Articolo 2764 Codice Civile
(R.D. 16 marzo 1942, n. 262)
Crediti del locatore di immobili
Dispositivo
Il credito delle pigioni e dei fitti [1615] ss.] degli immobili ha privilegio sui frutti [820], [2778] n. 16] dell'anno e su quelli raccolti anteriormente, nonché sopra tutto ciò che serve a fornire l'immobile o a coltivare il fondo locato.
Il privilegio sussiste per il credito dell'anno in corso, dell'antecedente e dei successivi, se la locazione ha data certa, e, in caso diverso, per quello dell'anno in corso e del susseguente.
Lo stesso privilegio ha il credito dipendente da mancate riparazioni le quali siano a carico del conduttore, il credito per i danni arrecati all'immobile locato, per la mancata restituzione delle scorte e ogni altro credito dipendente da inadepimento del contratto.
Il privilegio sui frutti sussiste finché si trovano nel fondo o nelle sue dipendenze. Esso si può far valere anche nei confronti del subconduttore.
Il privilegio sulle cose che servono a fornire l'immobile locato o alla coltivazione del fondo sussiste pure se le cose appartengono al subconduttore, nei limiti in cui il locatore ha azione contro il medesimo.
Il privilegio sulle cose che servono a fornire l'immobile locato ha luogo altresì nei confronti dei terzi, finché le cose si trovano nell'immobile, salvo che si provi che il locatore conoscesse il diritto del terzo al tempo in cui sono state introdotte [2728] ss.; [671] c.p.c. ss.].
Qualora le cose che servono a fornire la casa o il fondo locato ovvero a coltivare il medesimo vengano asportate dall'immobile senza il consenso del locatore, questi conserva su di esse il privilegio, purché ne domandi il sequestro, nei modi stabiliti dal codice di procedura civile per il sequestro conservativo, entro il termine di trenta giorni dall'asportazione, se si tratta di mobili che servono a fornire o a coltivare il fondo rustico, e di quindici giorni, se si tratta di mobili che servono a fornire la casa. Restano salvi in ogni caso i diritti acquistati dopo l'asportazione dai terzi che ignoravano l'esistenza del privilegio (1).
Note
(1) La norma ha carattere eccezionale e pertanto non può essere estesa a casi affini non contemplati: il privilegio tutela esplicitamente i crediti in capo al locatore di immobili urbani nei confronti del conduttore (le pigioni) e quelli del locatore di fondi rustici nei confronti dell'affittuario (i fitti). Inoltre, sono tutelati tutti i beni in qualche modo legati al bene immobile e quelli utili alla coltivazione del fondo, anche se appartengono al subconduttore o vengano asportate dall'immobile, purché, tuttavia, il locatore ne domandi il sequestro conservativo secondo le apposite scadenze. Ècomune opinione in giurisprudenza cheanche i terzi in buona fede mantengano comunque i propri diritti acquisiti sui beni che formano oggetto di privilegio.
Massime giurisprudenziali (2)
1Cass. civ. n. 10387/2012
In tema di ammissione al passivo fallimentare di crediti assistiti da privilegio, ai sensi dell'art. 2764 c.c., nella specie esercitato dal locatore nei confronti di beni vincolati all'uso del bene locato, la mancata indicazione di tali beni da parte del creditore è priva di rilievo, atteso che l'eventuale mancanza dei beni oggetto di privilegio speciale rileva unicamente nella fase attuativa, come impedimento di fatto all'esercizio del privilegio stesso, sicché la verifica della loro esistenza non è questione da risolvere in fase di accertamento del passivo, ma, attenendo all'ambito dell'accertamento dei limiti di esercitabilità della prelazione, è demandata alla fase del riparto.(Cassazione civile, Sez. I, sentenza n. 10387 del 21 giugno 2012)
2Cass. civ. n. 2257/1974
L'esistenza del privilegio speciale, previsto dall'art. 2764 c.c. a favore del locatore sulle cose che servono a fornire l'immobile, è collegata ad un rapporto di funzionalità e di inerenza economica fra tali cose e l'immobile locato e, cioè, ad un vincolo di destinazione obiettiva delle cose stesse alle finalità economico-sociali (ed anche di comodo) dell'uso per il quale l'immobile è stato preso in locazione. Pertanto, nel caso di immobile destinato ad uso di commercio, il suddetto privilegio si estende anche alle merci destinate alla vendita, che costituiscono parte del complesso aziendale e che si trovano nello stesso immobile nel momento in cui il privilegio è fatto valere. Il locatore perde il privilegio speciale attribuitogli dall'art. 2764 primo comma c.c. sulle cose che servono a fornire l'immobile locato soltanto quando consenta l'asportazione di esse, rinunziando in modo espresso o tacito alla causa di prelazione. Tale situazione non si verifica e, pertanto, il privilegio persiste, nel caso in cui le cose, destinate all'uso ed al godimento dell'immobile, siano per essere asportate per effetto della procedura di sfratto promossa dal locatore, il quale, pertanto, può fare legittimamente ricorso, a tutela del privilegio, al sequestro conservativo previsto dall'ultimo comma della citata disposizione.(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 2257 del 26 luglio 1974)