Articolo 1102 Codice Civile

In assenza del consenso unanime dei condòmini, l'usuario esclusivo non può concedere, sulla parte comune che resta in ("nudo") condominio, i diritti di cui all'art. 1108, comma 3, c.c., né consentire che terzi ivi erigano o collochino costruzioni o installazioni (quali, ad esempio, antenne televisive o antenne di telefonia mobile).(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 20548 del 21 luglio 2025)

L'art. 1102 c.c. consente a ciascun condomino di servirsi della cosa comune anche per fini esclusivamente propri, entro i limiti del divieto di alterarne la destinazione e dell'obbligo di consentirne un uso paritetico agli altri comproprietari. Qualora un uso specifico di una parte comune (come il cortile adibito a parcheggio) venga contestato, è necessario accertare se tale uso pregiudichi il pari godimento da parte degli altri condomini.(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 16398 del 18 giugno 2025)

Il diritto di sopraelevazione, previsto dall'art. 1127 c.c. in favore del proprietario dell'ultimo piano dell'edificio o del proprietario esclusivo del lastrico solare, si configura come concettualmente distinto dal diritto di comunione sul lastrico solare e sull'area sovrastante l'edificio, regolato dall'art. 1102 c.c. Il titolare del diritto di sopraelevazione è tenuto a ricostruire il lastrico di copertura in maniera che gli altri condomini possano accedervi per le necessità derivanti dalla sua specifica funzione.(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 16394 del 18 giugno 2025)

In caso di comproprietà di un bene, l'occupante che abbia goduto del bene in via esclusiva è tenuto al pagamento della corrispondente quota di frutti civili solo qualora gli altri partecipanti abbiano manifestato l'intenzione di utilizzare il bene in maniera diretta e ciò non sia stato loro consentito, poiché tale utilizzo costituisce una manifestazione del diritto di comproprietà.(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 12662 del 13 maggio 2025)

Ai sensi dell'art. 1102 cod. civ., ciascun comproprietario può servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 12313 del 9 maggio 2025)

L'art. 1102 c.c. consente a ciascun comproprietario di usare il bene comune anche in modo più intenso, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri comproprietari di farne parimenti uso. Un comportamento che limita la possibilità di uso degli altri comproprietari può dare luogo a una richiesta di risarcimento danni solo se viene dimostrato che il comproprietario ha superato i limiti di liceità dell'uso.(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 2365 del 31 gennaio 2025)

In materia di condominio, l'utilizzo della cosa comune da parte di un singolo condomino deve conformarsi ai limiti dell'art. 1102 cod. civ., il quale permette di servirsi della cosa comune secondo la sua destinazione senza pregiudicare la pari possibilità di utilizzo da parte degli altri condomini e rispettando le distanze legali. La realizzazione di opere che violano le distanze legali tra costruzioni o che impediscono la veduta in appiombo dal balcone di altra proprietà è in contrasto con tali limiti e non rientra nell'uso più intenso consentito dall'art. 1102 cod. civ.(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 26887 del 16 ottobre 2024)

È consentito al conduttore di un'unità immobiliare ubicata in condominio installare strutture funzionali alla propria attività commerciale, come una canna fumaria, senza necessità di autorizzazione assembleare, ove ciò sia compatibile con i limiti dell'art. 1102 c.c., salvo eventuali clausole del regolamento condominiale che richiedano tale autorizzazione.(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 21483 del 31 luglio 2024)

Non è concepibile la costituzione di servitù fra parti della proprietà comune, in osservanza del principio "nemini res sua servit". Pertanto, l'installazione di opere che impongano una servitù di fatto sulla cosa comune, come la realizzazione di marciapiedi o fosse biologiche, va valutata alla luce dell'art. 1102 c.c.(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 21117 del 29 luglio 2024)

Il comproprietario di un bene comune non può essere destinatario di un'azione negatoria di servitù volta a contestare l'uso del bene da parte degli altri contitolari, salvo il rispetto dei limiti previsti dall'art. 1102 c.c., che disciplinano l'utilizzo della cosa comune.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 18241 del 3 luglio 2024)

Non è ammissibile la costituzione di un diritto reale di uso esclusivo su parti comuni di un condominio attraverso patti speciali inseriti nei successivi atti di vendita delle singole unità immobiliari. Tale costituzione viola il principio del "numerus clausus" dei diritti reali e il principio di uso paritario delle cose comuni sancito dall'art. 1102 c.c.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 17991 del 1 luglio 2024)

Il singolo condomino non può tagliare due alberi nel cortile se l'operazione compromette l'aspetto estetico dell'edificio. L'intervento è invece ammesso con delibera dell'assemblea quando comporta un miglioramento del bene comune o è giustificato da esigenze di sicurezza e di eliminazione di fattori di rischio.(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 15573 del 4 giugno 2024)

Nel caso di innalzamento di un pilastrino sul muro comune costituente, per tutta la sua estensione e profondità, appoggio di un tetto a spiovente, il comproprietario non incorre in violazione dell'art. 1102 c.c. ove la modificazione del bene comune non ne alteri la destinazione, non ne comprometta la stabilità e conservazione e non impedisca il pari uso degli altri partecipanti alla comunione.(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 8407 del 28 marzo 2024)

In tema di uso della cosa comune, è illegittima l'apertura di un varco praticata nel muro perimetrale dell'edificio condominiale da un comproprietario al fine di mettere in comunicazione un locale di sua proprietà esclusiva, ubicato nel medesimo fabbricato, con altro immobile, pure di sua proprietà, ma estraneo al condominio, comportando tale utilizzazione la cessione del godimento di un bene comune in favore di soggetti non partecipanti al condominio, con conseguente alterazione della destinazione, giacché in tal modo viene imposto sul muro perimetrale un peso che dà luogo a una servitù, per la cui costituzione è necessario il consenso scritto di tutti i condomini.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 5410 del 29 febbraio 2024)

L'azione, con la quale il condominio di un edificio chiede la rimozione di opere che un condomino abbia effettuato sulla cosa comune, oppure nella propria unità immobiliare, con danno alle parti comuni, in violazione degli artt. 1102, 1120 e 1122 c.c., ha natura reale, e, pertanto, giacché estrinsecazione di facoltà insita nel diritto di proprietà, non è suscettibile di prescrizione, in applicazione del principio per cui in facultativis non datur praescriptio.(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 5389 del 29 febbraio 2024)

L'accertamento in ordine all'osservanza dei limiti imposti dall'art. 1102 c.c. all'uso della cosa comune, così come l'indagine diretta a stabilire se la modificazione della cosa comune integri gli estremi dell'innovazione prevista dall'art. 1120 c.c., costituiscono attività riservata al giudice di merito e insindacabile in sede di legittimità.–Spetta al giudice del merito verificare, in rapporto all'art. 1122 c.c., se l'opera realizzata su parti di proprietà o uso individuale pregiudichi in modo apprezzabile la fruibilità del bene comune da parte degli altri condòmini, avendo riguardo alla destinazione funzionale dello stesso e alle utilità che possano trarne le restanti unità di proprietà esclusiva.(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 4810 del 23 febbraio 2024)

Solo qualora l'uso individuale del bene in comunione non ecceda i limiti dell'art. 1102 c.c. non è dovuto alcun risarcimento ai comproprietari che siano rimasti inerti o vi abbiano acconsentito, né è possibile riconoscere una indennità per la semplice occupazione del bene, poiché tale utilizzo costituisce pur sempre manifestazione del diritto di comproprietà che compete al singolo e che investe l'intera cosa comune. L'occupante è invece tenuto al pagamento della corrispondente quota di frutti civili ricavabili dal godimento indiretto se gli altri partecipanti abbiano manifestato l'intenzione di utilizzare il bene in maniera diretta senza nulla ottenere, ove ne abbia tratto un vantaggio patrimoniale.(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 2047 del 19 gennaio 2024)

Quando un cortile è comune a distinti corpi di fabbrica e manca una disciplina contrattuale vincolante per i comproprietari al riguardo, il relativo uso è assoggettato alle norme sulla comunione in generale, e in particolare alla disciplina di cui all'art. 1102 cod. civ., comma 1, in base al quale ciascun partecipante alla comunione può servirsi della cosa comune, sempre che non ne alteri la destinazione e non ne impedisca il pari uso agli altri comunisti.(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 1158 del 11 gennaio 2024)

In tema di condominio, qualora sia prevedibile che gli altri partecipanti alla comunione non faranno un pari uso della cosa comune, la modifica apportata dal condomino deve ritenersi legittima, atteso che, in una materia in cui è prevista la massima espansione dell'uso individuale, il limite al godimento di ciascuno dei condomini è dato solo dagli interessi altrui e ove sia possibile prevedere che gli altri contitolari possano volere accrescere il pari uso cui hanno diritto.–L'alterazione della funzione del bene deve essere però effettiva e non può consistere in una semplice modificazione materiale del bene.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 980 del 10 gennaio 2024)

Il condomino, proprietario del piano sottostante al tetto comune dell'edificio, può trasformarlo in terrazza di proprio uso esclusivo, sempre che un tale intervento dia luogo a modifiche non significative della consistenza del bene in rapporto alla sua estensione e sia attuato con tecniche costruttive tali da non affievolire la funzione di copertura e protezione delle sottostanti strutture svolta dal tetto preesistente, quali la coibentazione termica e la protezione del piano di calpestio mediante idonei materiali. Dette opere non costituiscono – quindi - innovazioni suscettibili di autorizzazione ai sensi dell'art. 1120 c.c., poiché la norma riguarda non le opere intraprese dal singolo per realizzare un miglior uso della cosa comune ai sensi dell'art. 1102 c.c., ma quelle volute dall'assemblea condominiale con la maggioranza prescritta. Occorre tuttavia considerare che l'art. 1120, comma 2 c.c., nel vietare le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato o che ne alterino il decoro architettonico è astrattamente applicabile anche agli interventi effettuati con le finalità di cui all'art. 1102 c.c., in tal caso dovendosi accertare, oltre alla compatibilità dell'intervento con i limiti derivanti dall'art. 1102 c.c., il rispetto dell'ultimo comma dell'art. 1120 c.c., alla luce del necessario coordinamento normativo che deve farsi tra l'art. 1102, l'art. 1120 e, ove si tratti di interventi sulle parti esclusive, con l'art. 1122 c.c.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 917 del 10 gennaio 2024)

Il conduttore di un'unità immobiliare compresa in un edificio condominiale può, al pari del proprietario, godere delle relative parti comuni ed anche, eventualmente, modificarle, purchè in funzione del godimento o del miglior godimento dell'unità immobiliare oggetto primario della locazione (limite cd. interno) e sempre che non risulti alterata la destinazione di esse, nè pregiudicato il paritario uso da parte degli altri condomini.(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 32833 del 27 novembre 2023)

La cosa comune, ai sensi dell'art. 1102 c.c., può essere utilizzata dal condomino anche in modo particolare e diverso dal suo normale uso se ciò non alteri l'equilibrio tra le concorrenti utilizzazioni attuali o potenziali degli altri e non determini pregiudizievoli invadenze dell'ambito dei coesistenti diritti degli altri proprietari.(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 32432 del 22 novembre 2023)

In tema di divisione, in caso di utilizzazione esclusiva del bene comune da parte di un comproprietario, l'occupante è tenuto al pagamento della corrispondente quota di frutti civili ricavabili dal godimento indiretto, solo se gli altri partecipanti abbiano manifestato l'intenzione di utilizzare il bene in maniera diretta senza nulla ottenere e ne abbia tratto un vantaggio patrimoniale. In tal caso occorre la prova di una sottrazione o di un impedimento assoluto all'esercizio delle facoltà dominicali di godimento e disposizione del bene comune spettanti agli altri contitolari o una violazione dei criteri stabiliti dall'art. 1102 c.c., potendosi quantificare il danno in base ai frutti civili ricavati dall'uso esclusivo.(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 31105 del 8 novembre 2023)

La modificazione della cosa comune è consentita dalla legge anche quando essa è diretta al migliore e più intenso godimento della cosa soltanto da parte del suo autore, vale a dire nel suo esclusivo interesse, al fine di trarre, assumendosene la spesa, dall'uso del bene comune un'utilità aggiuntiva.(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 27950 del 4 ottobre 2023)

L'appoggio di una struttura metallica con una tenda avvolgibile al muro comune perimetrale di un edificio condominiale individua una modifica della cosa comune conforme alla destinazione della stessa, che ciascun condomino può apportare a sue cure e spese, sempre che non impedisca l'altrui paritario uso, non rechi pregiudizio alla stabilità ed alla sicurezza dell'edificio, e non ne alteri il decoro architettonico.(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 23431 del 1 agosto 2023)

Ai fini dell'attribuzione di un bene comune in proprietà esclusiva ad un condomino è necessaria un'espressa deliberazione dell'assemblea, assunta all'unanimità, posto che tale deliberazione, per sortire l'effetto traslativo della proprietà, deve assumere un valore contrattuale. (Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza di merito che aveva negato che tale effetto potesse conseguire alla mera annotazione a penna del nominativo di un condomino accanto al cespite in questione, all'interno di una tabella millesimale).(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 21896 del 21 luglio 2023)

È illecita l'occupazione di parti comuni in misura superiore a quella previsa da un accordo tra i condomini, anche se tale occupazione non impedisce in concreto agli altri condomini l'uso della cosa comune ai sensi dell'art. 1102 c.c.(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 18113 del 23 giugno 2023)

In tema di condominio negli edifici, qualora il proprietario di un'unità immobiliare agisca in giudizio per ottenere l'ordine di rimozione di un manufatto realizzato sulle parti comuni, la liceità delle opere, realizzate da altro condomino, deve essere valutata dal giudice alla stregua di quanto prevede l'art. 1102 c.c., secondo cui ciascun partecipante alla comunione può servirsi della cosa comune purchè non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso.(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 16800 del 13 giugno 2023)

E' legittima la delibera assembleare assunta a maggioranza dei condòmini che, in considerazione dell'insufficienza dei posti auto in rapporto al numero delle vetture possedute da ciascun condòmino, preveda in un'area cortilizia comune la creazione di posti auto supplementari stabilendone l'assegnazione turnaria annuale, sulla base di un sorteggio, contro il pagamento di un corrispettivo mensile, poiché essa costituisce corretta espressione del potere di regolamentazione dell'uso della cosa comune da parte dell'assemblea.(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 14019 del 22 maggio 2023)

