Articolo 877 Codice Civile

Una costruzione in aderenza al muro posto sul confine, ai sensi dell'art. 877 cod. civ., deve essere ravvisata anche in presenza di modeste intercapedini, purché queste derivino da mere anomalie edificatorie e siano agevolmente colmabili senza appoggi o spinte sul manufatto preesistente. Il giudice deve verificare in concreto la possibilità di colmare l'intercapedine mediante accorgimenti tecnici che non ledano la sicurezza del vicino.(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 26042 del 4 ottobre 2024)

In tema di costruzioni su fondi finitimi, ove la sopraelevazione del preesistente fabbricato, aderente a quello del vicino di altezza superiore, sia realizzata, per il tratto nel quale il nuovo edificio supera l'altezza di quello preesistente, in appoggio anziché in aderenza, senza che sia chiesta la comunione del muro contiguo, la sanzione applicabile non è quella della demolizione della costruzione in sopraelevazione e del suo arretramento fino a distanziarla della misura legale dal muro di proprietà esclusiva del vicino, bensì quella dell'eliminazione dell'appoggio e della sopraelevazione sul muro altrui, e della costruzione della sopraelevazione in aderenza, perché l'art. 877 c.c. consente la costruzione in aderenza, senza oneri o formalità, anche in caso di sopraelevazione di costruzione preesistente.(Cassazione civile, Sez. III, ordinanza n. 1104 del 16 gennaio 2023)

La costruzione in aderenza alla fabbrica altrui, prevista dall'art. 877 c.c., postula l'assenza di qualsiasi intercapedine rispetto al preesistente muro del vicino e la piena autonomia, statica e funzionale, nei riguardi dello stesso; essa è, quindi, consentita, salvo l'obbligo di pagamento nascente dall'eventuale occupazione di suolo altrui, anche quando tale muro presenti irregolarità (quali rientranze, sporgenze, riseghe e simili) nel suo ulteriore sviluppo in altezza, purché l'intercapedine possa ugualmente colmarsi mediante opportuni accorgimenti tecnici a cura del costruttore prevenuto, al di fuori dei cui obblighi resta, invece, qualsiasi opera intesa ad eliminare dette irregolarità, che fa carico al preveniente.(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 25495 del 21 settembre 2021)

In tema di distanze legali, il principio della prevenzione di cui all'art. 875 c.c. non è derogato nel caso in cui il regolamento edilizio si limiti a fissare la distanza minima tra le costruzioni, mentre lo è qualora la norma regolamentare stabilisca anche (o soltanto) la distanza minima delle costruzioni dal confine, atteso che in quest'ultimo caso l'obbligo di arretrare la costruzione è assoluto, come il corrispondente divieto di costruire sul confine, a meno che una specifica disposizione del regolamento edilizio non consenta espressamente di costruire in aderenza.(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 25191 del 17 settembre 2021)

Il principio della prevenzione si applica anche nell'ipotesi in cui il regolamento edilizio locale preveda una distanza tra fabbricati maggiore di quella ex art. 873 c.c. e tuttavia non imponga una distanza minima delle costruzioni dal confine, atteso che la portata integrativa della disposizione regolamentare si estende all'intero impianto codicistico, inclusivo del meccanismo della prevenzione, sicché il preveniente conserva la facoltà di costruire sul confine o a distanza dal confine inferiore alla metà di quella prescritta tra le costruzioni e il prevenuto la facoltà di costruire in appoggio o in aderenza ai sensi degli artt. 874, 875 e 877 c.c.(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 22447 del 9 settembre 2019)

In tema di distanze tra edifici, il principio della prevenzione è escluso solo in presenza di una norma del regolamento edilizio comunale che prescriva una distanza tra fabbricati con riguardo al confine, con lo scopo di ripartire equamente tra i proprietari confinanti l'obbligo di salvaguardare una zona di distacco tra le costruzioni. Ne consegue che, in assenza di una siffatta previsione, deve trovare applicazione il principio della prevenzione, potendo il prevenuto costruire in aderenza alla fabbrica realizzata per prima, se questa sia stata posta sul confine o a distanza inferiore alla metà del prescritto distacco tra fabbricati. (Nella specie, in applicazione del richiamato principio, la S.C. ha cassato con rinvio la sentenza della corte di appello che aveva ritenuto che l'indicazione di un distacco minimo tra fabbricati da parte di un regolamento edilizio comunale escludesse la facoltà, in capo ai proprietari dei fondi confinanti, di costruire in prevenzione, essendo implicito in quella disciplina il richiamo alla distanza da mantenere rispetto ai confini).(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 5146 del 21 febbraio 2019)

