferimenti all'evento condizionante il ritrasferimento, ossia il pagamento dei debiti del venditore, e ai tempi nei quali il pagamento sarebbe potuto avvenire).(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 27362 del 8 ottobre 2021)

Il patto commissorio è ravvisabile rispetto a più negozi tra loro collegati, qualora l'assetto di interessi complessivo sia tale da far ritenere che il trasferimento di un bene sia effettivamente volto, più che alla funzione di scambio, ad uno scopo di garanzia a prescindere, sia dalla natura meramente obbligatoria o traslativa o reale del contratto, sia dal momento temporale in cui l'effetto traslativo è destinato a verificarsi, nonché dagli strumenti negoziali destinati alla sua attuazione e, persino, dalla identità dei soggetti che abbiano stipulato i negozi collegati, complessi o misti, sempre che tra le diverse pattuizioni sia ravvisabile un rapporto di interdipendenza e le stesse risultino funzionalmente preordinate allo scopo finale di garanzia.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 23553 del 27 ottobre 2020)

La cessione di un bene che sia strumentale a fornire la garanzia di un debito anteriore, per l'adempimento del quale venga concessa una proroga, attraverso l'individuazione a tal fine di un nuovo termine, rappresenta un'illecita elusione del divieto del patto commissorio, atteggiandosi a mezzo per conseguire il risultato vietato dall'art. 2744 c.c. (Cassa con rinvio, CORTE D'APPELLO MILANO, 20/10/2015).(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 20420 del 28 settembre 2020)

Il divieto del patto commissorio sancito dall'art. 2744 c.c. non opera quando nell'operazione negoziale (nella specie, una vendita immobiliare con funzione di garanzia) sia inserito un patto marciano (in forza del quale, nell'eventualità di inadempimento del debitore, il creditore vende il bene, previa stima, versando al debitore l'eccedenza del prezzo rispetto al credito), trattandosi di clausola lecita, che persegue lo stesso scopo del pegno irregolare ex art. 1851 c.c. ed è ispirata alla medesima "ratio" di evitare approfittamenti del creditore in danno del debitore, purché le parti abbiano previsto, al momento della sua stipulazione, che, nel caso ed all'epoca dell'inadempimento, sia compiuta una stima della cosa, entro tempi certi e modalità definite, che assicuri una valutazione imparziale, ancorata a parametri oggettivi ed automatici oppure affidata ad una persona indipendente ed esperta, la quale a tali parametri debba fare riferimento. (Cassa con rinvio, CORTE D'APPELLO NAPOLI, 30/03/2018).(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 844 del 17 gennaio 2020)

Estendendosi il divieto di patto commissorio, ex art. 2744 c.c., a qualsiasi negozio che venga utilizzato per conseguire il risultato concreto vietato dall'ordinamento, ne consegue che anche la procura a vendere un immobile, conferita dal mutuatario al mutuante contestualmente alla stipulazione del mutuo, è idonea a integrare la violazione della norma suddetta, qualora si accerti che tra il mutuo e la procura sussista un nesso funzionale. Tale valutazione è demandata al giudice di merito che, nel compierla, non deve limitarsi ad un esame formale degli atti posti in essere dalle parti, ma deve considerarne la causa in concreto e, in caso di operazione complessa, valutarli alla luce di un loro potenziale collegamento funzionale, apprezzando ogni circostanza di fatto rilevante e il risultato stesso che l'operazione negoziale era idonea a produrre e, in concreto, ha prodotto.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 22903 del 26 settembre 2018)

La vendita con patto di riscatto o di retrovendita, pur non integrando direttamente un patto commissorio, può rappresentare un mezzo per sottrarsi all'applicazione del relativo divieto ogni qualvolta il versamento del prezzo da parte del compratore non si configuri come corrispettivo dovuto per l'acquisto della proprietà, ma come erogazione di un mutuo, rispetto al quale il trasferimento del bene risponda alla sola finalità di costituire una posizione di garanzia provvisoria, capace di evolversi in maniera diversa a seconda che il debitore adempia o meno l'obbligo di restituire le somme ricevute. (Nella specie la S.C. ha cassato con rinvio la sentenza del giudice di merito, che aveva escluso l'esistenza di un patto commissorio, in presenza della vendita di un immobile in seno alla quale l'acquirente si era accollato il mutuo gravante sul venditore, impegnandosi a retrocedere il bene venduto nel caso in cui il detto debito fosse stato estinto).(Cassazione civile, Sez. I, ordinanza n. 4514 del 26 febbraio 2018)

