Articolo 1104 Codice Civile

L'acquirente di una unità immobiliare condominiale non è gravato degli obblighi risarcitori derivanti da fatti dannosi verificatisi prima del suo acquisto. I danni derivanti dalla cattiva gestione delle parti comuni devono essere risarciti dal proprietario dell'unità immobiliare al momento del verificarsi dell'evento dannoso.(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 16435 del 18 giugno 2025)

Nel caso in cui più soggetti, esclusivi proprietari di aree tra loro confinanti, si accordino per realizzare una costruzione, per il principio dell'accessione, ciascuno di essi, salvo convenzione contraria, acquista la sola proprietà della parte di edificio che insiste in proiezione verticale sul proprio fondo, cosicché anche le opere e strutture inscindibilmente poste a servizio dell'intero fabbricato (quali scale, androne, impianto di riscaldamento, ecc.) rientrano, per accessione, in tutto o in parte, a seconda della loro collocazione, nella proprietà dell'uno o dell'altro, salvo l'instaurarsi sulle medesime, in quanto funzionalmente inscindibili, di una comunione incidentale di uso e di godimento, comportante l'obbligo dei singoli proprietari di contribuire alle relative spese di manutenzione e di esercizio in proporzione dei rispettivi diritti dominicali.(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 9456 del 9 aprile 2024)

Il consorzio costituito tra proprietari di immobili per la manutenzione di strade ed opere comuni realizzate a seguito dell'attuazione di un piano di lottizzazione costituisce una figura atipica e, quindi, il rapporto consortile è disciplinato anzitutto dalle pattuizioni contenute nell'atto costitutivo e nello statuto del consorzio; soltanto qualora in tali atti manchi una disciplina specifica sono applicabili le disposizioni più confacenti alla regolamentazione degli interessi coinvolti dalla controversia che, nel caso in cui il consorzio abbia ad oggetto la gestione dei beni e dei servizi comuni di una zona residenziale, devono individuarsi nelle norme concernenti il condominio, con la conseguenza che, trovando applicazione l'art.1118, comma 2, c.c. e non l'art. 1104 c.c., il consorziato non può, attraverso il c.d. abbandono liberatorio, rinunziare al diritto sui beni in comune, sottraendosi al contributo delle spese necessarie alla loro conservazione.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 28611 del 3 ottobre 2022)

In tema di condominio negli edifici, non può essere obbligato in via diretta verso il terzo creditore, nè per il tramite del vincolo solidale di cui all'art. 63 disp. att. c.c., né attraverso la previsione dettata in tema di comunione ordinaria di cui all'art. 1104 c.c., chi non fosse condomino al momento in cui sia insorto l'obbligo di partecipazione alle relative spese condominiali, ossia alla data di approvazione della delibera assembleare inerente a tali spese.(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 19756 del 20 giugno 2022)

In tema di consorzio di urbanizzazione, atteso il nesso funzionale tra i beni di proprietà comune e quelli di proprietà esclusiva, il recesso del consorziato diretto alla liberazione dall'obbligo contributivo, in assenza di specifica previsione statutaria, non è disciplinato dall'art. 1104 c.c., che consente l'"abbandono liberatorio" nella comunione, bensì dall'art. 1118 c.c., che lo vieta nel condominio.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 27634 del 30 ottobre 2018)

In tema di ripartizione delle spese condominiali, la mancanza di tabelle millesimali applicabili in relazione alla spesa effettuata consente all'assemblea di adottare, a titolo di acconto e salvo conguaglio, tabelle provvisorie, per le quali è sufficiente che la delibera sia assunta a maggioranza, essendo l'unanimità necessaria soltanto per l'approvazione delle tabelle definitive. (Rigetta, App. Firenze, 12 Marzo 2002).(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 24670 del 21 novembre 2006)

Il condomino può legittimamente rinunziare all'uso del riscaldamento centralizzato e distaccare le diramazioni della sua unità immobiliare dell'impianto comune, senza necessità di autorizzazione o approvazione da parte degli altri condomini, se prova che, dalla sua rinunzia e dal distacco, non derivano nè un aggravio di spese per coloro che continuano a fruire del riscaldamento centralizzato, nè uno squilibrio termico dell'intero edificio, pregiudizievole per la regolare erogazione del servizio. Soddisfatta tale condizione, egli è obbligato a pagare soltanto le spese di conservazione dell'impianto di riscaldamento centrale, mentre è esonerato dall'obbligo del pagamento delle spese per il suo uso. (Rigetta, App. Roma, 28 Novembre 2001).(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 15079 del 30 giugno 2006)

