Articolo 872 Codice Civile

Il proprietario che lamenta la violazione delle distanze legali a causa della realizzazione di un'opera edilizia su un fondo limitrofo deve provare sia l'avvenuta costruzione, sia la dedotta violazione della normativa applicabile.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 10334 del 18 aprile 2025)

In caso di violazione delle norme sulle distanze legali tra costruzioni, sull'altezza massima e sulla volumetria massima consentite, il danno per il proprietario confinante non deve considerarsi in re ipsa. La presunzione di danno basata sulla violazione delle norme non esonera l'attore dall'onere di allegazione di specifici pregiudizi subiti, anche mediante nozioni di fatto della comune esperienza. Il danno risarcibile riguarda la specifica perdita di possibilità di godimento del diritto di proprietà come conseguenza immediata e diretta della violazione e non la cosa in sé.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 10328 del 18 aprile 2025)

Il diritto del vicino alla riduzione in pristino in caso di violazione delle distanze legali tra fabbricati o dal confine consegue ipso iure, senza necessità di specifica domanda, in considerazione della finalità di natura pubblicistica perseguita dal legislatore, indipendentemente da circostanze particolari quali la presenza di vincolo sismico ed archeologico.(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 9038 del 5 aprile 2025)

In materia di leasing immobiliare, l'utilizzatore può avanzare pretese risarcitorie nei confronti di terzi solo nella sua qualità di detentore qualificato del bene oggetto del contratto di leasing. Tuttavia, tali pretese risarcitorie sono inammissibili se l'evento lesivo si è verificato anteriormente all'acquisizione della detenzione qualificata dell'immobile da parte dell'utilizzatore.(Cassazione civile, Sez. III, ordinanza n. 2523 del 3 febbraio 2025)

Quando viene accertato che una costruzione è stata realizzata in violazione delle distanze prescritte dalle norme locali o dall'art. 873 c.c., il proprietario confinante ha il diritto al risarcimento del danno ai sensi dell'art. 872 c.c., senza la necessità di formulare espressa domanda ai sensi di tale articolo, purché la richiesta risarcitoria tenga conto delle modalità di quantificazione previste dagli artt. 2056 e 1226 c.c.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 21669 del 1 agosto 2024)

In caso di violazione di distanze legali, l'esistenza del danno può essere provata attraverso le presunzioni, tenendo conto di fattori, utili anche alla valutazione equitativa, e da cui si desuma una riduzione di fruibilità della proprietà, del suo valore e di altri elementi che vanno allegati e provati dall'attore.(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 17758 del 27 giugno 2024)

Per principio consolidato, nei casi di inosservanza delle distanze il danno sia in re ipsa: ne consegue, dunque, come non incomba sul danneggiato l'onere di provare la sussistenza e l'entità concreta del pregiudizio patrimoniale subito al diritto di proprietà, dovendosi, di norma, presumere, sia pure iuris tantum, tale pregiudizio, benché sia possibile per il preteso danneggiante dimostrare che, per la peculiarità dei luoghi o dei modi della lesione, il danno debba, invece, essere escluso.(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 11326 del 29 aprile 2024)

La distinzione tra norme integrative del codice civile, la cui violazione attribuisce al danneggiato il diritto alla demolizione, e norme non integrative la cui violazione non attribuisce un tale diritto, riguarda soltanto la disciplina dettata per regolare la distanza fra le costruzioni e non anche l'esercizio del diritto di veduta che ha natura giuridica e contenuto precettivo diverso. Pertanto ove quest'ultimo diritto venga violato, trattandosi di diritto reale assoluto, l'unico modo possibile di ripristinare la situazione legale è quello della rimessione nel pristino stato.(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 8283 del 27 marzo 2024)

In tema di distanze delle costruzioni dal confine, le norme di un regolamento edilizio e dell'annesso programma di fabbricazione sono efficaci e possono applicarsi nei rapporti tra privati solo dopo che siano state adottate dal consiglio comunale, approvate della giunta regionale e portate a conoscenza dei destinatari mediante pubblicazione da eseguirsi con affissione all'albo pretorio, essendo tale pubblicazione condizione necessaria per l'efficacia e l'obbligatorietà dello strumento urbanistico, senza possibilità di efficacia retroattiva dalla data di approvazione da parte dell'organo regionale, rimanendo, nel frattempo, applicabile la disciplina in materia di distanze dettata dal codice civile.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 3939 del 13 febbraio 2024)

In materia di distanze, tanto il comma 2-ter dell'abrogato art. 34 D.P.R. n. 380 del 2001, quanto l'art. 34-bis, comma 1, dello stesso provvedimento, riguardante le "tolleranze costruttive" sono disposizioni che attengono al profilo della conformità dell'opera alla normativa edilizia vigente, ai fini dell'eventuale applicazione delle sanzioni previste dalla legge, e sono pertanto destinate a trovare applicazione esclusivamente nei rapporti fra il privato costruttore e la pubblica amministrazione, non anche in quelli fra soggetti privati.(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 30216 del 31 ottobre 2023)

E' ammissibile l'acquisto per usucapione di una servitù avente ad oggetto il mantenimento di una costruzione a distanza inferiore a quella fissata dal codice civile o dai regolamenti e dagli strumenti urbanistici anche nel caso in cui la costruzione sia abusiva, atteso che il difetto della concessione edilizia esaurisce la sua rilevanza nell'ambito del rapporto pubblicistico, senza incidere sui requisiti del possesso "ad usucapionem".(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 25843 del 5 settembre 2023)

In tema di rapporti di vicinato, la tutela della riduzione in pristino nel caso di violazione delle norme sulle distanze tra costruzioni contenute in leggi speciali e in regolamenti edilizi locali è accordata solo quando le disposizioni violate abbiano carattere integrativo delle norme del codice civile e si riferiscano a edifici non confinanti con vie o piazze pubbliche, con la conseguenza che, in relazione a questi ultimi, la riduzione in pristino è esclusa nel caso in cui la distanza tra essi è inferiore a quella stabilita nei regolamenti edilizi locali.(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 18676 del 3 luglio 2023)

La trasformazione di una pompeiana in tettoia, che comporti un aumento della sagoma d'ingombro in un edificio, costituisce una nuova costruzione, soggetta al rispetto della disciplina sulle distanze legali. Ne consegue l'irrilevanza del carattere accessorio della costruzione, risultante dalle norme tecniche di attuazione del p.r.g. di un ente locale, atteso che le norme locali non possono modificare la nozione di costruzione risultante dalle disposizioni codicistiche.(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 16975 del 14 giugno 2023)

Il professionista autore di un progetto edilizio per l'edificazione di una costruzione che si riveli in violazione delle distanze legali è responsabile dei danni conseguentemente patiti dai committenti, essendo questi ultimi eziologicamente correlati al suo inadempimento. (Nella specie, la S.C. ha cassato con rinvio la sentenza di merito che aveva escluso, ai sensi dell'art. 2236 c.c., la responsabilità di un architetto per l'avvenuta progettazione di un edificio in violazione dell'art. 9 del d.m. n. 1444 del 1968, sul presupposto che rientrasse nel sapere specialistico del professionista avvedersi del contrasto della normativa urbanistica locale - cui si era uniformato - con quella sovraordinata nazionale).(Cassazione civile, Sez. III, ordinanza n. 14527 del 25 maggio 2023)