Il divieto di patto commissorio, sancito dall’art. 2744 c.c., si estende a qualsiasi negozio, quale ne sia il contenuto, che venga impiegato per conseguire il risultato concreto, vietato dall'ordinamento, dell'illecita coercizione del debitore a sottostare alla volontà del creditore; sicché, anche un contratto preliminare di compravendita può dissimulare un mutuo con patto commissorio, ancorché non sia previsto il passaggio immediato del possesso del bene, qualora la promessa di vendita abbia la funzione di garantire la restituzione, entro un certo termine, della somma precedentemente o coevamente mutuata dal promittente compratore, purché sia dimostrato il nesso di strumentalità tra i due negozi: in detta ipotesi, peraltro, la prova della simulazione relativa del contratto preliminare può essere data, ove diretta a far valere l’illiceità del negozio, anche per testimoni o per presunzioni, in conformità all’art. 1417 c.c..(Cassazione civile, Sez. VI-2, ordinanza n. 23617 del 9 ottobre 2017)

Il contratto di sale and lease back è nullo, per illiceità della causa in concreto, ove violi il divieto di patto commissorio, salvo che le parti, con apposita clausola (cd. patto marciano), abbiano preventivamente convenuto che al termine del rapporto - effettuata la stima del bene con tempi certi e modalità definite, tali da assicurare una valutazione imparziale ancorata a parametri oggettivi ed autonomi ad opera di un terzo - il creditore debba, per acquisire il bene, pagare l'importo eccedente l'entità del suo credito, sì da ristabilire l'equilibrio sinallagmatico tra le prestazioni e da evitare che il debitore subisca una lesione dal trasferimento del bene in garanzia. Resta peraltro ammissibile la previsione di differenti modalità di stima del bene, per come emerse nella pratica degli affari, purché dalla struttura del patto marciano in ogni caso risulti, anticipatamente, che il debitore perderà la proprietà del bene ad un giusto prezzo, determinato al momento dell'inadempimento, con restituzione della differenza rispetto al maggior valore, mentre non costituisce requisito necessario che il trasferimento della proprietà sia subordinato al suddetto pagamento, potendosi articolare la clausola marciana nel senso di ancorare il passaggio della proprietà sia al solo inadempimento, sia alla corresponsione della differenza di valore.(Cassazione civile, Sez. I, sentenza n. 1625 del 28 gennaio 2015)

Un contratto preliminare di compravendita può incorrere nel divieto del patto commissorio, sanzionato dall'art. 2744 cod. civ., ove risulti l'intento primario delle parti di costituire con il bene promesso in vendita una garanzia reale in funzione dell'adempimento delle obbligazioni contratte dal promittente venditore con altro negozio, in maniera da stabilire un collegamento strumentale fra i due negozi, mediante predisposizione di un meccanismo (quale la previsione di una condizione) diretto a far sì che l'effetto irrevocabile del trasferimento si realizzi solo a seguito dell'inadempimento del debitore, promittente alienante, rimanendo altrimenti il bene nella titolarità di quest'ultimo, atteso che in tal modo il preliminare viene impiegato non per finalità di scambio, ma in funzione di garanzia, per conseguire l'illecita coartazione del debitore rispetto alla volontà del creditore promissario acquirente, costituendo, allora, il mezzo per raggiungere il risultato vietato dalla legge.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 12462 del 21 maggio 2013)