Il condomino può legittimamente rinunziare all'uso del riscaldamento centralizzato e distaccare le diramazioni della sua unità immobiliare dall'impianto termico comune, senza necessità di autorizzazione od approvazione degli altri condomini, e, fermo il suo obbligo di pagamento delle spese per la conservazione dell'impianto, è tenuto a partecipare a quelle di gestione, se e nei limiti in cui il suo distacco non si risolve in una diminuzione degli oneri del servizio di cui continuano a godere gli altri condomini. La delibera assembleare che, pur in presenza di tali condizioni, respinga la richiesta di autorizzazione al distacco è nulla per violazione del diritto individuale del condomino sulla cosa comune. (Rigetta, Giud. Pace Roma, 20 Maggio 2002).(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 7518 del 30 marzo 2006)

Nel caso in cui più soggetti, proprietari in via esclusiva di aree tra loro confinanti, si accordino per realizzare una costruzione, per il principio dell'accessione, ciascuno di essi, salvo convenzione contraria, acquista la proprietà esclusiva della parte di edificio che insiste in proiezione verticale sul proprio fondo, con la conseguenza che anche le opere e strutture inscindibilmente poste a servizio dell'intero fabbricato (quali scale, androne, impianto di riscaldamento, ecc.) rientrano per accessione, in tutto o in parte, a seconda della loro collocazione, nella proprietà esclusiva dell'uno o dell'altro, salvo l'istaurarsi sulle medesime, in quanto funzionalmente inscindibili, di una comunione incidentale di uso e di godimento, comportante l'obbligo dei singoli proprietari di contribuire alle relative spese di manutenzione e di esercizio in proporzione dei rispettivi diritti dominicali.(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 5112 del 9 marzo 2006)

La disciplina dettata dal codice civile per il condominio di edifici trova applicazione anche in caso di condominio minimo, cioè di condominio composto da due soli partecipanti, tanto con riguardo alle disposizioni che regolamentano la sua organizzazione interna, non rappresentando un ostacolo l'impossibilità di applicare, in tema di funzionamento dell'assemblea, il principio maggioritario, atteso che nessuna norma vieta che le decisioni vengano assunte con un criterio diverso, nella specie all'unanimità, quanto, a fortiori, con riferimento alle norme che regolamentano le situazioni soggettive dei partecipanti, tra cui quella che disciplina il diritto al rimborso delle spese fatte per la conservazione delle cose comuni.–La diversa disciplina dettata dagli artt. 1110 e 1134 c.c. in materia di rimborso delle spese sostenute dal partecipante per la conservazione della cosa comune, rispettivamente, nella comunione e nel condominio di edifici, che condiziona il relativo diritto, in un caso, a mera trascuranza degli altri partecipanti e, nell'altro caso, al diverso e più stringente presupposto dell'urgenza, trova fondamento nella considerazione che, nella comunione, i beni comuni costituiscono l'utilità finale del diritto dei partecipanti, i quali, se non vogliono chiedere lo scioglimento, possono decidere di provvedere personalmente alla loro conservazione, mentre nel condominio i beni predetti rappresentano utilità strumentali al godimento dei beni individuali, sicché la legge regolamenta con maggior rigore la possibilità che il singolo possa interferire nella loro amministrazione. Ne discende che, instaurandosi il condominio sul fondamento della relazione di accessorietà tra i beni comuni e le proprietà individuali, poiché tale situazione si riscontra anche nel caso di condominio minimo, cioè di condominio composto da due soli partecipanti, la spesa autonomamente sostenuta da uno di essi è rimborsabile solo nel caso in cui abbia i requisiti dell'urgenza, ai sensi dell'art. 1134 c.c.(Cassazione civile,Sez. Unite, sentenza n. 2046 del 31 gennaio 2006)

La responsabilità solidale dell'acquirente per il pagamento dei contributi dovuti al condominio dal venditore è limitata al biennio precedente all'acquisto, trovando applicazione l'art. 63, secondo comma, disp. att. cod. civ., e non già l'art. 1104 cod. civ., atteso che, giusta il disposto di cui all'art. 1139 cod. civ., la disciplina dettata in tema di comunione si applica (anche) al condominio solamente in mancanza di norme che (come appunto il citato art. 63) specificamente lo regolano.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 16975 del 18 agosto 2005)