Rientra nelle facoltà dell'assemblea del condominio quella di disciplinare nel modo più confacente l'uso del bene comune e quindi anche destinare il cortile condominiale al parcheggio delle vetture dei condomini, senza che ciò comporti di per sé la violazione del diritto di pari uso sancito dall'art. 1102 cod. civ.(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 12255 del 9 maggio 2023)

Nel caso di comunione di un cortile sito fra edifici appartenenti a proprietari diversi, l'apertura di una veduta da una parete di proprietà individuale verso lo spazio comune rimane soggetta alle prescrizioni contenute nell'art. 905 c.c., finendo altrimenti per imporre di fatto una servitù a carico della cosa comune, senza che operi, al riguardo, il principio di cui all'art. 1102 c.c., in quanto i rapporti tra proprietà individuali e beni comuni finitimi sono disciplinati dalle norme che regolano i rapporti tra proprietà contigue o asservite.(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 11884 del 5 maggio 2023)

In tema di condominio, qualora il giudice verifichi che l'uso della cosa comune sia avvenuto nell'esercizio dei poteri e nel rispetto dei limiti stabiliti dall'art. 1102 c.c. a tutela degli altri comproprietari, deve ritenersi legittima l'opera realizzata senza il rispetto delle norme sulle distanze tra proprietà contigue, applicabili, di regola, anche in ambito condominiale, purché la relativa osservanza sia compatibile con la particolare struttura dell'edificio condominiale. (Nella specie, la S.C. ha cassato con rinvio la sentenza della corte di appello che, ritenendo applicabili le norme sulle distanze a discapito dell'art. 1102 c.c., aveva ordinato la rimozione di una passerella appoggiata al muro perimetrale comune, costituente un nuovo accesso all'appartamento di un condomino, senza verificare l'esistenza di un concreto pregiudizio all'appartamento sottostante).(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 10477 del 19 aprile 2023)

In materia di comunione del diritto di proprietà, se per la natura del bene o per qualunque altra circostanza non ne sia possibile, ai sensi dell'art. 1102 c.c., un godimento diretto con pari uso da parte dei comproprietari, essi possono deliberarne l'uso indiretto e, in mancanza di tale deliberazione, il comproprietario, che da solo ha goduto del bene, deve corrispondere agli altri partecipanti alla comunione i frutti civili con decorrenza dalla data in cui gli perviene la richiesta di uso turnario o comunque di partecipazione al godimento da parte degli altri comunisti. (In applicazione del principio, la S.C. ha affermato che, in caso di separazione dei coniugi, l'indennità di occupazione della casa coniugale acquistata in regime di comunione legale non va corrisposta dalla data della separazione, ma da quella in cui il coniuge non occupante manifesti all'altro la richiesta di uso turnario o comunque la volontà di godimento dell'immobile.)(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 10264 del 18 aprile 2023)

In tema di comunione, ciascun comproprietario ha diritto di trarre dal bene comune una utilità maggiore e più intensa di quella degli altri comproprietari, purchè non venga alterata la destinazione del bene o compromesso il diritto al pari uso da parte di questi ultimi. In particolare, per stabilire se l'utilizzo più intenso del singolo sia consentito ai sensi dell'art. 1102 c.c., deve aversi riguardo non all'uso concreto fatto dagli altri comproprietari in un determinato momento, ma a quello potenziale in relazione ai diritti di ciascuno.(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 8436 del 24 marzo 2023)

Le determinazioni dell'assemblea condominiale relative alla limitazione paritaria dell'uso del cortile come parcheggio, come quelle che viceversa assegnano posti auto ai singoli condomini, non alterano la destinazione della cosa comune, ma si limitano a renderne più ordinato e razionale l'uso paritario secondo le rispettive circostanze, cosicché tali delibere non richiedono maggioranze qualificate. Ne consegue la legittimità della deliberazione con la quale l'assemblea stabilisca il divieto di parcheggio che sia diretto a garantire che tutti i condomini possano usare il cortile, limitando la sosta a mezz'ora per carico e scarico, evitando così che il parcheggio permanente di un condomino impedisca o limiti l'uso da parte degli altri, in considerazione delle limitate dimensioni del cortile.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 7385 del 14 marzo 2023)

La nozione di pari uso della cosa comune, cui fa riferimento l'art. 1102 c.c., seppur non va intesa nel senso di uso identico e contemporaneo (dovendo ritenersi conferita dalla legge a ciascun partecipante alla comunione la facoltà di trarre dalla cosa comune la più intensa utilizzazione), implica, tuttavia, la condizione che questa sia compatibile con i diritti degli altri, essendo i rapporti condominiali informati al principio di solidarietà, il quale richiede un costante equilibrio fra le esigenze e gli interessi di tutti i partecipanti alla comunione. Il proprietario di vani terranei di un edificio in condominio non può, perciò, eseguire modificazioni della facciata in modo tale che l'utilizzazione della cosa comune risulti alterata nella sua destinazione e sia impedito agli altri condomini di farne parimenti uso secondo il loro diritto.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 6428 del 3 marzo 2023)

L'installazione "ex novo" di un ascensore in un edificio in condominio, trattandosi di impianto suscettibile di utilizzazione separata, proprio quando l'innovazione, e cioè la modificazione materiale della cosa comune conseguente alla realizzazione dell'ascensore, non sia stata approvata in assemblea essa può essere attuata anche a cura e spese di uno o di taluni condomini soltanto (con i limiti di cui all'art. 1102 c.c.), salvo il diritto degli altri di partecipare in qualunque tempo ai vantaggi dell'innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell'opera.(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 3184 del 2 febbraio 2023)

La nozione di pari uso della cosa comune, di cui all'art. 1102 c.c., sebbene non debba intendersi nel senso di uso identico e contemporaneo, implica pur sempre che la destinazione della cosa resti compatibile con i diritti degli altri partecipanti, onde il proprietario di un vano terraneo dell'edificio condominiale non può eseguire, in corrispondenza dell'accesso al proprio locale, modificazioni della pavimentazione e dell'arredo del marciapiede condominiale, per consentirne l'attraversamento con autovetture, ove da tale utilizzazione della cosa comune risulti alterata la destinazione e sia impedito agli altri condomini di farne parimenti uso secondo il loro diritto. (Dichiara inammissibile, CORTE D'APPELLO ROMA).(Cassazione civile, Sez. VI-2, ordinanza n. 11870 del 6 maggio 2021)

In tema di uso della cosa comune, è illegittima l'apertura di un varco praticata nel muro perimetrale dell'edificio condominiale da un comproprietario al fine di mettere in comunicazione un locale di sua proprietà esclusiva, ubicato nel medesimo fabbricato, con altro immobile pure di sua proprietà ma estraneo al condominio, comportando tale utilizzazione la cessione del godimento di un bene comune in favore di soggetti non partecipanti al condominio, con conseguente alterazione della destinazione, giacché in tal modo viene imposto sul muro perimetrale un peso che dà luogo a una servitù, per la cui costituzione è necessario il consenso scritto di tutti i condomini. (Rigetta, CORTE D'APPELLO VENEZIA, 17/04/2015).(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 32437 del 11 dicembre 2019)

In tema di condominio di edifici, l'art 1102 c.c. sull'uso della cosa comune da parte di ciascun partecipante non pone alcun limite minimo di tempo e di spazio per l'operatività delle limitazioni del predetto uso, pertanto può costituire abuso anche l'occupazione per pochi minuti del cortile comune che impedisca agli altri condomini di partecipare al godimento dello spazio oggetto di comproprietà. (Nella specie, la S.C. ha confermato la decisione di merito che aveva vietato il parcheggio di motoveicoli nello spazio del cortile condominiale, prospiciente l'immobile di proprietà di uno dei condomini, senza dare rilievo alla sporadicità o saltuarietà delle soste, bastando che queste ostacolassero l'accesso a tale immobile). (Rigetta, TRIBUNALE NAPOLI, 14/12/2017).(Cassazione civile, Sez. VI-2, ordinanza n. 7618 del 18 marzo 2019)

L'esercizio della facoltà di ogni condomino di servirsi della cosa comune, nei limiti indicati dall'art. 1102 c.c., deve esaurirsi nella sfera giuridica e patrimoniale del diritto di comproprietà sulla cosa stessa e non può essere esteso, quindi, per il vantaggio di altre e diverse proprietà esclusive del medesimo condomino perché, in tal caso, si verrebbe ad imporre una servitù sulla "res" comune in favore di beni estranei alla comunione, per la cui costituzione è necessario il consenso di tutti i comproprietari. (Nella specie, la S.C. ha confermato la decisione di merito che aveva ritenuto fosse stata illegittimamente costituita una servitù di passaggio in un caso nel quale una società, proprietaria del primo piano interrato di un edificio condominiale, aveva creato un accesso in favore di un adiacente terreno di sua proprietà, adibito a parcheggio, praticando tre varchi nella recinzione posta sul confine tra gli immobili). (Rigetta, CORTE D'APPELLO BARI, 14/07/2013).(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 5132 del 21 febbraio 2019)

Qualora un esborso relativo ad innovazioni non debba essere ripartito fra i condomini, per essere stato assunto interamente a proprio carico da uno di essi, trova applicazione la disposizione generale dell'art. 1102 c.c., che contempla anche le innovazioni, in forza della quale ciascun partecipante può servirsi della cosa comune - purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri condòmini di farne uguale uso secondo il loro diritto - e può, perciò, apportare alla stessa, a proprie spese, le modificazioni necessarie a consentirne il migliore godimento. (Nella specie, la S.C. ha confermato la decisione di appello che aveva ritenuto l'installazione di un ascensore sulle parti comuni, eseguita dai convenuti in primo grado a loro spese, legittima ex art. 1102 c.c., non ricorrendo una limitazione della proprietà degli altri condomini incompatibile con la realizzazione dell'opera).(Cassazione civile, Sez. IV, ordinanza n. 31462 del 5 dicembre 2018)

In tema di cd. condominio minimo, in mancanza di tabelle regolarmente approvate, la quota di partecipazione alle spese gravante sui singoli proprietari deve essere determinata dal giudice in base alla disciplina del condominio di edifici di cui all'art. 1123 c.c. e, quindi, tenendo conto del valore delle loro proprietà esclusive, e non, invece, applicando la regolamentazione in materia di comunione prevista dall'art. 1101 c.c., secondo la quale, in assenza di altra indicazione degli accordi, le quote si presumono uguali.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 9280 del 16 aprile 2018)

Il partecipante alla comunione che intenda dimostrare l'intenzione di possedere non a titolo di compossesso, ma di possesso esclusivo ("uti dominus"), non ha la necessità di compiere atti di "interversio possessionis" alla stregua dell'art. 1164 c.c., dovendo, peraltro, il mutamento del titolo consistere in atti integranti un comportamento durevole, tali da evidenziare un possesso esclusivo ed "animo domini" della cosa, incompatibile con il permanere del compossesso altrui, non essendo al riguardo sufficienti atti soltanto di gestione, consentiti al singolo compartecipante o anche atti familiarmente tollerati dagli altri, o ancora atti che, comportando solo il soddisfacimento di obblighi o l'erogazione di spese per il miglior godimento della cosa comune, non possono dare luogo ad una estensione del potere di fatto sulla cosa nella sfera di altro compossessore.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 9100 del 12 aprile 2018)

In tema di comunione, il comproprietario che sia nel possesso del bene comune può, prima della divisione, usucapire la quota degli altri comunisti, senza necessità di interversione del titolo del possesso e, se già possiede "animo proprio" ed a titolo di comproprietà, è tenuto ad estendere tale possesso in termini di esclusività, a tal fine occorrendo che goda del bene in modo inconciliabile con la possibilità di godimento altrui e tale da evidenziare in modo univoco la volontà di possedere "uti dominus" e non più "uti condominus", senza che possa considerarsi sufficiente che gli altri partecipanti si astengano dall'uso della cosa comune.(Cassazione civile, Sez. VI-2, ordinanza n. 24781 del 19 ottobre 2017)

L'uso della cosa comune da parte di ciascun condomino è soggetto, ai sensi dell'art. 1102 c.c., al duplice divieto di alterarne la normale ed originaria destinazione (per il cui mutamento è necessaria l'unanimità dei consensi dei partecipanti) e di impedire agli altri condomini di farne parimenti uso secondo il loro diritto, configurando, pertanto, un abuso la condotta del condomino consistente nella stabile e pressoché integrale occupazione di un "volume tecnico" dell'edificio condominiale (nella specie, il locale originariamente destinato ad accogliere la caldaia centralizzata), mediante il collocamento in esso di attrezzature e impianti fissi, funzionale al miglior godimento della sua proprietà individuale.(Cassazione civile, Sez. VI-2, ordinanza n. 15705 del 23 giugno 2017)

Il principio di cui all'art 1102 c.c. sull'uso della cosa comune consentito al partecipante non è applicabile ai rapporti tra proprietà individuali (e loro accessori) e beni condominiali finitimi, che sono disciplinati dalle norme attinenti alle distanze legali ed alle servitù prediali, ossia da quelle che regolano i rapporti tra proprietà contigue od asservite e che non contraddicono alla particolare normativa della comunione.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 8507 del 31 marzo 2017)

Il condomino che abbia in uso esclusivo il lastrico di copertura dell'edificio e che sia proprietario dell'appartamento sottostante ad esso può, ove siano rispettati i limiti ex art. 1102 c.c., collegare l'uno e l'altro mediante il taglio delle travi e la realizzazione di un'apertura nel solaio, con sovrastante bussola, non potendosi ritenere, salvo inibire qualsiasi intervento sulla cosa comune, che l'esecuzione di tali opere, necessarie alla realizzazione del collegamento, di per sé violi detti limiti e dovendosi, invece, verificare se da esse derivi un’alterazione della cosa comune che ne impedisca l’uso, come ad esempio, una diminuzione della funzione di copertura o della sicurezza statica del solaio.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 6253 del 10 marzo 2017)