La vendita con patto di riscatto o di retrovendita stipulata fra il debitore ed il creditore, ove determini la definitiva acquisizione della proprietà del bene in mancanza di pagamento del debito garantito, è nulla per frode alla legge, in quanto diretta ad eludere il divieto del patto commissorio. Principale elemento sintomatico della frode è costituito dalla sproporzione tra l'entità del debito e il valore dato in garanzia, in quanto il legislatore, nel formulare un giudizio di disvalore nei riguardi del patto commissorio, ha presunto, alla stregua dell'"id quod plerumque accidit", che in siffatta convenzione il creditore pretenda una garanzia eccedente il credito, sicché, ove questa sproporzione manchi - come nel pegno irregolare, nel riporto finanziario e nel cosiddetto patto marciano (ove al termine del rapporto si procede alla stima del bene e il creditore, per acquisirlo, è tenuto al pagamento dell'importo eccedente l'entità del credito) - l'illiceità della causa è esclusa.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 10986 del 9 maggio 2013)

In materia di nullità per violazione del divieto del patto commissorio, non è possibile in astratto identificare una categoria di negozi soggetti a tale nullità, occorrendo invece riconoscere che qualsiasi negozio può integrare tale violazione nell'ipotesi in cui venga impiegato per conseguire il risultato concreto, vietato dall'ordinamento giuridico, di far ottenere al creditore la proprietà del bene dell'altra parte nel caso in cui questa non adempia la propria obbligazione. (Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza di merito, che non aveva ravvisato il patto commissorio in una vendita fiduciaria di un immobile - finalizzata a far ottenere un mutuo al fiduciario per il soddisfacimento di un suo credito nei confronti del fiduciante - caratterizzata dall'effetto reale del trasferimento di proprietà al fiduciario e da un effetto obbligatorio, il ritrasferimento dell'immobile, non condizionato ad un adempimento del fiduciante).(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 4262 del 20 febbraio 2013)

La procura a vendere un immobile, conferita dal mutuatario al mutuante contestualmente alla stipulazione del mutuo, può integrare la violazione del divieto del patto commissorio, qualora si accerti che tra il mutuo e la procura sussista un nesso funzionale. Tale accertamento è demandato al giudice di merito, il quale tuttavia, nel compierlo, non deve limitarsi ad un esame formale degli atti posti in essere dalle parti, ma deve considerarne la causa in concreto, e, in caso di operazione complessa, valutare gli atti medesimi alla luce di un loro potenziale collegamento funzionale, apprezzando ogni circostanza di fatto rilevante ed il risultato stesso che l'operazione negoziale era idonea a produrre e, in concreto, ha prodotto. (In applicazione di tale principio, la S.C. ha ritenuto carente la motivazione con la quale il giudice di merito aveva escluso la sussistenza del patto commissorio, senza considerare, tra l'altro, che la procura era stata sottoscritta lo stesso giorno del mutuo, ma aveva avuto esecuzione due anni più tardi).(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 5740 del 10 marzo 2011)

In tema di patto commissorio, l'automatismo del vietato trasferimento di proprietà del bene costituisce un connotato della figura tipica di cui alla previsione dell'art. 2744 c.c., mentre nelle ipotesi in cui non vi sia stata la concessione di pegno o ipoteca e l'illegittima finalità venga realizzata indirettamente in virtù di strumenti negoziali preordinati a tale particolare scopo, il requisito dell'anzidetto automatismo non può ritenersi esigibile, giacché la sanzione della nullità deriva dall'applicazione dell'art. 1344 c.c., per snaturamento della causa tipica del negozio, piegata all'elusione della norma imperativa di cui al citato art. 2744 c.c. In siffatti casi la coartazione del debitore, preventivamente assoggettatosi alla discrezione del creditore, è "in re ipsa", non disponendo il medesimo (come nella specie in cui era stata conferita procura irrevocabile a vendere il bene senza necessità di ulteriori "consensi, approvazioni o ratifiche") di alcuna possibilità di evitare la perdita del bene costituito in sostanziale garanzia.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 5426 del 5 marzo 2010)