Le norme dei regolamenti comunali edilizi e i piani regolatori sono, per effetto del richiamo contenuto negli artt. 872 e 873 c.c., integrative delle norme del codice civile in materia di distanze tra costruzioni, sicché il giudice deve applicare le richiamate norme locali indipendentemente da ogni attività assertiva o probatoria delle parti, acquisendone conoscenza anche attraverso la sua scienza personale, la collaborazione delle parti o la richiesta di informazioni ai comuni. Pertanto ai fini dell'osservanza delle norme sulle distanze legali stabilite dall'art. 873 c.c., dettate allo scopo di evitare intercapedini dannose, occorre che i fondi, anche se non confinanti, ma solo finitimi, si fronteggino almeno in parte. È perciò possibile costruire su di essi edifici che, da bande opposte rispetto alla linea di confine, presentino le rispettive facciate frontistanti almeno per un segmento, di guisa che, supponendo di farle avanzare in linea retta, si incontrino almeno in quel segmento, sia pure limitatissimo. Parimenti l'art. 9 del D.M. 2 aprile 1968 n. 1444 regola le distanze soltanto tra le pareti che si fronteggiano degli edifici antistanti, di cui almeno una sia finestrata. Mentre ai fini, invece, del rispetto delle norme dei regolamenti edilizi che impongono distanze tra le costruzioni maggiori rispetto a quelle previste dal codice civile o stabiliscono un determinato distacco tra le costruzioni e il confine, rileva la distanza in sé, a prescindere dal fatto che gli edifici si fronteggino, essendo le stesse volte non solo a regolare i rapporti di vicinato, ma anche a soddisfare esigenze di carattere generale, come quella della tutela dell'assetto urbanistico.(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 7466 del 15 marzo 2023)

Le convenzioni tra privati, con le quali si stabiliscono reciproche limitazioni o vantaggi a favore e a carico delle rispettive proprietà individuali, specie in ordine alle modalità di edificabilità, restringono o ampliano definitivamente i poteri connessi alla proprietà attribuendo a ciascun fondo un corrispondente vantaggio e onere che ad esso inerisce come "qualitas fundi", ossia con caratteristiche di realità inquadrabili nello schema delle servitù. Nell'ipotesi, pertanto, di inosservanza della convenzione limitativa dell'edificabilità, il proprietario del fondo dominante può agire nei confronti del proprietario del fondo servente con azione di natura reale per chiedere ed ottenere la demolizione dell'opera abusiva, non diversamente dal proprietario danneggiato dalla violazione delle norme sulle distanze nelle costruzioni ex artt. 872 e 873 c.c.. (Nella specie la S.C. ha confermato la sentenza di merito secondo la quale l'inosservanza del regolamento consortile cui erano vincolate le parti del giudizio, recante limitazioni alle modalità di edificazione, consentiva al proprietario del fondo dominante di agire nei confronti di quello del fondo servente con un'azione di natura reale per ottenere la demolizione dell'opera abusiva ex art. 1079 c.c.). (Rigetta, CORTE D'APPELLO ROMA, 14/03/2017)(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 24940 del 15 settembre 2021)

Le norme degli strumenti urbanistici che prescrivono le distanze nelle costruzioni o come spazio tra le medesime o come distacco dal confine o in rapporto con l'altezza delle stesse, ancorché inserite in un contesto normativo volto a tutelare il paesaggio o a regolare l'assetto del territorio, conservano il carattere integrativo delle norme del codice civile, perché tendono a disciplinare i rapporti di vicinato e ad assicurare in modo equo l'utilizzazione edilizia dei suoli privati e, pertanto, la loro violazione consente al privato di ottenere la riduzione in pristino. (Cassa con rinvio, CORTE D'APPELLO BARI, 29/12/2015).(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 13624 del 19 maggio 2021)

La violazione della prescrizione sulle distanze tra le costruzioni, attesa la natura del bene giuridico leso, determina un danno in "re ipsa", con la conseguenza che non incombe sul danneggiato l'onere di provare la sussistenza e l'entità concreta del pregiudizio patrimoniale subito al diritto di proprietà, dovendosi, di norma, presumere, sia pure "iuris tantum", tale pregiudizio, fatta salva la possibilità per il preteso danneggiante di dimostrare che, per la peculiarità dei luoghi o dei modi della lesione, il danno debba, invece, essere escluso. (Dichiara inammissibile, CORTE D'APPELLO CATANZARO, 21/12/2017).(Cassazione civile, Sez. VI-2, ordinanza n. 25082 del 9 novembre 2020)

Ove sia realizzata una costruzione in violazione delle distanze o dei confini, la riconosciuta illegittimità della stessa non ne comporta necessariamente la demolizione integrale, ma, unicamente, la riduzione entro i limiti di legge, con demolizione delle sole parti che superano tali limiti. Ne consegue che, nell'ipotesi in cui venga ordinata la demolizione della costruzione illegittima, senza specificare l'esatta misura della inosservanza di distanze o confini, il relativo accertamento può essere effettuato esclusivamente dal giudice dell'esecuzione, nell'esercizio dei poteri previsti dall'art. 612 c.p.c.(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 30761 del 28 novembre 2018)

In tema di distanze legali nelle costruzioni, le prescrizioni contenute nei piani regolatori e nei regolamenti edilizi comunali, essendo dettate, contrariamente a quelle del codice civile, a tutela dell'interesse generale a un prefigurato modello urbanistico, non tollerano deroghe convenzionali da parte dei privati; tali deroghe, se concordate, sono invalide, né tale invalidità può venire meno per l'avvenuto rilascio di concessione edilizia, poiché il singolo atto non può consentire la violazione dei principi generali dettati, una volta per tutte, con gli indicati strumenti urbanistici. (Cassa con rinvio, CORTE D'APPELLO ROMA, 13/11/2013).(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 26270 del 18 ottobre 2018)

In tema di violazione delle distanze tra costruzioni previste dal codice civile e dalle norme integrative, quali i regolamenti edilizi comunali, al proprietario confinante che lamenti tale violazione compete sia la tutela in forma specifica, finalizzata al ripristino della situazione antecedente al verificarsi dell'illecito, sia quella risarcitoria, e il danno che egli subisce (danno conseguenza e non danno evento) deve ritenersi "in re ipsa", senza necessità di una specifica attività probatoria, essendo l'effetto, certo e indiscutibile, dell'abusiva imposizione di una servitù nel proprio fondo e, quindi, della limitazione del relativo godimento che si traduce in una diminuzione temporanea del valore della proprietà.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 21501 del 31 agosto 2018)