In presenza di un edificio strutturalmente unico, su cui insistono due distinti ed autonomi condominii, è illegittima l’apertura di un varco nel muro divisorio tra questi ultimi, volta a collegare locali di proprietà esclusiva del medesimo soggetto, tra loro attigui ma ubicati ciascuno in uno dei due diversi condominii, in quanto una simile utilizzazione comporta la cessione del godimento di un bene comune, quale è, ai sensi dell'art. 1117 c.c., il muro perimetrale di delimitazione del condominio (anche in difetto di funzione portante), in favore di una proprietà estranea ad esso, con conseguente imposizione di una servitù per la cui costituzione è necessario il consenso scritto di tutti i condomini.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 25775 del 14 dicembre 2016)

L'atto interruttivo del possesso "ad usucapionem" posto in essere dall'unico possessore dell'immobile nei confronti di uno o più dei suoi comproprietari, ha effetto anche verso gli altri, ed altrettanto dicasi per la rinuncia del primo a far valere l'usucapione eventualmente già maturata sul medesimo cespite, atteso che l'esercizio del predetto possesso non è configurabile in modo diverso su quote ideali indivise dello stesso bene, che il riconoscimento del diritto altrui, come atto unilaterale non recettizio incompatibile con la volontà del godere del bene "uti dominus", interrompe il termine utile per l'usucapione anche se effettuato nei confronti di soggetti diversi dal titolare del diritto stesso, e che l'efficacia della rinuncia postula solo la inequivocità della volontà del rinunciante.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 20565 del 12 ottobre 2016)

Il compossessore che intenda usucapire l'intero bene deve manifestare il dominio esclusivo sull'intera "res" comune attraverso un'attività incompatibile con il possesso altrui, che non sussiste ove provveda al regolare invio dei rendiconti della gestione agli altri quotisti.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 17512 del 2 settembre 2016)

A norma dell'art. 840 c.c., la proprietà del sottosuolo spetta al proprietario del suolo, salvo che in senso contrario disponga lo stesso titolo di acquisto di quest'ultimo oppure che detta proprietà risulti spettare ad altri in base ad un titolo opponibile del proprietario del suolo, ossia per un negozio antecedentemente trascritto o per un fatto di acquisto originario. Tale fatto non può consistere nella mera situazione dei luoghi, come la esclusiva possibilità di accesso al sottosuolo (nella specie una grotta) dal fondo altrui.–In materia di condominio degli edifici, lo spazio aereo sovrastante a cortili comuni - la cui funzione è di fornire aria e luce alle unità abitative che vi prospettano - non può essere occupato dai singoli condomini con costruzioni proprie in aggetto, non essendo consentito a terzi, anche se comproprietari insieme ad altri, ai sensi dell'art. 840, comma 3, c.c., l'utilizzazione, ancorché parziale, a proprio vantaggio della colonna d'aria sovrastante ad area comune, quando la destinazione naturale di questa ne risulti compromessa.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 5551 del 21 marzo 2016)

In tema di comunione, non essendo ipotizzabile un mutamento della detenzione in possesso, né una interversione del possesso nei rapporti tra i comproprietari, ai fini della decorrenza del termine per l'usucapione è idoneo soltanto un atto (o un comportamento) il cui compimento da parte di uno dei comproprietari realizzi l'impossibilità assoluta per gli altri partecipanti di proseguire un rapporto materiale con il bene e, inoltre, denoti inequivocabilmente l'intenzione di possedere il bene in maniera esclusiva, sicché, in presenza di un ragionevole dubbio sul significato dell'atto materiale, il termine per l'usucapione non può cominciare a decorrere ove agli altri partecipanti non sia stata comunicata, anche con modalità non formali, la volontà di possedere in via esclusiva. (In applicazione dell'anzidetto principio, la S.C. ha ritenuto che il giudice di merito avesse, correttamente, escluso l'avvenuto acquisto per usucapione, da parte di un condomino, della porzione del condotto di scarico della spazzatura adiacente al suo appartamento per non essersi palesata in forme inequivoche per gli altri condomini l'intenzione di possedere attesa l'impossibilità, per loro, di ispezionare il condotto a causa del blocco degli sportelli di accesso - presenti su tutti i ballatoi - dovuto a ragioni pratiche e di sicurezza).(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 11903 del 9 giugno 2015)

La nozione di pari uso della cosa comune, agli effetti dell'art. 1102 cod. civ., non va intesa nei termini di assoluta identità dell'utilizzazione del bene da parte di ciascun comproprietario, in quanto l'identità nel tempo e nello spazio di tale uso comporterebbe un sostanziale divieto per ogni partecipante di servirsi del bene a proprio esclusivo o particolare vantaggio, pure laddove non risulti alterato il rapporto di equilibrio tra i condomini nel godimento dell'oggetto della comunione.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 7466 del 14 aprile 2015)

In tema di uso della cosa comune, è illegittima l'apertura di un varco praticata nel muro perimetrale dell'edificio condominiale da un comproprietario al fine di mettere in comunicazione un locale di sua proprietà esclusiva, ubicato nel medesimo fabbricato, con altro immobile pure di sua proprietà ma estraneo al condominio, comportando tale utilizzazione la cessione del godimento di un bene comune in favore di soggetti non partecipanti al condominio, con conseguente alterazione della destinazione, giacché in tal modo viene imposto sul muro perimetrale un peso che dà luogo a una servitù, per la cui costituzione è necessario il consenso scritto di tutti i condomini.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 4501 del 5 marzo 2015)

L'uso della cosa comune, in quanto sottoposto dall'art. 1102, cod. civ. ai limiti consistenti nel divieto di ciascun partecipante di alterare la destinazione della stessa e di impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto, non può estendersi all'occupazione di una parte del bene tale da portare, nel concorso degli altri requisiti di legge, all'usucapione della porzione attratta nella propria esclusiva disponibilità.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 4372 del 4 marzo 2015)

L'apertura nell'androne condominiale di un nuovo ingresso a favore dell'immobile di un condomino è legittima, ai sensi dell'art. 1102 cod. civ., in quanto, pur realizzando un utilizzo più intenso del bene comune da parte di quel condomino, non esclude il diritto degli altri di farne parimenti uso e non altera la destinazione del bene stesso.(Cassazione civile, Sez. VI-2, ordinanza n. 24295 del 14 novembre 2014)

In tema di condominio negli edifici, non è automaticamente configurabile un uso illegittimo della parte comune costituita dall'area di terreno su cui insiste il fabbricato e posano le fondamenta dell'immobile, in ipotesi di abbassamento del pavimento e del piano di calpestio eseguito da un singolo condomino, dovendosi a tal fine accertare o l'avvenuta alterazione della destinazione del bene, vale a dire della sua funzione di sostegno alla stabilità dell'edificio, o l'idoneità dell'intervento a pregiudicare l'interesse degli altri condomini al pari uso della cosa comune.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 19915 del 22 settembre 2014)

In tema di uso della cosa comune, per verificare se l'utilizzo diretto e più intenso da parte di un condomino sia legittimo ex art. 1102 cod. civ. e non alteri il rapporto di equilibrio tra i partecipanti, occorre aver riguardo non tanto alla posizione di coloro che abbiano agito in giudizio a tutela del loro diritto, quanto all'uso potenziale spettante a tutti i condomini, proporzionalmente alla rispettiva quota del bene in comunione.(Cassazione civile, Sez. VI-2, sentenza n. 14245 del 23 giugno 2014)

L'art 1102 c.c., nel prescrivere che ciascun partecipante può servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso, non pone una norma inderogabile. Ne consegue che, i suddetti limiti possono essere resi più rigorosi dal regolamento condominiale, o da delibere assembleari adottate con i "quorum" prescritti dalla legge, fermo restando che non è consentita l'introduzione di un divieto di utilizzazione generalizzato delle parti comuni.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 27233 del 4 dicembre 2013)

La sostituzione della canna fumaria pertinente ad unità immobiliare di proprietà esclusiva non reca, di per sé, danno alla cosa comune - la facciata dell'edificio - già utilizzata per l'appoggio, non dovendo alterare, tuttavia, alla luce del collegamento tra gli artt. 1102, 1120, secondo comma, e 1122 c.c., il decoro architettonico del fabbricato.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 18350 del 31 luglio 2013)

I muri perimetrali di un edificio in condominio sono destinati al servizio esclusivo dell'edificio stesso, sicché non possono essere usati, senza il consenso di tutti i comproprietari, per l'utilità di altro immobile di proprietà esclusiva di uno dei condomini e costituente un'unità distinta rispetto all'edificio comune, in quanto ciò costituirebbe una servitù a carico di detto edificio. Pertanto, costituisce uso indebito di cosa comune l'appoggio praticato da un condomino sul muro perimetrale dell'edificio condominiale per realizzare locali di proprietà esclusiva, mettendoli in collegamento con altro suo immobile, in quanto siffatta opera viene ad alterare la destinazione del muro perimetrale e ad imporvi il peso di una vera e propria servitù.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 15024 del 14 giugno 2013)

Il coerede che, dopo la morte del "de cuius", sia rimasto nel possesso del bene ereditario, può usucapire la quota degli altri eredi, purché il tempo necessario al verificarsi di detto acquisto risulti già decorso prima del momento in cui sia intervenuta la divisione negoziale dell'asse con gli altri comunisti, comportando tale atto un riconoscimento inequivocabile e formale della comproprietà, incompatibile, pertanto, con la pretesa di essere divenuto proprietario esclusivo del compendio assegnato.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 9633 del 19 aprile 2013)

Il condomino, proprietario del piano sottostante al tetto comune dell'edificio, può effettuarne la parziale trasformazione in terrazza di proprio uso esclusivo, purché risulti - da un giudizio di fatto, sindacabile in sede di legittimità solo riguardo alla motivazione - che sia salvaguardata, mediante opere adeguate, la funzione di copertura e protezione svolta dal tetto e che gli altri potenziali condomini-utenti non siano privati di reali possibilità di farne uso.(Cassazione civile, Sez. VI-2, ordinanza n. 2500 del 4 febbraio 2013)

L'esercizio della facoltà di ogni condomino di servirsi della cosa comune, nei limiti indicati dall'art. 1102 c.c., deve esaurirsi nella sfera giuridica e patrimoniale del diritto di comproprietà sulla cosa medesima e non può essere esteso, quindi, per il vantaggio di altre e diverse proprietà del medesimo condomino, perché in tal caso si verrebbe ad imporre una servitù sulla cosa comune, per la cui costituzione è necessario il consenso di tutti i condomini.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 944 del 16 gennaio 2013)

In tema di condominio negli edifici, qualora il proprietario di un'unità immobiliare del piano attico agisca in giudizio per ottenere l'ordine di rimozione di una canna fumaria posta in aderenza al muro condominiale e a ridosso del suo terrazzo, la liceità dell'opera, realizzata da altro condomino, deve essere valutata dal giudice alla stregua di quanto prevede l'art. 1102 c.c., secondo cui ciascun partecipante alla comunione può servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso, non rilevando, viceversa, la disciplina dettata dall'art. 907 c.c. sulla distanza delle costruzioni dalle vedute, atteso che la canna fumaria (nella specie, un tubo in metallo) non è una costruzione, ma un semplice accessorio di un impianto (nella specie, forno di pizzeria).(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 2741 del 23 febbraio 2012)

In tema di comunione, il comproprietario che sia nel possesso del bene comune può, prima della divisione, usucapire la quota degli altri comunisti, senza necessità di interversione del titolo del possesso e, se già possiede "animo proprio" ed a titolo di comproprietà, è tenuto ad estendere tale possesso in temi di esclusività, a tal fine occorrendo che goda del bene in modo inconciliabile con la possibilità di godimento altrui e tale da evidenziare in modo univoco la volontà di possedere "uti dominus" e non più "uti condominus", senza che possa considerarsi sufficiente che gli altri partecipanti si astengano dall'uso della cosa comune.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 23539 del 10 novembre 2011)

In tema di comunione, il criterio dell'uso promiscuo della cosa comune, desumibile dall'art. 1102 cod. civ, richiede che ciascun partecipante abbia il diritto di utilizzare la cosa comune come può e non in qualunque modo voglia, atteso il duplice limite derivante dal rispetto della destinazione della cosa e della pari facoltà di godimento degli altri comunisti. Ne consegue che, ove il godimento pregresso non sia possibile per uno dei partecipanti a causa del mutamento elettivo delle sue condizioni personali, questi non può esigere nei confronti degli altri una diversa utilizzazione della cosa comune, avendo il singolo condomino l'onere di conformare ai limiti anche quantitativi del bene le proprie aspettative di utilizzo. (Nella specie, la richiesta di modifica dell'utilizzazione di uno spazio comune destinato a parcheggio condominiale era stata dettata esclusivamente dal sopravvenuto aumento di dimensioni dell'autovettura del ricorrente).(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 15203 del 11 luglio 2011)

In tema di condominio negli edifici, il disposto dell'art. 1102 c.c., secondo cui ciascun comproprietario ha diritto di trarre dal bene comune un'utilità più intensa o anche semplicemente diversa da quella ricavata eventualmente in concreto dagli altri comproprietari, purché non ne venga alterata la destinazione o compromesso il diritto al pari uso, presuppone però che l'utilità, che il condomino intenda ricavare dall'uso della parte comune, non sia in contrasto con la specifica destinazione della medesima. (Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza di merito che aveva escluso la liceità della collocazione, da parte di un condomino, di scivoli permanenti sopra un marciapiede per permettere l'accesso di autovetture al locale ad uso negozio di sua proprietà, dal medesimo utilizzato come box auto, così immutando la destinazione del marciapiede, avente per sua natura come funzione tipica quella consentire sicuro transito dei pedoni).(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 12310 del 7 giugno 2011)

Al singolo condòmino è consentito servirsi in modo esclusivo di parti comuni dell'edificio soltanto alla duplice condizione che il bene, nelle parti residue, sia sufficiente a soddisfare anche le potenziali, analoghe esigenze dei rimanenti partecipanti alla comunione e che lo stesso, ove tutte le predette esigenze risultino soddisfatte, non perda la sua normale ed originaria destinazione, per il cui mutamento è necessaria l'unanimità dei consensi. (Principio enunciato ai sensi dell'art. 360 bis, primo comma, n. 1, c.p.c.).(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 1062 del 18 gennaio 2011)