Il contratto di sale and lease back in forza del quale un'impresa vende un bene strumentale ad una società finanziaria, la quale ne paga il prezzo e contestualmente lo concede in locazione finanziaria alla stessa impresa venditrice, verso il pagamento di un canone e con possibilità di riacquisto del bene al termine del contratto per un prezzo normalmente molto inferiore al suo valore configura un contratto d'impresa socialmente tipico che, come tale, è, in linea di massima, astrattamente valido, ferma la necessità di verificare, caso per caso, la presenza di elementi sintomatici atti ad evidenziare che la vendita è stata posta in essere in funzione di garanzia ed è volta, pertanto, ad aggirare il divieto del patto commissorio. A tal fine, l'operazione contrattuale può definirsi fraudolenta nel caso in cui si accerti, con una indagine che è tipicamente di fatto, sindacabile in sede di legittimità soltanto sotto il profilo della correttezza della motivazione, la compresenza delle seguenti circostanze: l'esistenza di una situazione di credito e debito tra la società finanziaria e l'impresa venditrice utilizzatrice, le difficoltà economiche di quest'ultima, la sproporzione tra il valore del bene trasferito ed il corrispettivo versato dall'acquirente.(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 5438 del 14 marzo 2006)

Il contratto di sale and lease back si configura secondo uno schema negoziale, socialmente tipico (in quanto frequentemente applicato, sia in Italia che all'estero, nella pratica degli affari ), caratterizzato da una specificità tanto di struttura quanto di funzione (e, quindi, da originalità e autonomia rispetto ai «tipi » negoziali codificati ), e concretamente attuato attraverso il collegamento tra un contratto di vendita di un proprio bene di natura strumentale da parte di un'impresa (o di un lavoratore autonomo ) ad una società di finanziamento che, a sua volta, lo concede contestualmente in leasing all'alienante il quale corrisponde, dal suo canto, un canone di utilizzazione con facoltà, alla scadenza del contratto, di riacquistarne la proprietà esercitando un diritto di opzione per un predeterminato prezzo. Manca, pertanto, nella fattispecie negoziale de qua quella trilateralità propria del leasing, potendo essere due (e soltanto due ) i soggetti dell'operazione finanziaria (e, conseguentemente, le parti del contratto ), in quanto l'imprenditore assume la duplice veste del fornitore-venditore e dell'utilizzatore, secondo un procedimento non diverso da quello dell'antico costituto possessorio. Ne consegue che il negozio di sale and lease back viola la ratio del divieto del patto commissorio, al pari di qualunque altra fattispecie di collegamento negoziale, sol che (e tutte le volte che ) il debitore, allo scopo di garantire al creditore l'adempimento dell'obbligazione, trasferisca a garanzia del creditore stesso un proprio bene riservandosi la possibilità di riacquistarne il diritto dominicale all'esito dell'adempimento dell'obbligazione, senza, peraltro, prevedere alcuna facoltà, in caso di inadempimento, di recuperare l'eventuale eccedenza di valore del bene rispetto all'ammontare del credito, con un adattamento funzionale dello scopo di garanzia del tutto incompatibile con la struttura e la ratio del contratto di compravendita, mentre l'esistenza di una concreta causa negoziale di scambio (che può riguardare, o meno, tanto il sale and lease back quanto lo stesso leasing finanziario ) esclude in radice la configurabilità del patto vietato (Omissis ).(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 1273 del 21 gennaio 2005)

Il contratto di sale and lease back si configura come una operazione negoziale complessa consistente nell'alienazione, da parte di un imprenditore, di un bene strumentale di norma funzionale ad un determinato assetto produttivo e non agevolmente ricollocabile sul mercato allo scopo di acquisire una liquidità immediata e di osservare al tempo stesso l'uso del bene, con la facoltà di riacquistarne la proprietà al termine del rapporto. All'interno di tale operazione la vendita ha scopo di leasing e non di garanzia e non si pone in violazione del divieto del patto commissorio, a meno che lo scopo di garanzia non assurga a causa del contratto, qualora risulti da dati sintomatici e obiettivi che la vendita, nel quadro del rapporto volto a fornire liquidità all'impresa alienante, sia stata utilizzata per rafforzare la posizione del creditore - finanziatore, che tenti di acquisirne la differenza di valore, abusando della debolezza del debitore.(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 13580 del 21 luglio 2004)

La costituzione di un pegno irregolare rende inoperante il divieto di patto commissorio di cui all'art. 2744 c.c., atteso che, a mente del disposto del precedente art. 1851, ed in coerenza con l'intento del legislatore di evitare indebite locupletazioni, deve ritenersi consentito al creditore, nell'ipotesi di inadempimento della controparte, di fare definitivamente propria la (sola) somma corrispondente al credito garantito e, quindi, di compensarlo con il suo debito di restituzione deltantundemnel legittimo esercizio del proprio diritto di prelazione e senza richiesta di assegnazione al giudice dell'esecuzione.(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 10000 del 24 maggio 2004)