In tema di violazioni delle distanze legali, il proprietario che lamenti la realizzazione di un manufatto su un fondo limitrofo a distanza non regolamentare deve dare prova solo del fatto della costruzione e di quello della dedotta violazione, mentre il convenuto, che affermi di avere acquisito per usucapione il diritto di mantenere il suo fabbricato a distanza inferiore a quella legale per avere ricostruito un edificio preesistente "in loco", deve dimostrare la sussistenza degli elementi costitutivi dell'acquisto a titolo originario, vale a dire la presenza per il tempo indicato dalla legge del manufatto nella stessa posizione e l'assoluta identità fra la nuova e la vecchia struttura.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 15041 del 11 giugno 2018)

In tema di violazione delle distanze legali, ove sia disposta la demolizione dell'opera illecita, il risarcimento del danno va computato tenendo conto della temporaneità della lesione del bene protetto dalle norme violate, non già avendo riguardo al valore di mercato dell'immobile, diminuito per effetto della detta violazione, essendo tale pregiudizio suscettibile di eliminazione.(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 14294 del 4 giugno 2018)

I vincoli imposti dai regolamenti edilizi comunali a tutela del paesaggio, stante la natura normativa dei regolamenti stessi e la duplice direzione della loro tutela (dell'interesse pubblico e di interessi privati), possono ingenerare diritti soggettivi a favore del proprietario del bene avvantaggiato dalla imposizione del vincolo, il quale, se danneggiato dalla sua violazione da parte del vicino, può convenire quest'ultimo davanti al giudice ordinario per il risarcimento e, se trattasi d'inosservanza di norma sulle distanze tra costruzioni (norma, come tale, integrativa del codice civile), anche per il ripristino.(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 8532 del 6 aprile 2018)

In caso di violazione delle distanze convenzionali è irrilevante l'accertamento della dannosità in concreto, essendo sufficiente verificare, tenuto conto del principio dell'autonomia negoziale, se siano state o meno rispettate le distanze contrattualmente previste.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 11567 del 6 giugno 2016)

Il proprietario del fondo danneggiato da opere eseguite sul fondo del vicino, in violazione delle distanze legali, può esperire, oltre all'azione risarcitoria, di natura obbligatoria, quella ripristinatoria, di natura reale, ex art. 872 c.c.. La prima, mirando al ristoro del pregiudizio patrimoniale conseguente all'edificazione illegittima, è esercitabile anche nei confronti dell'autore materiale di questa mentre la seconda, volta all'eliminazione fisica delle modifiche apportate sul fondo contiguo, va necessariamente proposta nei confronti del proprietario della costruzione, anche se materialmente realizzata da altri, potendo egli soltanto essere destinatario dell'ordine di demolizione che il ripristino delle distanze legali tende ad attuare.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 458 del 14 gennaio 2016)

La pronuncia del giudice amministrativo, investito della domanda di annullamento della licenza, concessione o permesso di costruire (rilasciati con salvezza dei diritti dei terzi), ha ad oggetto il controllo di legittimità dell'esercizio del potere da parte della P.A. ovvero concerne esclusivamente il profilo pubblicistico relativo al rapporto fra il privato e la P.A., sicché non ha efficacia di giudicato nelle controversie tra privati, proprietari di fabbricati vicini, aventi ad oggetto la lesione del diritto di proprietà determinata dalla violazione della normativa in tema di distanze legali, che è posta a tutela non solo di interessi generali ma anche della posizione soggettiva del privato.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 9869 del 14 maggio 2015)

In tema di rapporti di vicinato, l'originaria abusività di un immobile per difformità dalla concessione, oggetto di successiva sanatoria, non osta al risarcimento del danno allo stesso cagionato da una illecita costruzione su terreno confinante, atteso che l'immobile sanato, non essendo più incommerciabile, è in grado di risentire della correlata diminuzione di valore commerciale.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 20849 del 11 settembre 2013)

In tema di violazione delle distanze legali, ove sia disposta la demolizione dell'opera illecita, il risarcimento del danno va computato tenendo conto della temporaneità della lesione del bene protetto dalle norme violate, non già avendo riguardo al valore di mercato dell'immobile, diminuito per effetto della detta violazione, essendo tale pregiudizio suscettibile di eliminazione.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 19132 del 9 agosto 2013)

In tema di violazione delle distanze tra costruzioni previste dal codice civile e dalle norme integrative dello stesso, quali i regolamenti edilizi comunali, al proprietario confinante compete sia la tutela in forma specifica, finalizzata al ripristino della situazione antecedente al verificarsi dell'illecito, sia quella risarcitoria relativa al danno subito per effetto dell'abusiva imposizione di una servitù sul proprio fondo e, quindi, della limitazione del relativo godimento, danno che, consistendo in una diminuzione temporanea del valore della proprietà, è destinato a cessare una volta ripristinato lo stato dei luoghi nelle condizioni antecedenti alle suddette violazioni.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 17635 del 18 luglio 2013)

In caso di violazione delle norme sulle distanze nelle costruzioni, è concessa l'azione risarcitoria per il danno determinatosi prima della riduzione in pristino, senza la necessità di una specifica attività probatoria, perché il danno che il proprietario subisce (danno conseguenza e non danno evento) è l'effetto (certo) dell'abusiva imposizione di una servitù nel proprio fondo e quindi della limitazione del relativo godimento, che si traduce in una diminuzione temporanea del valore della proprietà medesima. Nel caso in cui siano violate disposizioni non integrative delle norme sulle distanze, viceversa, mancando un asservimento di fatto del fondo contiguo, la prova del danno è richiesta ed il proprietario è tenuto a fornirne una dimostrazione precisa, sia in ordine alla sua potenziale esistenza che alla sua entità obiettiva, in termini di amenità, comodità, tranquillità ed altro. (Nella specie, la S.C. ha confermato la decisione di merito secondo cui il danno non era stato provato e neppure specificamente indicato, dovendosi escludere che il modestissimo aumento di volumetria del sottotetto della casa confinante, per effetto di una sopraelevazione del tetto di appena 60 centimetri, potesse cagionare un danno all'abitazione degli attori, già "incassata" tra altre proprietà prima della sopraelevazione).(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 7752 del 27 marzo 2013)

In tema di danno per violazione delle norme di edilizia, l'abusività ed illegittimità della costruzione fonda la pretesa risarcitoria, essendo sufficiente all'attore fornire elementi utili all'individuazione del pregiudizio, come effetto diretto ed immediato dell'illecito. (Nel caso di specie, la S.C. ha confermato la decisione di merito, la quale aveva ritenuto che il soleggiamento degli spazi aperti, ed in particolare dei giardini, soprattutto in un contesto turistico, assuma rilievo economico consistente, sicché la sua diminuzione integra un danno risarcibile ai sensi dell'art. 872, secondo comma, c.c.).(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 6045 del 11 marzo 2013)

La realizzazione di opere in violazione di norme recepite dagli strumenti urbanistici locali, diverse da quelle in materia di distanze, non comportano immediato e contestuale danno per i vicini, il cui diritto al risarcimento presuppone l'accertamento di un nesso tra la violazione contestata e l'effettivo pregiudizio subito. La prova di tale pregiudizio deve essere fornita dagli interessati in modo preciso, con riferimento alla sussistenza del danno ed all'entità dello stesso.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 24387 del 1 dicembre 2010)