Se la natura di un bene immobile oggetto di comunione non ne permette un simultaneo godimento da parte di tutti i comproprietari, l'uso comune può realizzarsi o in maniera indiretta oppure mediante avvicendamento; peraltro fino a quando non vi sia richiesta di un uso turnario da parte degli altri comproprietari, il semplice godimento esclusivo ad opera di taluni non può assumere la idoneità a produrre un qualche pregiudizio in danno di coloro che abbiano mostrato acquiescenza all'altrui uso esclusivo, salvo che non risulti provato che i comproprietari che hanno avuto l'uso esclusivo del bene ne abbiano tratto anche un vantaggio patrimoniale.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 24647 del 3 dicembre 2010)

In materia di comunione, ove sia provata l'utilizzazione da parte di uno dei comunisti della cosa comune in via esclusiva in modo da impedirne l'uso, anche potenziale, agli altri comunisti, deve ritenersi sussistente un danno "in re ipsa".(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 11486 del 12 maggio 2010)

Il coerede che dopo la morte del "de cuius" sia rimasto nel possesso del bene ereditario, può, prima della divisione, usucapire la quota degli altri eredi, senza necessità di interversione del titolo del possesso; a tal fine, egli, che già possiede "animo proprio" ed a titolo di comproprietà, è tenuto ad estendere tale possesso in termini di esclusività, il che avviene quando il coerede goda del bene in modo inconciliabile con la possibilità di godimento altrui e tale da evidenziare una inequivoca volontà di possedere "uti dominus" e non più "uti condominus", non essendo sufficiente che gli altri partecipanti si astengano dall'uso della cosa comune.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 7221 del 25 marzo 2009)

In tema di condominio, nel caso in cui un condomino utilizzi la canna fumaria dell'impianto centrale di riscaldamento - nella specie per lo scarico dei fumi da una pizzeria - dopo che questo sia stato disattivato dal condominio, sussiste violazione dell'articolo 1102 cod. civ., trattandosi non di uso frazionato della cosa comune, bensì della sua esclusiva appropriazione e definitiva sottrazione alle possibilità di godimento collettivo, nei termini funzionali praticati, per legittimare le quali è necessario il consenso negoziale (espresso in forma scritta. "ad substantiam") di tutti i condomini.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 26737 del 6 novembre 2008)

In tema di uso della cosa comune, vìola l'art. 1102 c.c. l'apertura praticata da un condòmino nella recinzione del cortile condominiale, senza il consenso degli altri condòmini al fine di creare un accesso dallo spazio interno comune ad un immobile limitrofo di sua esclusiva proprietà, determinando, tale utilizzazione illegittima della corte condominiale, la costituzione di una servitù di passaggio a favore del fondo estraneo alla comunione ed in pregiudizio della cosa comune.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 24243 del 26 settembre 2008)

In tema di uso della cosa comune secondo i criteri stabiliti nel primo comma dell'art. 1102 cod. civ., lo sfruttamento esclusivo del bene da parte del singolo che ne impedisca la simultanea fruizione degli altri e non è riconducibile alla facoltà di ciascun condomino di trarre dal bene comune la più intesa utilizzazione, ma ne integra un uso illegittimo in quanto il principio di solidarietà cui devono essere informati i rapporti condominiali richiede un costante equilibrio tra le esigenze e gli interessi di tutti i partecipanti alla comunione. (Nella fattispecie la Corte ha escluso la legittimità dell'installazione e utilizzazione esclusiva, da parte di un condomino titolare di un esercizio commerciale, di fioriere, tavolini, sedie e di una struttura tubolare con annesso tendone).(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 17208 del 24 giugno 2008)

L'androne o cortile condominiale, comunemente utilizzato per l'accesso veicolare alle singole proprietà private, è funzionalmente destinato anche alla sosta temporanea con veicoli, trattandosi di uso accessorio al passaggio.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 11204 del 7 maggio 2008)

In tema di condominio di edifici, la costruzione da parte di uno dei condomini di una tettoia a copertura di alcuni posti auto siti all'interno della sua proprietà esclusiva non integra violazione delle norme che regolamentano l'uso della cosa comune (art. 1102 c.c.) neppure se essa sia ancorata al muro perimetrale comune, se la costruzione dellatettoia (come nella specie) non contrasti con la destinazione del muro e non impedisca agli altri condomini di farne uso secondo la sua destinazione.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 7143 del 17 marzo 2008)

In tema di condominio, con riferimento all'uso della cosa comune ai sensi dell'articolo 1102 c.c., l'abbassamento del soffitto del corridoio condominiale di accesso alle singole unità abitative, effettuato dal condomino nel tratto del corridoio in corrispondenza della soffitta del proprio appartamento, peraltro anche con l'incremento di carichi non accertati dalla competente autorità e senza il rispetto della normativa antisismica — come nella specie —, non costituisce uso della cosa comune, ma acquisizione in maniera definitiva a vantaggio della proprietà esclusiva del singolo condomino di parte della volumetria del corridoio comune con contestuale sottrazione di tale parte comune alla funzione cui essa è destinata a svolgere nel contesto dell'intero corridoio.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 21246 del 10 ottobre 2007)

L'uso paritetico della cosa comune, che va tutelato, deve essere compatibile con la ragionevole previsione dell'utilizzazione che in concreto faranno gli altri condomini della stessa cosa, e non anche della identica e contemporanea utilizzazione che in via meramente ipotetica e astratta essi ne potrebbero fare.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 4617 del 27 febbraio 2007)

Nel regime giuridico della comunione di edifici, l'uso particolare che il comproprietario faccia del cortile comune, interrando nel sottosuolo una centrale termica del proprio impianto di riscaldamento, non è estraneo alla destinazione normale di tale area, a condizione che si verifichi in concreto che, per le dimensioni del manufatto in rapporto a quelle del sottosuolo o per altre eventuali ragioni di fatto, tale uso non alteri l'utilizzazione del cortile praticata dagli altri condomini, né escluda per gli stessi la possibilità di fare del cortile un medesimo e analogo uso particolare.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 4386 del 26 febbraio 2007)

In tema di condominio negli edifici, la regolamentazione dell'uso della cosa comune, in assenza dell'unanimità, deve seguire il principio della parità di godimento tra tutti i condomini stabilito dall'art. 1102 c.c., il quale impedisce che, sulla base del criterio del valore delle singole quote, possa essere riconosciuto ad alcuni il diritto di fare un uso del bene, dal punto di vista qualitativo, diverso dagli altri. (Nella specie, la S.C. ha confermato la pronuncia di merito che aveva annullato, per violazione dell'art. 1102 c.c., una delibera assembleare che aveva attribuito il diritto di scegliere i posti auto nel garage condominiale — tra loro non equivalenti per comodità di accesso — a partire dal condomino titolare del pia alto numero di millesimi).(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 26226 del 7 dicembre 2006)

In tema di condominio, con riferimento all'uso della cosa comune, nel caso in cui il condomino, pur autorizzato dall'assemblea condominiale a realizzare un solaio nel cavedio del ballatoio e a proteggere lo stesso con una vetrata, abbia invece realizzato, sul ballatoio medesimo, oltre al solaio, un manufatto in pannelli di alluminio e cartongesso, sottraendo aria e luce alla restante parte del ballatoio, in contrasto con la destinazione funzionale del cavedio, egli, nell'appropriarsi di tale area, accorpandola al proprio appartamento, incorre violazione dell'articolo 1102 c.c., che non consente di sottrarre definitivamente la cosa comune alle possibilità di utilizzazione collettiva, salvo il consenso unanime dei condomini.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 23612 del 6 novembre 2006)

In tema di innovazioni ed uso della cosa comune, nel caso in cui il condomino, autorizzato dalla delibera dell'assemblea ad installare, a servizio del proprio laboratorio, un macchinario sul cortile del fabbricato, abbia stabilmente occupato una determinata superficie (nella specie, di circa quattro metri quadrati) dell'area comune condominiale, utilizzata in parte come strada di comunicazione con la pubblica via ed in parte come cortile, deve ritenersi realizzata una sottrazione definitiva di tale parte del suolo comune alla sua naturale destinazione ed all'altrui godimento, in relazione alle restrizioni che il suddetto impianto comportava per lo spazio di manovra degli automezzi di trasporto e per le relative operazioni di carico e scarico della ditta del condomino confinante, con conseguente configurabilità della violazione dell'articolo 1120, secondo comma, c.c., avendo la impugnata delibera assembleare determinato la modifica della destinazione originaria di una parte comune con pregiudizio, per l'altro condomino, del godimento della stessa. Sussiste violazione altresì dell'articolo 1102 c.c. (applicabile a tutte le innovazioni che, come nella specie, non comportano ripartizione della relativa spesa fra tutti i condomini ma solo a carico del singolo condomino che se ne sia assunto l'onere), perché l'uso particolare o più intenso del bene comune da parte del condomino si configura come illegittimo quando ne risulta impedito l'altrui paritario uso e sia alterata la destinazione del bene comune, dovendosi escludere che l'utilizzo da parte del singolo della cosa comune possa risolversi nella compressione quantitativa o qualitativa di quella, attuale o potenziale, di tutti i comproprietari.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 23608 del 6 novembre 2006)

In tema di comunione, l'uso frazionato della cosa a favore di uno dei comproprietari può essere consentito per accordo fra partecipanti solo se l'utilizzazione, concessa nel rispetto dei limiti stabiliti dall'art. 1102 c.c., rientri tra quelle cui è destinato il bene e non alteri od ostacoli il godimento degli altri comunisti, trovando l'utilizzazione da parte di ciascun comproprietario un limite nella concorrente ed analoga facoltà degli altri. Pertanto, qualora la cosa comune sia alterata o addirittura sottratta definitivamente, alla possibilità di godimento collettivo nei termini funzionali originariamente praticati, non si rientra più nell'ambito dell'uso frazionato consentito, ma nell'appropriazione di parte della cosa comune, per legittimare la quale è necessario il consenso negoziale di tutti i partecipanti che — trattandosi di beni immobili deve essere espresso in forma scrittaad substantiam.(Nella specie, è stata ritenuta illegittima la costruzione di un porticato e di un marciapiede con cui un comproprietario, autorizzato verbalmente dagli altri, aveva occupato in modo esclusivo una porzione del cortile comune a vantaggio dell'adiacente immobile di sua proprietà, sottraendola in via definitiva all'utilizzazione degli altri comproprietari).(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 8429 del 11 aprile 2006)

In tema di condominio, l'art. 1102 c.c. consente al condomino l'utilizzazione più intensa della cosa comune al servizio della sua proprietà esclusiva, purché ne sia consentito il pari uso agli altri partecipi e non ne sia alterata la destinazione, sicché entro tali limiti è legittima anche l'imposizione di un vero e proprio peso sui beni condominiali a vantaggio del singolo appartamento o piano. (Sulla base di tali principi la S.C. ha, peraltro, cassato per insufficienza di motivazione la sentenza che, nel ritenere legittima la chiusura da parte di alcuni condomini, mediante una porta ancorché non chiusa, del pianerottolo in corrispondenza degli appartamenti di loro proprietà esclusiva, si era limitata a definire di scarsa rilevanza la menomazione al godimento della cosa comune, senza specificare — in relazione all'ubicazione, alle dimensioni e alla struttura del manufatto — la natura e l'entità della concreta diminuzione delle facoltà spettanti agli altri condomini secondo la destinazione naturale del bene comune, avuto riguardo anche al decoro dell'edificio).(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 15379 del 22 luglio 2005)

In considerazione dei limiti imposti dall'art. 1102 c.c.al condomino che nell'uso della cosa comune non deve alterarne la destinazione ed impedirne il pari uso da parte degli altri comunisti, è legittima l'installazione da parte del condomino di una controporta, collocata a filo del muro di separazione tra l'appartamento e il ballatoio delle scale sul quale si apre, quando la stessa — non riducendo in modo apprezzabile la fruibilità del bene comune da parte degli altri condomini — non determini pregiudizievoli invadenze dell'ambito dei coesistenti diritti degli altri proprietari.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 1076 del 19 gennaio 2005)

L'uso particolare o più intenso del bene comune ai sensi dell'art. 1102 c.c. - dal quale esula ogni utilizzazione che si risolva in un'imposizione di limitazioni o pesi sul bene comune — presuppone, perché non si configuri come illegittimo, che non ne risultino impedito l'altrui paritario uso né modificata la destinazione né arrecato pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio. Ne consegue che l'inserimento di una canna fumaria all'interno del muro comune — costituente anche muro di delimitazione della proprietà individuale — ad esclusivo servizio del proprio immobile non può considerarsi utilizzazione in termini di mero «appoggio» della stessa al muro comune, secondo quello che, a determinate condizioni, può costituire uso consentito del bene comune ai sensi della norma in questione, stante il suo peculiare carattere di invasività della proprietà altrui (qual è anche quella non esclusiva bensì comune), anche sotto i meri profili delle immissioni di calore e della limitazione rispetto ad altre possibili e diverse utilizzazioni della cosa che ne derivano.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 8852 del 10 maggio 2004)

Il muro perimetrale di un edificio condominiale può essere utilizzato dal singolo condominio per il migliore godimento della parte di edificio di sua proprietà esclusiva, ma non può essere invece utilizzato, senza il consenso di tutti i condomini, per l'utilità di un altro immobile di sua esclusiva proprietà, in quanto ciò implica la costituzione di una servitù in favore di un bene estraneo al condominio. (Nella specie, la S.C. ha cassato la sentenza di merito che aveva escluso la necessità del consenso di tutti i condomini per la edificazione da parte di uno di essi di una tettoia di copertura di un'area di esclusiva proprietà di quest'ultimo, realizzata mediante il suo inserimento nel muro perimetrale comune, che aveva assunto la funzione di quarta parete del nuovo vano).(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 17868 del 24 novembre 2003)

Tenuto conto che, ai sensi del primo comma dell'art. 1102 c.c., l'uso della cosa comune da parte di ciascun partecipante è legittimo purché non ne alteri la destinazione e non impedisca il pari uso da parte degli altri, la compromissione da parte di un comproprietario dell'uso da parte degli altri configura un atto illecito. Ad una tale conclusione non osta la previsione di cui al secondo comma dell'art. 1102 c.c. in quanto essa si limita a prevedere che il mutamento del compossesso in possesso esclusivo determina una situazione di fatto idonea all'acquisto per usucapione.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 13424 del 12 settembre 2003)