Atteso che il divieto del patto commissorio, posto dall'art. 2744 c.c., va interpretato non secondo un criterio formalistico e strettamente letterale, ma secondo un criterio ermeneutico e funzionale, finalizzato ad una più efficace tutela del debitore e ad assicurare lapar condicio creditorumin tal modo contrastando l'attuazione di strumenti di garanzia diversi da quelli legali, il patto commissorio — con la conseguente sanzione di nullità — è ravvisabile anche rispetto a più negozi tra loro collegati, qualora scaturisca un assetto di interessi complessivo tale da far ritenere che il meccanismo negoziale attraverso il quale deve compiersi il trasferimento di un bene del creditore sia effettivamente collegato, piuttosto che alla funzione di scambio, ad uno scopo di garanzia, a prescindere dalla natura meramente obbligatoria, o traslativa, o reale del contratto, ovvero dal momento temporale in cui l'effetto traslativo sia destinato a verificarsi, nonché dagli strumenti negoziali destinati alla sua attuazione e, persino, dalla identità dei soggetti che abbiano stipulato i negozi collegati, complessi o misti, sempre che tra le diverse pattuizioni sia ravvisabile un rapporto di interdipendenza e le stesse risultino funzionalmente preordinate allo scopo finale di garanzia. (Nella specie, la S.C. ha cassato con rinvio la sentenza di merito che aveva escluso in linea di principio la possibilità di ravvisare un collegamento negoziale tra il "preliminare" ed il "definitivo" stipulati fra oggetti diversi, senza analizzare in concreto se tali negozi potessero avere una comune funzione strumentale e teleologica di garanzia).(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 9466 del 19 maggio 2004)

Il divieto di patto commissorio, sancito dall'art. 2744 c.c., si estende a qualsiasi negozio che venga impiegato per conseguire il risultato concreto vietato dall'ordinamento dell'illecita coercizione del debitore a sottostare alla volontà del creditore, accettando preventivamente il trasferimento di proprietà di un suo bene come conseguenza della mancata estinzione del debito, e può pertanto configurarsi un patto commissorio anche ogni qual volta il debitore sia comunque costretto al trasferimento di un suo bene al creditore a tacitazione dell'obbligazione (nel caso di specie, la S.C. ha escluso la configurabilità di un patto commissorio nel caso in cui l'acquirente, assuntore di un concordato fallimentare, aveva acquistato la proprietà dei beni di un fallito a seguito del decreto di trasferimento del giudice delegato, e successivamente si era accordato con il fallito per retrocedergli la proprietà di una villa dietro versamento di una somma a conguaglio del valore effettivo del bene, non essendo configurabile nel caso di specie alcun trasferimento di proprietà a scopo di garanzia e nessuna coazione sulla volontà del debitore ).(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 8411 del 27 maggio 2003)

Gli artt. 1963 e 2744 c.c., che sanciscono il divieto del patto commissorio, postulano che il trasferimento — ovvero il procedimento indiretto della promessa di trasferimento al creditore, cui l'indicato divieto è estensibile per identità di ratio — della proprietà della cosa che ha formato oggetto di ipoteca, di pegno o di anticresi, sia condizionato sospensivamente al verificarsi dell'evento futuro ed incerto del mancato pagamento del debito, sicché, qualora il trasferimento o la promessa di trasferimento vengano, invece, pattuiti puramente e semplicemente allo scopo non già di garantire l'adempimento di un'altra obbligazione con riguardo all'eventualità, non ancora verificatasi, che essa rimanga inadempiuta, ma di soddisfare un precedente credito rimasto insoluto e di liberare, quindi, il debitore dalle conseguenze connesse alla sua pregressa inadempienza, non sono configurabili le condizioni richieste dalle citate norme per l'operatività del divieto da esse previsto.(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 7585 del 5 giugno 2001)