Ai sensi dell'art. 9 del d.m. n. 1444 del 1968, nel caso di esistenza, sul confine tra due fondi, di un fabbricato avente il muro perimetrale finestrato, il proprietario dell'area confinante che voglia, a sua volta, realizzare una costruzione sul suo terreno deve mantenere il proprio edificio ad almeno dieci metri dal muro altrui, con esclusione, nel caso considerato, della possibilità di esercizio della facoltà di costruire in aderenza.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 11685 del 14 maggio 2018)

Il principio della prevenzione comporta che il confinante, che costruisce per primo, può edificare sia alla distanza minima imposta dalla legge, sia sul confine, sia a distanza inferiore alla metà di quella prescritta per le costruzioni su fondi finitimi, salvo in tale ultimo caso la possibilità per il vicino, che elevi un fabbricato successivamente, di avanzare la propria fabbrica fino a quella preesistente, chiedendo la comunione forzosa del muro ex art. 875 cod. civ., oppure costruendo in aderenza, ex art. 877 cod. civ.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 15547 del 8 luglio 2014)

La costruzione in aderenza al muro posto sul confine, ai sensi dell'art. 877 c.c., deve essere ravvisata anche in presenza di modeste intercapedini, ove queste derivino da mere anomalie edificatorie e siano, altresì, agevolmente colmabili senza appoggi o spinte sul manufatto preesistente (nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza di merito, la quale aveva ravvisato l'aderenza tra i due fabbricati, sigillati sul fronte e distaccati da tre a dodici centimetri su altri lati).(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 3601 del 7 marzo 2012)

Ai sensi dell'art. 877 c.c. il diritto di costruire in aderenza può essere esercitato esclusivamente nelle ipotesi di cui: a) al primo comma, che attribuisce al proprietario del suolo sul cui confine il vicino abbia in precedenza edificato la possibilità, se non avvalersi della facoltà di chiedere la comunione del muro, di realizzare la propria fabbrica in aderenza allo stesso (in tali casi, ove tale diritto sia controverso la sentenza ha natura dichiarativa); b) al secondo comma, in relazione all'art. 875 comma primo c.c., che prevede — nei casi in cui il vicino abbia edificato a distanza inferiore alla metà di quella legale o regolamentare — la possibilità di chiedere l'acquisizione in proprietà, previo indennizzo, della parte di suolo compresa tra il confine ed il muro del vicino, occupata ai fini dell'edificazione in aderenza alla fabbrica del confinante (in quest'ultima ipotesi la sentenza, che riconosca il diritto potestativo, ha natura costitutiva). Pertanto, poichè rispetto alle predette ipotesitertium non daturnel caso in cui sia incerto il confine tra i fondi è priva di fondamento normativo la pretesa di costruire in aderenza al fabbricato del vicino senza corrispondere l'indennità dovuta per acquisire la proprietà del suolo contiguo, di cui sia controversa la proprietà.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 14658 del 23 giugno 2006)

La costruzione in aderenza al muro posto sul confine, ai sensi ed agli effetti dell'art. 877 c.c., deve essere ravvisata anche in presenza di modeste intercapedini, ove queste derivino da mere anomalie edificatorie e siano altresì agevolmente colmabili senza appoggi o spinte sul manufatto preesistente (nella specie, trattavasi di un distacco variabile da zero a sedici centimetri e derivante dal fatto che il muro si presentava inclinato rispetto al piano di posa).(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 12054 del 19 dicembre 1990)

Qualora l'aderenza tra due costruzioni non sia stata perfettamente realizzata il giudice, ove non rilevi, per il particolare modo in cui la prima costruzione è stata fatta, l'impossibilità di costruire in aderenza alla costruzione già elevata, non può ordinare l'arretramento della nuova costruzione solo perché l'aderenza tra le due costruzioni non è stata eseguita in modo perfetto, se prima non accerta (e ciò ad evitare inutili demolizioni stante la possibilità del secondo costruttore di ricostruire in aderenza) che le intercapedini esistenti tra le due costruzioni non possano essere colmate mediante opportuni accorgimenti tecnici; dovendo il giudice diversamente disporre che le stesse siano eliminate, completando e perfezionando l'aderenza, nell'ambito e nel rispetto della scelta compiuta dal costruttore.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 9354 del 16 dicembre 1987)