Alle modificazioni consentite al singolo condomino ex art. 1102, primo comma, c.c. si applica anche, in via analogica, per la identità di ratio, il divieto di alterare il decoro architettonico del fabbricato previsto in materia di innovazioni dall'art. 1120, secondo comma, dello stesso codice.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 12343 del 22 agosto 2003)

In tema di possessoad usucapionemdi beni immobili, la fattispecie acquisitiva del diritto di proprietà si perfeziona allorché il comportamento materiale — continuo ed ininterrotto — attuato sullaressia accompagnato dall'intenzione resa palese a tutti di esercitare sul bene una signoria di fatto corrispondente al diritto di proprietà, sicché — in materia di usucapione di beni oggetto di comunione — il comportamento del compossessore, che deve manifestarsi in un'attività apertamente ed obiettivamente contrastante con il possesso altrui, deve rivelare in modo certo ed inequivocabile l'intenzione di comportarsi come proprietario esclusivo.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 11419 del 22 luglio 2003)

In applicazione del principio secondo il quale, in tema di comunione, ciascun comproprietario ha diritto di trarre dal bene comune un'utilità maggiore e più intensa di quella tratta eventualmente in concreto dagli altri comproprietari, purché non ne venga alterata la destinazione o compromesso il diritto al pari uso — e senza che tale uso più intenso sconfini nell'esercizio di una vera e propria servitù —, deve ritenersi che l'apertura di due porte su muri comuni per mettere in comunicazione l'unità immobiliare in proprietà esclusiva di un condomino con il garage comune rientra pur sempre nell'ambito del concetto di uso (più intenso) del bene comune, e non esige, per l'effetto, l'approvazione dell'assemblea dei condomini con la maggioranza qualificata, senza determinare, a più forte ragione, alcuna costituzione di servitù.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 8830 del 3 giugno 2003)

La nozione di pari uso della cosa comune cui fa riferimento l'art. 1102 c.c — che in virtù del richiamo contenuto nell'art. 1139 c.c. è applicabile anche in materia di condominio negli edifici — non va intesa nel senso di uso identico e contemporaneo, dovendo ritenersi conferita dalla legge a ciascun partecipante alla comunione la facoltà di trarre dalla cosa comune la più intensa utilizzazione, a condizione che questa sia compatibile con i diritti degli altri, essendo i rapporti condominiali informati al principio di solidarietà, il quale richiede un costante equilibrio fra le esigenze e gli interessi di tutti i partecipanti alla comunione. Ne consegue che, qualora sia prevedibile che gli altri partecipanti alla comunione non faranno un pari uso della cosa comune, la modifica apportata alla stessa dal condomino deve ritenersi legittima, dal momento che in una materia in cui è prevista la massima espansione dell'uso il limite al godimento di ciascuno dei condomini è stato dagli interessi altrui, i quali pertanto costituiscono impedimento alla modifica solo se sia ragionevole prevedere che i loro titolari possano volere accrescere il pari uso cui hanno diritto. Pertanto, raffigura un uso più ampio della cosa comune — ricompreso nelle facoltà attribuite ai condomini dall'art. 1102, primo comma, c.c. — l'apertura di un varco nella recinzione comune (con apposizione di un cancello) effettuata per mettere in comunicazione uno spazio condominiale con una strada aperta al passaggio pubblico, sia pedonale che meccanizzato.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 8808 del 30 maggio 2003)

L'utilizzazione del muro comune con l'inserimento di elementi ad esso estranei e posti a servizio esclusivo della porzione di uno dei comproprietari, deve avvenire nel rispetto delle regole dettate dall'art. 1102 c.c., e in particolare del divieto di alterare la destinazione della cosa comune, impedendo l'uso del diritto agli altri proprietari, e di quelle dettate in materia di distanze, allo scopo di non violare il diritto degli altri condomini esercitabile sulle porzioni immobiliari di loro proprietà esclusiva. (In applicazione di tale principio, la Corte ha considerato corretta la valutazione di illegittimità, data dal giudice di merito, con riguardo all'inserimento — nel muro comune — di alcuni tubi di scarico, oltre la linea mediana, osservando che in tal modo veniva impedito al comproprietario di fare un uso del muro, nella metà di sua pertinenza, pari a quello fatto dall'altro proprietario).(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 4900 del 1 aprile 2003)

In tema di condominio negli edifici, la costruzione di balconi e pensili sul cortile comune è consentita al singolo condomino, purché, ai sensi dell'art. 1102 c.c., non risulti alterata la destinazione del bene comune e non sia impedito agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto (nella fattispecie, la Suprema Corte ha rigettato il ricorso avverso la sentenza con cui il giudice di merito aveva ritenuto che l'edificazione, nel cortile comune, di due balconi alterasse la destinazione del cortile medesimo, diminuendo l'utilizzazione dell'aria e della luce che il bene era destinato ad assicurare).(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 12569 del 27 agosto 2002)

In tema di comunione, ciascun comproprietario ha diritto di trarre dal bene comune una utilità maggiore e più intensa di quella che ne viene tratta dagli altri comproprietari, purché non venga alterata la destinazione del bene o compromesso il diritto al pari uso da parte di quest'ultimi. In particolare, per stabilire se l'uso più intenso da parte del singolo sia da ritenere consentito ai sensi dell'art. 1102 c.c., non deve aversi riguardo all'uso concreto fatto della cosa dagli altri condomini in un determinato momento, ma a quello potenziale in relazione ai diritti di ciascuno; l'uso deve ritenersi in ogni caso consentito, se l'utilità aggiuntiva, tratta dal singolo comproprietario dall'uso del bene comune, non sia diversa da quella derivante dalla destinazione originaria del bene e sempre che detto uso, non dia luogo a servita a carico del suddetto bene comune. (Nella specie, la Corte ha confermato la sentenza di merito, secondo la quale la realizzazione di un passo carraio tra un fondo di proprietà esclusiva e la strada comune costituiva un uso consentito al condomino, in quanto non snaturava la funzione cui la strada era destinata, ne impediva l'uso della stessa da parte dell'altro comproprietario).(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 10453 del 1 agosto 2001)

È violato il disposto dell'art. 1102 c.c., quando la costruzione nel sottosuolo del fabbricato condominiale di un vano destinato esclusivamente al soddisfacimento di esigenze personali e familiari di un condomino, impedisce agli altri condomini di fare del sottosuolo e del relativo sedime un pari uso, soprattutto in considerazione della vastità della superficie interessata e della destinazione del vano ad un uso esclusivo incompatibile con la natura condominiale del bene utilizzato.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 6921 del 21 maggio 2001)

Le limitazioni poste dall'art. 1102 c.c. al diritto di ciascun partecipante alla comunione di servirsi della cosa comune, rappresentate dal divieto di alterare la destinazione della cosa stessa e di impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto, vanno riguardate in concreto, cioè con riferimento alla effettiva utilizzazione che il condomino intende farne e alle modalità di tale utilizzazione. (Nella specie è stata confermata l'illegittimità dell'uso dei muri condominiali per praticarvi aperture di comunicazione fra le adiacenti aree condominiali ed un locale sotterraneo, che il condomino intendeva dotare di uscite di sicurezza per adibirlo a discoteca).(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 4135 del 22 marzo 2001)

La modifica di una finestra in una porta-finestra, per accedere da un'area rimasta in comune tra proprietari di unità abitative di proprietà esclusiva, ad una di queste, configura un asservimento del bene comune all'immobile esclusivo soltanto se detta area è del tutto avulsa dalle singole unità immobiliari e perciò non si inserisce in una più ampia situazione di condominialità. Diversamente, se l'area è strettamente funzionale al miglior godimento delle proprietà individuali, la trasformazione può esser inquadrata in una utilizzazione della cosa comune, ai sensi dell'art. 1102 c.c., nel qual caso è necessario valutare se con l'apertura della porta-finestra il condomino realizza una migliore utilizzazione dell'area, ovvero se ne altera la destinazione, e comunque se vi è compatibilità con il pari diritto degli altri partecipanti. Pertanto il giudice del merito deve prioritariamente accertare se sussiste l'una o l'altra situazione di fatto e poi derivarne le rispettive conseguenze giuridiche.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 15390 del 1 dicembre 2000)

L'uso della cosa comune da parte di ciascun partecipante è sottoposto dall'art. 1102 c.c. a due limiti fondamentali consistenti nel divieto di alterare la destinazione della cosa comune e nel divieto di impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. La valutazione della legittimità di un uso particolare in riferimento ai parametri suindicati va verificato dal giudice del merito in base al confronto tra uso diverso e destinazione possibile della cosa, quale stabilita anche per implicito dai condomini.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 8886 del 3 luglio 2000)

L'appoggio di una canna fumaria (come, del resto, anche l'apertura di piccoli fori nella parete) al muro comune perimetrale di un edificio condominiale individua una modifica della cosa comune conforme alla destinazione della stessa, che ciascun condomino — pertanto — può apportare a sue cure e spese, sempre che non impedisca l'altrui paritario uso, non rechi pregiudizio alla stabilità ed alla sicurezza dell'edificio, e non ne alteri il decoro architettonico; fenomeno — quest'ultimo — che si verifica non già quando si mutano le originali linee architettoniche, ma quando la nuova opera si rifletta negativamente sull'insieme dell'armonico aspetto dello stabile.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 6341 del 16 maggio 2000)

... il condomino, nel caso in cui il cortile comune sia munito di recinzione che lo separi dalla sua proprietà esclusiva, può apportare a tale recinzione, pur essa condominiale, senza bisogno del consenso degli altri partecipanti alla comunione, tutte le modifiche che gli consentono di trarre dal bene comune una particolare utilità aggiuntiva rispetto a quella goduta dagli altri condomini e, quindi, procedere anche all'apertura di un varco di accesso dal cortile condominiale alla sua proprietà esclusiva, purché tale varco non impedisca agli altri condomini di continuare ad utilizzare il cortile, come in precedenza.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 42 del 5 gennaio 2000)

Il limite che l'art. 1102 c.c. pone al potere di utilizzazione della cosa comune da parte di ciascun condomino è quello del divieto di alterarne la destinazione e di impedire che altri ne faccia parimenti uso secondo il suo diritto. Pertanto l'uso particolare della cosa comune da parte del condomino non deve determinare pregiudizievoli invadenze nell'ambito dei coesistenti diritti degli altri proprietari, ancorché non ne sia impedito l'uso.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 11520 del 13 ottobre 1999)

In tema di condominio di edifici l'apertura di un varco su un muro comune che metta in comunicazione il terreno di proprietà esclusiva di un singolo condomino con quello comune non dà luogo alla costituzione di una servitù (che richiederebbe il consenso di tutti i condomini) quando il terreno comune viene già usato come passaggio pedonale e carrabile, sempre che l'opera realizzata non pregiudichi l'eguale godimento della cosa comune da parte degli altri condomini, vertendosi in una ipotesi di uso della cosa comune a vantaggio della cosa propria che rientra nei poteri di godimento inerenti al dominio.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 8591 del 11 agosto 1999)

Il godimento del bene comune può essere invocato dal comproprietario, al fine dell'usucapione della proprietà dello stesso, solo quando si traduca in un possesso esclusivo con riguardo sia alcorpusche all'animusincompatibile con il permanere del compossesso altrui.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 6382 del 23 giugno 1999)

L'escavazione del sottosuolo condominiale da parte di un condomino per collegare con una scala le unità immobiliari al piano terreno con quelle poste al seminterrato, tutte di sua proprietà esclusiva, non comporta appropriazione del bene comune e non costituisce innovazione vietata, perché non determina l'inservibilità del bene comune all'uso e al godimento a cui è destinato.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 5546 del 5 giugno 1999)

In tema di compossesso, il godimento esclusivo della cosa comune da parte di uno dei compossessori non è, di per sé, idoneo a far ritenere lo stato di fatto così determinatosi funzionaleall'esercizio dei possessoad usucapionem,e non anche, invece, conseguenza di un atteggiamento di mera tolleranza da parte dell'altro compossessore, risultando, per converso, necessario, a fini di usucapione, la manifestazione del dominio esclusivo sullaresda parte dell'interessato attraverso un'attività apertamente contrastante ed inoppugnabilmente incompatibile con il possesso altrui, gravando l'onere della relativa prova su colui che invochi l'avvenuta usucapione del bene.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 1367 del 18 febbraio 1999)

La collocazione di una tubatura di scarico di un servizio, di pertinenza esclusiva di un condomino, in un muro maestro dell'edificio condominiale, rientra nell'uso consentito del bene comune, per la funzione accessoria cui esso adempie, restando impregiudicata la domanda di condanna del risarcimento del danno, anche in forma specifica, ossia mediante sostituzioni e riparazioni, proponibile per le infiltrazioni alla proprietà, o comproprietà, di altro condomino.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 1162 del 11 febbraio 1999)

L'art. 1102 c.c. vieta al singolo partecipante di attrarre la cosa comune o una sua parte nell'orbita della propria disponibilità esclusiva e di sottrarlo in tal modo alla possibilità di godimento degli altri contitolari, estendendosi il diritto di ciascuno nei limiti della quota su tutta la cosa. L'utilizzazione della cosa comune o di una sua porzione da parte di uno o di alcuni dei partecipanti deve ritenersi legittima solo nel caso in cui sia attuata in esecuzione di uno specifico accordo concluso tra tutti i titolari del diritto.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 10175 del 14 ottobre 1998)

Il principio della comproprietà dell'intero muro perimetrale comune di un edificio legittima il singolo condomino ad apportare ad esso (anche se muro maestro) tutte le modificazioni che gli consentano di trarre, dal bene in comunione, una peculiare utilità aggiuntiva rispetto a quella goduta dagli altri condomini (e, quindi, a procedere anche all'apertura, nel muro, di un varco di accesso ai locali di sua proprietà esclusiva), a condizione di non impedire agli altri condomini la prosecuzione dell'esercizio dell'uso del muro — ovvero la facoltà di utilizzarlo in modo e misura analoghi — e di non alterarne la normale destinazione. Costituisce, per converso, uso abnorme del muro perimetrale l'apertura, da parte di un condomino, di un varco che consenta la comunicazione tra il proprio appartamento ed altra unità immobiliare attigua, sempre di sua proprietà, maricompresa in un diverso edificio condominiale, il collegamento tra tali unità abitative determinando, inevitabilmente, la creazione di una servitù a carico di fondazioni, suolo, solai e strutture del fabbricato (a prescindere dalla creazione di una eventuale servitù di passaggio a carico di un ipotetico ingresso condominiale su via pubblica).(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 1708 del 18 febbraio 1998)