Il danno definitivo da violazione della normativa edilizia in tema di volumi e altezza e di cui all'art. 872 c.c. consiste nel deprezzamento commerciale del fabbricato in concreto danneggiato per diminuzione di visuale, esposizione, luce, aria, sole e amenità in genere.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 13230 del 31 maggio 2010)

In tema di distanze nelle costruzioni, laddove sia stata realizzata una costruzione a distanza inferiore rispetto a quella stabilita dall'art. 873 cod. civ o da una norma regolamentare integrativa, il proprietario del fondo finitimo che abbia optato, a norma degli artt. 875 e 877, comma secondo, cod. civ., per la fabbricazione in appoggio o in aderenza alla costruzione già realizzata dal confinante, non può chiedere alcuna delle forme di tutela previste dall'art. 872 cod. civ., atteso che sono incompatibili con la scelta effettuata non solo l'azione diretta alla riduzione in pristino ma anche quella risarcitoria, restandone il relativo fondamento interamente assorbito dall'ampliamento dell'originaria capacità edificatoria del fondo.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 8273 del 7 aprile 2010)

La legittimazione passiva in ordine all'azione di riduzione in pristino conseguente all'esecuzione, su immobile concesso in usufrutto, di opere edilizie illegittime, perché realizzate in violazione delle distante legali, spetta al nudo proprietario, potendosi riconoscere all'usufruttuario il solo interesse a spiegare nel giudizio intervento volontario "ad adiuvandum", ai sensi dell'art. 105, secondo comma, c.p.c., volto a sostenere le ragioni del nudo proprietario alla conservazione del suo immobile, anche quando le opere realizzate a distanza illegittima abbiano riguardato sopravvenute accessioni sulle quali si sia esteso il godimento spettante all'usufruttuario in conformità dell'art. 983 c.c.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 5900 del 11 marzo 2010)

La violazione delle norme codicistiche sulle distanze legali (ovvero delle norme locali richiamate dal codice), mentre legittima sempre la condanna alla riduzione in pristino, non costituisce di per sé fonte di danno risarcibile, essendo al riguardo necessario che chi agisca per la sua liquidazione deduca e dimostri l'esistenza e la misura del pregiudizio effettivamente realizzatosi.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 20608 del 24 settembre 2009)

A norma dell'art. 344 c.p.c., nel giudizio di appello è ammesso soltanto l'intervento del terzo che sarebbe legittimato all'opposizione di cui all'art. 404 c.p.c., in quanto titolare di un diritto incompatibile che potrebbe essere pregiudicato dalla emananda sentenza; ne consegue che, in un giudizio avente ad oggetto la tutela delle distanze di un fabbricato, promosso da soggetto che si affermi proprietario dell'immobile, sussiste la legittimazione ad intervenire, in grado di appello, da parte del terzo che assuma di essere proprietario esclusivo del medesimo bene, in quanto la sentenza - pur rimanendo una "res inter alios acta" - costituisce una situazione giuridica incompatibile col diritto di proprietà vantato dal terzo.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 11420 del 18 maggio 2009)

Il principio, secondo cui in tema di azioni a tutela delle distanze legali sono contraddittori necessari, dal lato passivo, tutti i comproprietari "pro indiviso" dell'immobile confinante, quando ne venga chiesta la demolizione o il ripristino, essendo altrimenti la sentenza "inutiliter data", non si applica nel caso in cui plurimi soggetti siano, in ipotesi, interessati ad ottenere la demolizione dell'opera eseguita in violazione delle predette distanze, potendo costoro agire individualmente, con la conseguenza che la sentenza emessa in favore anche di uno solo di essi è suscettibile di esecuzione e, perciò, utilmente data.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 8949 del 15 aprile 2009)

Il danno conseguente alla violazione delle norme del codice civile e integrative di queste relative alle distanze nelle costruzioni si identifica nella violazione stessa, costituendo un asservimentode factodel fondo del vicino al quale, pertanto, compete il risarcimento senza la necessità di una specifica attività probatoria. Nel caso, invece, di violazioni di norme speciali di edilizia non integrative della disciplina del codice, mancando un asservimento di fatto del fondo contiguo, il proprietario di questo è tenuto a fornire una prova precisa del danno, sia in ordine alla sua potenziale esistenza che alla sua entità obiettiva, in termini di amenità, comodità, tranquillità ed altro.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 3199 del 11 febbraio 2008)

Unico legittimato a proporre domanda di riduzione in pristino a seguito di violazione delle distanze legali è il proprietario dell'immobile rispetto al quale la distanza della costruzione eseguita sul fondo finitimo sia inferiore a quella legale. (Principio affermato in relazione a domanda di ripristino della stato dei luoghi e di risarcimento danni avanzata dalla Ferrovia Locale Brunico — Campo Tures s.n.c. nei confronti del Comune di Campo Tures e della Provincia di Bolzano a seguito della asserita decadenza di decreti di espropriazione per pubblica utilità).(Cassazione civile, Sez. I, sentenza n. 18341 del 16 settembre 2005)

Gli artt. 871 e 872 c.c. distinguono, nell'ambito delle leggi speciali e dei regolamenti edilizi, le norme integrative delle disposizioni del codice civile sui rapporti di vicinato dalle norme che, prive di portata integrativa o modificativa e se pure dirette incidentalmente ad assicurare una migliore coesistenza ed una più razionale utilizzazione delle proprietà private, tendono principalmente a soddisfare interessi di ordine generale, come quelli inerenti alle esigenze igieniche, al godimento della proprietà ed alla tutela dell'estetica edilizia. A tale distinzione corrisponde, in caso di violazione della norma, una diversa tutela del privato, assicurata, per le norme del secondo tipo, soltanto dall'azione di risarcimento del danno, a parte il potere della P.A. di imporne l'osservanza coattiva, e, per quelle del primo tipo, anche dall'azione reale per l'eliminazione dello stato di fatto creato dalla violazione edilizia.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 16094 del 29 luglio 2005)

Le norme che disciplinano le distanze, ancorché inserite in strumenti urbanistici, quali il piano regolatore generale, contenenti «di regola» solo disposizioni volte a tutelare interessi generali, come il paesaggio o l'assetto del territorio, assolvono inevitabilmente anche allo scopo di disciplinare i rapporti di vicinato, incidendo sui limiti di utilizzazione dei suoli privati. Ne consegue che ciascun privato è obbligato all'osservanza ed ha interesse a che tali norme siano osservate anche dal vicino, e detto interesse assurge a rango di diritto soggettivo che integra la disciplina specifica dettata dal codice civile, pur se le dette norme siano inserite in un p.r.g. ed assolvano quindi, contemporaneamente, anche alla tutela di interessi generali.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 12464 del 7 luglio 2004)

