Articolo 2812 Codice Civile
(R.D. 16 marzo 1942, n. 262)
Diritti costituiti sulla cosa ipotecata
Dispositivo
Le servitù [1027] di cui sia stata trascritta [2643] n. 4] la costituzione dopo l'iscrizione dell'ipoteca [2827] non sono opponibili al creditore ipotecario, [2644] il quale può far subastare la cosa come libera. La stessa disposizione si applica per i diritti di usufrutto [978], di uso [1021] e di abitazione [1022].
Tali diritti si estinguono con l'espropriazione del fondo [586], [555] c.p.c. ss.] e i titolari sono ammessi a far valere le loro ragioni sul ricavato, con preferenza rispetto alle ipoteche iscritte posteriormente alla trascrizione dei diritti medesimi.
Per coloro che hanno acquistato il diritto di superficie [952] o il diritto d'enfiteusi [957] sui beni soggetti all'ipoteca e hanno trascritto l'acquisto posteriormente all'iscrizione dell'ipoteca, si osservano le disposizioni relative ai terzi acquirenti [2858] (1).
Le cessioni e le liberazioni di pigioni e di fitti non scaduti [1605], che non siano trascritte o siano inferiori al triennio, sono opponibili ai creditori ipotecari solo se hanno data certa [2704] anteriore al pignoramento [555] c.p.c.] e per un termine non superiore a un anno dal giorno del pignoramento [1605], [2919], [2924].
Le cessioni e le liberazioni trascritte non sono opponibili ai creditori ipotecari anteriori alla trascrizione, se non per il termine stabilito dal comma precedente (2).
Note
(1) Nel caso in cui il bene soggetto a garanzia ipotecaria risulti onerato da qualche diritto reale di godimento, primo tra tutti quello di servitù, la disposizione esprime una tutela per il creditore ipotecario, il quale si verrebbe a trovare in una situazione particolarmente problematica. Viene così sancita espressamente l'inopponibilità di tali eventuali diritti gravanti sullaresnei confronti del creditore ipotecario, qualora la trascrizione di questi sia avvenuta in un momento successivo rispetto all'iscrizione dell'ipoteca stessa, di modo che il creditore sia libero di far espropriare il fondo come fosse assolutamente scevro da vincoli giuridici. Se tuttavia la costituzione è stata posta in essere anteriormente alla pubblicità ipotecaria, i diritti suddetti sono tranquillamente opponibili al creditore (v.2814) e conseguentemente l'ipoteca grava sulla nuda proprietà (v.2814).
(2) Le cessioni e le liberazioni di pigioni e fitti non ancora addivenuti a scadenza, che discendono dalla locazione della cosa soggetta ad ipoteca sono opponibili al creditore ipotecario: la disciplina dettata dalla disposizione in esame definisce opponibili sia cessioni e liberazioni ultratriennali che siano state trascritte prima dell'iscrizione ipotecaria, sia cessioni e liberazioni ultratriennali non trascritte o non trascrivibili (in quanto di durata inferiore al suddetto triennio), con data precedente al pignoramento, per un termine fino ad un anno dalla data in cui è avvenuto il pignoramento, sia infine cessioni e liberazioni trascritte dopo la pubblicità ipotecaria, anche in questo caso per un termine inferiore ad un anno trascorso dal pignoramento. Attraverso queste disposizioni il legislatore mira a garantire la pienezza della tutela al creditore ipotecario.