Il condomino, proprietario del piano sottostante al tetto comune può aprire su esso abbaini e finestre - non incompatibili con la sua destinazione naturale - per dare aria e luce alla sua proprietà, purché le opere siano a regola d'arte e non ne pregiudichino la funzione di copertura, né ledano i diritti degli altri condomini sul medesimo.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 1498 del 12 febbraio 1998)

A norma dell'art. 1102 c.c., ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. La legge non richiede necessariamente una formale manifestazione di volontà da parte del comproprietario in ordine all'uso della cosa comune, in quanto l'ostacolo diretto al pari uso della cosa può risultare, oltre che da un rifiuto, anche da comportamenti al fine equivalenti da apprezzare inrelazione alle condizioni oggettive del bene comune ed alle modalità d'uso.(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 11631 del 21 novembre 1997)

Nel regime giuridico del condominio di edifici, l'uso particolare che il condomino faccia del cortile comune, interrando nel sottosuolo di esso un serbatoio per gasolio, destinato ad alimentare l'impianto termico del suo appartamento condominiale, è conforme alla destinazione normale del cortile, a condizione che si verifichi in concreto che, per le dimensioni del manufatto in rapporto a quelle del sottosuolo, o per altre eventuali ragioni di fatto, tale uso non alteri l'utilizzazione del cortile praticata dagli altri condomini, né escluda per gli stessi la possibilità di fare del cortile stesso analogo uso particolare.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 4394 del 17 maggio 1997)

La locazione a terzi di una unità immobiliare compresa in un edificio in condominio pone il conduttore in una posizione non diversa da quella del proprietario in nome del quale egli detiene. Pertanto il conduttore può, al pari del suo dante causa, liberamente godere ed eventualmente modificare le parti comuni dell'edificio, purché in funzione del godimento o del miglior godimento dell'unità immobiliare oggetto primario della locazione (limite cosiddetto interno) e purché non risulti alterata la destinazione di dette parti, né pregiudicato il pari suo uso da parte degli altri condomini (limite cosiddetto esterno).(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 3874 del 3 maggio 1997)

La disposizione dell'art. 1102, comma 2, c.c., secondo la quale il partecipante alla comunione non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso, impedisce al compossessore che abbia utilizzato la cosa comune oltre i limiti della propria quota non solo l'usucapione ma anche la tutela possessoria del potere di fatto esercitato fino a quando questo non si riveli incompatibile con l'altrui possesso.–Perché il compossessore possa estendere il suo possesso in via esclusiva sul bene comune non sono sufficienti singoli atti di utilizzazione della cosa comune al di là della misura del potere del singolo partecipante, i quali sono da presumersi compiuti per mera tolleranza degli altri partecipanti, ma occorrono atti integranti un comportamento durevole, tale da evidenziare un possesso esclusivo ed animo domini su tutta la cosa, incompatibile con il permanere dei possesso altrui.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 12231 del 25 novembre 1995)

Il comproprietario può usucapire la proprietà esclusiva della cosa comune solo possedendola,animodomini,per il tempo necessario, in modo inconciliabile con la possibilità di fatto di un godimento comune, come nel caso in cui la cosa venga attratta nella sua sfera di materiale ed esclusiva disponibilità mediante una attività che valga, comunque, ad escludere il concorrente compossesso degli altri comproprietari.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 5640 del 23 maggio 1995)

La nozione di pari uso della cosa comune che ogni compartecipe nell'utilizzare la cosa medesima deve consentire agli altri, a norma dell'art. 1102 c.c., non va intesa nel senso di uso identico perché l'identità nello spazio o addirittura nel tempo potrebbe importare il divieto per ogni condomino di fare della cosa comune un uso particolare o a proprio esclusivo vantaggio. Ne deriva che per stabilire se l'uso pia intenso da parte di un condomino venga ad alterare il rapporto di equilibrio fra partecipanti al condominio — e perciò da ritenersi non consentito a norma dell'art. 1102 — non deve aversi riguardo all'uso fatto in concreto di detta cosa da altri condomini in un determinato momento, ma di quello potenziale in relazione ai diritti di ciascuno.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 3368 del 23 marzo 1995)

L'esercizio della facoltà di ogni condomino di servirsi della cosa comune, nei limiti indicati dall'art. 1102 c.c., deve esaurirsi della sfera giuridica e patrimoniale del diritto di comproprietà sulla cosa medesima e non può essere esteso, quindi, per il vantaggio di altre e diverse proprietà del medesimo condomino perché in tal caso si verrebbe ad imporre una servitù sulla cosa comune per la cui costituzione è necessario il consenso di tutti i condomini.–Per il combinato disposto degli artt. 1117 e 840 c.c., il sottosuolo costituito dalla zona esistente in profondità al di sotto dell'area superficiale che è alla base dell'edificio condominiale, ancorché non menzionato espressamente da detto art. 1117, va considerato di proprietà comune in mancanza di un titolo che ne attribuisca la proprietà esclusiva a uno dei condomini, e ciò anche con riguardo alla funzione di sostegno che esso contribuisce a svolgere per la stabilità del fabbricato. Pertanto, un condomino non può senza il consenso degli altri partecipanti alla comunione procedere alla escavazione in profondità del sottosuolo per ricavarne nuovi locali o per ingrandire quelli preesistenti, giacché con l'attrarre la cosa comune nell'orbita della sua disponibilità esclusiva, viene a ledere il diritto di proprietà dei condomini su una parte comune dell'edificio.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 11138 del 23 dicembre 1994)

Nel caso di edifici in condominio, i proprietari dei singoli piani possono utilizzare i muri comuni, nella parte corrispondente agli appartamenti di proprietà esclusiva, aprendovi nuove porte o vedute preesistenti o trasformando finestre in balconi o in pensili, a condizione che l'esercizio della indicata facoltà, disciplinata dagli artt. 1102 e 1122 c.c., non pregiudichi la stabilità e il decoro architettonico dell'edificio e non menomi o diminuisca sensibilmente la fruizione di aria e luce per i proprietari dei piani inferiori. (Nella specie il giudice di merito, con la sentenza confermata dalla S.C., aveva ritenuto sussistente una sensibile diminuzione di aria e luce in danno dell'appartamento sito al piano terra, in conseguenza della costruzione di balconi da parte dei proprietari degli appartamenti siti al primo e al secondo piano, in relazione anche alla giacitura particolare dell'edificio condominiale, il cui piano terra si trovava di circa due metri al di sotto della latistante via pubblica).(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 10704 del 14 dicembre 1994)

Poiché l'uso della cosa comune è sottoposto dall'art. 1102 c.c. ai due limiti fondamentali consistenti nel divieto per ciascun partecipante di alterarne la destinazione e di impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto, esso non può estendersi alla occupazione di una parte del bene comune, tale da portare, nel concorso degli altri requisiti di legge, alla usucapione della parte occupata.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 10699 del 14 dicembre 1994)

La norma contenuta nell'art. 1102 c.c., nel sancire il diritto di ogni partecipante alla comunione di servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne uso secondo il loro diritto, gli attribuisce la facoltà di apportarvi, a tal fine, le modificazioni necessarie al suo miglioramento ma non certamente quella di eliminarla, sia pure per sostituirla poi con altra di diversa consistenza e struttura. Ne consegue che l'abbattimento di un muro portante di un edificio in condominio — sia pur sostituito, come nella specie, da travi in ferro — incidendo sulla struttura essenziale della cosa comune e sulla precipua funzione, non può farsi rientrare nell'ambito delle facoltà concesse al singolo partecipante alla comunione dal citato art. 1102 c.c., ma costituisce vera e propria innovazione, soggetta, come tale, alle regole dettate dall'art. 1120 c.c.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 9497 del 11 novembre 1994)

L'art. 1102 c.c. intende assicurare al singolo partecipante, per quel che concerne l'esercizio del suo diritto, la maggior possibilità di godimento della cosa comune, nel senso che, purché non resti alterata la destinazione del bene comune e non venga impedito agli altri partecipanti di fare parimenti uso della cosa, egli deve ritenersi libero di servirsi della cosa stessa anche per fine esclusivamente proprio, traendo ogni possibile utilità, senza che possano costituire vincolo per lui forme più limitate di godimento attuate in passato dagli altri partecipanti, e può scegliere, tra i vari possibili usi quello più confacente ai suoi personali interessi. (Nella specie si è escluso che esorbiti dal corretto uso della cosa comune la transennatura e l'occupazione periodica di un portico con legna da parte di un condomino, in assenza di prova del carattere stabile dell'occupazione e di un apprezzabile pregiudizio per gli altri condomini).(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 7652 del 5 settembre 1994)

Dal solaio che divide due unità abitative, l'una all'altra sovrapposta, formando una struttura comune che i proprietari delle due unità possono modificare solo alla condizione che non venga alterata la destinazione della cosa e che non sia impedito all'altro di farne parimenti uso secondo il suo diritto, deve essere distinta la copertura (o pavimento) del solaio, che appartiene esclusivamente al proprietario dell'abitazione sovrastante e che può essere, quindi, da questo liberamente rimossa o sostituita secondo la sua utilità e convenienza.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 7464 del 22 agosto 1994)

Ogni trasformazione che rende interna una luce che prima era esterna, ne riduce, di regola, l'utilità perché impedisce di ricevere luce ed aria direttamente dall'esterno, sicché, quando la trasformazione riguarda il muro comune nel quale il condomino ha diritto di mantenere la luce, illecitamente eccede l'ambito dei poteri di utilizzazione della cosa comune, che l'art. 1102 c.c. riconosce ad ogni condomino solo nei limiti in cui non sia alterata la destinazione della cosa o impedito agli altri condomini di fare uso di tale cosa secondo il loro diritto.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 5223 del 6 maggio 1993)

Allorché un coerede utilizzi ed amministri un bene ereditario provvedendo, tra l'altro, alla sua manutenzione, sussiste la presunzioneiuris tantumche egli agisca in tale qualità e che anticipi le spese anche relativamente alla quota degli altri coeredi. Pertanto, il coerede che invochi l'usucapione ha l'onere di provare, a norma dell'art. 1102 c.c., il mutamento del titolo del possesso, ossia che il rapporto materiale con il bene si sia verificato in modo da escludere, con palese manifestazione del volere, gli altri coeredi dalla possibilità di instaurare un analogo rapporto con il bene ereditario.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 5006 del 28 aprile 1993)

Chi intraprende la ricostruzione di un muro comune e non intende estenderla a tutto lo spessore del muro stesso, ha l'obbligo di iniziarla dal confine della sua proprietà esclusiva: diversamente egli attrarrebbe nella sua sfera di proprietà esclusiva una porzione della cosa comune, in violazione del disposto dell'art. 1102 c.c.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 3923 del 1 aprile 1993)

Quando viene scoperto un testamento che modifica le quote che andrebbero attribuite agli eredi legittimi, il precedente compossesso dei beni ereditari da parte dei predetti eredi (legittimi) non può essere considerato possesso di beni altrui e, quindi, non può essere utile ai fini della usucapione.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 1933 del 16 febbraio 1993)

Il condomino non ha il dovere di limitare l'uso della cosa comune ai soli casi in cui il suo interesse non possa essere altrimenti soddisfatto con il medesimo costo, perché il solo limite che l'art. 1102 c.c. pone al potere di utilizzazione della cosa comune da parte di ciascun condomino è quello del divieto di alterarne la destinazione e di impedire che altri ne faccia parimenti uso secondo il suo diritto.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 172 del 11 gennaio 1993)

La costruzione di manufatti nel cortile comune di un fabbricato condominiale è consentita al singolo condomino solo se non alteri la normale destinazione di quel bene, non anche, pertanto, quando si traduca in corpi di fabbrica aggettanti, con incorporazione di una parte della colonna d'aria sovrastante ed utilizzazione della stessa ai fini esclusivi (nella specie, trattavasi della costruzione di "bovindi").(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 3942 del 13 aprile 1991)

La sostituzione, ad opera del proprietario dell'ultimo piano di un edificio condominiale, del tetto con una diversa copertura (terrazza) che, pur non eliminando l'assolvimento della funzione originariamente svolta dal tetto stesso, valga ad imprimere al nuovo manufatto, per le sue caratteristiche strutturali e per i suoi annessi, anche una destinazione ad uso esclusivo dell'autore dell'opera, costituisce alterazione della destinazione della cosa comune in violazione del primo comma dell'art. 1102 c.c., e non può considerarsi insita nel più ampio diritto di sopraelevazione spettante al proprietario dell'ultimo piano.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 3369 del 28 marzo 1991)

Il partecipante alla comunione può usucapire l'altrui quota indivisa del bene comune senza necessità diinterversio possessionis,ma attraverso l'estensione del possesso medesimo in termini di esclusività. A tal fine si richiede, tuttavia, che tale mutamento del titolo (art. 1102, secondo comma, c.c.) si concreti in atti integranti un comportamento durevole, tali da evidenziare un possesso esclusivo edanimo dominidella cosa incompatibili con il permanere del compossesso altrui sulla stessa e non soltanto in atti di gestione della cosa comune consentiti al singolo compartecipante o anche atti familiarmente tollerati dagli altri (art. 1141 c.c.) o ancora atti che, comportando solo il soddisfacimento di obblighi o erogazione di spese per il miglior godimento della cosa comune, non possono dar luogo a una estensione del potere di fatto sulla cosa nella sfera di altro compossessore.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 10294 del 23 ottobre 1990)

Con riguardo ad edificio in condominio, per cui il regolamento condominiale preveda l'assoluto divieto di sopraelevazione, l'erezione da parte del proprietario dell'ultimo piano di un comignolo sul tetto di proprietà comune per la fuoriuscita del fumo di un camino installato nella sua abitazione, ove non comporti pregiudizio per la stabilità e la sicurezza del fabbricato ovvero l'alterazione del suo decoro architettonico, non costituisce innovazione vietata ai sensi dell'art. 1122 c.c. bensì una mera modificazione del tetto comune, consentita ai termini dell'art. 1102 c.c., allorquando non incida sulla sostanza e struttura del bene comune, sì da alterare l'originaria ed unica funzione di copertura dell'edificio, senza impedire agli altri condomini l'eventuale identico uso del tetto stesso.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 8040 del 8 agosto 1990)