Le controversie tra proprietari di fabbricati vicini aventi ad oggetto questioni relative all'osservanza di norme che prescrivono distanze tra le costruzioni o rispetto ai confini, appartengono alla giurisdizione del giudice ordinario, essendo anche a tale materia applicabile il principio secondo il quale nei rapporti tra privati non si pone una questione di giurisdizione, essendo la posizione di interesse legittimo prospettabile solo in rapporto all'esercizio del potere della P.A., che, invece, in tali controversie non è parte in causa. Nè a tal fine rileva l'avvenuto rilascio di concessione edilizia, atteso che il giudice ordinario, cui spetta la giurisdizione, vertendosi in tema di assunta violazione di un diritto soggettivo, può incidentalmente accertare l'eventuale illegittimità della concessione edilizia medesima, onde disapplicarla; mentre la giurisdizione del giudice amministrativo è al riguardo configurabile allorché la controversia sia insorta tra il privato e la Pubblica Amministrazione, per avere il primo impugnato detta concessione al fine di ottenerne l'annullamento nei confronti della seconda.(Cassazione civile,Sez. Unite, sentenza n. 9555 del 1 luglio 2002)

Il piano regolatore di un Comune costituisce norma di carattere secondario (soggetta a pubblicazione presso il Comune stesso) sicché il giudice non è tenuto a conoscerne né a ricercarne d'ufficio il contenuto, incombendo, per converso,sulla parte interessata un onere di allegazione anche in sede di giudizio per Cassazione, non ostandovi il divieto stabilito dall'art. 372, prima parte, c.p.c., norma che si pone, viceversa, come assolutamente ostativa alla produzione di qualsivoglia ulteriore certificazione o documentazione relativa al piano stesso (nella specie, certificazione attinente alla circostanza che la zona in cui sorgevano i manufatti oggetto della controversia ricadeva in zona tipologica urbanistica E, e cioè in zona agricola).(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 7257 del 17 maggio 2002)

In materia di violazione delle distanze tra costruzioni previste dal codice civile e dalle norme integrative dello stesso, quali i regolamenti edilizi comunali, al proprietario confinante che lamenti tale violazione compete sia la tutela in forma specifica, finalizzata al ripristino della situazione antecedente al verificarsi dell'illecito, sia quella risarcitoria, e, determinando la suddetta violazione un asservimento di fatto del fondo del vicino, il danno deve ritenersiin re ipsa, senza necessità di una specifica attività probatoria.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 3341 del 7 marzo 2002)

Ai fini della configurabilità della responsabilità per danni ex art. 872 c.c., è sufficiente la violazione delle prescrizioni urbanistiche in tema di altezza e volumetria degli edifici, a prescindere dall'abitabilità o dalla abitazione effettiva della maggiore volumetria realizzata.–La realizzazione di un edificio di altezza e volumetria superiori a quelle consentite, in violazione di norme in tema di urbanistica, può comportare per il vicino una diminuzione di luce ed aria (ed una connessa diminuzione del valore del proprio edificio) superiori a quelle altrimenti legittime; dando così luogo alla configurabilità di una responsabilità per danni.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 3340 del 7 marzo 2002)

In tema di osservanza delle distanze tra costruzioni, ove le stesse siano prescritte da un regolamento edilizio integrativo del codice civile, nessuna indagine deve essere svolta per accertare se dalla violazione della norma regolamentare sia derivato o meno un danno al fondo del vicino e se questo sia o meno edificabile, in quanto le disposizioni sulle distanze legali non lasciano al giudice alcun margine di valutazione in ordine ai pregiudizi prodotti dalla loro inosservanza, avuto riguardo alle finalità di natura pubblicistica cui dette disposizioni si ispirano.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 15367 del 5 dicembre 2001)

In presenza di una norma regolamentare edilizia prescrivente per le costruzioni un distacco minimo dal confine, la convenzione tra proprietari confinanti per l'esecuzione di un edificio a distanza dal confine inferiore a quella prescritta dalla norma regolamentare, stante la sua illiceità per contrasto con una norma inderogabile posta a tutela dell'interesse pubblico, non attribuisce per il principio "quod nullum est nullum producit effectum", nessun diritto ai suoi stipulanti con la conseguenza che nessun danno risarcibile può essere riconosciuto al proprietario che, in esecuzione di detto accordo, abbia costruito a distanza inferiore a quella prescritta dalla norma regolamentare e, in accoglimento della domanda del vicino, sia stato condannato ad arretrare la costruzione.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 8661 del 25 giugno 2001)

A norma dell'art. 872, secondo comma, e 873 c.c., la violazione delle norme dei regolamenti edilizi comunali, integrative del codice civile, in materia di distanze tra le costruzioni abilita la parte interessata a richiedere e ottenere la riduzione e l'arretramento della costruzione (oltre al risarcimento dei danni), anche quando è violata la norma di un piano regolatore comunale che in maniera assoluta e inderogabile prescriva una certa distanza delle costruzioni dal confine, così rendendo inapplicabili sia le disposizioni del codice civile che danno attuazione al principio della prevenzione sia la disciplina sulle costruzioni a dislivello.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 13007 del 2 ottobre 2000)

La violazione delle norme di edilizia e di tutela ambientale contenute negli strumenti urbanistici o nei regolamenti di igiene che, in quanto contengono discipline sulle distanze, svolgono anch'essi funzione integrativa dell'art. 872 c.c. è fonte di responsabilità risarcitoria nei confronti dei privati confinanti, dovendosi ravvisare nei loro confronti un danno oggettivo oin re ipsa. Tale danno non consiste solo nel deprezzamento commerciale del bene o nella totale perdita di godimento di esso (aspetti che vengono superati dalla tutela ripristinatoria) ma anche nella indebita limitazione del pieno godimento del fondo in termini di diminuzione di amenità, comodità e tranquillità, trattandosi di effetti pregiudizievoli egualmente suscettibili di valutazione patrimoniale.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 6414 del 17 maggio 2000)

L'azione diretta alla rimozione delle opere eseguite abusivamente per mancato rispetto delle distanze legali deve necessariamente essere proposta nei confronti del nudo proprietario, oltre che dell'usufruttuario, del fondo sul quale le opere sono state realizzate, in quanto la sentenza emessa nei soli confronti del secondo resterebbeinutiliter datain quanto non eseguibile in danno del proprietario.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 35 del 5 gennaio 2000)

Il diritto all'osservanza delle distanze legali sussiste in capo al proprietario di una costruzione esistente nel fondo finitimo oppure — qualora il regolamento locale preveda una distanza minima dal confine — anche in capo al proprietario di un fondo non edificato rispetto alla costruzione sorta nel fondo finitimo.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 14081 del 15 dicembre 1999)

Nell'azione proposta dal proprietario di un immobile contro il proprietario di un immobile vicino allo scopo di ottenere la remissione in pristino di quest'ultimo, per la dedotta contrarietà delle opere compiute alle prescrizioni degli strumenti urbanistici locali, non può ritenersi implicitamente compresa l'azione di risarcimento del danno, stante il diverso carattere delle due azioni, di natura reale la prima e obbligatoria la seconda, la quale ultima può differire dalla prima anche per quanto riguarda i soggetti. (Nella specie il giudice di merito, con la sentenza annullata dalla Suprema Corte per ultrapetizione, rilevata l'infondatezza della domanda sul piano della tutela ripristinatoria, poiché le norme violate non erano integrative di quelle del codice civile sui rapporti di vicinato, aveva condannato il convenuto al risarcimento del danno).(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 11525 del 13 ottobre 1999)

