Articolo 2748 Codice Civile

In materia ambientale, l'art. 17, comma 10, del d.lgs. n. 22 del 1997 impone al proprietario, autore dell'inquinamento, l'onere reale di messa in sicurezza, bonifica e ripristino ambientale delle aree inquinate che grava anche su chi, non autore della violazione, acquisti in seguito la proprietà o il possesso delle medesime; quest'ultimo subentra, altresì, negli obblighi derivanti da detto onere reale, essendo tenuto a sostenere i costi connessi agli interventi di bonifica, se intende evitare le conseguenze dei vincoli previsti dal successivo comma 11, secondo cui le spese sostenute per tali interventi realizzati d'ufficio dal Comune o dalla Regione - qualora i responsabili non provvedano o non siano individuabili - sono assistite da privilegio speciale immobiliare ex art. 2748, comma 2, c.c. sulle stesse aree, esercitabile sul ricavato di una eventuale vendita forzata pure in pregiudizio dei diritti acquistati dai terzi sull'immobile. (Nella specie, la S.C. ha rigettato il ricorso avverso la sentenza di appello che, facendo corretta applicazione dell'enunciato principio, aveva respinto la domanda delle pubbliche amministrazioni attrici poiché esse avevano agito per l'accertamento del diritto al risarcimento del danno ambientale nei confronti della impresa convenuta, subentrata quando l'inquinamento si era già verificato, e non già per far valere il credito assistito da privilegio speciale immobiliare.(Cassazione civile, Sez. III, ordinanza n. 30723 del 26 novembre 2019)

Il privilegio speciale sul bene immobile, che assiste (ai sensi dell'art. 2775 bis cod. civ.) i crediti del promissario acquirente conseguenti alla mancata esecuzione del contratto preliminare trascritto ai sensi dell'art. 2645 bis cod. civ., siccome subordinato ad una particolare forma di pubblicità costitutiva (come previsto dall'ultima parte dell'art. 2745 cod. civ.), resta sottratto alla regola generale di prevalenza del privilegio sull'ipoteca, sancita, se non diversamente disposto, dal secondo comma dell'art. 2748 cod. civ., e soggiace agli ordinari principi in tema di pubblicità degli atti. Ne consegue che, nel caso in cui il curatore del fallimento della società costruttrice dell'immobile scelga lo scioglimento del contratto preliminare (ai sensi dell'art. 72 della legge fall.), il conseguente credito del promissario acquirente - nella specie, avente ad oggetto la restituzione della caparra versata contestualmente alla stipula del contratto preliminare - benché assistito da privilegio speciale, deve essere collocato con grado inferiore, in sede di riparto, rispetto a quello dell'istituto di credito che, precedentemente alla trascrizione del contratto preliminare, abbia iscritto sull'immobile stesso ipoteca a garanzia del finanziamento concesso alla società costruttrice.(Cassazione civile, Sez. I, sentenza n. 17270 del 30 luglio 2014)

Il privilegio speciale previsto dall'art. 2775bisc.c. per il credito del promissario acquirente sul bene immobile oggetto del contratto preliminare, prevale rispetto alle ipoteche gravanti sullo stesso immobile, pur se iscritte anteriormente alla trascrizione del contratto preliminare.(Cassazione civile, Sez. I, sentenza n. 17197 del 14 novembre 2003)