Con riguardo ad un edificio in condominio ancorché dotato di antenna televisiva centralizzata, né l'assemblea dei condomini, né il regolamento da questa approvato possono vietare l'installazione di singole antenne ricetrasmittenti sul tetto comune da parte dei condomini, in quanto in tal modo non vengono disciplinate le modalità di uso della cosa comune, ma viene ad essere menomato il diritto di ciascun condomino all'uso della copertura comune, incidendo sul diritto di proprietà dello stesso.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 7825 del 3 agosto 1990)

In tema di condominio negli edifici, i pianerottoli quali componenti essenziali delle scale comuni e così avendo funzionale destinazione al migliore godimento dell'immobile da parte di tutti i condomini, non possono essere trasformati, dal proprietario dell'appartamento che su di essi si affacci, in modo da impedire l'uso comune, mediante l'incorporazione nell'appartamento, comportando una alterazione della destinazione della cosa comune ed una utilizzazione esclusiva di essa, lesiva del concorrente diritto degli altri condomini nonché - in sede possessoria – lesiva del compossesso degli stessi.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 7704 del 2 agosto 1990)

La trasformazione in balcone o terrazza, ad opera di un condomino, di una o più finestre del suo appartamento, all'uopo ampliando le finestre esistenti, a livello del suo appartamento, nel muro perimetrale comune e innestando in questo lo sporto di base del balcone terrazza, non importano una innovazione della cosa comune, a norma dell'art. 1120 c.c., bensì soltanto quell'uso individuale della cosa comune il cui ambito ed i cui limiti sono disciplinati dagli artt. 1102 e 1122 c.c.; accertare se detto ambito e detti limiti siano stati in concreto rispettati o meno è compito del giudice di merito.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 5122 del 31 maggio 1990)

In tema di comunione, non essendo ipotizzabile un mutamento della detenzione in possesso, né una interversione del possesso nei rapporti tra i comproprietari, ai fini della decorrenza del termine per l'usucapione è idoneo soltanto un atto (o un comportamento) il cui compimento da parte di uno dei comproprietari realizzi, per un verso, l'impossibilità assoluta per gli altri partecipanti di proseguire un rapporto materiale con il bene e, per altro verso, denoti inequivocabilmente l'intenzione di possedere il bene in maniera esclusiva, per cui ove possa sussistere un ragionevole dubbio sul significato dell'atto materiale, il termine per l'usucapione non può cominciare a decorrere ove agli altri partecipanti non sia stata comunicata, anche con modalità non formali, la volontà di possedere in via esclusiva.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 2944 del 9 aprile 1990)

Il condomino che inserisce una canna fumaria nel lastrico solare comune, incorporandola stabilmente con opere murarie al servizio esclusivo del proprio appartamento, pone in essere un atto di utilizzazione della cosa comune non consentita dall'art. 1102 c.c. atteso che a differenza dell'installazione di canne fumarie nei muri perimetrali, che non ne altera la principale funzione, la collocazione di canne fumarie nel lastrico solare comporta una sottrazione della relativa porzione di bene comune all'uso degli altri condomini con limitazione della utilizzazione del piano di calpestio e la compromissione della sua funzione di copertura.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 4201 del 6 maggio 1987)

Il solaio che divide due unità abitative, l'una all'altra sovrapposta, costituisce una struttura comune ai proprietari di dette unità, i quali, pertanto, ai sensi dell'art. 1102 c.c., possono apportarvi modifiche, alla condizione che non venga alterata la destinazione della cosa comune e che non sia impedito all'altro soggetto di farne parimenti uso, secondo il suo diritto.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 2440 del 9 marzo 1987)

Il naturale scolo, in un cortile condominiale, delle acque grondanti da cornicioni, balconi o terrazze delle abitazioni che vi si affacciano, il quale non si ricollega ad un diritto di servitù, ma configura esercizio del diritto di comproprietà, resta soggetto ai limiti fissati dall'art. 1102 c.c., e non può quindi implicare un'alterazione della destinazione della cosa comune, od un impedimento del pari uso degli altri partecipanti, né un danneggiamento della cosa medesima o delle proprietà esclusive dei singoli condomini. (Nella specie, alla stregua del principio di cui sopra, la S.C. ha ritenuto corretta la decisione dei giudici del merito, che avevano dichiarato illegittima l'apertura di un foro, alla base di un parapetto, convogliante l'acqua piovana nel cortile con violenta caduta e danneggiamento di porzioni condominiali).(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 5949 del 11 ottobre 1986)

Quando un cortile sia comune a due edifici, ciascuno costituente un autonomo condominio, e manchi al suo riguardo una disciplina contrattuale vincolante per tutti i comproprietari dei due edifici, l'uso del cortile da parte di questi ultimi non è assoggettato sia al regolamento dell'uno che a quello dell'altro condominio, essendo, invece, applicabili le norme sulla comunione in generale, e, in particolare, l'art. 1102 c.c., in base al quale ciascun partecipante alla comunione può servirsi della cosa comune, sempre che non ne alteri la sua destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 1598 del 10 marzo 1986)

Il divieto di modificare la cosa comune, sottraendola alla possibilità di sfruttamento da parte di tutti i partecipanti alla comunione secondo l'originaria funzione della cosa stessa, opera anche in relazione alle porzioni del bene comune delle quali i comproprietari si siano concordemente attribuito il godimento separato, in quanto anche in tal caso, non venendo meno la contitolarità dell'intero bene, la facoltà di utilizzazione della cosa attribuita a ciascuno dei comproprietari trova limite nella concorrente ed analoga facoltà degli altri, con la conseguenza che sono consentite solo le opere necessarie al miglior godimento, e dovendo per contro ravvisarsi una lesione del diritto di comproprietà degli altri condomini quando la cosa comune sia stata alterata, in tutto od in parte, e quindi concretamente sottratta alla possibilità dell'attuale sfruttamento collettivo nei termini funzionali o originariamente praticati.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 421 del 23 gennaio 1986)

In tema di comunione ordinaria ed ereditaria il compartecipe può usucapire la cosa senza necessità dell'interversione del possesso (art. 1164 c.c.), attraverso la semplice estensione del possesso medesimo in termini di esclusività, ma a questo fine non è sufficiente che gli altri partecipanti si siano astenuti dall'uso della cosa, occorrendo, altresì, che detto compartecipe ne abbia goduto in modo obiettivamente inconciliabile con la possibilità di godimento altrui e tale da evidenziare una inequivoca volontà di possedere uti dominus e non più uti condominus. (Nella specie, in applicazione del surriportato principio, non si è ritenuto sufficiente, al fine della prova del possesso esclusivo di un immobile di proprietà comune, l'assunzione da parte di uno dei compartecipi, di tutti gli oneri ordinari e straordinari di miglioria).(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 1529 del 21 febbraio 1985)

Il proprietario di un appartamento sito in un edificio condominiale non può eseguire nella sua proprietà esclusiva opere che, in contrasto con quanto stabilito dalla norma dell'art. 1122 c.c., rechino danno alle parti comuni dell'edificio stesso, né, a maggior ragione, opere che, attraverso l'utilizzazione delle cose comuni, danneggino le parti di un'unità immobiliare di proprietà esclusiva di un altro condomino. (Nella specie, in applicazione del surriportato principio la S.C. ha confermato la decisione di merito con cui si è ritenuto che al proprietario di un appartamento non sia consentito costruire sul suo balcone una veranda in appoggio al muro comune dell'edificio condominiale la quale raggiunga l'altezza del piano superiore diminuendo il godimento dell'aria e della luce al proprietario del piano contiguo).(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 1132 del 11 febbraio 1985)

L'utilizzazione della cosa comune ad opera del condomino può avvenire tanto secondo la destinazione usuale della cosa stessa, quanto in modo particolare e diverso da quello praticato dagli altri partecipanti alla comunione, sempre però nell'ambito della destinazione normale della cosa senza alterazione del rapporto di equilibrio tra le utilizzazioni concorrenti attuali e anche potenziali di tutti i comproprietari, ma non quando quel godimento peculiare e inconsueto del singolo compartecipante determini pregiudizievoli invadenze nell'ambito dei coesistenti diritti degli altri comproprietari. (Nella specie, si è ritenuto che il comproprietario di una striscia di terreno non abbia il diritto di occupare lo spazio aereo sovrastante la striscia stessa con una costruzione sullo stesso aggettante, in quanto in tal caso la occupazione si risolve in un'utilizzazione particolare realizzata mediante la stabile incorporazione al contiguo bene del singolo comproprietario di una porzione dello spazio aereo sovrastante il bene comune).(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 6192 del 28 gennaio 1984)

L'asservimento compiuto da uno dei comproprietari di parte del sottosuolo del terreno comune per suo uso esclusivo (nella specie, mediante la costruzione di una fossa di latrina), non costituisce un uso più intenso, ma appropriazione della parte stessa, vietata dall'art. 1102 c.c., poiché rimane precluso agli altri comproprietari di farne pari uso.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 3599 del 12 giugno 1982)

Con riguardo al muro perimetrale di un edificio condominiale, il quale è oggetto di comunione per tutta la sua estensione, ivi comprese le parti corrispondenti ai piani e ad appartamenti di proprietà individuale, l'utilizzazione del singolo partecipante deve ritenersi preclusa non solo quando ne alteri la destinazione od impedisca agli altri condomini un pari uso (art. 1102 c.c.), ma anche quando implichi una lesione del diritto di altro partecipante sul bene di sua proprietà esclusiva (nella specie, trattandosi di una scala esterna che toglieva luce ed aria ad un sottostante appartamento).(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 2751 del 4 maggio 1982)

Il comproprietario che abbia l'autonomo godimento del bene comune, per poterne utilmente invocare l'usucapione, deve dimostrare di avere usato detto bene, avendone il possesso esclusivo, inteso questo come costituito sia dalcorpuschedall'animus,oltre la quota in relazione alla quale, nei limiti del suo diritto, tale possesso si presume, ovvero, qualora abbia successivamente esteso il proprio diritto, deve provare di avere, da un determinato momento, sostituito all'originario godimentouti condominusquelloanimo domini.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 6669 del 16 dicembre 1981)

Ricorre l'ipotesi di innovazione lesiva del diritto degli altri condomini nell'escavazione da parte di uno o più di essi nel sottosuolo comune, allorché vengano realizzate opere che ne limitino l'uso ed il godimento da parte degli altri condomini.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 2805 del 5 maggio 1981)

L'inserimento di una canna fumaria entro un muro comune, da parte di un partecipante alla relativa comunione, rappresenta utilizzazione della cosa comune a norma dell'art. 1102 c.c.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 3422 del 8 luglio 1978)

... non costituisce innovazione, ma rientra nell'uso legittimo del cortile comune, la costruzione, nel sottosuolo del cortile stesso, di tubo di scarico tra l'appartamento di un condomino e la fogna comunale, giacché essa, mentre non altera la destinazione obiettiva del cortile, che è quella di dare aria e luce agli appartamenti ed ai piani ed agli edifici circostanti, costituisce un'utilità accessoria che il suddetto bene comune può offrire ai condomini, purché tale uso sia mantenuto nei limiti dell'art. 1102 c.c.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 3405 del 7 luglio 1978)

Il diritto del condomino di usare le parti comuni dell'edificio, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri condomini di farne parimenti uso (artt. 1102 e 1139 c.c.), implica per questi ultimi l'obbligo di comportarsi in modo da non rendere impossibile, e ingiustificatamente più gravoso, l'uso del singolo e così il dovere di quell'attiva cooperazione necessaria per l'uso del condomino. Pertanto, qualora un terzo estraneo alla comunione, ma di cui il condomino debba necessariamente avvalersi per la sua posizione di monopolio o supremazia, contesti il diritto del condomino di fare un certo uso legittimo della cosa comune senza il preventivo nullaosta degli altri condomini, costoro non possono rifiutarne il rilascio, sempreché il rifiuto non risulti in concreto giustificato da un ragionevole motivo. (Nella specie l'ACEA e la soc. Romana Gas, richiesti da un condomino dell'installazione dei servizi di acqua e gas, avevano preteso il preventivo nullaosta del condominio).(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 2816 del 5 giugno 1978)

Il comproprietario di una stradella comune, posta al servizio dei singoli fondi appartenenti in proprietà esclusiva a ciascun partecipante alla comunione, può legittimamente aprirvi l'accesso ad un locale costruito sul proprio suolo e destinato ad autorimessa, ai sensi dell'art. 1102 c.c., qualora non ne derivi un mutamento dell'originaria destinazione della stradella né un impedimento per gli altri condomini di farne pari uso.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 2814 del 5 giugno 1978)

L'indagine sulla illiceità o meno dell'uso della cosa comune, da parte del condomino di edificio, va condotta alla stregua degli obiettivi criteri legali della sussistenza o meno di unpregiudizio alla cosa medesima, ovvero di una lesione del diritto di godimento spettante agli altri partecipanti, mentre rimane irrilevante, a tal fine, ogni valutazione sulla concreta idoneità di quell'uso ad arrecare utilità al suo autore, salva la configurabilità di atti d'emulazione, ai sensi ed agli effetti di cui all'art. 833 c.c. Nel contrasto fra le parti, il giudice è chiamato a dichiarare la volontà concreta della legge nel fatto dedotto ed accertato, non anche ad indicare astrattamente quali fatti sarebbero conformi o meno a diritto. Pertanto, nella controversia diretta a stabilire la liceità od illiceità di una determinata opera, eseguita da un condomino su parte comune di edificio (nella specie, vetrina apposta su muro perimetrale), non può ritenersi consentito di richiedere al giudice di indagare o pronunciarsi su quali eventuali modifiche di quell'opera potrebbero assicurarne la liceità.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 2749 del 30 maggio 1978)

Nel caso di strada consortile, costituitaex agris collatis,ciascuno partecipante alla relativa comunione immobiliare non può, senza il consenso degli altri condomini, servirsi della strada comune a vantaggio di altro immobile di sua esclusiva proprietà, distinto dai fondi a servizio dei quali la strada medesima sia stata originariamente destinata, in quanto tale uso verrebbe a risolversi nell'imposizione di una servitù, a carico della cosa comune, con pregiudizio degli altri partecipanti alla comunione.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 2666 del 26 maggio 1978)

