Articolo 1029 Codice Civile

In caso di stipula di una convenzione per la costituzione di una servitù a favore o a carico di un edificio da costruire, ai sensi dell'art. 1029, comma 2, c.c., il vincolo costituito è di natura obbligatoria e non reale fino alla realizzazione dell'opera. Pertanto, il termine di prescrizione per il diritto di servitù decorre dalla data della convenzione e non dalla costruzione dell'edificio, con applicazione della prescrizione ordinaria prevista per le obbligazioni.(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 21232 del 30 luglio 2024)

In tema di servitù per vantaggio futuro, la differenza fra le due fattispecie - come regolate dall'art. 1029, commi 1 e 2, c.c. - sta nella circostanza che in caso di servitù per un vantaggio futuro del fondo dominante, la servitù si costituisce immediatamente, esistendo tutti gli elementi necessari per la sua costituzione, estrinsecandosi l'utilità secondo una valenza prospettica; diversamente, nel caso di servitù a favore o a carico di un edificio da costruire o di un fondo da acquistare, all'atto del negozio costitutivo manca uno dei presupposti della servitù, ossia il bene a favore del quale opererà il vincolo, con conseguente costituzione di un rapporto obbligatorio suscettibile di trasformarsi in un rapporto di natura reale soltanto nel momento in cui l'edificio verrà costruito. Consegue da ciò che per stabilire in quale fattispecie si versi, occorre fare riferimento al criterio dell'attualità o meno dell'"utilitas" in cui si concreta il contenuto della servitù. (Nella specie, la S.C. ha respinto il ricorso avverso la sentenza che, in relazione ad una vendita di una pluralità di lotti di aree fabbricabili, aveva qualificato le limitazioni contrattualmente previste per gli edifici da realizzare sui terreni quali servitù a vantaggio dei lotti e non già delle future costruzioni, atteso che il vantaggio ed il corrispondente onere inerivano direttamente ai suoli non ancora edificati, con carattere di realità).(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 12551 del 10 maggio 2023)

La servitù per vantaggio futuro e la servitù a vantaggio di edificio da costruire, previste rispettivamente dai commi 1 e 2 dell'art. 1029 c.c., si distinguono in quanto, mentre la prima assicura al fondo dominante un'"utilitas" immediatamente esistente al momento della sua costituzione, nella seconda l'"utilitas" consiste in un vantaggio di cui soltanto l'edificio costruendo potrà godere, sicché il contratto che la prevede non produce immediatamente effetti reali, ma soltanto obbligatori, per i quali opera l'ordinario termine di prescrizione previsto per le obbligazioni, decorrente dalla costituzione del vincolo, e non quello ventennale sancito dall'art. 1073 c.c. per le ordinarie servitù prediali. Ciò comporta che, mentre nel primo caso la servitù è opponibile agli acquirenti del suolo passivamente gravato, purché sia adempiuto l'onere della sua trascrizione, inerendo il vantaggio e il corrispondente onere direttamente ai suoli non ancora edificati con carattere di realità, nel secondo caso i successivi acquirenti del fondo non subentrano nel rapporto obbligatorio facente capo al loro dante causa se non mediante apposite e specifiche pattuizioni, senza che rilevi la trascrizione della clausola costitutiva della servitù a favore dell'edificio da costruire.(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 32858 del 8 novembre 2022)

A differenza della fattispecie di cui all'art. 1029, comma 1, del c.c. - nella quale la servitù, sebbene costituita per un vantaggio futuro, viene ad esistenza immediatamente -, la convenzione di cui al secondo comma dell'art. 1029 c.c., diretta alla costituzione di una servitù a favore o a carico di un edificio da costruire, dà luogo alla costituzione di un rapporto obbligatorio suscettibile di tramutarsi in un rapporto di natura reale soltanto al momento in cui l'edificio è costruito; ne consegue che solo da questo momento inizia a decorrere il termine di prescrizione per non uso del diritto di servitù, e ciò anche nel sistema tavolare, dal momento che esso, a mente dell'art. 2 r.d. n. 499 del 1929, non può che avere ad oggetto diritti di natura reale.(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 10486 del 3 maggio 2018)