La domanda di demolizione di corpi di fabbrica abusivamente costruiti su un immobile acquistato da coniugi in regime di comunione legale, deve esser proposta nei confronti di entrambi, litisconsorti necessari, ancorché non risultino dalla nota trascritta nei registri immobiliari né detto regime, né l'esistenza del coniuge, non trattandosi di questione concernente la circolazione dei beni e l'anteriorità dei titoli, bensì di azione reale, che prescinde perciò dall'individuazione dell'autore materiale dei lamentati abusi edilizi. La eventuale violazione del contraddittorio è deducibile anche per la prima volta in sede di legittimità, se risultante dagli atti e non preclusa dal giudicato sulla questione.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 2610 del 20 marzo 1999)

La realizzazione di opere (nella specie, garage con parete appoggiata al muro di cinta appartenente al proprietario del fondo confinante) in violazione di norme di tutela ambientale, recepite negli strumenti urbanistici, anche se non contrastanti con le prescrizioni comunali in materia di distanze, non comporta un immediato e contestuale danno per i vicini, il cui diritto al risarcimento presuppone l'accertamento del nesso tra la violazione contestata ed il pregiudizio effettivamente subito. La prova di tale pregiudizio — limitato a quei danni che il terreno adiacente all'immobile ove si è commesso l'illecito, subisce in termini di amenità, comodità, tranquillità e per la riduzione di aria, luce e vista — deve essere fornita dall'interessato in modo preciso non solo con riferimento alla sussistenza del danno, ma anche alla entità dello stesso.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 1513 del 23 febbraio 1999)

La rilevanza giuridica della licenza o concessione edilizia si esaurisce nell'ambito del rapporto pubblicistico tra pubblica amministrazione e privato, richiedente o costruttore, senza estendersi ai rapporti tra privati dato che il conflitto tra proprietari, interessati in senso opposto alla costruzione, va risolto in base al diretto raffronto tra le caratteristiche oggettive dell'opera, in queste compresa la sua ubicazione, e le norme edilizie che disciplinano le distanze legali, tra le quali non possono comprendersi quelle di cui agli artt. 31 della legge 17 agosto 1942, n. 1150 e 4 della legge 28 gennaio 1977, n. 10, concernenti rispettivamente la licenza e la concessione per costruire; norme, queste che riguardano solo l'aspetto formale dell'attività costruttiva e non contengono «regole da osservarsi nelle costruzioni», come richiesto dall'art. 871 c.c. Pertanto, come è irrilevante la mancanza di licenza o concessione, quando la costruzione risponda oggettivamente a tutte le prescrizioni del c.c. e delle norme speciali senza ledere alcun diritto del vicino, così l'avere eseguito la costruzione in conformità della ottenuta licenza o concessione non esclude di per sé la violazione di dette prescrizioni e, quindi, il diritto del vicino, a seconda dei casi, alla riduzione in pristino o al risarcimento del danno.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 10173 del 14 ottobre 1998)

In tema di violazione delle norme sulle distanze legali fra le costruzioni, l'art. 872 c.c. concede al proprietario del fondo vicino, che dalla violazione della disciplina lamenti un danno, oltre l'azione risarcitoria aquiliana di natura obbligatoria, quella ripristinatoria di natura reale. Quest'ultima azione, volta all'eliminazione fisica dell'abuso, deve essere proposta necessariamente nei confronti del proprietario della costruzione illegittima anche se materialmente realizzata da altri, potendo egli soltanto essere destinatario dell'ordine di demolizione che il ripristino delle distanze legali tende ad attuare. L'azione risarcitoria diretta, invece, alla tutela non del diritto domenicale fondiario, ma dell'integrità anche economica del suo oggetto, può essere esercitata anche nei confronti dell'autore materiale dell'edificazione illegittima, al fine di ottenere la condanna al ristoro del danno per gli effetti economicamente pregiudizievoli dell'illecito aquiliano.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 5520 del 5 giugno 1998)

Le norme di cui all'art. 872, secondo comma, c.c. in tema di distanze di costruzioni, nonché quelle integrative del codice civilein subiecta materia, sono le uniche che consentano, in caso di loro violazione nell'ambito dei rapporti interprivatistici, la richiesta, oltre che del risarcimento del danno, anche della riduzione in pristino, a nulla rilevando, per converso, il preteso carattere abusivo della costruzione finitima, il suo insediamento in zona non consentita, la disomogeneità della sua destinazione rispetto a quella (legittimamente) conferita al fabbricato del privato istante in conformità con le disposizioni amministrative in materia, la sua (asserita) rumorosità e non conformità alle prescrizioni antincendio, la sua insuscettibilità di sanatoria amministrativa, circostanze, queste, che, pur essendo astrattamente idonee a fondare una pretesa risarcitoria in capo al presunto danneggiato, non integrano, in alcun modo, gli (indispensabili) estremi della violazione delle norme di cui agli artt. 873 e ss. c.c. (o di quelle in esse richiamate).(Cassazione civile,Sez. Unite, sentenza n. 5143 del 22 maggio 1998)

In tema di violazione delle norme sulle distanze legali fra le costruzioni l'azione del vicino volta alla riduzione dell'opera nei limiti delle distanze legali ex art. 872 c.c. può essere continuata anche nel caso di acquisizione (confisca) da parte del comune dell'opera abusiva, permanendo la legittimazione passiva del convenuto ai sensi dell'art. 111 c.p.c.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 5116 del 22 maggio 1998)

La costruzione del confinante realizzata in violazione delle norme sulle distanze implica una sorta di asservimentode factoin pregiudizio del vicino, al quale spetta conseguentemente il risarcimento del danno rimesso, in difetto di precise indicazioni della parte danneggiata, alla valutazione equitativa del giudice di merito.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 2975 del 20 marzo 1998)

Spetta al proprietario che chiede la demolizione dell'opera in violazione della normativa sulle distanze dimostrare che al momento dell'entrata in vigore della disciplina più rigorosa essa non era completata, mentre il convenuto può limitarsi a contestare, senza altro onere probatorio, neppure nel caso abbia articolato prova testimoniale sul punto, sempre che non vi sia inequivoca rinuncia ai vantaggi derivantigli dai principi che disciplinano la prova.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 141 del 9 gennaio 1998)

Le prescrizioni dei regolamenti comunali edilizi e degli annessi programmi di fabbricazione che disciplinano le distanze nelle costruzioni anche con riguardo ai confini, sono integrative del codice civile, secondo il disposto degli artt. 872 e 873 c.c. ed hanno pertanto valore di norme giuridiche, sicché il giudice, in applicazione del principio iura novit curia, deve acquisirne diretta conoscenza indipendentemente da una attività assertiva e probatoria delle parti, avvalendosi di ogni mezzo utile.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 3820 del 2 maggio 1997)