In tema di patto commissorio, la sanzione della nullità prevista dalla norma di cui all'art. 2744 c.c. riguarda il solo patto commissorio stipulato a latere dell'obbligazione restitutoria (con conseguente inefficacia del trasferimento del bene oggetto della stipulazione,exart. 2744 cit.), e non anche detta obbligazione restitutoria, che resta del tutto valida indipendentemente dalle sorti del patto accessorio vietato.(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 6864 del 25 maggio 2000)

Il divieto di patto commissorio, sancito dall'art. 2744 c.c., s'estende a qualsiasi negozio, quale ne sia il contenuto, che venga impiegato per conseguire il risultato concreto, vietato dall'ordinamento, dell'illecita coercizione del debitore a sottostare alla volontà del creditore. Anche, quindi, un contratto preliminare di compravendita può dissimulare un mutuo con patto commissorio, ancorché non sia previsto il passaggio immediato del possesso del bene promesso in vendita, qualora la promessa di vendita garantisca la restituzione, entro un certo termine, della somma precedentemente o coevamente mutuata dal promittente compratore, sempre che risulti provato il nesso di strumentalità tra i due negozi.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 11924 del 23 ottobre 1999)

Il divieto di patto commissorio si estende a qualsiasi negozio, che venga impiegato per conseguire il risultato concreto, vietato dall'ordinamento dell'illecita coercizione del debitore a sottostare alla volontà del creditore, accettando preventivamente il trasferimento di proprietà di un suo bene come conseguenza della mancata estinzione del debito; poiché il collegamento tra negozi è configurabile anche quando siano stipulati tra soggetti diversi purché legati da un nesso teleologico e dal comune intento delle parti di proseguire oltre all'effetto tipico di ognuno di essi anche un ulteriore risultato concreto derivante dal collegamento, di modo che i negozi si pongono in rapporto di reciproca dipendenza e le vicende dell'uno si ripercuotono sull'altro, è nullo il patto di vendita con patto di riscatto stipulato tra il mutuatario e un soggetto diverso dal mutuante allo scopo di costituire una garanzia dell'adempimento del primo nei confronti del creditore, in quanto, pur non integrando direttamente un patto commissorio vietato dall'art. 2744 c.c., costituisce un mezzo per eludere tale norma imperativa.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 7740 del 20 luglio 1999)

Il patto commissorio, vietato dall'art. 2744 c.c., è configurabile solo quando il debitore sia costretto al trasferimento di un bene, a tacitazione dell'obbligazione, non anche, pertanto, ove tale trasferimento sia frutto di una scelta, come nel caso in cui venga liberamente concordato quale datio in solutum (art. 1197 c.c.), ovvero esprima esercizio di una facoltà che si sia riservata all'atto della costituzione dell'obbligazione medesima (art. 1286).(Cassazione civile, Sez. I, sentenza n. 893 del 3 febbraio 1999)

Il divieto del patto commissorio si estende a qualunque negozio attraverso il quale le parti intendono realizzare il fine vietato dal legislatore, e quindi opera anche nell'ipotesi di trasferimento del bene al creditore da parte del ,terzo e non del debitore.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 8624 del 29 agosto 1998)

Il criterio distintivo tra vendita fiduciaria a scopo di garanzia e vendita dissimulante un mutuo con patto commissorio deve individuarsi nel fatto che nella prima la proprietà si trasferisce, effettivamente ed immediatamente, al compratore il quale può assumere l'impegno, derivante da accordo interno con efficacia meramente obbligatoria, di ritrasferire il bene al venditore se questi estinguerà il debito garantito entro il termine previsto, mentre nella seconda le parti, pur dichiarando formalmente di volere comprare e vendere, concordano in concreto che il creditore-compratore diventerà proprietario soltanto se il debitore-venditore non estinguerà il debito nel termine stabilito, così ponendo in essere una vendita sotto condizione sospensiva.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 4816 del 13 maggio 1998)

