Articolo 2864 Codice Civile
(R.D. 16 marzo 1942, n. 262)
Danni causati dal terzo e miglioramenti
Dispositivo
Il terzo è tenuto a risarcire i danni che da sua colpa grave sono derivati all'immobile in pregiudizio dei creditori iscritti [2043], [2813], [2827] (1).
Egli non può ritenere l'immobile per causa di miglioramenti; ma ha il diritto di far separare dal prezzo di vendita la parte corrispondente ai miglioramenti eseguiti dopo la trascrizione del suo titolo, fino a concorrenza del valore dei medesimi al tempo della vendita (2).
Se il prezzo non copre il valore dell'immobile nello stato in cui era prima dei miglioramenti e insieme quello dei miglioramenti, esso deve dividersi in due parti proporzionali ai detti valori.
Note
(1) Si intende tutelare sia la disponibilità del bene ipotecato da parte del terzo acquirente, sia le ragioni dei creditori garantiti che abbiano iscritto in un momento precedente a quello del suddetto acquisto sul medesimo immobile. Nel caso di danno derivato al bene in questione, la dimostrazione dello stesso spetterà al creditore procedente e l'eventuale responsabilità avrà necessariamente natura extracontrattualeexart.2043, apparendo limitata in relazione al periodo che precede la data del pignoramento.
(2) Il legislatore attraverso questa disposizione stabilisce espressamente una deroga all'art. 2811, che enuncia il generale principio dell'estensione dell'ipoteca a tutti gli accessori della cosa garantita, disponendo la separazione del valore dei miglioramenti dal prezzo complessivo dell'alienazione, purché siano stati posti in essere dopo la trascrizione del titolo di acquisto da parte del terzo.
Massime giurisprudenziali (2)
1Cass. civ. n. 6542/2016
Il diritto di separazione in favore del terzo, previsto dall'art. 2864, comma 2, c.c., prescinde dalla situazione soggettiva di buona o mala fede, poiché rileva esclusivamente l'obiettiva sussistenza dell'incremento di valore della cosa ipotecata rispetto all'epoca di concessione della garanzia, potendo il terzo, inoltre, cumulare, quand'anche sia rimasto del tutto inerte, il valore degli incrementi apportati dai suoi danti causa (o dal terzo estraneo), purchè si tratti di soggetti diversi dal debitore concedente l'ipoteca(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 6542 del 5 aprile 2016)
2Cass. civ. n. 7707/2000
L'articolo 2864 c.c. che prevede il diritto del terzo (nella specie acquirente del bene ipotecato) di far separare dal prezzo di vendita la parte corrispondente ai miglioramenti eseguiti dopo la trascrizione del suo titolo, fino a concorrenza del valore dei medesimi al tempo della vendita, trova applicazione anche nell'ipotesi in cui il terzo abbia costruito un immobile sul terreno ipotecato, dovendosi comprendere nel termine «miglioramento» tutte le attività che abbiano prodotto un incremento di valore dell'immobile. La ratio della norma risiede infatti nell'intento di evitare un ingiustificato arricchimento del creditore ipotecario che si avvantaggerebbe dell'attività posta in essere dal terzo, con un danno ulteriore per quest'ultimo rispetto alla perdita del bene ipotecato.(Cassazione civile, Sez. I, sentenza n. 7707 del 7 giugno 2000)