Le norme dei regolamenti comunali edilizi sono, per effetto del richiamo contenuto negli artt. 872 e 873 c.c., integrative delle norme contenute nel codice in materia di distanze tra costruzioni, sicché il problema della scienza ufficiale di tali norme che il giudice è tenuto ad applicare si pone negli stessi termini di quello delle norme del codice civile. Pertanto, il giudice cui sia ritualmente resa nota l'esistenza di normativa locale in tema di distanze, deve acquisirne conoscenza o attraverso la scienza personale o attraverso la collaborazione delle parti (non soggetta alle norme sulla attività probatoria documentale), ovvero attraverso la richiesta di informazioni ai comuni.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 10450 del 25 novembre 1996)

Il pregiudizio consistente nella diminuzione o esclusione del panorama goduto da un appartamento e tutelato dalle norme urbanistiche, secondo determinati standard edilizi a norma dell'art. 872 c.c., costituisce un danno ingiusto, come tale risarcibile, la cui prova va offerta in base al rapporto tra il pregio che al panorama goduto riconosce il mercato ed il deprezzamento commerciale dell'immobile susseguente al venir meno o al ridursi di tale requisito. Tale giudizio, siccome si risolve nell'accertamento di fatti rilevabili o valutabili con l'ausilio di specifiche cognizioni tecniche, esige l'indagine essenzialmente critica e valutativa tipica della consulenza tecnica.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 3679 del 18 aprile 1996)

Il proprietario di un immobile, in caso di inosservanza da parte del vicino delle distanze minime nelle costruzioni dettate dal codice civile o dai regolamenti locali, ha facoltà di esperire, a sua scelta, l'azione petitoria, l'azione possessoria e, ove intenda ottenere provvedimenti immediati, il procedimento di nuova opera di cui agli artt. 688 e seguenti c.p.c., senza essere tenuto ad osservare alcun ordine di priorità nella scelta degli indicati strumenti processuali.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 2891 del 29 marzo 1996)

Il carattere amministrativamente illegittimo di un'opera edilizia (nella specie sopraelevazione di un preesistente corpo di fabbrica, in assenza di provvedimento concessorio) la quale non contrasti tuttavia con le prescrizioni comunali in materia di distanze, non determina automaticamente pregiudizio a carico del fondo confinante, il cui proprietario ove agisca per il risarcimento del danno provocatogli dall'opera abusiva deve dare la prova che essa incide negativamente sul proprio fondo sotto il profilo dell'amenità, del soleggiamento e della visuale, deprimendone conseguentemente il valore. A tal fine non rileva, di per sé, l'esistenza sul detto fondo di un'abitazione quando il mancato accertamento della posizione di questa rispetto al corpo di fabbrica abusivo renda impossibile stabilire se ed in quale misura essa risulti privata di aria, luce e vista, restando inoltre escluso che a tale carenza possa supplirsi mediante valutazione equitativa del danno, poiché il potere attribuito al giudice dall'art. 1226 c.c. non esonera l'interessato dall'onere di offrire gli elementi probatori in ordine alla sua esistenza.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 11163 del 24 dicembre 1994)

Il danno conseguente alla violazione delle norme del codice civile e integrative di queste relative alle distanze nelle costruzioni si identifica nella violazione stessa, costituendo un asservimentode factodel fondo del vicino al quale, pertanto, compete il risarcimento senza la necessità di una specifica attività probatoria. Nel caso, invece, di violazioni di norme speciali di edilizia non integrative della disciplina del codice, mancando un asservimento di fatto del fondo contiguo, il proprietario di questo è tenuto a fornire una prova precisa del danno, sia in ordine alla sua potenziale esistenza che alla sua entità obiettiva, in termini di amenità, comodità, tranquillità ed altro.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 10775 del 15 dicembre 1994)

La costruzione irregolare (nella specie, perché posta a distanza illegale) è idonea a produrre danni fino al momento della sua demolizione (o riduzione) per cui l'accoglimento della domanda di demolizione (o riduzione) non preclude l'esame della domanda di risarcimento dei dannimedio temporesubiti dall'attore.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 5653 del 18 maggio 1993)

Il solo fatto che una costruzione sia sorta in mancanza della prescritta concessione, ove non si sia avuta violazione delle norme cui sono riconnesse le conseguenze previste dall'art. 872, secondo comma c.c., non può essere causa di danno risarcibile a favore del confinante, atteso che questo, anche se lamenti la lesione di un suo personale interesse a seguito della costruzione eseguita senza concessione, non è titolare di un diritto soggettivo, la cui lesione possa dar luogo al risarcimento deI danno, a fronte delle norme che regolano, in ordine allojus aedificandi, il potere della P.A. ispirato alla tutela dell'interesse generale all'ordinato sviluppo edilizio.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 4889 del 26 aprile 1993)

Nel caso in cui il convenuto, nei confronti del quale sia stato domandato l'abbattimento di una costruzione perché realizzata in violazione della vigente normativa urbanistica, opponga di averla eseguita prima dell'entrata in vigore di tale normativa e in conformità di quella previgente, tale deduzione non configura un'eccezione in senso proprio ma si risolve nella mera negazione di un fatto costituente il fondamento del diritto azionatoex adverso, sicché la sussistenza di questo fatto, cioè l'illegittimità dell'opera in relazione alle norme vigenti al tempo della sua esecuzione, deve essere dimostrata dall'attore.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 3692 del 27 marzo 1993)

L'azione reale volta al rispetto delle distanze legali fra le costruzioni deve essere proposta nei confronti del proprietario della costruzione illegittima, solo costui potendo essere destinatario dell'ordine di demolizione che tale azione tende ad ottenere. L'onere della prova della titolarità del diritto di proprietà della costruzione, che si assume illegittima, grava sull'attore, salvo che l'anzidetta titolarità non sia contestata dalla controparte costituita e debba anzi dalla stessa ritenersi implicitamente ammessa. In questa ipotesi, il successivo assunto del convenuto in sede di gravame di aver trasferito la proprietà della costruzione a terzi in data anteriore a quella dell'instaurazione del giudizio, si configura come un'eccezione in senso proprio, di cui lo stesso convenuto è tenuto a fornire la prova.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 2722 del 6 marzo 1993)

L'azione di risarcimento del danno per violazione delle distanze legali tra costruzioni, al pari di quella di riduzione in pristino, ricollegandosi ad una obbligazionepropter rem, deve essere proposta nei confronti del proprietario dello stabile che si trova nella obiettiva situazione lesiva del diritto del vicino, indipendentemente dal fatto che l'edificio sia stato da altri realizzato.(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 7680 del 10 luglio 1991)

Nel caso di violazione delle distanze legali legittimato a proporre la domanda di riduzione in pristino è soltanto il proprietario di una preesistente e fronteggiante fabbrica, rispetto alla quale la nuova costruzione venga a trovarsi a distanza inferiore a quella legale, e non anche quello di altre fabbriche non frontistanti, quantunque comprese nello stesso edificio o nella stessa zona, salvo restando il suo diritto al risarcimento del danno in caso di dimostrazione di un concreto pregiudizio economico per la diminuzione di aria, luce, panoramicità o soleggiamento dell'edificio.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 6581 del 10 giugno 1991)