Il contratto di sale and lease back si configura come un'operazione negoziale complessa, frequentemente applicata nella pratica degli affari poiché risponde all'esigenza degli operatori economici di ottenere, con immediatezza, liquidità, mediante l'alienazione di un bene strumentale – di norma funzionale ad un determinato assetto produttivo e pertanto non agevolmente collocabile sul mercato – conservandone l'uso con la facoltà di riacquistarne la proprietà al termine del rapporto. Tale operazione è caratterizzata da uno schema negoziale tipico nel cui ambito il trasferimento in proprietà del bene all'impresa di leasing rappresenta il necessario presupposto per la concessione del bene in «locazione finanziaria», e non è quindi preordinato «per sua natura» e nel suo fisiologico operare ad uno scopo di garanzia, né – tanto meno – alla fraudolenta elusione del divieto posto dall'art. 2744 c.c. Pertanto, pur dovendosi ammettere che anche il lease and sale back, come qualsiasi altro contratto, può essere impiegato per scopi illeciti e fraudolenti (e, in particolare, a fini di violazione o di elusione del divieto del patto commissorio), deve tuttavia sottolinearsi che tale ultima ipotesi si realizza solo se, per le circostanze del caso concreto (difficoltà economiche dell'impresa venditrice, legittimanti il sospetto di un approfittamento della sua condizione di debolezza; sproporzione tra il valore del bene trasferito ed il corrispettivo versato dall'acquirente che confermi la validità di tale sospetto), l'operazione si atteggi in modo da perseguire un risultato confliggente con il divieto sancito dall'art. 2744 c.c.(Cassazione civile, Sez. I, sentenza n. 4095 del 22 aprile 1998)

Il divieto del patto commissorio di cui all'art. 2744 c.c., si applica anche alle alienazioni in garanzia risolutivamente condizionate.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 1396 del 11 febbraio 1998)

Il divieto di patto commissorio sancito dall'art. 2744 c.c. si estende a qualsiasi negozio, ancorché lecito e quale ne sia il contenuto, che venga impiegato per conseguire il risultato concreto, vietato dall'ordinamento, dell'illecita coercizione del debitore a sottostare alla volontà del creditore, accettando preventivamente il trasferimento di proprietà di un suo bene come conseguenza della mancata estinzione del debito; ove, pertanto, venga a mancare la funzione di scambio a parità di condizioni, tipica di ogni contratto di compravendita, costituente elemento indispensabile per la liceità del negozio, si ricade nella causa illecita, quindi sotto la sanzione della nullità, in quanto il negozio concluso costituisce il mezzo che permette di raggiungere il risultato vietato dalla legge. (Nella specie la S.C. ha confermato la sentenza di merito che aveva ritenuto nulla, perché integrante patto commissorio, una clausola, pattuita contestualmente al rinnovo di un debito scaduto, in virtù della quale, alla scadenza del termine fissato per la restituzione della somma mutuata, il creditore avrebbe potuto optare per l'acquisto di un immobile del debitore per una cifra prefissata, e in ogni caso inferiore al prezzo di mercato).(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 1233 del 10 febbraio 1997)

Il patto commissorio, vietato dall'art. 2744 c.c., è configurabile, con la conseguente sanzione di nullità, solo nella fase di costituzione o di attuazione del mutuo, con riferimento a patti coevi o successivi al contratto e non in relazione ad accordi intervenuti dopo la scadenza dell'obbligazione del mutuatario di restituire al mutuante le somme ricevute in prestito, fase questa in cui il debitore è libero di disporre dei propri beni ed eventualmente di cederli ai creditori a soddisfacimento delle loro ragioni, salvo il ricorso alle ordinarie azioni di annullamento del contratto per rimuovere gli effetti di eventuali pressioni di cui egli possa essere stato vittima anche ad obbligazione scaduta.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 4064 del 7 aprile 1995)

Posto che il patto commissorio va definito come l'accordo con cui il debitore destina in proprietà definitiva al proprio creditore, a soddisfo parziale o totale del proprio debito, un bene in garanzia per l'ipotesi di propria inadempienza, senza alcuna previsione di stima del suo valore in base ai valori correnti in quel momento, sia con riferimento ad un debito che viene assunto contemporaneamente alla stipula dell'accordo, sia in relazione ad un debito precedentemente sorto, che venga prorogato, è nulla, poiché se anche non integra direttamente la previsione di cui all'art. 2744 c.c., costituisce comunque un mezzo per conseguire il risultato vietato da tale norma, la vendita ad effetti traslativi immediati, che conclusa a garanzia di un debito preesistente del venditore e per un prezzo ad esso corrispondente, sia sottoposta alla condizioni risarcitoria dalla successiva alienazione dello stesso bene ad un terzo per un maggiore prezzo con il conseguente pagamento del debito ed il trattenimento dell'eventuale supero da parte dell'originario alienante.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 7882 del 27 settembre 1994)