A differenza dell'ipotesi prevista dal primo comma dell'art. 1029 del c.c. (costituzione di una servitù per un vantaggio futuro), in cui essendo esistenti tutti gli elementi necessari per la costituzione della servitù (fondo dominante, fondo servente, salva la "utilitas" in quanto connessa con la futura destinazione o utilizzazione del fondo dominante), la servitù viene ad esistenza immediatamente, la convenzione di cui al secondo comma dell'art. 1029 c.c., diretta alla costituzione di una servitù a favore o a carico di un edificio da costruire, dà luogo alla costituzione di un rapporto obbligatorio suscettibile di tramutarsi in un rapporto di natura reale soltanto al momento in cui l'edificio è costruito. I diritti fondati su quel vincolo, finché esso rimane di natura obbligatoria, si prescrivono secondo le norme ordinarie in materia di obbligazioni, decorrendo la prescrizione dal momento costitutivo del vincolo stesso (e cioè dalla data della convenzione) e non dalla costruzione dell'edificio.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 2432 del 2 febbraio 2011)

Ai fini dell'usucapione di una servitù di passaggio, nel caso dell'esistenza di un fondo intermedio, per l'accertamento del diritto sul fondo servente, non occorre alcuna specifica prova della titolarità sul fondo intermedio, una volta che ne sia dimostrata la necessaria utilizzazione, in concreto, essendo sufficiente l'astratta configurabilità del requisito dell'utilitaseventuale, richiesta dall'articolo 1029, primo comma, c.c., salvo la prova da parte di chi la contesti di un'impossibilità in tal senso.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 14936 del 5 giugno 2008)

In tema di servitù, il fatto che il fondo dominante, per quanto sito in zona agricola, abbia una certa potenzialità edificatoria, sia pure per costruzioni isolate e nel rispetto di determinati indici, è sufficiente a far ritenere sussistente la sua edificabilità ai funi della costituzione, a carico di altro terreno, di una servitù di non edificare a salvaguardia dello sfruttamento edilizio del fondo dominante medesimo, non rilevando in contrario l'avvenuta revoca di una concessione edilizia su di esso, la quale non preclude, di per sé, il successivo rilascio di differenti concessioni conformi agli strumenti urbanistici.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 10048 del 16 aprile 2008)

In tema di servitù per vantaggio futuro, la differenza fra le due fattispecie previste nei commi primo e secondo dell'art. 1029 c.c., sta in ciò, che nel primo caso (servitù per un vantaggio futuro del fondo dominante) esistono tutti gli elementi necessari per la costituzione della servitù, e cioè sia il fondo servente che quello dominante e la sola particolarità della fattispecie va ravvisata nel fatto che l'utilità per il fondo dominante non è attuale, ma verrà ad essere in futuro; nella seconda ipotesi (servitù a favore o a carico di un edificio da costruire o di un fondo da acquistare) all'atto del negozio costitutivo manca uno dei presupposti della servitù, l'edificio da costruirsi in seguito, a cui favore opererà la servitù. Da tanto consegue che nella prima ipotesi la servitù viene ad esistenza immediatamente; nella seconda si ha la costituzione di un rapporto obbligatorio, suscettibile di trasformarsi in un rapporto di natura reale soltanto nel momento in cui l'edificio viene costruito. Per stabilire in quale fattispecie si versi, occorre fare riferimento al criterio dell'attualità o meno dell'utilitasin cui si concreta il contenuto della servitù; qualora si controverta sull'identificazione del fondo dominante in servitù convenzionale — se cioè esso sia costituito dal terreno ovvero dall'edificio costruendo — occorre interpretare la comune volontà delle parti, come risultante dal contratto a suo tempo concluso per individuare a vantaggio di quale immobile venne costituito il diritto reale, tenendo presente che l'ipotesi di cui al secondo comma dell'art. 1029 c.c. ha carattere eccezionale e presuppone la sicura individuazione del fondo dominante nell'edificio erigendo.