L'art. 872, secondo comma, c.c. - secondo cui colui che per effetto della trasgressione di norme edilizie speciali ha subito danno dev'essere risarcito, salva la facoltà di chiedere la riduzione in pristino in ipotesi di violazione delle norme contenute nella sezione successiva dello stesso capo del codice civile o da essa richiamate - deve interpretarsi nel senso che l'onere della prova dell'effettiva sussistenza del danno inerisce esclusivamente al diritto al risarcimento, il quale compete se e nella misura in cui si sia verificato il danno, mentre il diritto alla riduzione in pristino, mediante la demolizione della costruzione fino al limite della distanza legale, sorge per il solo fatto dell'indicata violazione, indipendentemente dall'effettiva sussistenza del danno, e non è neanche condizionato dall'autonomo potere della P.A. di ordinare in via amministrativa la demolizione totale o parziale della costruzione abusivamente realizzata.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 7747 del 2 agosto 1990)

Qualora la distanza legale fra costruzioni su fondi vicini risulti inosservata per il fatto di un terzo, il quale abbia edificato con propri materiali su uno di detti fondi, l'azione del proprietario dell'altro fondo, rivolta a conseguire la demolizione o l'arretramento dell'opera, è esperibile esclusivamente nei confronti del confinante, in considerazione del carattere reale dell'azione medesima (qualificabile comenegatoria servitutis), mentre la legittimazione passiva di detto costruttore deve essere riconosciuta rispetto all'eventuale ulteriore pretesa di risarcimento del danno, alla stregua della sua qualità di autore del fatto illecito.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 4196 del 6 maggio 1987)

Alla distinzione tra le norme, che integrano o modificano le disposizioni del codice sui rapporti di vicinato, dalle norme che, se pure dirette incidentalmente ad assicurare una migliore coesistenza e una più razionale utilizzazione delle proprietà private, tendono principalmente a soddisfare interessi di ordine generale, come quelli inerenti alle esigenze igieniche e alla tutela dell'estetica edilizia (art. 871 e 872 c.c.) corrisponde una diversa regolamentazione giuridica, nel senso che la violazione delle norme del primo tipo, che di solito riguarda la distanza nelle costruzioni, comporta non solo il risarcimento del danno a favore di colui che abbia subito pregiudizio, ma anche l'eliminazione dello stato di cose abusivamente creato, mentre la violazione di quelle del secondo tipo attribuisce soltanto alla pubblica amministrazione il potere di imporne l'osservanza coattiva, di modo che al privato viene riconosciuto, in caso di violazione, il solo diritto al risarcimento del danno, non anche quello della riduzione in pristino.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 4353 del 26 luglio 1985)

Nel caso di violazione di norme urbanistiche sull'altezza degli edifici, la sussistenza del dannoin re ipsa— la quale, peraltro rileva unicamente ai fini di una condanna generica in quanto la determinazione delquantumrisarcibile presuppone (salva la possibilità di liquidazione equitativa) una prova precisa non solo sulla potenziale esistenza del danno ma anche sull'entità di esso — va ritenuta limitatamente ai danni che il terreno adiacente a quello ove si è commesso l'illecito subisce in termini di amenità, comodità, tranquillità e per la riduzione di luce, aria e vista, essendo invece da escludere la configurabilità di dannoin re ipsain funzione di un'eventuale diminuzione della edificabilità, giacché tale conseguenza può verificarsi o meno, a seconda delle disposizioni degli strumenti urbanistici applicabili nella specie.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 4108 del 10 luglio 1985)

Nelle controversie tra privati derivanti dall'esecuzione di opere edilizie non conformi alle prescrizioni dei regolamenti edilizi o dei piani regolatori comunali viene in discussione sempre la lesione di diritti soggettivi, configurino o meno, le disposizioni violate, norme integrative del codice civile in materia di rapporti di vicinato, con la sola differenza che nel primo caso la tutela del privato giunge sino alla rimozione dell'opera costruitacontra legem, mentre nel secondo caso essa è limitata al risarcimento del danno. Ne consegue che, ai fini della decisione delle dette controversie, ciò che rileva è soltanto la violazione delle suddette norme di edilizia, essendo invece irrilevante in linea di principio (salva l'ipotesi delle cosiddette licenze in deroga) l'esistenza o la legittimità degli atti amministrativi (licenze, concessioni, ecc.) che condizionano in concreto l'esercizio delloius aedificandisul piano del diritto pubblico, come pure la conformità delle costruzioni a tali atti.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 6197 del 28 novembre 1984)

La licenza edilizia legittima l'esercizio delloius aedificandinei soli confronti della pubblica amministrazione, ma non è idonea — in relazione alla sua particolare natura e finalità — a pregiudicare i diritti dei terzi, né ad ingenerare a loro favore posizioni giuridiche maggiori o diverse da quelle che ad essi competono in base alle norme edilizie applicabili alla singola fattispecie. Conseguentemente, il diritto al risarcimento dei danni di cui all'art. 872, secondo comma, c.c. sorge solo quando la costruzione — che si assume produttiva del preteso danno — sia stata realizzata in violazione delle prescrizioni e dei limiti dalle norme edilizie e non pure allorché essa sia stata realizzata, in tutto o in parte, soltanto senza la prescritta licenza edilizia o in difformità della medesima.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 3260 del 28 maggio 1984)

Legittimato passivo rispetto all'azione per l'osservanza delle distanze tra costruzioni è l'autore della costruzione illegittima, a nulla rilevando che la medesima sia stata eseguita su suolo di un terzo (nella specie: comune) e, quindi, sia soggetta alla disciplina dell'art. 936 c.c., poiché tale disciplina, regolando i rapporti tra proprietario di un suolo e colui che vi abbia realizzato un'opera, non può essere invocata da quest'ultimo per contrastare la suindicata domanda (nella specie: sostenendo la giuridica ineseguibilità della condanna alla demolizione della costruzione illegittima emessa nei suoi confronti), bensì può essere fatta valere, in ipotesi di accoglimento della domanda stessa, solo dal terzo proprietario del suolo, con opposizioneexartt. 404 e seguenti c.p.c.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 3425 del 25 maggio 1981)

Il risarcimento dovuto al proprietario dell'immobile confinante, da parte di chi abbia costruito in violazione delle norme edilizie, secondo la previsione dell'art. 872 secondo comma c.c., è diretto a reintegrare il patrimonio del proprietario medesimo della diminuzione subita per effetto di quella violazione (con riguardo al valore venale dell'immobile, alle possibilità di godimento, al valore locativo, ecc.), e, pertanto, deve essere liquidato a prescindere dall'entità dell'arricchimento lucrato dal responsabile con la costruzione abusiva.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 3423 del 25 maggio 1981)

Il titolare del diritto di proprietà, che ha subito lesione per violazione delle norme sulle distanze legali può esperire contemporaneamente l'azione reale di restituzione in pristino e quella personale di risarcimento del danno; l'una volta a realizzare la sanzione diretta, l'altra a conseguire quella indiretta, con l'unico limite che, dal momento in cui la prima è attuata, la seconda si circoscrive ai danni causati dall'opera illegittima prima della sua eliminazione.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 3355 del 10 dicembre 1973)