Il divieto del patto commissorio, di cui agli artt. 1963 e 2744 c.c., mira a salvaguardare da un lato l'interesse del debitore, sottraendolo alla coazione morale del proprio creditore, dall'altro l'interesse degli altri creditori, i quali verrebbero pregiudicati dalla sottrazione di un bene alla garanzia patrimoniale genericaexart. 2740 c.c., al di fuori delle cause legittime di prelazione di cui all'art. 2741, e, pertanto, è estensibile ai negozi con cui le parti, al di fuori dell'anticresi o della dazione di pegno o di ipoteca, abbiano attribuito al trasferimento della proprietà di un bene una funzione di garanzia del soddisfacimento di una preesistente obbligazione, solo se si tratti di obbligazione dello stesso alienante, non di un terzo.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 1787 del 12 febbraio 1993)

Il patto commissorio, vietato dall'art. 2744 c.c., è configurabile solo quando il debitore sia costretto al trasferimento di un bene, a tacitazione dell'obbligazione, non anche, pertanto, ove tale trasferimento sia frutto di una scelta, come nel caso in cui venga liberamente concordato quale dazioin solutum(art. 1197 c.c.), ovvero esprima esercizio di una facoltà che si sia riservata all'atto della costituzione dell'obbligazione medesima (art. 1286 c.c.).(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 4283 del 17 maggio 1990)

La vendita con patto di riscatto o di retrovendita, stipulata fra il debitore ed il creditore, la quale risponda all'intento delle parti di costituire una garanzia, con l'attribuzione irrevocabile del bene al creditore solo in caso di inadempienza del debitore è nulla anche quando implichi un trasferimento effettivo della proprietà (con condizione risolutiva), atteso che, pur non integrando direttamente il patto commissorio, previsto e vietato dall'art. 2744 c.c., configura mezzo per eludere tale norma imperativa, e, quindi, esprime una causa illecita, che rende applicabile la sanzione dell'art. 1344 c.c.(Cassazione civile,Sez. Unite, sentenza n. 1611 del 3 aprile 1989)

Il divieto del patto commissorioexart. 2744 c.c. opera, nel caso di coesistenza di una vendita con un mutuo, solo se risulti che i due negozi siano stati concepiti in una reciproca interdipendenza, tale da rendere manifesto l'intento delle parti di costituire attraverso la vendita una garanzia reale per il mutuante nel senso che la mancata restituzione entro un dato termine della somma mutuata determini il trapasso definito ed irrevocabile del bene al creditore, non avendo rilevanza che la definitiva attribuzione della proprietà al mutuante si realizzi, sempre in base alla mancata restituzione della somma nel termine fissato, con il consolidamento irreversibile degli effetti traslativi già soltanto in via provvisoria anticipati o con l'irrevocabile prodursi di tali effetti.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 3462 del 18 maggio 1988)

La vendita fiduciaria a scopo di garanzia si distingue dalla vendita con patto di riscatto dissimulante un mutuo con patto commissorio perché nel negozio fiduciario la proprietà si trasferisce al compratore che, però, assume l'obbligo, derivante dal patto interno ad efficacia meramente obbligatoria, di ritrasferire il bene al venditore se questi estinguerà il debito garantito, mentre nel negozio simulato, pur essendo apparentemente convenuto il trasferimento immediato della proprietà (sottoposto a condizione risolutiva a favore del venditore che voglia riprendere la cosa mediante la tempestiva restituzione del prezzo), le parti concordano in concreto, ponendo in essere un patto commissorio, che il compratore-creditore diverrà proprietario dell'immobile solo se il debitore non adempierà il suo debito nel termine stabilito. Data la nullità di tale patto, la prova di siffatta simulazione può essere data con testimoni e presunzioni ancheinter partes.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 3843 del 6 giugno 1983)