Poiché tra le spese indicate dall'art. 1104 c.c., soltanto quelle per la conservazione della cosa comune costituisconoobligationes propter rem —e per questo il condomino non può sottrarsi all'obbligo del loro pagamento, ai sensi dell'art. 1118, comma secondo, c.c., che invece, significativamente, nulla dispone per le spese relative al godimento delle cose comuni — è legittima la rinuncia di un condomino all'uso dell'impianto centralizzato di riscaldamento (purché questo non ne sia pregiudicato), con il conseguente esonero, in applicazione del principio contenuto nell'art. 1123, comma secondo, c.c., dall'obbligo di sostenere le spese per l'uso del servizio centralizzato; è invece obbligato a sostenere le spese dell'eventuale aggravio derivato alle spese di gestione di tale servizio, compensato dal maggiore calore di cui beneficia anche il suo appartamento.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 8924 del 7 luglio 2001)

In tema di comunione di diritti reali, la disposizione di cui all'ultimo comma dell'art. 1104 c.c. (secondo la quale il cessionario del partecipante è tenuto in solido col cedente a pagare i contributi da questo dovuti e non versati) può essere invocata solo dal creditore, non da terzi estranei al rapporto obbligatorio. Pertanto, qualora un condominio paghi debiti inerenti un periodo anteriore alla propria costituzione (e relativi ai precedenti comproprietari), non può invocare la suddetta norma nei confronti degli aventi causa degli origina comproprietari, assumendo di avere estinto un debito non proprio. In tale ipotesi, il condominio non può neppure invocare le norme in materia di obbligazioni solidali, in quanto, non essendo esso ancora costituito al momento in cui il debito sorgeva e non avendo perciò assunto la qualità di (con) debitore, ha estinto un debito di altri e non anche di altri, onde non può agire in regressoexart. 1299 c.c.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 2657 del 26 marzo 1997)

L'insorgenza dell'obbligazione del partecipanteex art.1104 c.c. di contribuire alle spese necessarie per la conservazione della cosa comune, postula, in caso di contestazione, che venga fornita la prova dei presupposti dell'esistenza del condominio o della comunione, cioè della proprietà di cose comuni.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 5967 del 1 luglio 1996)

Qualora ciascun acquirente ai singole porzioni di un'area lottizzata si sia obbligato, con l'atto di compravendita, ad adibire una parte del proprio fondo a passaggio in favore degli altri lotti, nonché a partecipare alle spese di manutenzione della strada deputata a passaggio, si verifica direttamente, per effetto di tale convenzione, una comunione avente ad oggetto la strada vicinale così costituita, la cui utilizzazione avviene, quindi, per tutti i partecipanti, noniure servitutis,maiure proprietatis,quale estrinsecazione delle facoltà dominicali loro spettanti e con la conseguente insorgenza dei doveri contemplati dall'art. 1104 c.c.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 4574 del 11 maggio 1994)

In tema di ripartizione delle spese condominiali attinenti al servizio centralizzato di riscaldamento di un edificio adibito ad uso abitativo, che costituito da due appartamenti sia in comunepro indivisotra due comproprietari, trova applicazione la disciplina dettata per la comunione dall'art. 1104 c.c., con la conseguenza che ogni comproprietario è obbligato a sostenere le spese stesse in proporzione al valore della sua quota, indipendentemente dal concreto vantaggio che tragga dal detto servizio e senza possibilità di sottrarsi a quest'obbligo rinunciando al servizio medesimo, ove tale rinuncia possa produrre effetti pregiudiziali per l'altro comproprietario.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 3600 del 16 aprile 1994)

L'obbligo di ciascun condomino di contribuire alle spese necessarie per la conservazione delle parti comuni e per l'esercizio dei servizi condominiali deriva dalla titolarità del diritto reale sull'immobile e integra un'obbligazionepropter rempreesistente all'approvazione, da parte dell'assemblea, dello stato di ripartizione il quale, perciò, non ha valore costitutivo ma soltanto dichiarativo del relativo credito del condominio in rapporto alla quota di contribuzione dovuta dal singolo partecipante alla comunione. Ne consegue che il condomino non può sottrarsi al pagamento dei contributi richiesti ancorché nello stato di ripartizione approvato dall'assemblea figuri, anziché il suo nome, quello del suo dante causa.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 2658 del 14 marzo 1987)

Venuto meno il condominio per l'unificazione in un unico soggetto della proprietà dell'intero edificio, ciò non comporta l'estinzione per confusione del credito di unexcondomino con il debito di un altroexcondomino aventi ad oggetto il rimborso di spese necessarie erogate dal primo per la conservazione della cosa comune, poiché l'obbligazione di pagamento delle spese condominiali necessarie, antecedenti alla cessione delle parti dell'edificio di proprietà esclusiva, resta a carico del cedente, accompagnandosi a tale obbligazione l'ulteriore obbligo solidale del concessionario.(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 2146 del 27 maggio 1975)