Il proprietario di un appartamento sito in uno stabile condominiale ha diritto di ottenere l'eliminazione di uno sporto costruito sul muro comune, in corrispondenza dell'appartamento sovrastante, quando tale manufatto importa una sensibile diminuzione di luce e di aria ai danni dell'unità immobiliare di sua proprietà; e ciò indipendentemente dal fatto che il terreno contiguo allo stabile, cui aggetta il manufatto medesimo, appartenga al condominio ovvero al condomino attore in via esclusiva.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 2408 del 18 maggio 1978)

L'interramento di un serbatoio per nafta in una strada comune non è astrattamente idoneo a violare il diritto di ciascun condomino di usare della cosa comune, ove il giudice del merito non abbia accertato che tale uso non consenta il passaggio sulla strada o che impedisca agli altri condomini di utilizzare analogamente il sottosuolo, secondo il loro diritto; il che non comporta che gli altri partecipanti debbano utilizzare quello stesso spazio occupato dal serbatoio, dal momento che lo spazio del sottosuolo non è oggetto del diritto, ma il luogo ove il diritto viene esercitato.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 1951 del 26 aprile 1978)

Il proprietario di vani terranei in un edificio condominiale non può abbassare il livello dei relativi pavimenti per ingrandire il volume dei vani stessi o per ricavarne altri di sua esclusiva proprietà neppure ove esistano, sotto i pavimenti, massetti e vespai, destinati all'utilità dei vani cui sottostanno poiché anche ove risulti provata l'appartenenza di tali manufatti al proprietario dei vani sovrastanti, non diviene, per questo fatto, di proprietà singola l'area condominiale in cui i manufatti stessi si trovano immersi.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 1524 del 4 aprile 1978)

La costruzione di un pozzo nero, eseguita nel cortile comune da parte di uno dei condomini dell'edificio, che ricada, in virtù del principio dell'accessione, in comunionepro indiviso,e del quale, pertanto, gli altri condomini possono fare uso al pari del condominio costruttore, rappresenta un uso consentito della cosa comune, non dando luogo ad alterazione dell'utilizzazione diretta dell'area sovrastante secondo la sua destinazione naturale e non impedendo, nel caso in cui non sia sufficiente a soddisfare le esigenze delle varie unità immobiliari, la possibilità di una pari utilizzazione della parte residua del fondo.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 1456 del 29 marzo 1978)

La tollerabilità, o meno, del pregiudizio che la costruzione di uno sporto nel muro perimetrale comune può arrecare alla presa di aria e luce di locali appartenenti a uno dei condomini dipende non solo dall'ampiezza dello sporto e dalla superficie del cortile eventualmente antistante all'edificio, ma soprattutto, dalla distanza in cui tale sporto viene a trovarsi dalle sottostanti aperture; se tale distanza risulta esigua, anche l'esistenza di un ampio cortile potrebbe non compensare adeguatamente una diminuzione di aria e soprattutto di luce.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 3351 del 28 luglio 1977)

Qualora risulti accertato dal giudice del merito che l'apertura praticata da un condomino in corrispondenza delle scale del fabbricato comune non abbia apportato alcun mutamento alla conformazione e allo spazio delle scale, non abbia limitato il godimento degli altri condomini, non abbia arrecato alcun danno alle parti comuni o pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza e al decoro architettonico del fabbricato, la relativa fattispecie rientra nella disciplina dell'uso della cosa comune.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 2589 del 20 giugno 1977)

Il muro perimetrale di un edificio condominiale, che abbia anche funzione di divisione e confine fra l'edificio medesimo e la proprietà esclusiva di un singolo condomino (nella specie, giardino con autorimessa), non può essere utilizzato dagli altri partecipanti per l'installazione di tubi del gas, in quanto, in tale ipotesi trovano applicazione le norme sui rapporti di vicinato, e, quindi, sussiste l'obbligo di tenere dette condutture alla distanza di almeno un metro dal confine (art. 889, secondo comma c.c.).(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 1368 del 12 aprile 1977)

Ciascun partecipante alla comunione immobiliare non può, senza il consenso degli altri condomini, servirsi della cosa comune a vantaggio di altro immobile di sua esclusiva proprietà, distinto dai fondi a servizio dei quali la cosa medesima sia stata originariamente destinata, in quanto tale uso verrebbe a risolversi nell'imposizione di una servitù. Pertanto, con riguardo ad un cortile comune fra i proprietari dei fabbricati circostanti ed adibito al miglior godimento dei medesimi, deve ritenersi precluso al proprietario del singolo fabbricato, in difetto di consenso degli altri condomini, di attraversare detto cortile con condutture di gas od acqua, che siano destinate ad approvvigionare non quel fabbricato, ma un altro distinto immobile di sua proprietà, rimanendo irrilevante che tale ultimo fine sia realizzato, non con condutture autonome, rispetto a quelle adducenti al fabbricato compreso nell'area condominiale, ma con successive derivazioni da tali condutture.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 1355 del 8 aprile 1977)

Costituisce pregiudizio al concorrente diritto degli altri condomini, di utilizzare in modo conveniente il muro comune, la installazione in esso di una canna fumaria che, per le sue dimensioni o per la sua ubicazione, riduca in modo apprezzabile la visuale di cui tali condomini godono dalle finestre site nello stesso muro.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 620 del 11 febbraio 1977)

Gli sporti che il singolo condomino ha diritto di costruire sul cortile comune debbono essere concretamente realizzati in maniera che non venga alterata la destinazione di tale cortile, che è principalmente quella di fornire luce ed aria agli immobili circostanti, ed in modo che la loro costruzione non si ponga in contrasto con le esigenze di un pari uso dello stesso cortile da parte degli altri comproprietari nonché con quelle di qualsiasi altro miglior uso che i medesimi possono fare in altra parte della cosa comune, nei limiti di cui all'art. 1102 c.c., in relazione alle ragionevoli prospettive offerte dalla struttura, ubicazione e destinazione delle proprietà individuali(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 179 del 14 gennaio 1977)

Anche nel caso in cui una parte dell'edificio condominiale necessaria all'uso comune si appartenga in proprietà esclusiva ad uno soltanto dei condomini, questi è tenuto, nell'esercizio delle sue facoltà di godimento, a rispettare la destinazione obiettiva della suddetta parte all'utilità generale dell'intero condominio. Per cui, financo al condomino che sia proprietario esclusivo dell'intero cortile sul quale prospettano gli appartamenti dello stabile, è vietato di eseguirvi costruzioni o manufatti che impediscano o limitino l'esercizio del diritto, spettanteex legeagli altri condomini, di trarre dallo stesso cortile la luce e l'aria necessarie ai loro rispettivi appartamenti.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 78 del 10 gennaio 1977)

In tema di condominio negli edifici, al fine dell'indagine sulla legittimità o meno di opere che, partendo dalla cosa di pertinenza esclusiva del singolo proprietario o compossessore, incidano su spazio o superficie oggetto di comunione (nella specie, cortile), occorre distinguere il caso in cui quelle opere, per loro conformazione e struttura, determinino un'occupazione ed incorporazione stabile, nel bene individuale, di porzione dello spazio e superficie comune, dal caso in cui le medesime si limitino a sporgere e sovrastare su detto spazio o superficie. Nella prima ipotesi, l'illegittimità è insita nel fatto, comportando questo un'oggettiva sottrazione di porzione del bene comune all'uso degli altri compartecipanti. Nella seconda ipotesi, l'illegittimità ricorre ove risulti che il manufatto del singolo, in relazione alla dimensione, entità di sporgenza ed altezza della superficie sottostante, comporti, in concreto, impedimento od ostacolo al normale godimento del bene comune da parte degli altri compartecipanti.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 4658 del 17 dicembre 1976)

L'apposizione, da parte di un condomino e per la propria esclusiva utilità, di una canna fumaria lungo il muro perimetrale di un edificio non integra una modificazione della cosa comune necessaria al suo miglior godimento (s'intende: da parte di tutti i condomini) ai sensi dell'art. 1102 c.c., ma costituisce innovazione, che può, secondo la insindacabile valutazione del giudice del merito, alterare il decoro architettonico dell'edificio stesso, e di cui può pertanto ordinarsi la rimozioneexart. 1120, secondo comma, c.c.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 3256 del 5 ottobre 1976)

I balconi di un edificio condominiale prospicienti sul cortile comune appartengono in via esclusiva, assieme alla colonna d'aria, soprastante a ciascuno di essi, ai proprietari dei singoli appartamenti ai quali accedono, in qualità di pertinenza. Ne consegue che ciascun condomino ha il diritto di trasformare in veranda il balcone di sua proprietà senza dover richiedere l'autorizzazione degli altri compartecipi imposta dal regolamento del condominio soltanto per le innovazioni delle parti comuni dell'edificio.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 2543 del 7 luglio 1976)

A norma dell'art. 1102 c.c. ciascun condomino può servirsi della cosa comune apportandovi le modificazioni che egli ritenga utili per il miglior godimento di essa, fino a sostituirla con altra che offra maggiore funzionalità. Tali facoltà, peraltro, sono legittime solo se si esplicano nei limiti dettati dalla legge, e cioè con l'astensione da ogni alterazione del bene comune e conservando la possibilità dell'uso di esso da parte di ogni altro condomino nell'ambito del suo diritto. I limiti ora indicati non vengono superati dal solo fatto dell'uso più intenso da parte di uno o pia condomini, purché attraverso lo stesso non si giunga al turbamento dell'equilibrio con tutti i diritti di costoro o a un cambiamento della destinazione del bene comune, non soltanto in vista dell'uso attuale, ma anche di quello potenziale secondo la natura della cosa e il fine al quale essa venne predisposta, sicché resta del tutto indifferente — salvo che in relazione alla costituzione di diritti esclusivi a favore di alcuno dei condomini o di terzi — che da tempo più o meno lungo uno o più degli interessati non si siano serviti del bene in questione.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 1836 del 21 maggio 1976)

L'immissione di balconi e pensili su un cortile comune, pur comportando l'occupazione con un'opera solida e stabile dell'area sovrastante, si risolve in un ampliamento della presa di aria e luce da parte del singolo condomino e, non alterando la destinazione normale del cortile, deve ritenersi pienamente legittima, salvo che, per la dimensione degli sporti, non si verifichi un uso della cosa comune esorbitante dai limiti previsti dalla legge. Ben diversa, invece, è la situazione che si determina per l'aggetto di un vero e proprio corpo di fabbrica, poiché in tal caso alla incorporazione di una parte della colonna d'aria del cortile si connette anche la finalità di assegnare alla superficie del cortile stesso la qualità e la natura di spazio sfruttabile a fini costruttivi dai singoli comproprietari, a vantaggio delle rispettive proprietà, e quindi per l'utilità e disponibilità esclusiva degli stessi, con la conseguente alterazione della destinazione normale del cortile comune che non può essere consentita.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 624 del 26 febbraio 1976)

L'occupazione da parte di un condomino dello spazio aereo sovrastante una striscia di terreno comune, destinata a mettere in comunicazione due cortili, per mezzo di una costruzione aggettante che sporge all'altezza di tre metri dal suolo, costituisce un'illegittima estensione della proprietà individuale sulla cosa comune a danno degli altri proprietari, i quali subiscono una definitiva sottrazione del loro potere dispositivo e di utilizzazione a seguito di opere che impediscano o diminuiscano sensibilmente il passaggio e l'utilizzazione dell'aria e della luce.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 501 del 16 febbraio 1976)

Uno dei coeredi può acquistare per usucapione non soltanto l'intero compendio ereditario, ma anche esclusivamente la quota di uno soltanto degli altri coeredi. Quest'ultima ipotesi si realizza nel caso in cui il coerede abbia possedutoanimodomini,il detto compendio in modo incompatibile con la possibilità di godimento di uno o di alcuni soltanto degli altri partecipanti alla comunione, fermo restando il compossesso dei restanti coeredi, limitatamente alle rispettive quote.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 3282 del 13 ottobre 1975)

... deve ritenersi lecita l'apposizione di una conduttura di acque luride di scarico alla parete di un pianerottolo, in modo che essa non sia visibile, poiché l'uso, futuro ed eventuale, che di essa parete vogliano fare gli altri condomini (apposizione di altri tubi, apertura di porte, ecc.), potrà essere determinato secondo il criterio dell'equo contemperamento dei diversi interessi.–Deve ritenersi lecita la collocazione di un tubo d'acqua potabile sul tetto di un edificio, purché la funzione propria del tetto non ne venga menomata.(Cassazione civile, sentenza n. 2293 del 9 giugno 1975)

Il condomino di un edificio non può, eseguendo una costruzione in aderenza al muro perimetrale comune, chiudere un'apertura destinata a dare luce ad un vano di proprietà di altro condomino, giacché l'art. 1102 c.c. gli vieta di attrarre nella sua sfera esclusiva un elemento comune dell'edificio, con correlativo impedimento per un altro condomino di continuare a farne uso in conformità alla sua destinazione.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 1560 del 22 aprile 1975)

Il condomino di un viale, posto a servizio dei singoli fondi appartenenti in proprietà esclusiva a ciascun partecipante alla comunione, che abbia mutato la destinazione del suo fondo rustico erigendovi una costruzione per abitazione, attua un'utilizzazione individuale più intensa della cosa comune che deve ritenersi legittima, qualora l'originaria destinazione del viale non ne risulti mutata e non risulti impedito un pari uso da parte degli altri condomini.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 4091 del 7 dicembre 1974)

Non è consentito al singolo condomino di utilizzare l'androne comune come passaggio per accedere ad un distinto e separato edificio di sua esclusiva proprietà, dando luogo ad una servitù a favore di quest'ultimo immobile con evidente pregiudizio per gli altri partecipanti alla comunione.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 2897 del 17 ottobre 1974)

L'utilizzazione, da parte del singolo condomino, del muro perimetrale dell'edificio per le sue particolari esigenze è legittima purché non alteri la natura e la destinazione del bene, non impedisca agli altri condomini di farne uso analogo e non arrechi danno alle proprietà individuali dei medesimi altri condomini.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 776 del 20 marzo 1974)