In tema di distanze fra le costruzioni, ove sussista il diritto di realizzare il proprio fabbricato in aderenza alla costruzione del vicino, tale diritto deve essere riconosciuto indipendentemente dall'eventuale maggiore altezza di tale nuovo fabbricato, restando escluso che esso, per la parte eccedente la preesistente costruzione del vicino, debba essere soggetto alle distanze fra costruzioni.(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 8543 del 20 novembre 1987)

Anche il proprietario che intende costruire in aderenza al muro del vicino che si trova a distanza dal confine inferiore a quella legale deve interpellare preventivamente il vicino se preferisca estendere il muro al confine o procedere alla sua demolizione. Tale interpello, ove formulato dal soggetto convenuto in giudizio per il mancato rispetto della distanza, configura non un'eccezione ma una domanda, come tale inammissibile in appello ai sensi dell'art. 345 c.p.c., risolvendosi non nella mera adduzione di un fatto impeditivo o estintivo della pretesa avversaria (arretramento della costruzione fino al ripristino del distacco legale fra gli edifici) ma nella formulazione di una contropretesa.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 4395 del 8 agosto 1985)

La costruzione in aderenza alla fabbrica altrui (art. 877 c.c.) postula l'assenza di qualsiasi intercapedine rispetto al preesistente muro del vicino e la piena autonomia (statica e funzionale) nei riguardi dello stesso e, quindi, è consentita, salvo l'obbligo di pagamento nascente dall'eventuale occupazione di suolo altrui, anche quando tale muro presenti irregolarità (rientranze, sporgenze, riseghe e simili) nel suo ulteriore sviluppo in altezza, purché l'intercapedine possa ugualmente colmarsi mediante opportuni accorgimenti tecnici a cura del costruttore prevenuto, al di fuori dei cui obblighi resta, invece, qualsiasi opera intesa ad eliminare dette irregolarità, che fa carico al preveniente, ove egli eserciti il diritto di sopralevare a sua volta in aderenza.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 3229 del 25 maggio 1984)

Perché ricorra l'ipotesi della costruzione in aderenza, prevista dall'art. 877 c.c., è necessario che la nuova opera e quella preesistente siano autonome dal punto di vista strutturale, nel senso che il perimento o la demolizione dell'una non possa incidere sull'integrità dell'altra, mentre, quando tale autonomia statica non sussiste, si ha costruzione in appoggio, che scarica, cioè, sul muro vicino la spinta verticale o laterale del proprio peso.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 4549 del 11 agosto 1982)

Per la costruzione in aderenza si richiede che non ricorra alcuna utilizzazione del muro del vicino e che la nuova fabbrica sia completamente autonoma (sia strutturalmente e strumentalmente, che funzionalmente) dalla costruzione preesistente, per modo che, ogni qualvolta vi sia utilizzazione del muro del vicino, deve ritenersi che la nuova fabbrica non possa considerarsi in maniera dissimile dalla edificazione in appoggio, mancando, in tal caso, la suddetta completa autonomia, in quanto il perimento o la demolizione della fabbrica preesistente non potrebbero verificarsi senza che la integrità e l'autosufficienza della nuova costruzione ne fossero compromesse. Non si può configurare come costruzione in aderenza, ma va qualificata costruzione in appoggio, quella che, pur essendo strutturalmente indipendente, tragga dal muro del vicino, a causa dell'esiguo ed inadeguato spessore del muro perimetrale di essa, particolari vantaggi ed utilità (come, oltre la coibenza termica e l'isolamento acustico, la protezione contro le intemperie e la inclemenza del tempo, la sicurezza della propria integrità e la stabilità statica), derivanti dall'espletamento, da parte del muro dello stabile preesistente, di una funzione analoga a quella svolta nella situazione tipica della costruzione in appoggio.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 1507 del 19 aprile 1975)

Affinché si verifichi l'ipotesi di costruzione in aderenza è necessario che la nuova opera e quella preesistente — pur essendo autonome dal punto di vista strutturale, nel senso che il perimento o la demolizione dell'una non possa incidere sull'integrità dell'altra — combacino perfettamente da uno dei lati, di guisa che non rimanga tra i due muri, nemmeno per un breve tratto o ad intervalli, uno spazio vuoto, ancorché totalmente chiuso (in modo che l'uomo non possa accedervi, né possa cadervi pioggia od altro) che lasci scoperte, sia pure in parte, le relative facciate.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 2904 del 17 ottobre 1974)